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做好新形勢下土地供給工作的思考和建議
土地儲備是配置土地資源的重要手段，也是實現(xiàn)城市土地價值提升的重要途徑�？h級（含）以上自然資源主管部門為調控土地市場、促進土地資源合理利用，依法取得土地，組織前期開發(fā)、儲存以備供應。下面是小編精心整理的做好新形勢下土地供給工作的思考和建議，歡迎閱讀與收藏。
做好新形勢下土地供給工作的思考和建議
土地是民生之本，人多地少是我國的基本國情。實行最嚴格的土地管理制度，是黨中央、國務院站在全局的高度作出的重大決策。我們必須按照科學發(fā)展觀的要求，正確處理用地與發(fā)展的關系，增強依法用地觀念，轉變用地方式，把解決發(fā)展用地切實放到開發(fā)增量、盤活存量、節(jié)約集約上來，形成科學發(fā)展與依法用地的和諧局面。
一、做好開發(fā)增量文章，積極利用和爭取國家土地政策。
1、抓好三項基礎工作：
一要積極做好新一輪土地規(guī)劃修編前期準備工作。加快推進二輪土地詳查，依法做好有關指標數(shù)據(jù)的修訂和補充，重點做好非農(nóng)建設用地規(guī)劃及規(guī)模的調整，進一步優(yōu)化土地利用結構布局，滿足經(jīng)濟社會發(fā)展需要。
二要嚴格土地利用計劃管理。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，合理制定農(nóng)用地轉用、開發(fā)整理、土地收儲出讓等土地利用年度計劃，特別要科學、合理地控制好土地指標使用，確保大項目用地需要。
三要抓好建設項目用地預審工作。對每個用地項目都要實地踏勘，搞清權屬，核對地類、面積及規(guī)劃圖上的位置，并擬定耕地補償措施，出具預審報告，提高土地依法管理水平。
2、積極爭取四項政策：
在加強土地復墾整理，大力開發(fā)利用荒山荒坡荒灘資源，確保耕地總量動態(tài)平衡的前提下，要重點研究和爭取四項政策，努力增加建設用地指標，滿足發(fā)展建設需要。
一要加大土地置換力度。認真執(zhí)行《安徽省建設用地置換暫行辦法》，切實做好各類建設用地之間、建設用地與農(nóng)用地、宅基地與農(nóng)用地等置換工作，爭取各類建設項目用地指標。
二要充分運用《安徽省土地整理新增耕地折抵建設用地指標管理暫行規(guī)定》及《實施細則》，組織、發(fā)動各鎮(zhèn)加大資金投入，大力開展零星未用地、廢棄地、空心村、村莊整治等土地整理和復墾，努力增加耕地，更多地爭取折抵建設項目農(nóng)用地轉用指標。
三要積極開展國家“雙掛鉤”（農(nóng)村建設用地減少與城鎮(zhèn)建設用地增加項目掛鉤）試點，努力增加城鎮(zhèn)建設用地指標。國土等有關部門要加強“雙掛鉤”項目編制指導和申報工作，爭取一批項目進入“雙掛鉤”試點。
四要積極利用中部崛起、東向發(fā)展、沿江開發(fā)等政策機遇，爭取省精細化工基地、如山湖綜合開發(fā)、馬鋼外遷等一批重大項目列入國家、各部委、省重點項目行列，直接占用國家和省用地指標，減少占用地方指標。
二、做好盤活存量文章，千方百計增加土地供應。
目前，在一些地方，一方面大喊建設用地供應不足，另一方面舊廠房、閑置房、廢棄房等閑置、存量土地，以及投資強度小、容積率低等土地利用率不高、大手大腳、亂占濫用、盲目圈占土地等問題不同程度地存在。因此，要結合二輪土地詳查，開展閑置、存量土地調查，摸清底數(shù)，建全檔案，全面、準確地掌握閑置、存量土地的類型、用途、權屬、分布與處理情況。在此基礎上，依照《土地法》等有關規(guī)定，制定閑置土地處置辦法和盤活存量土地激勵措施，積極消化和利用閑置土地，提高土地利用率。
�、賹Τ鲎尯贤Щ蚪ㄔO用地批準書頒布之日起一年以上未動工開發(fā)建設的，要依法征收土地閑置費，并督促、責令企業(yè)盡快開發(fā)建設。
�、趯﹂e置兩年以上的，要依法收回、統(tǒng)一儲備，優(yōu)先供給急需用地的建設項目使用。
�、蹖ι胁粯嫵墒栈貤l件的存量建設用地，通過協(xié)商、補償?shù)确绞竭M行項目用地調整。
�、芙⑵髽I(yè)用地退出機制，對經(jīng)濟效益差、入駐園區(qū)后建設進度遲緩，但尚未達到法定收回期限的土地，通過協(xié)商和合理補償?shù)姆绞�，動員企業(yè)退園、退地。
�、輰σ蛞�(guī)劃不當?shù)仍蛟斐砷e置的土地，可按合同剩余年限計算土地價款，退還給土地使用者，由政府收回安排給急需建設的項目使用。
�、迣ν顿Y強度小、容積率低的企業(yè)，一方面按照合同約定，督促企業(yè)加大投資強度，提高容積率和建筑系數(shù)；另一方面，積極做好企業(yè)主工作，對一時用不了的多余土地進行“切割”，讓出多余土地，政府給予一定的資金補償。
�、邔Τ鞘幸�(guī)劃區(qū)內(nèi)需要調整使用的存量土地及依法收回、收購、置換的國有土地和新增經(jīng)營性建設用地，由政府統(tǒng)一收購儲備。
三、做好集約利用文章，提高土地利用效率。
第一，適當提高供地門檻。進入縣級開發(fā)區(qū)項目，原則上投資強度、容積率、建筑系數(shù)在國家規(guī)定標準的基礎上提高20%。投資萬元以上，且投資強度不低于80萬元/畝的，給予單獨供地；投資xx萬元以下、適合進標準化廠房的，原則上不單獨供地。1000萬元以下項目進各鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)，且投入強度一般不低于40萬元/畝。
第二，嚴格建設用地定額指標管理。嚴格執(zhí)行國土資源部《工業(yè)項目建設用地控制指標（試行）》，加強建設用地項目審查，凡是未達到規(guī)定控制標準的，一律調整使用；確需供地的，則按照一定的比例系數(shù)核減用地面積或提高供地價格，并對所有控制指標以合同副本形式，在土地使用權出讓合同中予以明確，監(jiān)督執(zhí)行。
第三，建立土地節(jié)約獎勵制度。制定土地集約節(jié)約獎勵辦法，將地價與投資強度、容積率、建筑系數(shù)等掛鉤，鼓勵企業(yè)加大投資強度，提高容積率和建筑系數(shù)，降低廠區(qū)綠化率、行政辦公及生活服務設施用地面積所占比重，集約節(jié)約用地，提高土地利用效益。
第四，鼓勵建設多層標準化廠房。制定建設多層標準化廠房扶持和獎勵辦法，鼓勵企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商等各類經(jīng)濟組織投資建設標準化廠房。一是給予優(yōu)先供地。對三層以上標準化廠房項目給予優(yōu)先供地，并在地價上適當優(yōu)惠。二是實行財政補助�？h財政每年安排500萬元左右專項資金，對三層以上部分的多層標準化廠房，按投資額的一定比例進行以獎代補或財政貼息，其產(chǎn)權歸投資者所有。三是給予稅費支持。對標準化廠房在立項、建設、出租、出售過程中發(fā)生的各種稅費給予一定的優(yōu)惠。四是給予項目支持。xx萬元以下、且適合進標準化廠房的，原則上都要進標準化廠房發(fā)展，并對入駐項目在生產(chǎn)經(jīng)營上給予一定的稅費優(yōu)惠政策，吸引企業(yè)進廠發(fā)展。五是保障投資利益。標準化廠房竣工兩年后未能出租或銷售的，由開發(fā)區(qū)按工程決算價格原價收購，并給予一定的利潤，消除投資商投資風險，提高企業(yè)建設標準化廠房的積極性。
第五，鼓勵企業(yè)利用現(xiàn)有廠房設施發(fā)展。制定鼓勵企業(yè)利用現(xiàn)有廠房設施發(fā)展辦法。對企業(yè)利用原有廠房、倉儲用房和閑置土地進行擴大再生產(chǎn)的，縣財政給予一定的項目資金補助或稅收返還獎勵。對企業(yè)利用閑置廠房和未用土地進行招商引資的，對其轉讓過程中有關稅費給予適當減免。對利用企業(yè)內(nèi)留存土地、降低綠化率、減少行政辦公用房、調整原廠房布局或舊廠房拆舊建新及加層新建廠房的，允許調整規(guī)劃，涉及的相關稅費給予減免。對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村辦企業(yè)，以及小石料、小磚瓦等淘汰行業(yè)企業(yè)主動轉產(chǎn)或積極尋求投資合作伙伴的，在資金、項目以及稅費方面給予減免。
第六，實行園區(qū)資源共享。支持有條件的開發(fā)園區(qū)，按園區(qū)功能分區(qū)，按照每平方公里規(guī)劃建設一處綜合服務區(qū)的要求，對園區(qū)內(nèi)企業(yè)的行政管理、生活服務、污水處理、倉儲等配套設施，進行統(tǒng)一規(guī)劃、集中布置，避免“前排辦公、中排辦廠、后排食堂和住房”等小而全行為，控制減少非生產(chǎn)性輔助設施的用地規(guī)模，提高區(qū)域性社會資源的共享程度。
農(nóng)村土地流轉存在的主要問題及對策建議
目前，農(nóng)村土地流轉取得了一定的進展，總體上說是合理有序的。但是，按照社會主義新農(nóng)村建設的要求，也還存在一些不容忽視的問題，以平昌縣為例,主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
�。ㄒ唬┱J識不到位，觀念滯后，阻礙農(nóng)村土地正常流轉。就總體而言，全縣農(nóng)村土地流轉尚處于初始階段。農(nóng)戶之間小范圍的轉包轉讓占主流，規(guī)模集中成片流轉土地、從事農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)的龍頭企業(yè)和專業(yè)大戶較少；流轉模式比較單一，土地流轉機制尚未完全形成。其主要原因是：一些地方干部、群眾認識不到位，觀念滯后。部分領導認識不足，重視不夠，缺乏有效的農(nóng)村土地流轉組織、指導和管理手段；部分農(nóng)戶對土地流轉認識不足，觀念落后，在一定程度上影響著農(nóng)村土地正常流轉。特別是專業(yè)大戶和企事業(yè)單位參與農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)，基本要求是土地連片，而實際操作中遇有少數(shù)農(nóng)戶不同意流轉就要泡湯。
�。ǘ┢毡閷τ喠⒑贤匾暡粔�，農(nóng)村土地流轉合同不規(guī)范，權、責、利不明確。據(jù)調查統(tǒng)計，全縣農(nóng)村土地流轉合同基本上是以口頭合同為主；就全縣簽訂的各種書面協(xié)議中，尚有60的合同不夠規(guī)范和完善。主要是合同文本不規(guī)范，內(nèi)容不齊全，流轉面積、標的不準確，容易產(chǎn)生權益糾紛。
�。ㄈ┩恋亓鬓D合同管理滯后，在一定程度上影響了合同兌現(xiàn)。主要表現(xiàn)為農(nóng)業(yè)承包合同監(jiān)督管理乏力，基層合同管理人員業(yè)務素質不高，土地流轉合同糾紛處理不及時，使流轉雙方的合法權益不能得到切實保障。
�。ㄋ模┮恍┱咝砸蛩匾仓萍s著農(nóng)村土地流轉。從去年以來，國務院出臺了保護基本農(nóng)田，禁止用基本農(nóng)田栽植果樹、挖塘養(yǎng)魚等一系列政策，對于確保國家糧食安全起到了重要作用。但是，目前農(nóng)村專業(yè)大戶要求成片開發(fā)土地擴大規(guī)模呈上升趨勢，在一定程度上受到了該項政策的一些制約。
對策及建議
�。ㄒ唬┘哟髮r(nóng)村土地使用權流轉工作的領導和引導，積極推進農(nóng)村土地流轉有序進行。要制定切實有效的措施，積極引導村、社及農(nóng)民群眾在自愿、有償?shù)那疤嵯麻_展農(nóng)村土地使用權的流轉工作，認真解決農(nóng)村土地使用權流轉工作中的新情況、新問題，以土地流轉為契機，大力培植和發(fā)展農(nóng)村專業(yè)大戶，推進農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)。
�。ǘ┞鋵嵪嚓P政策，加強農(nóng)村土地流轉的規(guī)范工作。鎮(zhèn)鄉(xiāng)黨委、政府要繼續(xù)抓好農(nóng)村土地流轉政策貫徹落實，并結合本地實際，制定相關措施，把工作重點放在土地流轉的規(guī)范工作上，特別要處理好土地流轉促進農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)與保護基本農(nóng)田的關系，處理好土地開發(fā)與保護群眾權益的.關系；對于成片進行農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)的專業(yè)大戶，在土地使用上，應盡量安排在基本農(nóng)田以外的范圍考慮，使基本農(nóng)田得到有效保護。
（三）加強農(nóng)村土地流轉合同監(jiān)督管理。對現(xiàn)有土地流轉的合同特別是口頭合同要積極引導土地流轉雙方簽訂書面協(xié)議，明確雙方的責、權、利，保護雙方的權益和合同的兌現(xiàn)；對不完善的合同要積極做工作，做好合同完善工作。合同管理的重點主要是抓好承包期限在十年以上、流轉規(guī)模較大的農(nóng)村專業(yè)大戶，要嚴格按照合同管理程序簽訂規(guī)范的合同，避免因責、權、利不清而產(chǎn)生糾紛的隱患。
�。ㄋ模┘訌娕嘤�，提高基層干部和村會計及合同管理人員、鎮(zhèn)鄉(xiāng)合同管理人員的政策水平和業(yè)務素質。要通過各種形式，加強對鎮(zhèn)鄉(xiāng)、村干部及合同管理人員的培訓工作，不斷提高他們的業(yè)務素質和政策水平。特別是在組織、發(fā)包、指導合同簽訂、解決合同糾紛等問題中做到依法辦事，按政策規(guī)章辦事，促使土地流轉工作規(guī)范有序地進行。
�。ㄎ澹┻M一步健全法律法規(guī)，逐步把農(nóng)村土地流轉工作納入法制化、制度化的軌道。目前，農(nóng)村土地流轉可參考的法律依據(jù)有國家頒布的《土地法》、《農(nóng)村土地承包法》等相關法律法規(guī)，為開展農(nóng)村土地流轉提供了重要的法律依據(jù)。但是，隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)村土地流轉日益增多，應把農(nóng)村土地流轉納人法制化軌道，保障農(nóng)村土地使用權的有序流轉。（審簽：曹光輝）
6、平昌縣以農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)助推新農(nóng)村建設
一、加強農(nóng)村基礎設施建設綜合整治。堅持“山、水、田、林、路、氣”綜合治理，加強以病險水庫整治為重點的農(nóng)田水利基本建設，解決農(nóng)村人畜飲水、農(nóng)田灌溉問題，增強抵御旱澇災害的能力。加強現(xiàn)有水利設施的管護，創(chuàng)新現(xiàn)有水利工程的管理方式，使其更好地發(fā)揮經(jīng)濟效益和社會效益，確保其安全有效運行。進一步加強農(nóng)村公路建設，暢通農(nóng)產(chǎn)品物流通道。
二、突出特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化支撐。圍繞建設新農(nóng)村的總體要求，突出產(chǎn)業(yè)支撐，圍繞支柱產(chǎn)業(yè)，放大產(chǎn)業(yè)特色，力求逐漸形成“一村一品”，千方百計助農(nóng)增收。
三、大力改善農(nóng)村人居環(huán)境。結合新村建設經(jīng)驗,繼續(xù)推進生態(tài)建設，切實搞好退耕還林、天然林保護工程，改善生態(tài)環(huán)境。引導和幫助農(nóng)民切實解決住宅與畜禽圈舍混雜問題，搞好農(nóng)村污水、垃圾治理，改善農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生。
當前農(nóng)村土地流轉存在的問題亟待解決
土地流轉制度在加快農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構調整，保護農(nóng)村土地資源，提高農(nóng)業(yè)規(guī)模效益中發(fā)揮著舉足輕重的作用。近來，在基層的深入調查中發(fā)現(xiàn)，由于制度、管理、操作等各種因素的影響，在土地流轉過程中存在諸多問題，不容忽視、亟待解決。
一、土地流轉中存在的問題
一是認識不統(tǒng)一
一方面，農(nóng)民具有很強的戀地情結。由于長期以來形成的對土地的依附性，一些農(nóng)民想將承包土地的經(jīng)營權流轉而又心存疑慮，害怕徹底失去土地，因此選擇協(xié)商代耕、臨時性轉包等簡單流轉方式，仍把土地作為在非農(nóng)行業(yè)混不下去的退路。另一方面，一些干部對土地經(jīng)營權流轉的必要性認識不足，不支持、不引導，順其自然。認識問題成為制約農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉的首要問題。
二是機制不健全
雖然土地使用權流轉已成為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展中的一種普遍現(xiàn)象，但土地流轉無論有形還是無形的`市場都未形成，轉出、轉入之間缺乏足夠的信息聯(lián)系，阻礙著土地流轉在更多方式、更大范圍和更高層次上進行。轉包費、租賃費缺乏科學依據(jù)，沒有與之相關聯(lián)的評估、咨詢、公證、仲裁等中介機構。
三是流轉不規(guī)范
在調查中了解到，事實上農(nóng)戶在流轉土地使用權時90％以上只有口頭協(xié)議，沒有形成具有法律效力的書面合同。即使簽了合同，也比較簡單、不規(guī)范，流轉雙方在責、權、利關系上沒有明確規(guī)定，也無違約責任，更沒考慮到今后市場變化因素，特別是對保持地力沒有足夠重視，給合同糾紛留下了許多隱患。
四是政策不完善
一是有關土地方面的法律法規(guī)因制定年限不同，權益保障的側重點不同，致使《農(nóng)村土地承包法》與《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《農(nóng)業(yè)法》等法律法規(guī)之間存有互相矛盾的條款。二是大法出臺后，法律解釋、地方實施細則、基層實施辦法相對滯后，比如《農(nóng)村土地承包法》是國家針對全國普遍問題出臺的，不可能涵蓋所有問題，需要“本土化”，細化成具體、可操作的實施辦法，可是截至現(xiàn)在，我省的實施細則還沒有出臺，造成基層法院對土地承包糾紛難于處理。三是有些政策落實還不到位，各級政府為大戶提供的服務比較少。隨著規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展，大戶要求服務的呼聲很高，要求服務的內(nèi)容很多，從服務項目分，有種植的，有養(yǎng)殖的；從經(jīng)營過程分，有產(chǎn)前的、產(chǎn)中的、產(chǎn)后的；從服務內(nèi)容看，有要求資金支持的，有要求技術指導的，有要求銷售服務的，但由于多種原因，政府和有關部門還不能滿足大戶的服務要求。這些在一定程度上影響了土地流轉，制約了規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展。
二、對土地流轉的對策建議：
一是提高認識，切實加強引導。
土地流轉，已在事實上成為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，切實加強引導，統(tǒng)一認識，是農(nóng)村土地使用權合理健康流轉的必要前提。因此，各級黨和政府要把農(nóng)村土地使用權流轉統(tǒng)一到農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的發(fā)展和完善，改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，優(yōu)化農(nóng)村經(jīng)濟結構，增加農(nóng)民收入，加快農(nóng)村小康社會進程上來，擺上農(nóng)村的重要日程。一方面加強培訓，使干部認識到土地流轉的重大意義，掌握土地流轉的政策理論。另一方面加宣傳引導，進一步明確“土地承包三十年不變”、“三十年之后也沒必要變”的政策導向，使農(nóng)戶統(tǒng)一思想、打消顧慮，促進土地合理流動。
二是制定法律，創(chuàng)造政策環(huán)境。
在深入調研的基礎上，有針對性、有層次地修訂、制定出土地使用權流轉相適應的法律法規(guī)、政策措施以及實施細則，對依托農(nóng)業(yè)企業(yè)和合作組織、符合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和產(chǎn)業(yè)扶持政策進行的土地流轉，國家給予政策、資金支持，從體制和國家政策導向上促進土地的合理、健康、有序流轉。
三是突破限制，擴大流轉范圍。
在平等協(xié)商、自愿有序，保護農(nóng)民的承包權和流轉利益，不改變土地集體所有性質和農(nóng)地用途的前提下，通過完善農(nóng)民利益保護相關配套措施，按照“誰投資、誰受益”的原則，鼓勵任何組織、單位和個人到農(nóng)村獲得土地使用權，逐步擴大土地流轉面。
四是建立市場、培育中介組織
針對我縣目前土地流轉的實際，迫切需要建立流轉機制和市場中介組織，使土地資源按照規(guī)范程序合理流動，這樣既有利于土地承包關系的長期穩(wěn)定，又有利于推動土地流轉進入市場。一是要建立多層次、多形式、多渠道、全方位開放的土地流轉機制，鼓勵土地進入市場，通過引入競爭機制鼓勵土地向生產(chǎn)能手集中，促進規(guī)模經(jīng)營。二是要建立土地流轉市場中介組織，強化中介服務功能。要以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村經(jīng)濟管理中心為依托，建立土地流轉服務中介組織，建立流轉交易信息網(wǎng)絡。同時，穩(wěn)步發(fā)展民間中介組織，為土地流轉提供土地政策、流轉方式、信息傳遞、法律咨詢等項目服務。三是開展分等定級和價格評估。合理確定各類農(nóng)地的質量、等級，客觀、公正地評估其市場價格，為公平交易提供參考，為政府加強對農(nóng)地市場的價格管理提供科學依據(jù)；為經(jīng)營者合理選擇經(jīng)營項目奠定基礎。
五是積極探索、創(chuàng)新流轉途徑。
各級各部門要在堅持農(nóng)戶自愿的基礎上，結合當前農(nóng)村專業(yè)協(xié)會篷勃發(fā)展的有利時機，積極探索實踐股田制（以土地入股參與公司經(jīng)營）、中長期轉包土地銀行儲蓄制、在農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)上搭建農(nóng)村土地流轉信息平臺等土地使用權流轉的新途徑和新方法，在充分保障農(nóng)民長期利益和農(nóng)村穩(wěn)定的前提下，積極穩(wěn)妥地使土地使用權逐步向具有較高生產(chǎn)種植技術的專業(yè)化公司、協(xié)會、經(jīng)紀人集中，實現(xiàn)土地的規(guī)�；�、集約化、專業(yè)化經(jīng)營，不斷提升土地產(chǎn)值和經(jīng)濟效益，帶動農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。
六是樹立典型、搞好示范帶動。
在土地使用權流轉中，尊重農(nóng)民的首創(chuàng)精神，充分調動社會各階層的積極性、創(chuàng)造性，創(chuàng)新多種流轉形式、流轉機制。對于土地流轉的成功范例，要及時經(jīng)驗，注意抓典型，樹立榜樣，搞好示范引路，讓更多農(nóng)戶認識到土地流轉給自身帶來的好處，從而主動、自覺、自愿地加入到土地流轉中來。
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