你不知道的房地產(chǎn)行業(yè)土地投資模式，其實沒有那么高大上

一二級市場拿地模式一、一級市場拿地模式概念先講一下：一級市場是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。房地產(chǎn)企業(yè)通過一級市場獲取土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)。1.1 直接招拍掛政府通過公開程序，將成熟的土地推出市場，企業(yè)通過招標(biāo)、掛牌、拍賣的方式獲得土地使用權(quán)。直接招拍掛指前期未就項目地塊與政府進行接觸，在政府公示后才獲取地塊信息，直接通過公開招拍掛途徑獲取土地�，F(xiàn)在好多招拍掛都改成網(wǎng)上直接競拍了。直接招拍掛直接招拍掛的交易方式：土地交易的公開投標(biāo)、拍賣和掛牌的共性是其交易的公開性，但其具體操作又有其差異性，針對不同性質(zhì)的土地交易要采取不同的交易方式。招標(biāo)——是指土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓�民、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣——是土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌——是指土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。招拍掛拿地的操作要點掛牌文件研讀——獲取資料：掛牌公告、掛牌須知、規(guī)劃設(shè)計條件、紅線圖、競買申請書等資料。關(guān)注要點：報名及保證金支付截至?xí)r間、競買日期、競買人要求、付款方式、額外配建要求、規(guī)劃條件、交地時間、交地標(biāo)準(zhǔn)、開竣工要求、其他特殊要求等等。項目實地考察——土地現(xiàn)場踏勘：現(xiàn)場勘查主要從銷售、規(guī)劃設(shè)計、收地進度、工程進展、成本造價和地質(zhì)災(zāi)害等幾個方面考慮，從現(xiàn)場各方面掌握地塊內(nèi)外的有利和不利因素。市場調(diào)研：土地市場、房地產(chǎn)市場、政策環(huán)境（房地產(chǎn)開發(fā)政策、規(guī)費、報建手續(xù)辦理等），同時，實地考察需要關(guān)注地塊的交通、區(qū)位、周邊配套、片區(qū)成熟度等。市場研判項目定位——市場可行性判斷；項目定位：市場定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、價格定位投資測算——經(jīng)濟效益測算：根據(jù)地塊價格，結(jié)合市場各類產(chǎn)品的售價進行測算，判斷現(xiàn)有土地價格在初步的產(chǎn)品配比及預(yù)測售價下，項目經(jīng)濟效益的可行性；地價敏感分析：在測算基礎(chǔ)上進一步得出地價敏感性分析結(jié)果表，作為競價的參考依據(jù)、制定競價策略。條件爭取——在獲取土地出讓信息、通過基本面的判斷確定項目具備可行后，盡快與政府接觸，在雙方合作意愿較大的情況下，對于額外的條件，如付款節(jié)奏、優(yōu)惠政策等可進一步爭取。注意事項——如由現(xiàn)有公司參與競買，競得土地后在當(dāng)?shù)爻闪㈨椖抗�司開發(fā)的，須在競買申請及成交確認書中說明，以防被認定為土地轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生二次交易稅費；地價分期支付情況下的提前開工問題。1.2 勾地等意向性拿地所謂勾地就是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個人對感興趣的土地向政府表明購買意向，并承諾愿意支付的土地價格。政府已經(jīng)完成（或基本完成）了土地的一級開發(fā)，土地具備出讓條件；土地的`一級開發(fā)雖未完成，但政府無需企業(yè)投入資金完善該工作。一種情況：企業(yè)直接與政府簽署意向性的項目投資開發(fā)協(xié)議書，通過招拍掛獲取土地。另一種情況：企業(yè)直接與政府簽署意向性的項目投資開發(fā)協(xié)議書，交納一定數(shù)額的誠意金（或保證金），通過招拍掛獲取土地。勾地的操作要點商務(wù)條件談判競買條件設(shè)置常見的設(shè)置條件開工前準(zhǔn)備工作1.3 一二級聯(lián)動開發(fā)通俗理解：即毛地凈化、生地熟化的過程。什么情況下才采取該模式獲取土地呢？地塊各方面仍不具備開發(fā)條件，但前景看好；當(dāng)?shù)卣�府財政不足，需要開發(fā)商先投入資金整理土地；項目具備相當(dāng)規(guī)模，符合公司開發(fā)大盤的條件。一二級聯(lián)動開發(fā)的目的及意義：彌補政府財政不足，加快土地整理力度；把控土地出讓的節(jié)奏， 將各項開發(fā)工作前置完成；提高土地獲取的把握；獲取大型項目的有效方式；最好采用公開招商或招標(biāo)，簽約主體原則上為市、縣或土地儲備機構(gòu)。一級開發(fā)流程土地合法性審查一級開發(fā)涉及的幾項價款投資款支付原則一級開發(fā)需確定的實體內(nèi)容1.4 三舊改造：概念及類型“三舊”改造是在城市發(fā)展到一定階段后，土地集約化發(fā)要求下，針對“舊城鎮(zhèn)”、“舊廠房”和“舊村居”的改造。三舊改造基本流程二、二級市場拿地模式2.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念：是原建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，就是我們常說的土地過戶，土地過戶不單指土地，還包含土地本身已經(jīng)開發(fā)的工程部分。轉(zhuǎn)讓條件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的節(jié)點盡職調(diào)查明細稅費2.2 股權(quán)收購（100%）概念：公司股東依法將自己的股東權(quán)益全部有償轉(zhuǎn)讓給他人（受讓人），受讓人取得公司100%股權(quán)，并間接實現(xiàn)對項目土地的完全控制權(quán)。特點：股權(quán)收購引起的股東變動不會改變目標(biāo)公司原有的法律地位、性質(zhì)，權(quán)利義務(wù)的載體仍然是該目標(biāo)公司。2.3 股權(quán)合作土地獲取前合作：雙方共同成立新的項目公司獲取土地或者聯(lián)合競買獲取土地后成立項目公司。土地獲取后合作：公司股東依法將自己的股東權(quán)益部分有償轉(zhuǎn)讓給他人（受讓人），使受讓人取得公司的部分股權(quán)，轉(zhuǎn)讓人與受讓人共同對公司名下的土地進行開發(fā)建設(shè)。合作方的選擇：有實力：資金實力、企業(yè)持續(xù)運營實力、合作開發(fā)履行能力；有資源：政府關(guān)系、人脈；講誠信：信譽度好。

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