買賣不破租賃的應(yīng)用
發(fā)布時間:2017-04-01【案情介紹】
XX年5月,安某與本市某商場簽訂合同,約定安某承租該商場的兩間鋪面(建筑面積為21.5平方米)作為商業(yè)營業(yè)用房,租期為3年。租期屆滿后,安某仍按月支付房租,該商場也按月收取房租,直至XX年6月,該商場借安某非法轉(zhuǎn)租為由強行將鋪面收回,并于XX年7月以3千元每平方米的價格賣給了知情人任某。安某訴至法院,要求繼續(xù)承租該鋪面。
【爭議焦點】
1、 合同到期后即XX年6月至XX年7月這段時間,安某與商場是否存在租賃關(guān)系?
2、 安某能否請求繼續(xù)承租該鋪面?
【案情分析】
一、關(guān)于第一個爭議的焦點:依據(jù)《合同法》第236條的規(guī)定“租賃期間屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期間限為不定期。”在本案中,安某與商場所簽合同的期限是3年,也就是合同期限在XX年5月屆滿。但當(dāng)合同有效期限屆滿后,承租方仍按月支付租金即承擔(dān)約定的義務(wù),出租方也繼續(xù)接受了承租方支付的租金。這說明雙方當(dāng)事人對延長合同、繼續(xù)履行合同均無異議。這就是以默示的方式延長了原承租合同的期限。依236條的規(guī)定,該合同視為未約定期限的合同!逗贤ā返232條又規(guī)定“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同,但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人!本唧w到房屋租賃合同實踐中,房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)提前一個月通知承租人,以便其另尋住所。本案中商場并沒有遵守此法律規(guī)定,而是以其他借口強行收回鋪面,依規(guī)定其終止承租關(guān)系的意思表示違反法定程序應(yīng)認定為無效,則XX年6月至XX年7月安某與商場仍存在租賃關(guān)系。
二、關(guān)于第二個爭議的焦點,也就是涉及“買賣不破租賃”的問題。買賣不破除租賃,是指租賃房屋被買賣的場合,承租人對于該房的'使用權(quán),不因買賣而受到影響。具體到《合同法》就是該法第229條的規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力”。買賣不破租賃的構(gòu)成要件包括:(1)須有房屋租賃合同;(2)須房屋已交付承租人使用;(3)須房屋被買賣。它的效力是買受人所取得的對于租賃房屋的所有權(quán),受到承租人對于該房用益權(quán)的抗辯,從而不能使租賃關(guān)系被破除而終止,該租賃關(guān)系仍然存在,承租人對于房屋的用益權(quán)不受買賣效力的影響。也就是說盡管房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓,由于安某與商場存在租賃關(guān)系,安某仍可以請求繼續(xù)承租該鋪面。但由于安某與商場存在的是不定期租賃關(guān)系,商鋪新所有權(quán)人可在給予安某合理時間的提早通知后,解除與安某的租賃合同。
【買賣不破租賃的應(yīng)用】相關(guān)文章:
買賣不破租賃07-05
不破的雞蛋03-31
“硬”蛋不破01-21
“硬”蛋不破07-20
燒不破的紙船作文08-11
“硬”蛋不破作文08-30
關(guān)于握不破的雞蛋作文09-16
不破樓蘭終不還散文04-20
鐵錘蛋錘不破作文08-26