[轉(zhuǎn)]買房還銀行利息技巧

[轉(zhuǎn)]買房還銀行利息技巧

買房子，辦銀行按揭貸款，發(fā)現(xiàn)這里面還有很多學(xué)問，有的稍微不注意，就是幾萬的差距。對于工薪階層買房的，要千萬注意這些問題！

這個也許是很多朋友不太注重的。以為房子房價是大事，貸款由開發(fā)商幫忙辦理。其實，這里面賺的錢，比房價更來的險惡！

一、貸款利率的折扣

2008年下半年，國家為了支持房地產(chǎn)的發(fā)展，出了很多優(yōu)惠政策，其中有一條就是貸款利率可以打折。一般我們購房都是3成首付，貸款是7成。按照當時國家規(guī)定，最低的貸款利率打7折。這是一個什么概念？

一套30萬左右的房子，首付10萬左右，在銀行貸款大概是20萬。這個利息是多少？告訴大家，按照最新的國家利率算下來，以20年為標準，利息有12萬左右（銀行才是搶錢的�。。。。。。�。那么分成10分，每一折就是1萬2千多元。這個，在自貢，相當于一個普通家庭一年的生活費用了。既然能打折，肯定是越多越好。但是可惜，今年國家打壓房價，控制銀行貸款。目前最低的首付3成貸款利率是8折，可以少2W多元，也是很可觀的。（發(fā)帖時工行已經(jīng)變成9折了，意味著你又要多被銀行賺1萬2千多的利息，如果以一個80平的房子來算，你的單價又被攤高了150元/平）。所以，在這段時間，你買房子，決定貸款，一定要快，據(jù)說以后可能一折都不打了，這樣就算你買房子比別人少了100元/平，但是銀行貸款算下來，你實際還貴了50元/平，其實這很不劃算的！

二、選擇還款方式

也許很多沒買過房子的人，都不知道還銀行貸款還有方式可以選的。其實我也是在看房的時候聽售樓小姐說的，當時她很含糊，我覺得這里面肯定很有點貓膩，就會去網(wǎng)上查了資料（沒辦法，家庭條件有限，能夠省一點就省一點）。前幾天去辦了銀行貸款，也選了還款方式，也寫下來給大家參考！

1、等額本息還款。其實，你在看房子的時候，售樓小姐給你算的都是這種，因為每月還款數(shù)額固定，而且相對于另一種方式，這個金額更小，更容易被買房者接受。但是你們知道這個的真實還款情況是什么樣嗎？以貸款20年，貸款20萬元，算下來月還1300元月還款為例：每個月還銀行1300------其中，800元是利息，500元是本金。也就是說，你還的錢，大部分是銀行利息，而本金還的較少。到了還款期限一半的時候（比如是20年還，你已經(jīng)還了10年了），利息已經(jīng)在前10年還的差不多了，但是你的本金還有很大部分沒還的，這些是必須還的，即便你10年后條件好很多了，可以提前還了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前還已經(jīng)沒有什么意義了。你在銀行，基本只跟你說這一種，因為這樣，銀行的利益才會最大化。大部分家庭，既然貸款20年，不可能會在很短幾年就還完，但是10年后一般能還完，這樣，銀行的利息收益會減少很多，所以，他們這種方式讓你前10年都在還利息，而本金基本沒怎么減少。就算你有錢了，再還，銀行的利息都收入了絕大部分了，你提早還對銀行沒什么損失。2、等額本金還款。我發(fā)現(xiàn)一個問題，就是，銀行不會主動提出有這種還款方式�；�本都只說前一種。還好我之前了解過，就提出要還等額本金模式。這個還是以貸款20年，貸款20萬元，算下來月還1600元月還款為例：每月還的錢要比等額本金多300多元。其中-------900元是本金，700元是利息，本金支出比利息高，第2個月開始，只還1597元，因為本金上月?lián)Q了900元，這月利息重新計算，要少3元的利息，以此類推。越到后面還款壓力越小。而最重要的是：當你要提前還款的時候，比如5年后，因為你選擇的方式，本金還的

更多，這個時候本金已經(jīng)相對上一種方式要減少了許多，提前還款的本金部分沖抵的更多，這樣重新計算利息的時候要少許多利息支出（每少一年都是近萬的利息）。而且就算不提前還，這種方式，還20年，也要少還1萬5左右的利息！只是前期壓力較大！但是為了長遠的利益！

說一個插曲：我前幾天去銀行辦貸款簽字，同時有7-8家人，都是購房貸款的，我們排第2位，前面那個女的，5分鐘就簽字走人了（簽的等額本息），我們在旁邊看，銀行辦事人員只字不提還款方式。輪到我們了，我們提出要用等額本金還，那個人就把我們帶到行長室，喊我們自己看兩種方式的具體還款(后來才知道是故意把我們隔離開來)。然后就走了。等過了10多分鐘，我和女友商量好，還是堅持自己的選擇--等額本金。我們走回去找那個辦事員，他已經(jīng)在幫另外的人辦理了，我們在旁邊看，全部簽的等額本息。后來又輪到我們了，我們提出還是本金還款。這個時候，旁邊的人問我們，“還有別的還款方式？”那個辦事員馬上打斷我們，說是因為我們條件好點，有能力想多還點，壓力就更大。我明白他的意思叫我們不要說了，我們就幾下簽了字走了-------看來銀行很不愿意讓我們選擇這個方式，因為銀行少賺了很多利息。你想一個人節(jié)約2-3萬利息，10個人就是20-30萬，100個人呢？簡直不敢想象了�。。∽鳛槲覀冞@種一般階層的人，購買房子是大事情。所以，盡量多算一下，既要在買房子的時候盡量殺價格，在簽定合同后，一定要在銀行貸款這方面多研究一下。其實這樣算一算，銀行貸款這方面，你合理分配，可以節(jié)約2-3萬元的利息支出甚至更多。折算成房價，就是少了300-400元/平�。�！

買房簽合同注意事項

1買房簽合同注意事項之五證

五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。

住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、委托監(jiān)理單

位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。

也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗五證，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗收并交付使用了商品房，這個時候開發(fā)商和購房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。

買房十大注意事項

當前商品房銷售過程中，陷阱多多，風(fēng)險多多，令人防不勝防，很多購房者深感無奈，不知所措。下面提供一些經(jīng)驗,讓大家避開購房陷阱的十大絕招。

一、查驗對方身份

簽訂購房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰，它是購房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂購房合同是無效的，所以，合同的出賣人應(yīng)當是該樓盤的開發(fā)商。如果開發(fā)商委托中介機構(gòu)簽約，該中介機構(gòu)應(yīng)當具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營資格，并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書，才具備簽約的資格。

二、審查有效證書

商品房預(yù)售和銷售必須應(yīng)當具備“五證”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或者《商品房銷售許可證》。尤其是《商品房預(yù)售許可證》，它是購房者必須審查的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。

三、確保買賣安全

除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷售而未經(jīng)原買受人同意的商品房是不能銷售的，否則，買受人則面臨巨大的風(fēng)險，直至財房兩空。所以，在購房前應(yīng)當?shù)接嘘P(guān)部門查清所購商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。

四、約定定金規(guī)則

目前商品房買賣的通常做法是購房者買房時先簽訂認購書并且支付定金，然后才簽訂購房合同。由于購房者事前沒看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地：不簽吧，擔(dān)心定金被沒收；簽吧，合同中陷阱多多。因此，建議購房者采取以下辦法：1、在審查購房合同，確認沒有問題之后才交定金。2、不簽認購書，直接簽訂購房合同同時支付定金。3、在認購書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協(xié)商不成，出賣人必須向買受人退還定金。

五、完善合同條款

現(xiàn)在的購房合同是由國土房管局印制的標準合同，相當一部分內(nèi)容已經(jīng)用鉛字印制好了，另一部分留空白，由雙方當事人協(xié)商一致后填寫。建議購房者認真仔細地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作：1、對標準合同印制好的內(nèi)容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要當事人認為不合理，就有權(quán)修改。2、對于標準合同已印制好的選擇性條款，購房者可以根據(jù)自己的實際情況選擇對自己最有利的約定。3、對于空白部分，不能由出賣人預(yù)先填好內(nèi)容，然后要求買受人全盤接受，因為這是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當是雙方當事人就合同的每一條款協(xié)商一致。4、對于雙方不能協(xié)商一致的條款，應(yīng)當做好記錄，由雙方簽字確認，這是雙方不能協(xié)商一致的書面憑證，如果買賣不成，購房者可據(jù)此索回定金和已付房款。

至于合同約定的付款方式，目前購房者通常采取按揭、分期付款的方式來支付房款。如果采取的是現(xiàn)金支付方式，建議購房者盡量減少首期房款的金額，待辦理商品房備案登記手續(xù)之后，再支付大部分房款，同時留一部分購房款待辦妥房產(chǎn)證后支付，這才能最大限度的保護自身的權(quán)益。如果采取的是按揭付款方式，為了防止購房者辦不了按揭貸款而買不了房子，而且連定金和首期都退不了，建議購房者在付款方式和期限中寫明：“如果未能訂立按揭貸款合同的：1、合同繼續(xù)履行，但買受人和出賣人雙方需另行簽訂付款協(xié)議；2、因當事人一方原因未能訂立按揭貸款合同的，另一方可以請求解除合同和賠償損失；3、因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，雙方均可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將已經(jīng)收受的購房款本金或者定金返還給買受人，并按銀行同期貸款利率支付相應(yīng)的利息�！�

六、明確交樓標準

目前標準購房合同中的交樓標準有三種：

1、該商品房經(jīng)驗收合格；2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格；3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。購房者選擇第2、3項交樓標準是比較理想的，但由于這兩項交樓標準要求比較高，尤其是第2項交樓標準要求最高。目前廣州市的大部分樓盤在交樓時很難達到該項標準，同時選擇該標準的收樓時間相對比較長，所以相當一部分購房者或者開發(fā)商都不愿意選擇第2項收樓標準。而選擇第1項收樓標準則含義不明確，因為驗收合格有很多種，如竣工驗收合格，規(guī)劃驗收合格，消防驗收合格等，這就會產(chǎn)生很多爭議。建議在第1項標準后加上“并通過經(jīng)過國家法律規(guī)定的竣工驗收備案手續(xù)�！币驗槲覈鴮ι唐贩靠⒐を炇找巡扇�備案登記制度，而該制度規(guī)定的驗收項目比較多，要求比較嚴格，能保障購房者的利益。

七、慎簽補充協(xié)議

目前開發(fā)上通常預(yù)先擬定了購房合同補充協(xié)議，讓購房者簽字。而這些補充協(xié)議絕大部分是霸王條款，對購房者非�？量�。因此，購房者須慎之又慎，千萬不要輕易在補充協(xié)議上簽字。理想的做法應(yīng)當是與對方就補充協(xié)議協(xié)商一致以完善補充協(xié)議，或者干脆不簽補充協(xié)議。

八、另簽物管協(xié)議

現(xiàn)在的標準購房合同中有簽訂購房合同的同時，一并與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的規(guī)定。但是由于簽約時購房者并不知道物業(yè)管理公司是哪一家，是否具有相應(yīng)資質(zhì)，物業(yè)管理費用是多少，如果購房者確認了該合同條款，就等于確認了開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司及其制定的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，也確認了物業(yè)管理收費項目、金額，使購房者陷入非常被動的境地。建議簽約時明確物業(yè)管理公司并要求寫明物業(yè)管理公司的資質(zhì)，物業(yè)管理的收費，并就《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》內(nèi)容進行協(xié)商一致。

九、拒交不合理收費

目前商品房買賣中，購房者應(yīng)當繳納契稅、印花稅等，購房者應(yīng)當按法律規(guī)定繳納。而公證費、律師費等則不是購房者必須繳納的費用，如果開發(fā)商強制收取，則屬亂收費，購房者有權(quán)拒絕。

十、把好收樓關(guān)

1、查看“三書一證一表”：收樓時開發(fā)商必須向購房者出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建設(shè)工程質(zhì)量認證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》，簡稱“三書一證一表”。如果開發(fā)商不能提供，購房者有權(quán)拒絕收樓。

2、看樓驗樓。購房者按照購房合同約定的收樓標準到現(xiàn)場看樓驗收，如果發(fā)現(xiàn)問題或有不滿意的地方，可在《樓宇驗收記錄表》中填寫相關(guān)意見。如對樓房基本滿意，則在《收樓表》中簽字確認。

買房是老百姓一生中很重要的事情，為了確保交易安全，建議買樓時請律師陪同，這樣付出的費用不多卻可以省心省力，盡可能避開開發(fā)商通過霸王條款所設(shè)定的合同陷阱。

買房合同注意事項_買房注意事項來源：

下面是一些訂立商品房買賣合同的注意事項，包括開發(fā)商出售商品房時所應(yīng)具備的一些手續(xù)，希望能夠?qū)δ阌袔椭��?/p>

一、房屋買賣合同成立應(yīng)具備的條件房屋買賣合同并不是各人隨意，想簽就簽，它的成立和有效必須具備一定的條件。按我國現(xiàn)行房地產(chǎn)交易有關(guān)規(guī)則，商品房買賣合同成立需具備以下條件：

第一，房屋出售方必須具有該房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，非房屋所有人和土地使用人都無權(quán)并不得出賣他人的房屋。

第二，房屋買賣雙方當事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂房屋買賣合同。

第三，房屋買賣合同在買賣雙方所附條件未實現(xiàn)前，其房屋買賣不能成立。任何一方以欺詐、脅迫、誘騙等手段，使對方在違背真實意愿情況下所簽訂的合同或者雙方串通損害第三者利益的合同都屬于無效合同。

第四，房屋買賣合同的內(nèi)容必須合法。通過劃撥取得的國有土地使用權(quán)，其房屋買賣必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并交納土地出讓金后，才能簽訂合

同。

第五，房屋買賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定，采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標準合同文本。

第六，以下七種房屋不得形成買賣合同。1、違法或違章建筑；2、房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)不明的；3、教堂、寺廟、庵堂等宗教建筑；4、著名建筑物或文物古跡等zheng-fu加以保護的房屋；5、國家征用或已確定拆遷范圍內(nèi)的房屋；6、單位擅自購買的城市私房；7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的。

二、簽訂合同要注意哪些問題

作為購房人在簽訂房屋買賣合同時要注意哪些問題呢？

第一，一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了許可證，則標志著開發(fā)商具有土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵。

第二，一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。

第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。

第四，一定要分清房屋暫測和實測面積。對房屋預(yù)售合同上的暫測面積和交房時的正式合同上的實際面積差異提出意見，并寫入正式合同的有關(guān)條款或增寫補充條款。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當。

第五，一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。

第六，一定要認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任。

第七，在簽訂房屋買賣合同時，最好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。

三、違反合同的責(zé)任如何劃分

按目前合同條款內(nèi)容來看，購房者特別要掌握以下四點：

第一，未按合同期限交房或購房人未按合同期限付款，違約責(zé)任如何處理。未按期交房或未按期支付房款，均屬違約行為，違約金數(shù)額應(yīng)在合同中約定，合同中未作約定的，按規(guī)定的標準確定金額，如是開發(fā)商的過錯造成未在合同

約定時間內(nèi)交付房屋的，開發(fā)商向購房者支付的違約金為已收取的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。如是購房者的過錯致使未在約定的時間內(nèi)支付購房款的，購房人向開發(fā)商支付的違約金為逾期支付的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。

第二，開發(fā)商未經(jīng)預(yù)購房人同意擅自變更合同中所確定的設(shè)計等，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。未經(jīng)預(yù)購房人同意，開發(fā)商變更預(yù)售房屋設(shè)計或任意調(diào)換樓層、房型的，預(yù)購房人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，預(yù)購房人不要求解除合同的，亦可依據(jù)預(yù)售合同的約定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

第三，開發(fā)商“一屋多售”多簽合同，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。開發(fā)商就同一房屋與第三人簽訂買賣合同情況發(fā)生后，開發(fā)商應(yīng)當按照購房者辦理房屋交易過戶手續(xù)的先后順序履行合同。對無過錯的第三方造成的損失，由開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四，新建房屋買賣轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任的確定。新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當對新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任，根據(jù)建設(shè)部規(guī)定，屋面漏水保修三年；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道等滲漏保修一年；墻面、頂棚抹灰層脫落保修一年；地面空鼓開裂、大面積起砂、門窗翹裂、五金件損壞，保修一年；衛(wèi)生潔具保修一年；燈具、電器開關(guān)保修半年；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備保修一年.

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