學(xué)區(qū)房換房心塞歷程經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

　　1.換房原因：

　　原房子在石景山區(qū)首鋼楊莊小區(qū)，因本人不滿(mǎn)足于所在學(xué)區(qū)教學(xué)故此換房；

　　2.換房位置：

　　現(xiàn)購(gòu)房位于宣武區(qū)廣安門(mén)外大街，三義里學(xué)區(qū)，此校也相當(dāng)普通，但較原石景山楊莊會(huì)好得多，且本人賣(mài)房錢(qián)也只夠買(mǎi)廣外房子；

　　3.換房時(shí)間：

　　賣(mài)石景山房子簽合同：2016年1月1日；

　　買(mǎi)廣外房子簽合同：2016年1月2號(hào)；

　　4.中介機(jī)構(gòu)：

　　兩筆交易均為綠中介；

　　5.賣(mài)方對(duì)象：

　　夫妻雙方皆為河北戶(hù)口，公積金貸款

　　6.換房過(guò)程問(wèn)題總結(jié)：

　�。�1）一定要找個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的中介，這個(gè)可以在簽合同時(shí)和中介主管提出，畢竟涉及賣(mài)房又買(mǎi)房，這里面事情很繁瑣，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的中介往往不知咋辦，最重要的是嚴(yán)重影響你的時(shí)間，遇到不負(fù)責(zé)任的中介，那就更麻煩了，你整天得給他打電話催他、指導(dǎo)他下一步該干什么，糟糕結(jié)果可能會(huì)因?yàn)椴豢煽氐臅r(shí)間因素導(dǎo)致你換房合同違約事情出現(xiàn)；

　　（2）賣(mài)房簽合同，由于涉及公積金貸款時(shí)間比較長(zhǎng)，因此，一定要把收回尾款的時(shí)間盡量提前；

　�。�3）換房簽合同，由于收回尾款的時(shí)間受賣(mài)掉房子辦理手續(xù)不確定影響，一定要把交付尾款的時(shí)間按照綠中介算的時(shí)間再向后拖15-20天，掌握主動(dòng)權(quán)；這里我遇到的問(wèn)題是，按照合同執(zhí)行，尾款要拖后20天才能給業(yè)主，這樣我就違約了，遇到今年的房?jī)r(jià)跳漲，對(duì)方完全可以終止合同，賣(mài)房給別人；這時(shí)，中介就把他們的尾款墊資產(chǎn)品推介給您了，按照1.5%的一次性利息收您錢(qián)，然后中介給墊資，按照120萬(wàn)元尾款算，要付給中介1.8萬(wàn)元；

　�。�4）賣(mài)房子證件材料準(zhǔn)備，自己的房產(chǎn)證、結(jié)婚證、戶(hù)口本、身份證、妻子暫住證、戶(hù)口本、當(dāng)時(shí)買(mǎi)這個(gè)房子的稅收單據(jù)等建議自己復(fù)印一份，這些材料每次辦理業(yè)務(wù)都帶上；

　�。�5）買(mǎi)房子證件材料準(zhǔn)備，如果夫妻雙方都是外地的，那勸您把你們的材料從頭到尾核實(shí)一遍，尤其涉及到本來(lái)已婚而戶(hù)口本上還是未、戶(hù)口本上家庭住址和所轄派出所蓋章上轄區(qū)地址不一致、暫住證過(guò)期、身份證臨近過(guò)期或已過(guò)期等問(wèn)題一定要在買(mǎi)房子錢(qián)核實(shí)并更正完畢，不然，會(huì)因材料更改而多次往復(fù)郵寄浪費(fèi)批貸時(shí)間；我遇到的情況是，買(mǎi)我房子的男方戶(hù)口本地址和派出所地址不一致，材料郵寄以及地方辦事效率低下導(dǎo)致浪費(fèi)了一周時(shí)間；另外，房子批貸119萬(wàn)，而中介給些成了120萬(wàn)，后銀行審出來(lái)了，結(jié)果就是重新簽字，又浪費(fèi)了5天時(shí)間；

　�。�6）買(mǎi)賣(mài)雙方過(guò)戶(hù)當(dāng)天問(wèn)題：說(shuō)白了還是時(shí)間問(wèn)題，買(mǎi)方夫妻二人必須都到場(chǎng)，賣(mài)方產(chǎn)權(quán)人必須都到場(chǎng)，我賣(mài)方時(shí)出現(xiàn)一個(gè)惡心問(wèn)題：上午買(mǎi)方夫妻都在，下午只有妻子在，丈夫回去上班，讓妻子委托代理他，這樣產(chǎn)生的問(wèn)題是：由于買(mǎi)方中一人做了委托代理，那么領(lǐng)房本的時(shí)間向后推遲7天，恰恰這一周你拿到尾款的時(shí)間也就拖后7天，導(dǎo)致您無(wú)法交買(mǎi)房子的首付，因?yàn)榉刨J時(shí)間是按照交房本給銀行的時(shí)間開(kāi)始算10-15個(gè)工作日；

　�。�7）涉及買(mǎi)房子落戶(hù)：如果是為了落戶(hù)，一定要在房產(chǎn)證下來(lái)那天去落戶(hù)，然后再讓中介送銀行去抵押；

　�。�8）有關(guān)中介：我不想多說(shuō)什么，畢竟干這行經(jīng)歷經(jīng)驗(yàn)工作態(tài)度參差不齊，畢竟入行門(mén)檻低，只要能說(shuō)會(huì)到就能有業(yè)務(wù)，但是找個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的態(tài)度端正的，不是那種收了錢(qián)就不主動(dòng)辦事而是需要你耳提面命的就可以；

　　（9）涉及到房屋解抵壓：因我賣(mài)房子有40萬(wàn)貸款未還清，需要解除抵押，買(mǎi)方同意代為還房貸，但是要經(jīng)過(guò)中介的資金監(jiān)管，這里要收很多傭金，買(mǎi)方不愿意，賣(mài)方也肯定不會(huì)出這部分錢(qián)；所以，如果未還清貸款不多，建議房主自己還了，避免這里因?yàn)樽叱绦蚨�浪費(fèi)解抵押時(shí)間，最終導(dǎo)致處理賣(mài)房子時(shí)間拖長(zhǎng)；

　　最后，整個(gè)換房過(guò)程歷盡艱險(xiǎn)，雖然按照尾款日期逾期15天，但給我房子的老兩口還是比較同情的達(dá)禮，避開(kāi)中介私下里聊天，知道我已經(jīng)沒(méi)錢(qián)了，就沒(méi)追求我這15天違約問(wèn)題，我也沒(méi)用中介的尾款墊資。

　　啰嗦了一堆，希望有些許參考意義。

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