關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文
房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府控制非常繁瑣，政府在其中的作用尤為重要，因此，加強(qiáng)政府職能，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中應(yīng)著重考慮的問(wèn)題。
1、政府控制行為的偏差
1.1角色錯(cuò)位和偏移
政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí),應(yīng)該制定相應(yīng)的社會(huì)管理指標(biāo),而不是直接對(duì)商品房屋價(jià)格進(jìn)行干預(yù)。
各地區(qū)部委根據(jù)自身利益制定的政策方針,造成了多種調(diào)控政策的沖突問(wèn)題,使政策難以形成合力,效果相互抵消，中央對(duì)地方政府的房地產(chǎn)政策缺乏一定地約束機(jī)制，導(dǎo)致地方政府出現(xiàn)執(zhí)行不力的情況。
1.2地方財(cái)政收入與房地產(chǎn)之間的微妙關(guān)系
地方政府的主要稅收來(lái)源為房地產(chǎn)稅收。中央政府對(duì)地方政府的利益要求要引起重視,為地方政府尋找除房地產(chǎn)稅收外的其他稅源,如若不然,地方政府在執(zhí)行中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)不能認(rèn)真貫徹,使政策形同虛設(shè)。
要想發(fā)揮好宏觀調(diào)控作用，首先要厘清中央與地方之間的財(cái)產(chǎn)分配關(guān)系，如果此問(wèn)題得不到有效解決,地方政府依舊會(huì)通過(guò)其他形式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行征稅。
1.3各部門之間的博弈
對(duì)于持續(xù)增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，中央的調(diào)控決心和力度是比較大的，但嚴(yán)厲的調(diào)控又會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)阻礙。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金有七成以上都來(lái)自銀行，因此,房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也被轉(zhuǎn)嫁到銀行,造成金融風(fēng)險(xiǎn)的存在。
另外,房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)決定了對(duì)房?jī)r(jià)更多的決定權(quán)掌握在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中，作為企業(yè),追求最大化的利潤(rùn)和政府期望通過(guò)市場(chǎng)自覺(jué)調(diào)整恢復(fù)正常價(jià)格本身之間就存在著難以協(xié)調(diào)的矛盾，所以執(zhí)行政策的最底線是政府與開(kāi)發(fā)商之間博弈的戰(zhàn)果。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)政府的控制方向
2.1建立多層次的住房體系和廉租住房制度
政府作為保障體制的主體,應(yīng)該承擔(dān)起保障全體居民居住權(quán)力的責(zé)任。對(duì)于收入低下，經(jīng)濟(jì)困難的家庭,應(yīng)該以貼補(bǔ)房租的方式解決其住房困難;對(duì)處于溫飽階段的家庭,應(yīng)該通過(guò)減免稅費(fèi)的方式實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房的政策;對(duì)于中等收入的家庭,居民可以用政府提供的優(yōu)惠政策購(gòu)買商品住房。房地產(chǎn)市場(chǎng)的另外一個(gè)重要組成部分是租賃市場(chǎng)，其總體發(fā)展還比較落后,政府要激活租賃市場(chǎng)首先要降低租賃的稅率,通過(guò)建設(shè)公有住房，收購(gòu)閑置房的措施給低收入家庭提供可租住房。住房問(wèn)題不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,也是社會(huì)問(wèn)題,政府應(yīng)該努力使廣大群眾享受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，通過(guò)再分配的方式促進(jìn)社會(huì)的公平和穩(wěn)定。
2.2轉(zhuǎn)變政府職能,改革政績(jī)考核制度
為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定,政府需要轉(zhuǎn)變自身角色,更好的推動(dòng)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策。目前,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不健全,走向成熟還需要經(jīng)歷一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，僅依靠市場(chǎng)手段解決房地產(chǎn)問(wèn)題顯然是不可行的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革重點(diǎn)應(yīng)該落在政府自身,其不僅是改革的對(duì)象,也是改革的領(lǐng)導(dǎo)者和推動(dòng)者。政府政績(jī)考核制度也要做出相應(yīng)的調(diào)整與改革，其首先要打破以往對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)的考核制度,重新建立對(duì)公眾負(fù)責(zé)的考核機(jī)制,將對(duì)公眾負(fù)責(zé)納入評(píng)價(jià)體系。
2.3通過(guò)稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控
政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控時(shí)要遵循價(jià)值規(guī)律。稅收政策方面，可以通過(guò)調(diào)整和完善土地增值稅進(jìn)行調(diào)節(jié)，設(shè)置一些新稅種，如房產(chǎn)稅和物業(yè)稅等,其最大作用是能夠調(diào)節(jié)貧富差距、抑制房?jī)r(jià)上升、實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)財(cái)富的再分配。
2.4法律手段的介入
在許多發(fā)達(dá)國(guó)家,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的主要手段為法律。而我國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面缺乏相關(guān)的法律制度保障,一旦出現(xiàn)危機(jī),往往依靠政府發(fā)文等行政手段進(jìn)行干預(yù)，這樣雖然會(huì)在短時(shí)間內(nèi)緩解房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象,但持久度不足。
3、結(jié)束語(yǔ)
政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制是一個(gè)繁瑣的命題，不僅要考慮市場(chǎng)機(jī)制的作用，還要考慮各個(gè)主體之間的聯(lián)系。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步比較晚,缺乏相應(yīng)的實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系雖比較成熟,但在政治、經(jīng)濟(jì)、文化等方面存在很大的差距，完全借鑒和照搬也行不通。因此,我國(guó)政府應(yīng)結(jié)合自身的國(guó)情,行之有效的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行控制。
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