SOHO董事長(zhǎng)潘石屹3月21日在 上發(fā)布了一條《房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債狂飆，40家開(kāi)發(fā)商負(fù)債超6000億元》的微博，遭到了一些博友質(zhì)疑，其中，有個(gè)叫“老滿路過(guò)”的博友質(zhì)疑說(shuō)：“相對(duì)于這么高的負(fù)債來(lái)說(shuō)，凈利潤(rùn)太低，所以這個(gè)數(shù)據(jù)俺不信，

房地產(chǎn)：冰點(diǎn)下的營(yíng)銷走向

。估計(jì)潘總想表達(dá)的一方面是自己掙得不多，另一方面是要說(shuō)，自己欠的錢太多，你們要是再出什么政策打擊房地產(chǎn)，可別怪我們地產(chǎn)行業(yè)撂挑子。到時(shí)候銀行的錢，誰(shuí)愛(ài)還誰(shuí)去還�！�

    負(fù)債數(shù)據(jù)是否真實(shí)有待查證，但是回顧2010年，中央出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全方位調(diào)控；而2011年，隨著中央更加嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)必將進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展周期。

    被稱之為“最嚴(yán)限購(gòu)令”的“京15條”，對(duì)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)影響極大，相比新房，二手房的營(yíng)業(yè)稅極大地增加了購(gòu)房者的成本。另外購(gòu)房門檻大幅度提高，除了有北京戶籍的本地人，外地購(gòu)房者要出具滿5年的北京納稅和社保證明。搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“京15條”細(xì)則出臺(tái)后的第一周，樓市成交量變化明顯，北京二手房總體成交量為927套，比上一周下降了78.84%；其中二手房住宅成交量為653套，比上一周下降了84.29%。

    這簡(jiǎn)直就是冰點(diǎn)與沸點(diǎn)的差距，對(duì)比2011年的“哀鴻遍野”，2010年全國(guó)商品房銷售額為5.25萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.3%。在業(yè)績(jī)不斷攀升的同時(shí)，百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛增加土地儲(chǔ)備。截至2010年年底，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備排名第一的恒大集團(tuán)，儲(chǔ)地面積為9600萬(wàn)平方米，面積相當(dāng)于200多個(gè)天安門廣場(chǎng)，

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《房地產(chǎn)：冰點(diǎn)下的營(yíng)銷走向》(http://www.ishadingyu.com)。去年的土地供應(yīng)量決定了今年的住房供應(yīng)量，在政策嚴(yán)格地限制下，去年大批儲(chǔ)備土地的房地產(chǎn)企業(yè)，該如何面對(duì)市場(chǎng)變化呢？該如何在冰點(diǎn)之下?tīng)I(yíng)銷呢？

    房地產(chǎn)營(yíng)銷：只是忽悠？

    網(wǎng)絡(luò)上流傳一個(gè)段子，名曰“樓盤廣告忽悠用語(yǔ)大全”：偏遠(yuǎn)地段說(shuō)是“遠(yuǎn)離鬧市喧囂，盡享靜謐人生”，緊鄰鬧市叫做“坐擁城市繁華”，樓頂是圓的自詡為“巴洛克風(fēng)格”，樓間距小則是“鄰里親近，和諧溫馨”……

    房地產(chǎn)營(yíng)銷，只是忽悠嗎？

    一般情況下，房地產(chǎn)營(yíng)銷同樣遵循營(yíng)銷定律，對(duì)房地產(chǎn)所在城市充分地進(jìn)行調(diào)研分析，根據(jù)城市特征，比如城市規(guī)模、傳播方式和速度、居民的梯度消費(fèi)、品牌消費(fèi)、個(gè)性消費(fèi)等情況，居民對(duì)企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌、樓盤特色等有何要求，對(duì)住宅的建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)等有著怎樣的要求，對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌的忠誠(chéng)度如何，以什么標(biāo)準(zhǔn)判定住宅好壞等，通過(guò)詳實(shí)了解一個(gè)城市的風(fēng)俗人情、生活習(xí)慣和消費(fèi)習(xí)慣，才能更準(zhǔn)確地把握消費(fèi)者的心理，制定出切實(shí)可行的營(yíng)銷策略。

    在了解當(dāng)?shù)爻鞘泻拖�費(fèi)者特征之后，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始對(duì)樓盤進(jìn)行定位。在深入進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、理清一座城市的樓市發(fā)展脈絡(luò)后，了解目前樓市發(fā)展處于哪個(gè)階段，了解項(xiàng)目營(yíng)銷的大環(huán)境，才能使樓盤的角色得以明確，其中還涉及產(chǎn)品形態(tài)等問(wèn)題。

    定位明確之后，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過(guò)人們傳播和接收信息的重要途徑，比如網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)、老客戶介紹、短信、派單、DM、戶外廣告等方式，合理地進(jìn)行媒體選擇，投放廣告，拉動(dòng)樓盤銷售。