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基于房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的探討論文
開發(fā)成本管理是開發(fā)單位的基本組成部分，對(duì)合理使用資金有著決定性作用。但是，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理本身復(fù)雜和綜合，結(jié)合工程活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)測(cè)性，這帶來了實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)成本管理上的困難，如何保證工程質(zhì)量的前提下，以最低的成本管理開發(fā)成本是核心內(nèi)容。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度尚不完善，成本管理并沒有形成統(tǒng)一的管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的施工單位還需要從多方面來改善。筆暑認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理決定基本施工單位的發(fā)展方向，對(duì)其進(jìn)行全面的分析具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
1.房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的基本內(nèi)容
全面分析可能增加開發(fā)成本的各類因素是房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的核心任務(wù)，并提出了控制措施。只要能保證工程質(zhì)量的前提下,可能知話，減少浪費(fèi)，提高地產(chǎn)項(xiàng)目的利用率，從而有效地提供開發(fā)成本預(yù)算和成本。對(duì)于基本的建設(shè)單位，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的基本內(nèi)容，包括以下內(nèi)容:
�。�1)對(duì)可能會(huì)增加開發(fā)成本的各種因素進(jìn)行綜合分析。
（2)當(dāng)建設(shè)單位、客戶和工程監(jiān)理單位有該項(xiàng)目的共同意見時(shí)，確定一個(gè)具有法律約束力的合同，為后期工程爭(zhēng)議提供依據(jù)。
�。�3)如果房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中需要修改設(shè)計(jì)方案過大時(shí)，就要通過控制成本的變化來調(diào)整成本，確保項(xiàng)目投資的使用率最高。
�。�4)開發(fā)成本需要進(jìn)行定期核査，確保動(dòng)態(tài)超額現(xiàn)象在成本支出中不出現(xiàn)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本管理面臨的主要問題
(1)預(yù)算編制。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過分強(qiáng)調(diào)在施工過程中成本控制的基本施工單位，而忽略了預(yù)算編制工作的重要性，從兩個(gè)方面導(dǎo)致在預(yù)算編制方面問題:一是在預(yù)算方面的工程計(jì)算預(yù)算是不準(zhǔn)確的。施工圖設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性是工程建設(shè)的基礎(chǔ)上，由于不準(zhǔn)確的預(yù)算計(jì)算，通常會(huì)造成工程建筑材料購(gòu)買的錯(cuò)誤，增加了開發(fā)成本管理?yè)p失和負(fù)面影響的成本。二是綜合單價(jià)表錯(cuò)誤。由于我國(guó)建筑市場(chǎng)管理混亂，在原材料價(jià)格，等級(jí)，稅金和利潤(rùn)的標(biāo)準(zhǔn)方面是不統(tǒng)一的，但在預(yù)算編制過程中依靠綜合單價(jià)套用，造成設(shè)備價(jià)格編譯錯(cuò)誤。
(2)變更造價(jià)控制。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，由于施工條件的限制，預(yù)計(jì)規(guī)劃的疏忽，導(dǎo)致施工條件和設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)，材料，設(shè)備和人員編制等內(nèi)容脫離計(jì)劃方案，必須進(jìn)行工程變更,因此開發(fā)成本管理是必要的調(diào)整，變更的成本控制就是為了解決這樣的問題。在控制成本的變化現(xiàn)階段施工單位反應(yīng)遲鈍，不按照房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃變更及時(shí)控制成本的變化，甚至還在使用原始資金投資項(xiàng)目變更項(xiàng)目，這將不可避免地導(dǎo)致的資金損失。
(3)簽證控制。首先，簽證較弱。根據(jù)個(gè)人的想法，許多業(yè)主干預(yù)建設(shè)工程中，臨時(shí)對(duì)施工做出變化，而且沒有要求變化的手續(xù),也沒有簽證，它為后期解決糾紛埋下隱患，甚至有的單位甚至不知道哪些是處理與簽證必須要收費(fèi)。其次，缺乏規(guī)范的簽證要求�，F(xiàn)場(chǎng)簽證的處理必須得到業(yè)主和工程項(xiàng)目業(yè)主，監(jiān)理部門聯(lián)合簽署，才有合法權(quán)益。但是在簽證辦理的實(shí)際過程，不是按照相關(guān)程序執(zhí)行。最后，過分強(qiáng)調(diào)了簽證的作用,而沒有根據(jù)實(shí)際情況靈活變化。各施工單位嚴(yán)格卡簽證辦理程序，導(dǎo)致在注冊(cè)末期嚴(yán)格遵守的原則，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)先級(jí)不區(qū)分，必須等待簽證的處理，在漫長(zhǎng)的等待的過程中必然浪費(fèi)錢。
(4)結(jié)算控制。后期結(jié)算控制是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要組成部分，但是，在實(shí)際的工程中，因?yàn)榇蟛糠质┕挝徽J(rèn)為項(xiàng)目已完成，那么結(jié)算控制可有可無(wú)，誤以為后期費(fèi)用結(jié)算相當(dāng)于所有的工程造價(jià)的合成，這將會(huì)導(dǎo)致失去了應(yīng)用的開發(fā)成本管理的有效性。此外，工程結(jié)算控制方面由于建設(shè)單位的監(jiān)管力度不夠，使其后期結(jié)算費(fèi)用的問題缺乏明確的反饋渠道，容易造成巨大的損失，對(duì)成本管理的發(fā)展直接造成的不利影響。
3.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的措施
3.1制定合理的預(yù)算編制
建設(shè)單位要加強(qiáng)日常管理，確保所有員工能工作踏實(shí)，不會(huì)受外部因素影響預(yù)算計(jì)劃。在充分熟悉了解配額的內(nèi)涵，項(xiàng)目進(jìn)度，輔助工程內(nèi)容，工程量計(jì)算的基礎(chǔ)上，還要做深人的市場(chǎng)調(diào)查，以掌握最準(zhǔn)確的材料，設(shè)備，積極的探索施工現(xiàn)場(chǎng)條件，控制施工圖預(yù)算調(diào)整建設(shè)內(nèi)容，以確保數(shù)據(jù)來源于實(shí)踐的基礎(chǔ)上，以避免所有預(yù)算來自理論計(jì)算值。由于工程建設(shè)都在動(dòng)態(tài)變化過程中的時(shí)間，因此，預(yù)算必須從實(shí)際出發(fā)遵守，確保預(yù)算以后充分發(fā)揮成本管理的價(jià)值。
3.2強(qiáng)化變更造價(jià)控制
(1）設(shè)計(jì)變更。首先，由于那些設(shè)計(jì)部門的錯(cuò)誤或缺陷引起的變更費(fèi)，以及采取的補(bǔ)救措施，如維修，加固，拆遷成本，由監(jiān)理單位業(yè)主和設(shè)計(jì)部門協(xié)商是否賠償;其次，設(shè)計(jì)變更應(yīng)當(dāng)被視為原施工圖的一部分，所有的費(fèi)用應(yīng)該是一致的，并根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策的承包費(fèi)調(diào)整條款;最后，造成設(shè)計(jì)變更的延誤，由監(jiān)理工程師按照有關(guān)規(guī)定辦理。
（2)材料變更。首先，按設(shè)計(jì)變更無(wú)論是否已全面實(shí)施，以確定是否發(fā)生重大變化，如果原設(shè)計(jì)巳經(jīng)落實(shí)，才要改變，應(yīng)該明確標(biāo)注，而且對(duì)材料成本做出相應(yīng)調(diào)整;其次,在拆遷,拆除的材料，設(shè)備的情況下，或已完成，半成品加工是好的，但沒有安裝，監(jiān)督人員負(fù)責(zé)組織建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)回收利用;最后，材料和采購(gòu)范圍，供應(yīng)應(yīng)該完全符合原合同的內(nèi)容。
3.3健全簽證控制
簽證控制，不僅可以保證成本控制是合理的，還可以為以后的糾紛成本的參考，它是開發(fā)成本管理的重要組成部分。因此，提高了簽證控制具有現(xiàn)實(shí)意義。為了保證簽證管制體現(xiàn)了實(shí)用性和合理性，必須實(shí)現(xiàn)以下幾點(diǎn)：
�。�1)簽證必須實(shí)現(xiàn)書寫，所有的程序通過正常渠道獲得。
(2)簽證內(nèi)容必須明確，項(xiàng)目必須明確，用量要準(zhǔn)確，價(jià)格應(yīng)該是合理。
(3)簽證要領(lǐng)先現(xiàn)場(chǎng)施工，保證簽證的時(shí)效性，避免等待簽證而延誤項(xiàng)目進(jìn)度。
�。�4)簽證直接負(fù)責(zé)人要給予足夠的重視，遇到簽證問題要進(jìn)行協(xié)商處理，可以保證簽怔內(nèi)容一一落實(shí)。
3.4建立評(píng)標(biāo)機(jī)制
建立有效準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)機(jī)制是評(píng)標(biāo)方式中很重要的一個(gè)組成部分，且對(duì)業(yè)主選擇合適的承包方有著很大的作用，招標(biāo)方制定合理的評(píng)價(jià)方法,會(huì)對(duì)自己有較好的優(yōu)勢(shì)。目前中國(guó)常用的招標(biāo)方法有:綜合評(píng)價(jià)方法和評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)。
3.5確立合同形式
合同的形式及其內(nèi)容的嚴(yán)密確立是控制造價(jià)的一個(gè)重要因素，建設(shè)工程施工合同的功能之一是明確雙方的利益分配和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)建設(shè)，雙方必須明確合同的類型及合同結(jié)算方法，合同價(jià)格的調(diào)整方法，計(jì)量和支付條款，以及責(zé)任的規(guī)定等方面的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)該指出的是，合同應(yīng)以價(jià)格，單價(jià)和成本的不同分為三種合同，通過綜合項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的深度、復(fù)雜程度、規(guī)模項(xiàng)目等特點(diǎn)，選擇合同的適當(dāng)形式，對(duì)確保順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)有著重要的影響。
4.結(jié)語(yǔ)
總之，招標(biāo)造價(jià)管理對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)控制與管理具有重要的作用。通過對(duì)造價(jià)的控制，它能夠更合理的降低項(xiàng)目成本，提高項(xiàng)目管理水平，提高建設(shè)工程質(zhì)量，確保施工安全，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益提供了有力保障。加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目成本控制不僅是企業(yè)積極適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境的要求，同時(shí)對(duì)提高企業(yè)的內(nèi)在管理有很大幫助。企業(yè)想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，只有不斷的加強(qiáng)自我完善，提升企業(yè)的內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)力，才能使企業(yè)真正實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、健康和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
5.結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，本文對(duì)建筑工程項(xiàng)目索賠管理的相關(guān)問題進(jìn)行詳細(xì)的分析，解說，通過論述相關(guān)問題的預(yù)防與處理方法，表明我國(guó)建筑工程項(xiàng)目的索賠管理問題已經(jīng)逐漸趨于成熟，希望各位同仁能夠通過本文得到啟示，做好建筑工程項(xiàng)目索賠管理工作。
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