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物業(yè)管理服務標準-前期物業(yè)服務合同

時間:2024-10-14 22:13:42 學人智庫 我要投稿
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物業(yè)管理服務標準-前期物業(yè)服務合同

按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時公約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

物業(yè)管理服務標準-前期物業(yè)服務合同

物業(yè)管理服務標準-前期物業(yè)服務合同

物業(yè)服務合同

物業(yè)服務合同的定義:

物業(yè)服務合同是委托方和物業(yè)服務企業(yè)在根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及其實施細則等國家、地方有關物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上簽訂的合同。

物業(yè)服務合同的產(chǎn)生:

物業(yè)服務合同的大量出現(xiàn)是中國實行住房改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物。然而,一方面生活中物業(yè)管理關系日益增多,物業(yè)服務合同大量出現(xiàn),另一方面,理論界和現(xiàn)行立法并沒有對物業(yè)管理合同的特殊性有足夠的認識、進行系統(tǒng)的規(guī)制,這直接導致了現(xiàn)實生活中大量物業(yè)管理糾紛的出現(xiàn)和難以解決。

物業(yè)服務合同的基本原則:

物業(yè)服務合同于契約自由原則,當事人在不違背法律強制規(guī)定或公序良俗的范圍內,得訂立任何內容的債權契約,是為債權契約自由原則。但對于若干日常生活常見的合同,各國合同法一般均在分則以有名合同加以規(guī)定,按學者解釋,這不外基于兩項機能,其一、以任意規(guī)定補充當事人約定之不備。其二、以強制規(guī)定保護當事人的利益。

物業(yè)服務合同的內容:

當事人和物業(yè)的基本情況,雙方的權利和義務,物業(yè)管理服務事項和服務質量的,物業(yè)管理服務費的標準和收取方法,物業(yè)管理服務用房的使用、管理和費用分配辦法,維修費用的收取和使用條款,合同的有效期限,違約責任、解決糾紛的途徑和當事人根據(jù)具體情況約定的其他主要條款。

物業(yè)管理服務標準

為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的內容和標準,中國物業(yè)管理協(xié)會根據(jù)我國物業(yè)管理現(xiàn)實情況,于2004年印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準(試行)》,從物業(yè)管理服務的基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等六個方面界定物業(yè)管理服務的內容,制定了三個等級的服務標準,作為物業(yè)管理企業(yè)與建設單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同,確定物業(yè)服務等級,約定物業(yè)服務項目、內容、標準以及測算物業(yè)服務價格的參考依據(jù)。

物業(yè)管理服務標準的規(guī)定:

第一,服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同,雙方權利義務關系明確。

第二,承接項目時,對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗,驗收手續(xù)齊全

第三,管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

第四,有完善的物業(yè)管理方案,質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

第五,管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志,行為規(guī)范,服務主動、熱情。

第六,設有服務接待中心,公示24小時服務電話。急修半小時內,其他報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場,有完整的報修、維修和回訪記錄。

第七,根據(jù)業(yè)主需求,提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的,公示服務項目與收費價目。

第八,按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。

第九,每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見,滿意率80%以上。

第十,對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護,檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

第十一,根據(jù)房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃和住宅專項維修資金使用計劃,向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議,根據(jù)業(yè)主大會的決定,組織維修。

第十二,每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養(yǎng)護。

第十三,按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時公約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

第十四,對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

第十五,小區(qū)主出人口設有小區(qū)平面示意圖,主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

前期物業(yè)服務合同

一、前期物業(yè)服務合同是指物業(yè)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權利義務所達成的協(xié)議,是物業(yè)服務企業(yè)被授權開展物業(yè)管理服務的依據(jù)。

二、前期物業(yè)管理協(xié)議的內容是按照物業(yè)公司介入時機不同而不同的:1、在建設期物業(yè)公司介入時,客戶是開發(fā)商或者建筑公司,前期管理的內容以安全服務為主;2、在竣工但未交付業(yè)主使用前,前期物業(yè)管理的對象是開發(fā)商,主要管理工作是安全和園林維護;3、開始交付業(yè)主使用時,部分業(yè)主未能及時入住,此時的前期管理對象則是業(yè)主,管理內容與日常物業(yè)管理一致。

三、簽訂合同的注意事項。在實踐中,物業(yè)的銷售及業(yè)主人住是持續(xù)的過程。這個階段要求2/3以上投票權的業(yè)主投票形成業(yè)主大會決定是不現(xiàn)實的,而這個階段的物業(yè)管理服務又是必需的。因此,為了避免在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理的真空,明確前期物業(yè)管理服務的責任主體,規(guī)范前期物業(yè)管理活動,《物業(yè)管理條例》明確地規(guī)定前期物業(yè)管理服務由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)。

《商品房屋租賃管理辦法》第七條規(guī)定:房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定,一般應當包括以下內容:房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所;房屋的坐落、面積、結構、附屬設施,家具和家電等室內設施狀況;租金和押金數(shù)額、支付方式;租賃用途和房屋使用要求;房屋和室內設施的安全性能;租賃期限;房屋維修責任;物業(yè)服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納;爭議解決辦法和違約責任。因而,可以在簽訂合同的時候就需要注意了。

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