(三)因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;

　　(四)因繼承或者受遺贈(zèng)取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;

　　(五)因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;

　　(六)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。

　　符合前款規(guī)定的主體，應(yīng)當(dāng)提供合法、有效的證明文件。

　　第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不足10人的，經(jīng)全體業(yè)主一致書(shū)面同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自書(shū)面決定之日起5日內(nèi)告知物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)主管部門(mén)。

　　第十七條 籌備組或者組織選舉的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員及執(zhí)行秘書(shū)的候選人相關(guān)信息，于選舉前15日在所在物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公示，公示期不應(yīng)少于30日。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議的議題為選舉或者罷免業(yè)主委員會(huì)委員的，社區(qū)工作站收到列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議書(shū)面邀請(qǐng)通知后，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)3日前將列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議的人員名單和聯(lián)系方式書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)。

　　第十八條 業(yè)主根據(jù)《條例》第十一條第一款第(一)項(xiàng)規(guī)定提議召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主簽名的書(shū)面提議資料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在收到提議資料后15日內(nèi)，按照提議資料記載的有效聯(lián)系方式、業(yè)主委員會(huì)記錄的業(yè)主聯(lián)系方式，核實(shí)提議的業(yè)主人數(shù)是否達(dá)到業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上(含本數(shù)，下同)。業(yè)主委員會(huì)可以通過(guò)市主管部門(mén)建立的電子投票系統(tǒng)核實(shí)業(yè)主有關(guān)信息。業(yè)主委員會(huì)拒不進(jìn)行核實(shí)、無(wú)法履行職責(zé)或者存在爭(zhēng)議的，由街道辦事處予以核實(shí)。

　　經(jīng)核實(shí)提議符合《條例》第十一條第一款第(一)項(xiàng)規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自核實(shí)完成之日起5日內(nèi)就提議議題召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。經(jīng)核實(shí)提議不符合《條例》第十一條第一款第(一)項(xiàng)規(guī)定、業(yè)主仍認(rèn)為需要的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)重新按照本條第一款規(guī)定，提供業(yè)主簽名的書(shū)面提議材料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式，提議召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)已作出決定的，業(yè)主委員會(huì)在一年內(nèi)可以不再就同一物業(yè)管理事項(xiàng)組織召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議;但人民法院、區(qū)主管部門(mén)依法撤銷業(yè)主大會(huì)決定的除外。

　　第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定涉嫌違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由物業(yè)所在地街道辦事處負(fù)責(zé)調(diào)查。

　　經(jīng)街道辦事處調(diào)查核實(shí)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定確有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)逾期仍不改正的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)物業(yè)所在地區(qū)主管部門(mén)撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定。

　　第二十條 《條例》第十三條、第十八條、第四十八條規(guī)定的“抄送”業(yè)主，可以采用以下方式之一：

　　(一)信函;

　　(二)電子郵件;

　　(三)手機(jī)短信。

　　業(yè)主聯(lián)系方式以入住時(shí)登記的方式為準(zhǔn);業(yè)主未入住的，以業(yè)主首次書(shū)面提供的方式為準(zhǔn)。業(yè)主變更聯(lián)系方式的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)召集人按照本條第一款規(guī)定方式、以本條第二款確定的聯(lián)系方式向業(yè)主發(fā)送相關(guān)信息后，即完成抄送。

　　第二十一條 《條例》第十三條、第十八條、第二十五條、第二十九條、第四十條、第四十四條、第九十五條、第九十六條及本規(guī)定第二十七條、第二十八條、第三十三條規(guī)定的“公告”、“公布”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)采取在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的樓(棟)或者單元張貼的形式進(jìn)行，同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況選擇下列至少一種形式作為補(bǔ)充：

　　(一)在物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)場(chǎng)所、業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所張貼;

　　(二)在物業(yè)管理區(qū)域的主要出入口張貼;

　　(三)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣場(chǎng)、商場(chǎng)等人流密集的商業(yè)、文體服務(wù)設(shè)施出入口張貼。

　　第二十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決應(yīng)當(dāng)通過(guò)市主管部門(mén)建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行，但業(yè)主大會(huì)依法決議不采用電子投票的除外。電子投票規(guī)則由市主管部門(mén)另行制定。

　　除業(yè)主委員會(huì)選舉之外的其他業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)，投票截止后，業(yè)主大會(huì)會(huì)議與會(huì)業(yè)主所持有的投票權(quán)未超過(guò)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù)，且與會(huì)業(yè)主人數(shù)未超過(guò)全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)的，可延長(zhǎng)業(yè)主投票時(shí)限，但最長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)月。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的業(yè)主投票延長(zhǎng)時(shí)限低于3個(gè)月的，從其規(guī)定。

　　根據(jù)前款規(guī)定延長(zhǎng)的投票期限屆滿仍無(wú)法達(dá)到表決條件的，業(yè)主大會(huì)終止該事項(xiàng)表決。終止表決的事項(xiàng)，自終止之日起1年內(nèi)不得重新作為業(yè)主大會(huì)議題提出，但經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員三分之二以上多數(shù)同意的除外。

　　第二十三條 《條例》第十四條第三款規(guī)定的“業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積”，按照房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)記載的面積計(jì)算;尚未登記的，按照竣工測(cè)繪的面積計(jì)算;尚未竣工測(cè)繪的，按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的總投票權(quán)數(shù)，按照單個(gè)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　《條例》第十九條、第五十二條、第七十四條規(guī)定的“物業(yè)總建筑面積”，是指該物業(yè)房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告(竣工測(cè)繪)載明的總建筑面積。

　　第二十四條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法認(rèn)定：

　　(一)業(yè)主人數(shù)，按照物業(yè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的業(yè)主數(shù)量計(jì)算，一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位按一人計(jì)算。但物業(yè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個(gè)以上物業(yè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，按一人計(jì)算;

　　(二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　第二十五條 符合《條例》第十九條規(guī)定的業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，其建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供以下材料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分備案回執(zhí);

　　(二)業(yè)主名冊(cè)、聯(lián)系方式等資料;

　　(三)建筑規(guī)劃總平面圖。

　　第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)時(shí)，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合，不得拒絕派出代表?yè)?dān)任籌備組成員。

　　籌備組成員就籌備工作事項(xiàng)意見(jiàn)不統(tǒng)一的，由籌備組組長(zhǎng)在街道辦事處的指導(dǎo)下作出決定。

　　籌備組成立6個(gè)月仍無(wú)法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處可以解散籌備組并重新成立籌備組。

　　籌備組工作所需經(jīng)費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的，由業(yè)主自行籌集;確實(shí)無(wú)法籌集的，由物業(yè)所在地街道辦事處先行墊付，墊付費(fèi)用在該區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理后3個(gè)月內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不支付的，街道辦事處依法予以追償。

　　第二十七條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主人數(shù)等因素，決定從物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者其他合法資金來(lái)源中提取業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)委員津貼和執(zhí)行秘書(shū)薪酬等費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)委員津貼和執(zhí)行秘書(shū)薪酬等費(fèi)用的使用情況，每年至少向全體業(yè)主公布一次;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中提取的該項(xiàng)費(fèi)用納入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。

　　第二十八條 業(yè)主委員會(huì)委員是業(yè)主自治的公益性崗位，鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)委員提供志愿服務(wù)。有條件的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)業(yè)主委員會(huì)委員從事公益性工作情況按月給予適當(dāng)?shù)慕蛸N，每月津貼總額不得超過(guò)本市最低工資標(biāo)準(zhǔn)。

　　業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員、執(zhí)行秘書(shū)不得接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免、停車費(fèi)用減免以及其他物質(zhì)、現(xiàn)金等不正當(dāng)利益，不得采取挪用、欺騙等方式非法侵占物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共有部分收益等全體業(yè)主共有的資金。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員、執(zhí)行秘書(shū)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電氣費(fèi)、停車費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金等繳費(fèi)情況，每年向全體業(yè)主公布一次。

　　第二十九條 業(yè)主委員會(huì)成員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦1至2名候選人，但同一業(yè)主只能聯(lián)名推薦一次。

　　籌備組根據(jù)預(yù)定委員、候補(bǔ)委員人數(shù)確定候選人總?cè)藬?shù)，并對(duì)候選人資格審查確認(rèn)后，對(duì)委員和候補(bǔ)委員按照規(guī)定程序一并組織選舉，根據(jù)得票順序依次選出業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員。

　　業(yè)主委員會(huì)成員實(shí)行差額選舉，差額比例不得低于20%，且不得高于50%。

　　委員、候補(bǔ)委員候選人推薦人數(shù)超過(guò)預(yù)定委員、候補(bǔ)委員人數(shù)50%的，由籌備組組織被推薦人投票確定符合前款規(guī)定人數(shù)的候選人。

　　第三十條 委員、候補(bǔ)委員得票順序，按照所得投票權(quán)數(shù)占與會(huì)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)的比例與所得投票人數(shù)占與會(huì)業(yè)主人數(shù)的比例之和的大小確定;兩者之和相等的，所得投票權(quán)數(shù)較多者排名靠前。

　　委員、候補(bǔ)委員當(dāng)選應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上且與會(huì)業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意。

　　委員、候補(bǔ)委員當(dāng)選名額不足或者無(wú)人當(dāng)選的，可以重新選舉，也可以補(bǔ)選，具體方式由籌備組在選舉辦法中確定。

　　業(yè)主委員會(huì)換屆選舉參照本條相關(guān)規(guī)定，但業(yè)主大會(huì)對(duì)委員、候補(bǔ)委員當(dāng)選名額不足或者無(wú)人當(dāng)選的具體處理方式作出決議的，按決議執(zhí)行。

　　第三十一條 業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)通過(guò)社區(qū)工作站向區(qū)主管部門(mén)提交備案申請(qǐng)。

　　社區(qū)工作站應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)對(duì)業(yè)主委員會(huì)書(shū)面總結(jié)的業(yè)主大會(huì)成立情況進(jìn)行核查，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在2個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核并簽署意見(jiàn)，并將備案申請(qǐng)及資料轉(zhuǎn)報(bào)區(qū)主管部門(mén)備案。

　　區(qū)主管部門(mén)的備案回執(zhí)由社區(qū)工作站轉(zhuǎn)交業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)的變更備案，按照《條例》第二十八條第三款規(guī)定，直接向區(qū)主管部門(mén)辦理。

　　第三十二條 經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上且與會(huì)業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意，業(yè)主大會(huì)可以決定延長(zhǎng)業(yè)主委員會(huì)及委員、候補(bǔ)委員的任期，但決定延長(zhǎng)后的每屆任期不得超過(guò)5年。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出延長(zhǎng)任期的決定后10日內(nèi)向區(qū)主管部門(mén)備案。

　　業(yè)主委員會(huì)向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供區(qū)主管部門(mén)備案回執(zhí)。公安機(jī)關(guān)準(zhǔn)予刻制的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)印章標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)和任期。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》第四十九條第三款的規(guī)定，制定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章使用管理規(guī)定和檔案管理規(guī)定。尚未制定管理規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì)主任對(duì)印章和檔案負(fù)有保管和依法、正當(dāng)使用的責(zé)任。

　　第三十三條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員職務(wù)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他業(yè)主大會(huì)的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)工作站應(yīng)當(dāng)將其拒不移交的行為予以公告，并可以請(qǐng)求轄區(qū)公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交;拒不移交的行為給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以依法追究其法律責(zé)任。

　　業(yè)主委員會(huì)委員缺員，全體候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員后，仍缺員超過(guò)40%但未超過(guò)50%的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議增補(bǔ);缺員超過(guò)50%的，參照《條例》第三十八條規(guī)定，由區(qū)主管部門(mén)解散該業(yè)主委員會(huì)，并通知街道辦事處組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　第三十四條 根據(jù)《條例》第四十一條第二款，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前6個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉，并應(yīng)當(dāng)在任期屆滿5個(gè)月前將換屆選舉方案報(bào)告區(qū)主管部門(mén)和物業(yè)所在地街道辦事處。

　　根據(jù)《條例》第四十一條第三款，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月尚未完成換屆選舉的，由物業(yè)所在地街道辦事處根據(jù)實(shí)際情況，按照下列規(guī)定處理：