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基于價(jià)值工程的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)踐分析論文
土地資源日益減少，企業(yè)的拿地成本逐年提升，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)被大幅度壓縮。需要尋求有效的解決方法，在提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的核心價(jià)值的同時(shí)，為企業(yè)謀求長(zhǎng)足穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展。
1、價(jià)值工程的涵義和內(nèi)容
價(jià)值工程，又可稱為價(jià)值分析，對(duì)作業(yè)或產(chǎn)品的成本與功能進(jìn)行對(duì)比，以取得最少成本下的最高功能的實(shí)現(xiàn)，從而提高產(chǎn)品或者作業(yè)的價(jià)值。在這個(gè)過程中需要借助計(jì)劃和組織來協(xié)調(diào)完成。
價(jià)值工程可以表達(dá)為價(jià)值（V）=功能（F）/周期壽命成本（C）。
價(jià)值工程的目標(biāo)是為了提高產(chǎn)品或者作業(yè)的價(jià)值。其價(jià)值的體現(xiàn)與客戶要求功能是否滿足有關(guān)。傳統(tǒng)的質(zhì)量管理和成本管理具有一定的局限性，而基于價(jià)值工程的管理則將價(jià)值、功能、成本三要素形成統(tǒng)一的整體考慮。在價(jià)值提高方面，雙向型的產(chǎn)品或者作業(yè)價(jià)值提高即成本降低，功能提高是最為理想的方式。產(chǎn)品或作業(yè)的壽命周期成本包含其從研發(fā)設(shè)計(jì)到使用維修的全過程。
在價(jià)值工程中，產(chǎn)品或者作業(yè)的功能分析是核心內(nèi)容，也是客戶真正需求的體現(xiàn)。功能的實(shí)現(xiàn)要將客戶的核心需求做定量、定性的分析和考量，去除多余的、不必要的功能才能夠?qū)崿F(xiàn)成本的有效降低。
同時(shí)，價(jià)值工程貫穿到整個(gè)房地產(chǎn)的項(xiàng)目的過程中，從項(xiàng)目立項(xiàng)設(shè)計(jì)、施工、材料置備、后期的銷售等均需要進(jìn)行價(jià)值工程工作。它需要項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的群策群力，進(jìn)行新的方案、途徑、構(gòu)思等的創(chuàng)造。
2、價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的實(shí)踐
2.1價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用方式
價(jià)值工程貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的全過程之中，一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目包括項(xiàng)目立項(xiàng)策劃階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工實(shí)施階段和竣工驗(yàn)收投入階段，由于客戶的不確定性，還需增加銷售階段，（房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程體現(xiàn)在圖一），與傳統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有限定條件多、客戶不確定和時(shí)間性強(qiáng)等特征，這也就意味著價(jià)值工程的實(shí)際應(yīng)用會(huì)出現(xiàn)一定的差異。一般來講，價(jià)值工程需要按照以下步驟進(jìn)行：第一，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行階段性的剖析，按照項(xiàng)目子活動(dòng)內(nèi)容的百分比來確定價(jià)值工程的研究對(duì)象。第二，在選擇好合理的研究對(duì)象后，針對(duì)研究對(duì)象進(jìn)行資料收集，收集的資料應(yīng)重點(diǎn)包括過往的同類型案例的成本數(shù)據(jù)；新型建筑材料、技術(shù)的數(shù)據(jù)資料和成本資料；建筑結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)形式等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。第三，對(duì)研究對(duì)象的功能進(jìn)行詳細(xì)的分析和拆解，找出客戶需求的核心功能。在這個(gè)過程中，運(yùn)用功能重要系數(shù)分析表來進(jìn)行功能重要程度的分析。第四，根據(jù)功能分析的結(jié)果來制定備選的方案，方案的確定過程中，需要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目參與者的群策群力和信息共享。第五，對(duì)方案進(jìn)行價(jià)值工程的計(jì)算，確定V值最高的方案為最終的方案，最大程度的降低成本，提高功能價(jià)值。
2.2價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的實(shí)踐應(yīng)用
上文指出，價(jià)值工程貫穿在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的全過程之中，接下來筆者選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段作為闡述對(duì)象來進(jìn)行其實(shí)踐探究。
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理過程中，設(shè)計(jì)階段是造成成本浪費(fèi)的關(guān)鍵因素，從成本的消耗來看，設(shè)計(jì)階段本身的成本僅為總成本的5%左右，但是超過80%的成本產(chǎn)生都是基于項(xiàng)目設(shè)計(jì)而產(chǎn)生的。因此必須要按照價(jià)值工程的操作程序來實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)階段的成本降低，來提升產(chǎn)品的價(jià)值。價(jià)值工程相關(guān)工作的對(duì)象和核心點(diǎn)是伴隨階段特性而發(fā)生改變的，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，主要是對(duì)建筑工程的形式、尺寸和整體方案進(jìn)行明確，其中，設(shè)計(jì)招標(biāo)是價(jià)值工程效用中的核心部分，需要針對(duì)不同工程項(xiàng)目設(shè)置對(duì)應(yīng)的指標(biāo)，其中主要體現(xiàn)在平面布局、立面效果、綠化效果和智能化系統(tǒng)應(yīng)用等方面。
案例：房地產(chǎn)企業(yè)甲計(jì)劃在城市東區(qū)建立一商住混合的小區(qū)，包含CBD辦公樓及多層住宅，其中建筑住宅占總面積的比重75%，CBD辦公樓占總面積比重25%，CBD辦公樓的一二層及地下一層為餐飲、購物的多功能商業(yè)區(qū)以及停車場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)甲將該工程設(shè)計(jì)委托給當(dāng)?shù)亟ㄖO(shè)計(jì)院進(jìn)行。
對(duì)案例進(jìn)行分析，結(jié)合價(jià)值工程操作方法對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段進(jìn)行有效管理。
首先確定價(jià)值工程的研究對(duì)象。在研究對(duì)象的確定上適宜采用百分比的方式來確定，在該項(xiàng)目中，住宅的面積占總面積的75%，是主要的建筑對(duì)象，具有更高的改善空間和價(jià)值。
其次，對(duì)研究對(duì)象進(jìn)行資料收集，重點(diǎn)收集的資料包括業(yè)主的建議；該地區(qū)其他住宅工程的建造成本，形成成本預(yù)算基礎(chǔ)；新的技術(shù)、材料的應(yīng)用情況和相關(guān)成本數(shù)據(jù)；按照樓層的高度、基礎(chǔ)形式、精裝程度對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行收集。
第三，完成研究對(duì)象的功能分析和整理。功能分析是由業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、施工單位共同討論分析完成。根據(jù)該工程的討論結(jié)果來看，住宅建筑要求具備三項(xiàng)基本的功能：舒適宜居、美觀環(huán)保、安全方便。并按照基本的功能進(jìn)行深層的指標(biāo)分析。但是基于功能分析的使用者的角度，各項(xiàng)功能占有不同的比重，且從滿足各方的需求來看，三項(xiàng)基本功能被賦予不同的權(quán)重，分別是0.30、0.55以及0.15。并按照公式（1）對(duì)三級(jí)功能指標(biāo)進(jìn)行重要性評(píng)價(jià)。
其中f1、f2、f3分別代表三項(xiàng)基本功能在業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、施工單位的評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)。
通過功能重要系數(shù)分析可以發(fā)現(xiàn)，舒適宜居是住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)的主要功能需求。那么就依據(jù)各功能的重要系數(shù)進(jìn)行方案的設(shè)計(jì)，根據(jù)設(shè)計(jì)方案中不同的成本消耗及核心功能的滿足性對(duì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)和優(yōu)化。計(jì)算出價(jià)值評(píng)價(jià)指數(shù)（功能評(píng)價(jià)指出/成本評(píng)價(jià)指數(shù)）。進(jìn)而選擇了價(jià)值評(píng)價(jià)指數(shù)最高的方案作為最終的設(shè)計(jì)方案。
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極主動(dòng)的配合并參與到方案設(shè)計(jì)的全過程中，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)提出經(jīng)濟(jì)合理的建議，這樣才能促使基于價(jià)值工程的最大成本降低以及功能價(jià)值提升。
結(jié)語：
價(jià)值工程是管理的重要技術(shù)和方法，其以用戶對(duì)于產(chǎn)品或作業(yè)的功能需求為核心，考慮市場(chǎng)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的技術(shù)提升、資源分配、方案優(yōu)化等具有一定的促進(jìn)作用，幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目建立起全壽命周期的價(jià)值管理，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。
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