二手房交易及注意事項 1

手二手房交易及注意事項

讀者疑問：在二手房交易中如何明確稅費？

律師答疑：二手房交易中的稅費是由相關的法規(guī)及政策規(guī)定的，對于由誰交納是非常明確的，但是賣方第一文庫網(wǎng)經(jīng)常要求其售房價格自己凈得多少萬，而不包括稅費，這樣稅費就存在爭議了，因此必須在合同中約定稅費的承擔方式或變更售房款的價格。另外，二手房交易稅費變化比較大，存在簽訂時雙方都沒有預料到的稅費，但在過戶時卻已經(jīng)開始征收了，這種情況經(jīng)常導致買賣雙方發(fā)生爭議，稅費由誰來交，因此對于稅費買賣雙方應明確處理的方式。

讀者疑問：賣方不想賣房了，買方交給中介的定金能要回來嗎？

律師答疑：賣方不想賣房，中介公司居間服務事項沒有完成，因此無權收取報酬。中介公司收取的定金應當按照定金的法律規(guī)定執(zhí)行，即中介公司應該返還定金，除此之外，賣方應承擔返還一倍定金的責任。

讀者疑問：中介公司能代理買賣雙方嗎？

律師答疑：合同法中并沒有禁止代理人不得代理買賣雙方的規(guī)定，但是實際上買賣雙方存在利益沖突，代理人代理買賣雙方可能會侵害另一方的利益，有些行業(yè)是禁止代理利害沖突雙方的。有些中介公司在買賣雙方之間的作用不是中間介紹，而是雙方代理。也就是說，中介公司在房屋買賣法律關系中，即代理買方、又代理賣方。

讀者疑問：中介公司收購房屋并出售合法嗎？

律師答疑：在二手房交易中，中介公司為了賺取房屋差價的利潤，不讓買賣雙方見面，對買方說他們已將房主的房屋收購，現(xiàn)在的房屋是他們自己的，他們有權出賣房屋。中介公司如果按照法律規(guī)定從房主那里購買了房屋并辦理了過戶手續(xù)、取得了中介公司名下的房屋所有權證然后再將該房屋以自己的名義出售，這是合法的行為。但是沒有任何一家中介公司會這么做，因為這樣做就會產(chǎn)生交易過戶的兩次稅費，中介公司是絕不會做這種事情的。中介公司所謂的收購在法律上是不成立的，實際上在辦理過戶手續(xù)是就一目了然了：中介公司仍以賣房人的名義與買方簽訂買賣合同，而不是以自己的名義出售，因為中介公司不是所售房屋合法的產(chǎn)權人，按照規(guī)定，沒有產(chǎn)權證的房屋是不能買賣的，中介公司自己沒有產(chǎn)權證，當然不能以自己的名義買賣， 權利的主體不一致， 中介公司也不能處分別人的財產(chǎn)， 中介公司對所出售的房屋沒有處分權， 因此中介公司只能持賣方的房屋所有權證辦理過戶手續(xù)，只不過中介公司辦理了公證委托書，由賣方委托中介公司賣房。因此事實上中介公司所述的收購房屋賣自己的房子是不可信的，這時買方仍重點審查賣方人的自然情況及委托書的授權范圍，否則可能導致無法辦理過戶或買賣合同無效，買方受損。

相關法規(guī)：《合同法》第 132 條：出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。

讀者疑問：二手房交易如何解決正在出租的房屋問題？

律師答疑：有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，該房屋被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)，可能會產(chǎn)生糾紛。因為合同法認可 “ 買賣不破租賃 ” ，也就是說房屋買賣合同簽訂后，房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是租賃合同對承租人仍然有效，承租人可繼續(xù)承租該房屋，買房人不能對抗在先成立的租賃合同。另外，賣方在出售該房屋時，同等條件下承租人有優(yōu)先購買權。以上兩點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。因此，在簽訂二手房買賣合同時，買方一定了解房屋出租的情況，并對出租問題進行約定。

相關法律　中華人民共和國合同法

第二百二十九條　租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

第二百三十條　出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。

讀者疑問：購買二手房時是否應關注土地剩余的使用年限？

律師答疑：二手房買賣中買受人應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有 40 年，房主已使用十來年，對于買受人來說還有 30 年的土地使用年限， 30 年后還需補交土地出讓金，這樣無疑是增加了房屋總的價款，因此買房時買方應將土地剩余的使用年限作為一個考慮的因素。

讀者疑問：如何解決二手房交易過程當中的物業(yè)管理費用拖欠問題？

律師答疑：有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及天然氣、暖氣費、水、電費用長期拖欠，尤其是某些高檔住宅，物業(yè)管理費用比較高，幾年下來拖欠一二十萬，如果買受人不知道拖欠物業(yè)的情況，購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。因此，建議買房人在辦理過戶前即結(jié)清所有的費用，或者在合同中約定，交接之前產(chǎn)生的一切費用由賣方承擔，交接之后產(chǎn)生的費用由買方承擔。

（五）?? 二手房買賣案例

讀者疑問：未取得產(chǎn)權證簽訂房屋買賣合同有效嗎？

我在 2004 年 3 月 13 日 購買一套商品房， 6 月 1 日 入住， 11 月 30 日 開發(fā)商做產(chǎn)權作登記，我 12 月 20 日 取得房屋所有權證。在同年 11 月 20 日 ，我與宋某在中介公司的介紹下，簽訂了《房屋買賣合同》。合同中約定我將建筑面積 129.70 平方米 的房屋，以 158 萬元價格轉(zhuǎn)讓給宋某。在約定了付款期限后，雙方又在補充條款中約定了兩項內(nèi)容：一是該房屋目前尚未取得房屋所有權證，待賣方房屋所有權證辦理完畢后雙方再辦理過戶手續(xù)。二是買賣合同自雙方簽訂之日生效，雙方對此買賣行為均不得反悔，否則由違約的一方以總房價款的 10 ％支付違約金。在雙方約定的首期付款期限到來后，宋某就一直沒有再履行過合同。 2005 年 3 月 9 日 ，我起訴到法院，要求宋某以總房價款的 10 ％支付違約金 15.8 萬元。

在庭審中宋某辯稱，是我在沒有取得房產(chǎn)證之前，就與宋某簽訂房屋買賣合同，該行為違反了相關法律規(guī)定屬無效合同。法院認為，宋某與我簽訂的房屋買賣合同中，明確約定雙方在取得房地產(chǎn)權證后辦理過戶手續(xù)，還明確了不交易的違約責任承擔。因宋某的違約行為造成合同不能履行，于是法院判決宋某按合同約定支付我 10 ％的違約金 15.8 萬元。一審判決后宋某提出上訴，認為法院適用法律錯誤，我國的房地產(chǎn)管理法明確規(guī)定未取得房地產(chǎn)權屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓，宋某與我的買賣房屋的行為違反了法律的強制性規(guī)定，按照合同法第五十二條的規(guī)定應屬于無效。請問宋某的理由成立嗎？

律師答疑：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條以及相關的北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關規(guī)定，的確規(guī)定未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。但是，法律法規(guī)并沒有規(guī)定在沒有取得房屋產(chǎn)權證時，簽訂的房地產(chǎn)買賣合同為無效�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定未取得權屬證書不得轉(zhuǎn)讓是行政管理的規(guī)定，即要求行政機關對未取得房屋權屬證書的房屋不辦理過戶手續(xù)，但買賣雙方簽訂合同時在合同中注明了雙方對這一規(guī)定完全知曉，也知道只有取得房屋所有權證才能辦理過戶，是雙方真實意思的表示，因此認定雙方簽訂的合同合法有效，這是符合合同法精神的。因此法院的判決是正確的。但目前對于未取得產(chǎn)權證出售房屋的情況，法院的處理方式也不一樣，有的法院認為雙方簽訂的合同是無效的，因此請讀者注意訴訟當中的風險。

未還清貸款出售房屋買賣合同有效嗎？

讀者疑問： 我 2002 年買的房子， 2004 年 8 月 1 日 取得房產(chǎn)證，但我是通過貸款買的房屋，銀行貸款還未還清，房屋做了抵押。 2004 年 12 月 21 日 ，我與王某簽訂了買賣合同，王某交付了首付款并入住了該房屋。房子賣完不久，房價就漲了將近 20% 。于是，我起訴到法院，以房子在轉(zhuǎn)讓時已抵押給銀行為由，要求法院確認這起房屋買賣行為無效，以達到收回房子的目的。法院經(jīng)審理認為，我的請求不符合公平原則，為維護交易安全及市場交易的流轉(zhuǎn)，駁回了我的訴訟請求。請問法院的判決對嗎？

律師答疑：因你對房屋做了抵押，因此在抵押未解除之前你所購房屋不能辦理過戶手續(xù)，你所購房屋在所有權行使上是受到一定限制的。但你與王某簽訂的合同是雙方真實意思的表示。雖然涉訴房屋已在銀行抵押，現(xiàn)合同已實際履行，王某給付了部分房款，目的在于讓你將所欠銀行貸款還清，解除抵押，以利于辦理過戶手續(xù)，因此你應就此及時還清銀行貸款。況且你已將房屋交付給王某，王某也實際入住該房屋。

最終 辦不下來房產(chǎn)證房屋買賣合同有效嗎？

讀者疑問：

2002 年 4 月 15 日 , 何某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同 , 約定貸款購買開發(fā)商開發(fā)的一套房子。何某 2003 年 2 月 28 日 辦理了入住手續(xù)，但未實際入住。 2005 年 3 月 2 日 ，在北京 XX 房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司參與下 , 劉某、何某及中介公司三方簽訂了《房屋交易居間合同》 , 合同約定 , 劉某購買何某的房子，價款 40 萬元。合同簽訂后 , 劉某支付中介公司首付款 20 萬元，其中含定金 2 萬元 , 中介公司將其中 1 萬元留作自己的中介費，其余 19 萬給付了何某。劉某在等待開發(fā)商給何某辦理房產(chǎn)證，以便于盡快過戶，但是該項目的開發(fā)商已被撤銷了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，且房地產(chǎn)公司已是人去樓空，該項目無法辦理初始產(chǎn)權登記，所購項目的所有購房人均不能取得房屋所有權證。于是劉某狀告中介公司 , 要求確認三方簽訂的《房屋交易居間合同》無效 , 并要求返還購房款。請問這類案件法院是如何處理的？

律師答疑：目前法院對于沒有產(chǎn)權證即簽訂買賣合同并約定產(chǎn)權證辦理下來后辦理過戶手續(xù)的二手房買賣案件傾向于認定合同有效，現(xiàn)在也有越來越多的案例按此處理，但是對于簽訂合同時沒有房產(chǎn)證，賣方最終也不可能取得房產(chǎn)證的情況下，導致買方無法取得房產(chǎn)證，買方的合法權益無法得到法律保護 , 一般認定買賣合同無效，判決將買方或中介公司將已收的房款返還給買方。

我從賣方買房后賣方又將房子賣給別人且辦理了過戶手續(xù)，房子還能屬于我嗎？

讀者疑問：王某與商某于 2001 年 7 月 17 日 簽訂房屋買賣合同，《合同》約定，商某將位于山東省某市某小區(qū)的房屋賣給王某，當時商某的房屋未辦理完產(chǎn)權證，因此雙方在合同中注明商某的房產(chǎn)證辦好后立即過戶。合同簽訂后，王某將房款 21 萬元交給商某，商某將房屋交付給王某居住使用。 2003 年上半年，王某得知該房屋可以辦理房產(chǎn)證后，即要求商某辦理過戶手續(xù)，但商某以種種理由拒絕辦理。王某于是向人民法院起訴，要求商某履行合同，協(xié)助王某辦理過戶手續(xù)。 2003 年 11 月 10 日 ，四方區(qū)法院就此案做出判決，判令被告商某于判決生效后 10 日內(nèi)辦理房屋的所有權過戶手續(xù)。因商某拒不履行該生效判決，王某申請法院強制執(zhí)行。法院在強制執(zhí)行過程中，竟發(fā)現(xiàn)商某已將房屋以 23 萬元的價格賣給孟某，且孟某已拿到房產(chǎn)證。為此，王某又以商、孟二人為被告，向四方區(qū)人民法院提起訴訟。此案應如何處理？

律師答疑：原告王某與被告商某簽訂的房屋買賣合同，是當時雙方當事人的真實意思表示，該合同沒有違反有關法律規(guī)定，是有效合同。雖然當時由于房屋建設方的原因，房屋產(chǎn)權證無法辦理，但雙方已在合同中約定待房產(chǎn)證辦理后立即過戶。原告與商某簽訂的房屋買賣合同依法成立并生效后，雙方均應依法全面履行各自的合同義務。商某在能夠辦理房屋過戶手續(xù)后拒不辦理過戶，反而將房屋出賣給被告孟某，違反了合同義務，也違反了誠實信用原則，而其賣房行為發(fā)生在訴訟期間，導致了此后法院生效判決書無法履行，也是一種妨害司法的行為。

本案中孟某能否作為善意第三人？目前我國的民法及司法實踐中對于保護動產(chǎn)善意第三人的權益已達成共識，即第三人在交易過程當中沒有過錯、不知情且已付了款并實際占有動產(chǎn)，則真正的權利人不能向第三人追償，只能向侵權人追償。但對于不動產(chǎn)能否適用善意取得法律沒有規(guī)定，司法實踐中認定不動產(chǎn)善意取得的判例也相當少，在司法實踐中一般都不會認定善意第三人。

本案的結(jié)果是法院確認商某與孟某簽訂的房屋買賣合同無效，商某與孟某將房屋的所有權轉(zhuǎn)移給王某。

讀者疑問：買賣危改回遷房合同有效嗎？

我于 2005 年 3 月 1 日 與某房屋中介公司簽訂委托購房協(xié)議，約定我購買中介公司提供的位于西城區(qū)某危改小區(qū)回遷房一套，該房屋還沒有入住，也沒有產(chǎn)權證。我向中介公司交納了一萬元定金。但是在合同履行的過程當中，我發(fā)現(xiàn)該房屋是無法辦理過戶的，也了解到回遷房屬于政策性房屋，不能任意買賣，于是我起訴某中介公司，要求退回定金。請問我以什么理由起訴？法院能支持我的訴訟請求嗎？

律師答疑：對于危改回遷房在未取得房屋所有權證之前能否出售的問題，在司法實踐當中存在相當大的爭議，有的法官認為是無效合同，有的認為是有效合同，因此判決結(jié)果各異，互相矛盾。具體到本案當中，你可以主張合同無法實際履行為由，提出解除合同。該房屋因沒有取得房屋所有權證而無法辦理過戶手續(xù)，導致合同無法繼續(xù)履行，購買人簽訂合同的目的無法實現(xiàn)，因此按照合同法第九十四條第（四）款規(guī)定，當事人有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，當事人可以解除合同。本案的最終結(jié)果是北京市西城區(qū)人民法院（ 2005 ） 5712 號民事判書認為危改房未取得產(chǎn)權證而上市銷售，合同無法繼續(xù)履行，合同目的不能實現(xiàn)，因此解除合同，返還購房款。但是同樣事實的一個案例，在東城區(qū)法院卻得出另外一個結(jié)論，東城法院認為合同有效，并到開發(fā)公司做了調(diào)查筆錄，認為危改房也能出售給被拆遷人以外的其它任何人，以后也是可以辦理過戶手續(xù)的，因此認為購房人以不能實際履行為由解除合同理由不足，購房人主張合同無效的理由沒有法律依據(jù)，于是判決駁回購房人要求返還定金的訴訟請求。

讀者疑問：兒子賣了父親的房因拆遷漲價父子合謀反悔買房人怎么辦？

2000 年 1 月，王某某與北京重型電機廠簽訂房改售房合同，由王某某購買所在單位的房改房一套，面積 28.87 平方米，售價 8022 元。 2000 年 8 月 16 日 ，王某某取得該房屋的所有權證。 2000 年 11 月 13 日 ，王某某之子找到張某某要將此房賣給他們。王某某之說房子是他自己的，最后王某某之子與張某某商定的房屋價格是 40000 元。雙方商定好價格后，張某某提出要辦過戶手續(xù)，要求王某某之子出示房產(chǎn)證的原件及身份等證明。王某某之子出示房產(chǎn)證的原件后，張某某發(fā)現(xiàn)房屋的所有權證上登記的房屋所有權人是王某某，并非王某某之子本人。張某某要求王某某之子出示王某某的授權委托書及王某某的身份證明文件，但王某某之子稱房子是他自己的，是以自己的父親名義購買的，由他自己居住，他有處分權，張某某堅持要求王某某的委托書，王某某之子說讓他父親本人去石景山房管局親自簽字簽合同在過戶文件上簽字，親自辦過戶手續(xù)，這樣就不用委托書了。后雙方約定 2001 年 1 月 11 上午 9 點王某某到房管局辦理過戶手續(xù)。張某某在 9 點鐘來到交易中心后未見到王某某及王某某之子。當時交易中心的負責辦理過戶的工作人員王某某告訴張某某，說王某某 8 點鐘就來過了，因王某某之子急著上班，所以王某某就先在協(xié)議書及過戶申請表等辦理過戶的文件上簽字了，他簽完字后就先走了，王某某隨后讓張某某在買賣協(xié)議書、產(chǎn)權登記表及過戶審批表上簽了字。 2001 年 2 月 7 日 ，張某某取得訴爭房屋的產(chǎn)權證。

2002 年 8 月，王某某及其子知道該房屋欲拆遷，拆遷補償較高，于是多次找張某某欲將此房原價購回，張某某未同意。

2003 年 3 月 18 日 ，王某某對北京國土資源和房屋管理局提起行政訴訟，要求撤銷張某某名下的房屋產(chǎn)權證；理由是他并不知道賣房的事，是王某某之子偷了他的房產(chǎn)證、原始購房合同、發(fā)票、身份證及戶口本原件、人名章，因此賣房的事他完全不知情，認為房管局侵害了他的權益。在行政案件中，王某某列張某某為第三人。石景山法院行政庭在庭審中，經(jīng)司法鑒定確定，在過戶時以王某某名義所簽的字并非王某某本人所簽。 2003 年 6 月 30 日 ，石景山區(qū)法院行政庭以王某某未在協(xié)議書及過戶文件上簽字為由，認定房管局頒證程序違法，判決撤銷訴爭房屋的產(chǎn)權證。后行政案件的第三人張某某向北京市第一中級人民法院提起上訴。 2003 年 9 月 19 日 ，一中院行政庭以同樣理由維持一審判決。

在本案的審理過程當中，雙方訴爭的房屋于 2004 年 4 月 23 日 被拆除，拆遷款 198293.9 元被公證處提存。

2004 年 11 月 16 日 ，張某某作為原告向王某某及王某某之子提起民事訴訟，要求確認張某某簽訂的房屋買賣《協(xié)議書》合法有效，確認北京市石景山區(qū)北重西廠區(qū)宿舍 X 號樓 X 號房屋所有權屬于原告。 2004 年 12 月 22 日 ，石景山法院民事庭開庭審理此案。王某某之子在庭審時稱所有賣房的事都是他一手經(jīng)辦的，他父親不知道，王某某稱他自己不知道賣房的事。

本案的審理結(jié)果： 2005 年 1 月 12 日 ，石景山法院做出一審民事判決。石景山法院認為，“合同法明確規(guī)定，出賣的標的物應當屬于出賣人所有或出賣人有權處分。本案訴爭的房屋產(chǎn)權人為王某某，王某某之子在未取得代理權的情況下將屬于王某某所有的房屋出賣、事后又未得到王某某的追認，因此其行為對王某某不發(fā)生法律效力。張某某在明知王某某之子并非房屋產(chǎn)權人情況下，仍與王某某之子簽訂買賣協(xié)議，主觀上亦存在過錯。由于合同主體的欠缺，導致雙方所簽訂的買賣合同無效。依照合同法規(guī)定，合同被確認無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應予返還。現(xiàn)因訴爭房屋已被拆遷，張某某已無返還財產(chǎn)的必要，王某某之子應將購房款返還給張某某。綜上所述，判決如下： 1 、確認張某某與王某某之子簽訂的協(xié)議書無效； 2 、王某某之子于本判決生效后十日內(nèi)返還張某某購房款四萬元； 3 、駁回張某某其他訴訟請求�！焙髲埬衬骋焉显V至北京市第一中級人民法院，一中院維持原判。

律師答疑：筆者認為，法院民事部分的判決值得商榷。

一是混淆了行政案件和民事案件各自處理的范圍。 行政案件撤銷訴爭房屋的所有權證并不代表原告失去房屋的所有權。本案涉及到行政案與民事案的關系問題，涉及行政糾紛與民事糾紛的竟合問題。在行政案件中，根據(jù)王某某的訴求，行政訴訟的審查范圍僅限于被告頒證行為是否符合法定條件和法定程序，行政訴訟中原告王某某與第三人張某某之間的產(chǎn)權糾紛應通過民事訴訟解決，按照確認房屋所有權歸屬的法律、法規(guī)予以審查，產(chǎn)權糾紛不屬于行政訴訟的審查范圍。如果登記的產(chǎn)權確實存在爭議，也必須通過確權之訴予以解決。本案其核心問題是房屋產(chǎn)權的歸屬問題。因一審行政案件及民事案件同是石景山法院審理，他們認為行政不合法即代表著民事行為的不合法，因此民事判決部分顯然是受到了行政判決的影響。

二是張某某屬于善意第三人，房屋所有權應歸原告。 善意取得是適應商品交換的需要而產(chǎn)生的一項法律制度。在廣泛的商品交換中，從事交換的當事人往往并不知道對方是否有權處分財產(chǎn)，也很難對市場上出售的商品逐一查清。如果受讓人善意取得財產(chǎn)以后，根據(jù)轉(zhuǎn)讓人的無權處分行為使交易無效，并讓受讓人返還財產(chǎn)，則不僅要推翻已經(jīng)形成的財產(chǎn)權屬和財產(chǎn)關系，而且使當事人在從事交易活動時，隨時擔心買到的商品有可能要退還，這樣就會給當事人交易時帶來不安全感，從而不利于商品交易秩序的穩(wěn)定。總之，善意取得制度是通過限制財產(chǎn)所有權人的追及權和一定程度上犧牲所有人的利益來實現(xiàn)維護商品交換的安全和良好秩序的目的。尤其在我國目前發(fā)展市場經(jīng)濟的社會環(huán)境下，保護交易安全的及善意第三人顯得尤為重要。

善意取得制度，是一種犧牲財產(chǎn)所有權的靜的安全為代價，來保障財產(chǎn)交易的動的安全的制度。善意取得制度充分體現(xiàn)了所有人權益與社會商品流轉(zhuǎn)秩序兩種利益權衡后的取舍。善意取得制度的目的是保護交易安全，在對受讓人和真正權利人的利益進行平衡的情況下，只有受讓人有償?shù)厥茏屫敭a(chǎn)時，才有必要犧牲真正權利人的利益，而確認受讓人獲得物權。

就本案而言，目前法律并沒有規(guī)定不動產(chǎn)的善意取得制度，善意取得只適用于動產(chǎn)，但司法實踐當中有一些案例對于不動產(chǎn)也引用善意取得的制度規(guī)定，保護第三人的利益。在物權法的草案當中，有不動產(chǎn)善意取得的規(guī)定。

三是政府機關登記的公信力法律應予維護。

房地產(chǎn)登記制度目的在于保護交易的安全及物權，公眾相信政府機關的公信力所以才對房產(chǎn)進行登記，因此其是值得信賴的。當然，國家機關的工作人員的行為也是應該具有公信力的。在張某某辦理過戶手續(xù)時，雖然未見到王某某本人，但政府機關的工作人員明確告訴他，王某某已經(jīng)簽過字了，因此張某某有理由相信國家機關工作人員說話的公信力，才與王某某進行交易，因此張某某在整個交易過程中盡到了自己最大的注意義務，不存在任何過錯。為了維護政府機關的公信力，也應維護張某某的合法權益。

律師提醒：在二手房交易的過程中一定要弄清房主的身份，并與房主當面談判并簽訂合同，辦理過戶時要共同到場，以免日后發(fā)生對自己不利的事情。

夫妻一方擅自將房屋出售有效嗎？

讀者疑問：我與丈夫結(jié)婚已 10 年，五年前我們購買了一套商品房，價值 109 萬，購房時以他的名義，房產(chǎn)證的名字也是他的。最近我們感情出現(xiàn)危機，可能要離婚，雙方協(xié)商如何分割這套房時，我發(fā)現(xiàn)在不久前他背著我將房屋賣給了別人，并辦理完了過戶手續(xù)，賣房款他全部轉(zhuǎn)移。請問這個房屋買賣合法嗎 ? 我能將房子要回來嗎？

律師答疑：在你們夫妻關系存續(xù)期間購買的房屋屬于夫妻共有財產(chǎn)，按照婚姻法及其司法解釋的規(guī)定， 夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權決定。按照最高人民法院民法通則的司法解釋，處分共同財產(chǎn)應經(jīng)財產(chǎn)共有人同意，否則一般認定處分行為無效，但第三人是善意、有償取得，則應保護第三人的權益。一般在夫妻關系存續(xù)期間一方處分房產(chǎn)，第三人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。第三人在房屋買賣過程中只要盡了相應的注意義務，按普通人的生活常識和認知能力，有理由認為夫或妻一方可全權處理房屋，那么就無需進一步了解夫或妻另一方對出賣房屋的意思表示，在第三人付了房款并實際占有房屋且辦理了房屋所有權的情況下，不知情的另一方就不能再向第三人主張權利，但可以向過錯方主張賠償。如果出售房屋的夫或妻一方與第三人惡意串通，以假買賣形式轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，那么第三人不能認為是善意的，財產(chǎn)受損害一方可以要求第三人返還房屋。如果第三人是善意的，從法律適用的社會效果的角度考慮，若判令買賣協(xié)議無效，不利于保護正常的房產(chǎn)交易秩序及交易安全，會增加交易的成本，不利于商品的快速流轉(zhuǎn)，與市場經(jīng)濟的原則相�！，F(xiàn)在的司法實踐一般對于在夫妻關系存續(xù)期間一方轉(zhuǎn)移財產(chǎn)未經(jīng)另一方同意都會保護善意第三人的權益。

相關法規(guī)：

最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋 ( 一 )

第十七條　 婚姻法 第十七條 關于 “ 夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權 ” 的規(guī)定，應當理解為：

（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權決定。

（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）

89 ．共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。

讀者疑問：標準價購買的房屋單位不同意能出售嗎？

張 先生于 1999 年 8 月與 王 先生簽訂了一份二手房買賣契約。在契約中雙方約定： 張 先生將自已位于城區(qū)的房改房出售給 王 先生，由 王 先生在本合同簽訂后一次性付給 張 先生人民幣 28 萬元整。但到房屋土地管理部門辦理產(chǎn)權過戶時被告知此房產(chǎn)不能辦理過戶登記及產(chǎn)權轉(zhuǎn)移。 王 先生要求退款及相應的經(jīng)濟損失， 張 先生不同意， 于是王 先生將 張 先生告上法庭，要求 張 先生退還全部房款及相應的利息損失，并解除合同。法庭經(jīng)審理查明， 張 先生所有的房改房是于 1997 年 3 月份以標準價從本企業(yè)購買的，因原售房單位擁有 6% 的產(chǎn)權，且沒有原單位同意其出售的書面證明，雙方?jīng)]有到房屋所在地房產(chǎn)管理部門申請變更登記，因此法院判定該契約實際上無法履行，解除了雙方簽訂的契約。 張 先生返還 王 先生的購房款 28 萬元整。

律師答疑：本案中涉及的以標準價購買的房屋職工擁有部分產(chǎn)權。職工以標準價購買的房改房，原售房單位擁有 6% 的產(chǎn)權，職工擁有 94% 的產(chǎn)權，如果需要上市出售，則需要符合如下條件：單位與職工個人在協(xié)議中有約定的，從其約定；沒有約定的，如上市出售應征得原產(chǎn)權單位的同意，未經(jīng)產(chǎn)權單位同意，不能上市出售。職工也可將標準價的房屋轉(zhuǎn)為成本價的房屋，然后再上市出售。

讀者疑問：政策變化能否作為不賣房的理由？

我 于 2004 年 4 月 19 日 與房主、北京 XX 房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂了一份《房地產(chǎn)居間合同（買賣置換）》。我通過 XX 公司購買一套總價款 320000 元的經(jīng)濟適用房。合同簽訂時，我通過 XX 公司向房主交納了 50000 元的定金，約定房主不出售此房屋或我不買此房屋均適用定金罰則。合同中沒有約定辦理過戶的時間。因房主的房屋所有權證還沒有辦理下來，要想過戶必須先將房主的房屋所有權證從開發(fā)商處辦理下來。我替房主交納了辦理房屋所有權證的費用 6000 元及公共維修基金 5958 元，然后房主取得了房屋所有權證。在去辦理過戶手續(xù)，房主又告知房產(chǎn)證現(xiàn)在還在開發(fā)商那里，讓我直接把房款交給銀行，替他還貸款，我覺得風險非常大，于是沒有同意。我在簽訂合同前并不知道其銀行貸款的事情。因此我沒有同意替他還貸款，要求其自己歸還貸款，再與我辦過戶手續(xù)，房主不同意，因此我們沒有辦成過戶，但雙方一直在談判。后來，北京市出臺規(guī)定，從 2004 年的 5 月 20 日 起 對經(jīng)濟適用房的交易進行限制。 2004 年 5 月 19 日 ，房主將這套房屋賣給了別人，稱 5 月 20 日 之前不賣就賣不出去了。于是，我向法院提起訴訟，要求解除我房主簽訂的房屋買賣合同；要求房主雙倍返還我定金 100000 及為房主辦理產(chǎn)權證所花費用 6000 元代辦費及交納的公共維修基金 5958 元。請問法院能支持我的請求嗎？

律師答疑：房主的行為已構成違約，應承擔違約責任。在合同履行期限內(nèi)，房主單方悔約，將房屋賣掉，致使合同目的不能實現(xiàn)，違反雙方在合同中的事先約定，應按合同的約定承擔違約責任。在雙方對付款存在爭議，沒有協(xié)商結(jié)果的前提條件下，房主擅自將合同標的房屋出售，屬于嚴重違約。無論雙方對合同的履行有什么爭議，在爭議未解決之前或買方?jīng)]有放棄購買這套房屋之前，賣方出售這套房屋給別人，就是以實際行動表明不賣這套房了，不賣這套房就是根本違約。

政策變化不是被告賣房的理由。政策變化并不影響三方簽訂的買賣房屋合同的履行，三方簽訂的合同可以繼續(xù)履行，但增加了交易的難度，即買方需辦理審批手續(xù)，本案買方符合經(jīng)濟適用房購買資格的，因此交易是可以繼續(xù)的。其次，政策變化屬于三方都不能約束的事件，三方完全可以通過繼續(xù)協(xié)商解決此事，或解除合同，或按政府的政策執(zhí)行，或采取其它替代措施，但賣方不能單方處置合同的標的物。房主未經(jīng)買方同意，單方出售了房屋，屬于嚴重違約。

本案判決結(jié)果：法院認為賣方違約，應承擔違約責任，支持了買方的請求，賣方不服，提起上訴，終審法院維持了一審判決。

（六）央產(chǎn)房上市問題

讀者疑問：中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法中的中央在京單位是指哪些單位？

律師答疑：根據(jù)國管房改（ 2003 ） 165 號文件規(guī)定，中央在京單位是指包括中央各部門，全國人大機關，全國政協(xié)機關，最高人民法院，最高人民檢察院，國務院各部委、各直屬機構，各人民團體及其所屬單位。住房制度改革歸口國管局、中直管理局管理的中央在京企業(yè)，及其所屬單位已購公房上市出售，也按本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

讀者疑問：中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法中所稱的已購公房是指哪些房子？

律師答疑：根據(jù)國管房改（ 2003 ） 165 號文件規(guī)定，是指職工按房改成本價或標準價（含標準價優(yōu)惠辦法）購買的原產(chǎn)權屬于中央在京單位的公有住房。職工根據(jù)國家政策，按照房改成本價或者標準價購買的由中央在京單位建設的安居工程住房和集資合作建設的住房，也視為已購公房。

讀者疑問：是不是所有的央產(chǎn)房屋都可以上市？

律師答疑：根據(jù)國管房改（ 2003 ） 165 號文件規(guī)定，不是所有房屋都能上市，以下房屋不能上市：

（ 1 ） 凡屬超標而未經(jīng)處理的住房，須經(jīng)原產(chǎn)權單位按規(guī)定能夠超標處理后方可上市出售；

（ 2 ） 按房改政策規(guī)定屬不可售住房但已向職工出售的；

（ 3 ） 涉及國家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機關、科研部門及大專院校等單位在機關辦公、教學、科研區(qū)內(nèi)的住房，原產(chǎn)權單位認為不宜公開上市出售的，應報交易辦公室備案，并在職工住房檔案中注記。

（ 4 ） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他不得上市出售的已購公房或與原產(chǎn)權單位有特殊約定的已購公房（規(guī)定能夠住滿五年內(nèi)容的除外），應按法律、法規(guī)規(guī)定或與原產(chǎn)權單位的約定執(zhí)行。

（ 5 ） 本辦法不含部級干部住房上市出售。

讀者疑問：中央在京單位已購公有住房上市出售，出售人須提供哪些材料及手續(xù)？

律師答疑：根據(jù)國管房改（ 2003 ） 165 號文件的規(guī)定，出售人應填寫《中央在京單位已購公房上市出售登記表》，交易辦公室根據(jù)職工住房檔案進行核對。核對無誤的，出售人可到房屋所在區(qū)、縣國土房管局交易管理、權屬登記部門辦理過戶手續(xù)，也可委托定點交易機構代為辦理房屋買賣以及交易過戶手續(xù)。并提供以下材料：

（ 1 ） 房屋所有權證書；

（ 2 ） 房屋共有權人同意出售的書面意見；

（ 3 ） 身份證或者其他有效身份證明；

（ 4 ） 與原產(chǎn)權單位簽訂的公有住房買賣合同；

（ 5 ） 與受買人簽訂的已購公房買賣合同；

（ 6 ） 物業(yè)費、供暖費清結(jié)證明。

出售人沒有建立住房檔案的，應當補建住房檔案。出售人無法提交與原產(chǎn)權單位簽訂的公有住房買賣合同的，可以房改售房的檔案材料或原產(chǎn)權單位出具的證明為依據(jù)。

讀者疑問：以標準價購買的央產(chǎn)房能上市交易嗎？

律師答疑：凡以標準價購買的住房，出售人可按購房當年房改成本價向原產(chǎn)權單位補交房價款，取得全部產(chǎn)權后可上市出售；也可在交易過程中按購房當年房改成本價的 6% 計算應扣除的價款，劃轉(zhuǎn)到原產(chǎn)權單位售房款專戶，在按規(guī)定繳納稅費后，收入全部歸產(chǎn)權人客人所有。遠郊區(qū)縣另有規(guī)定得按其規(guī)定處理。

讀者疑問：貸款購買央產(chǎn)權的房屋大致的流程是什么樣的？

律師答疑：

一、單位：

第一步：填表審核

1 、填表：“央產(chǎn)房”業(yè)主可以自己去 “ 交易辦公室 ” 也可在定點經(jīng)紀公司領取《中央在京單位已購公有住房上市出售登記表》填寫《中央在京單位已購公有住房上市出售登記表》；

2 、核檔：親自送“交易辦公室”進行核準；

面積超標的，買方需提供房屋產(chǎn)權單位出具的超標處理結(jié)果，報“交易辦公室”進行核準。

具備下列情況之一的，不能通過核查檔案：（ 1 ）房屋面積超標的，沒有單位處理結(jié)果的；（ 2 ）房產(chǎn)證沒拿到；（ 3 ）單位建立職工住房檔案不完善的。

3 、蓋章：核準通過蓋章。拿到檔案核查的蓋章就等于拿到了上市準入證；

4 、房屋所有權證書；

5 、房屋共有人同意出售的書面意見；

6 、結(jié)婚證；

7 、身份證、戶口薄或者其它有效身份證明；

8 、與原產(chǎn)權單位簽訂的公有住房買賣合同；出售人無法提交的，可以房改售房的檔案材料或者原產(chǎn)權單位出具的證明作為依據(jù)。

9 、物業(yè)費、供暖費結(jié)清證明；

第二步：簽合同

??? 買賣雙方談判，審查買賣雙方各種與身份有關的證件，房屋產(chǎn)權證等相關資料。

??? 買賣雙方簽訂《北京市房屋買賣合同》

第三步：如買方辦理銀行按揭貸款

如買方需做銀行按揭貸款，需提供如下資料：

身份證、戶口簿、人名章、收入證明、所在工作單位的營業(yè)執(zhí)照 ( 副本 ) 復印件加蓋紅章、一寸照片兩張、學歷證明、結(jié)婚證 ( 或未婚證明 ) 。

房產(chǎn)評估 買方自行或者定點經(jīng)紀公司將該套房屋的資料提供給評估事務所，由其進行評估，并繳納評估費 ( 買方繳納 ) ，評估費＝評估價 × ３ ‰ 。

約見律師 買方需填寫相關資料，由律師初審其貸款資格，同時繳納保險費、律師費。保險費按規(guī)定繳納，律師費為貸款額 × ２ ‰ 。

報批銀行審貸。

三、賣方

1 、身份證；

2 、戶口��；

3 、結(jié)婚證；

第四步：物業(yè)交割

買賣雙方自行或者由定點經(jīng)紀公司經(jīng)紀人陪同，進行水、電、煤氣等物業(yè)交驗，同時簽訂《物業(yè)交割單》。

第五步：辦理權證過戶

第六步：買方與該套房屋的物業(yè)公司簽訂新的《物業(yè)供暖合同》

“ 央產(chǎn)房 ” 業(yè)主應督促買方與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)供暖合同》，免去日后產(chǎn)生不必要的麻煩。

第七步：完稅、取證

買賣雙方自行或者由經(jīng)紀公司代繳稅費、領取新的房產(chǎn)證。

第八步：銀行放貸，房主領款

銀行審查完稅票，批放貸款。房主到銀行或者定點經(jīng)紀公司領取房款。