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二手房交易必知
不想被爽約 交易留一手
律師提醒購房者加強法律意識
■本報記者凌保康
買套二手房，卻在不知不覺中陷入了糾紛，這是二手房買家最怕遇到的問題。二手房交易糾紛主要集中在兩個方面，一是擔心買家賣家其中一方爽約，二是房屋的細節(jié)方面有出入。這兩方面在不同的交易案例中具有不同的表現(xiàn)形式。為此，廣東尚典律師事務所律師胡海良提醒，普通業(yè)主或者購房者在交易過程中，要有法律意識，注意“留一手”，以免被爽約。
關鍵詞 學 位
買了房戶口沒法遷入
案例：為了孩子以后能夠去較好的學校讀書，市民梁偉在選購二手房時特別留意市區(qū)下埔、南壇一帶。今年年初，經(jīng)過左挑右挑，梁偉終于看中了一套小三房單位，盡管價格比較昂貴，但他咬咬牙買了下來。沒想到，當梁偉想把戶口遷到新房所在地的時候，原房主卻不愿意把戶口遷走，理由是他的孩子也要在附近上學。
記者點評：買學位房是最常見的一種剛性需求。為了能夠讓孩子到較好的學校讀書，很多購房者心甘情愿掏出所有積蓄，去購買那些比市場上同類產(chǎn)品售價高出一截的“學位房”。很明顯，購買學位房的主要出發(fā)點是“學位”，房子的居住功能居于次位。如果買到手的“學位房”沒有了學位，那么購房的主要目的就沒有達到。所以，在購買學位房之前，先要明確其中的“學位”是否可用，這就需要購房者留心了解房子的屬性，并與原業(yè)主做好協(xié)調(diào)溝通。 律師支招保留部分房款約束賣主
根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，戶口和商品房產(chǎn)權(quán)所有者之間沒有必然的法律聯(lián)系。由于戶籍管理是公安部門的行政行為，因此戶口遷移涉及到買賣法律關系和行政管理法律關系，法院一般不在二手房買賣糾紛中對戶口遷移直接作出判決。這使得一旦發(fā)生戶口遷移糾紛，購房者將十分頭疼。 因此，在二手房交易中，購房者如果出于孩子入學等因素特別在意戶口問題的，應當事先了解清楚房屋內(nèi)的戶口情況，尤其是在房屋內(nèi)戶口情況復雜的局面下，更要謹慎操作。要預防此類風險一是要求賣方出示戶口本，在必要時到公安機關查詢交易房屋的戶籍狀況；二是在合同中約定要求賣家在完成交易之前將戶口全部遷出，同時可采取保留部分房款或者約定遷出日期及逾期遷出的違約金等條款以約束賣主。
關鍵詞 面 積
公攤面積大致房屋“縮水”
案例：看房源信息的時候，業(yè)主或者中介人員說房子面積有120多平方米�？墒琴彿空呖捶孔訒r，發(fā)現(xiàn)面積明顯 “縮水”，滿打滿算不足100平方米。近日，四處看房的周堅遇到了這樣的問題，業(yè)主和中介人員的“信口雌黃”讓他很氣憤。他認為，中介人員的做法有欺騙的嫌疑，至少是不誠信的行為。另有購房者向記者反映，日前去市區(qū)麥地看了一套房子，業(yè)主號稱面積有89平方米，可感覺室內(nèi)面積不過有五六十平方米。后來她才弄明白，這套房子的公攤面積很大。
記者點評：房子面積方面的爭議，不僅在一手商品房市場上普遍存在，在二手房市場上也經(jīng)常遇到。其中問題的焦點，就是套內(nèi)面積和建筑面積。這之中有這樣的關系：建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積。無論是一手商品房的面積爭議，還是二手房的面積“誤會”，主要是公攤面積部分。記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，有的房子建筑面積120多平方米，其中公攤部分面積竟然達二三十平方米，算下來，套內(nèi)面積才90～100平方米。而計價的時候，則是按照建筑面積來算的。二手房公攤面積太大，讓很多買家感到“很不值”。重要的是，如果二手房按照單位面積來計算，那么房子連帶的車庫、公共露臺（老房子）等部分，購房者都要另外付費。
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買房時可先算算單價
按照二手房交易的慣例，賣房標價往往標的是房屋的總價，而不像一手商品房銷售時候，總是標明房屋的單價。因此，某些二手房乍看上去總價很便宜，但由于建設年代久，居室面積小，算下來每平米建筑面積單價并不低。購房者在購買二手房時，不要只看總價，還要算算單價，再拿這個單價和周邊的一手房做做比較，心里就比較有數(shù)了。
同時，按照單位面積算，不等于原房屋附屬的停車位、贈送面積就不用算了。購房者可以在合同中約定停車位等一并隨房屋的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，避免日后發(fā)生糾紛。在簽訂二手房買賣合同時，對于房屋交付的標準及現(xiàn)狀一定要像一手房一樣列一個附件，千萬不可省略。
關鍵詞 抵債房
賣房的和業(yè)主不是同一人
案例：讀者黎曉東向本報反映了這第一文庫網(wǎng)樣的困惑：想買一套二手房，房子比較令人滿意，好不容易跟業(yè)主談好了價格，并提出要看房產(chǎn)證，但業(yè)主閃爍其詞，只是說 “房子產(chǎn)權(quán)沒問題”。在黎曉東的堅持下，業(yè)主才說出了事情的原委，原來房產(chǎn)證上的名字不是他的。這名業(yè)主解釋，這套房子是別人抵債給他的，他建議買家先付一部分房款并簽合同，剩下的那部分房款，等他把房產(chǎn)證和土地證過戶到了買家名下，買家再付清欠款。這一情形讓黎曉東覺得很不放心，“越想越不保險”，可是面對比較理想的價格，他又不想放棄這樣的購房機會。 記者點評：房子在轉(zhuǎn)手過程中會遇到一些具體問題，這些問題本身比較復雜，所以在交易過程中，很難做到“一手交錢一手交貨”。對于購房者而言，購買二手房的一個基本前提是，房子必須權(quán)屬明確，這樣在交易過程中和交易之后才沒有“后遺癥”�？墒牵捎诜孔拥纳唐穼傩匀諠u突出，很多房子被當成了純財產(chǎn)，并用于填補各種資金漏洞。所以，遇到有“歷史問題”的房子并不可怕，關鍵是如何處理好。
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產(chǎn)權(quán)有糾紛不宜購買
購房者在購房二手房時，應盡量直接與登記業(yè)主簽訂購房協(xié)議，避免因貪圖房屋價格低廉陷入“抵債房”糾紛。
購買二手房時，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬。凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)、抵債房的房子，即使房子再合適都不要購買，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證或者陷入別人的債務糾紛導致自己“人財兩空”。購房者在購房時一定要查看產(chǎn)權(quán)證正本并到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實性，避免產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人不是同一個人的情況。
關鍵詞 訂 金
談價前要先給中介交訂金
案例：市民許湛生想買一套二手房作為婚房，在市區(qū)麥地一家中介地鋪，他看中了一套小三房。當他提出要約業(yè)主談價格的時候，中介業(yè)務員要他先交5000元訂金。還沒開始談價格，憑什么要交訂金？他覺得有點蹊蹺，就找了個理由委婉地拒絕了。隨后，許湛生又通過另一家中介地鋪找到了這套房子，但中介人員依然聲稱必須先交訂金才可以跟業(yè)主談價錢。這讓許湛生感到很不解：不是說中介不能接觸購房款嗎，怎么都要訂金呢？記者點評：約業(yè)主談價格之前，要先交訂金，這是目前惠州二手房交易市場上慣常的做法。雖然為了保證資金安全，業(yè)內(nèi)提倡資金托管的方式，但是中介在提供服務的時候，一般先要跟購房者或
者業(yè)主簽署書面協(xié)議，并要求購房者或者業(yè)主交訂金。中介公司稱此舉實屬無奈，因為跑單現(xiàn)象在本地市場上很常見，很多購房者或者業(yè)主在中介牽線搭橋完畢之后，就甩開了中介，雙方進行私下交易，并拒付傭金，中介成了被耍的對象。因此，中介公司收取一定數(shù)額的訂金，為的是對買賣雙方進行一定的約束。
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交錢時看相關委托手續(xù)
從法律上講，訂金的接受人應是產(chǎn)權(quán)人而不是房產(chǎn)中介。房產(chǎn)中介接受訂金的不利因素在于，產(chǎn)權(quán)人才是買賣合同的當事人，訂金的懲罰和保證作用也只是針對產(chǎn)權(quán)人而不能約束中介，產(chǎn)權(quán)人很有可能以沒有委托中介接受訂金為由毀約并拒絕支付雙倍訂金。購房者向中介交訂金的時候，一定要中介出示產(chǎn)權(quán)人委托其收受訂金的委托手續(xù)并保留存檔，萬一日后發(fā)生糾紛，也方便維權(quán)。
關鍵詞
轉(zhuǎn)按揭
害怕被轉(zhuǎn)嫁風險
案例：最近很多讀者反映，在購買二手房時都遇到了轉(zhuǎn)按揭問題�！稗D(zhuǎn)按揭”就是個人住房轉(zhuǎn)按貸款，是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人向原貸款銀行要求延長貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售，或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。人們之所以對轉(zhuǎn)按揭表現(xiàn)出較多疑慮，主要有兩方面：一是不知道手續(xù)怎么辦理，二是害怕被別人轉(zhuǎn)嫁按揭風險。
記者點評：目前二手房市場存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。由于買方的資信、貸款意愿、月供能力、購房資金安排不盡相同，在轉(zhuǎn)按揭的同時，買方可以根據(jù)自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。在實際操作中，轉(zhuǎn)按揭都采用為賣方提前還貸的方式，因此買方的貸款可以和賣方的未還清貸款不一致。
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同行轉(zhuǎn)按揭較安全
轉(zhuǎn)按揭一般是指仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍需要通過貸款來還清房屋的前一次按揭房款。實踐中，銀行需要買賣雙方提供有效身份證明及婚姻狀況證明文件、收入證明、還款對賬單、房屋產(chǎn)權(quán)證或者購房合同等文件。
在轉(zhuǎn)按揭的案例中，由于業(yè)主的房屋仍是按揭中的房屋，無法進行二次抵押，因此需要先發(fā)放第二筆貸款，用于還清業(yè)主的第一筆貸款，取得房產(chǎn)證明才能進行房屋產(chǎn)權(quán)過戶。但萬一賣家的房子有問題而過不了戶，或者原貸款銀行拖延手續(xù)，買賣雙方都會陷于尷尬境地，存在一定的法律風險。而且，這種先付款后過戶的模式容易讓不法中介趁機騙貸，給銀行造成損失，所以現(xiàn)在二手房轉(zhuǎn)按揭大多實行的是同行轉(zhuǎn)按揭。
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