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趙某訴馬某房屋租賃合同糾紛案

時間:2023-05-01 05:14:53 法學(xué)論文 我要投稿
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趙某訴馬某房屋租賃合同糾紛案

    案情簡介

    趙某擁有私房三間,使用面積共計二十七點五平方米,多年來一直租于馬某居住,F(xiàn)在該房內(nèi)居住的有馬某及其女兒、女婿、外孫女。趙某除該處房產(chǎn)外,在他處無其他住房,多年來一直隨子女居住。

趙某訴馬某房屋租賃合同糾紛案

    一九九九年一月,趙某以自已所有的私房三間現(xiàn)由馬某一人租住,且自己住房困難為由,起訴至原審法院,要求將該房收回自住。

    法院審判

    原審法院經(jīng)審理確認(rèn),馬某承租趙某私房未違反租賃合同,且趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節(jié),未向法院提供相應(yīng)證據(jù),遂于一九九九年三月判決:駁回原告趙某收房之訴訟請求。判決后,趙某不服,以原判認(rèn)定事實不清,處理不公為由,上訴至二審法院,要求撤銷原判,由馬某騰出訴爭之房。

    二審法院經(jīng)審理,查明趙某與馬某曾于80年代初簽訂房屋租賃契約,租賃期限未定。后馬某一直于該房內(nèi)居住,現(xiàn)在該房內(nèi)居住人系馬某一家四口人,趙某在他處無其他住房,一直隨子女居住。上述事實,有雙方當(dāng)事人陳述、房產(chǎn)所有證、私房租賃契約、證人證言等證據(jù)材料在案佐證。但趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節(jié),未向法院提供相應(yīng)證據(jù)。

    二審法院在判決書中指出:"公民合法財產(chǎn)受法律保護。雙方訴爭之房系趙某之私產(chǎn)房,其對該房享有占有、使用之權(quán)利,且趙某現(xiàn)他處無正式住房,其居住困難大于承租人馬某。馬某一家四口人占住西房三間,具備騰退部分房屋的條件,故原審法院判決駁回趙某收房之訴訟請求,適用法律不當(dāng),本院依法予以改判,根據(jù)馬某家庭人口情況,趙某要求將房屋全部收回,依據(jù)不足,本院不予支持。"二審法院于1999年7月,作出終審判決如下:一。 撤銷一審民事判決;二。 二審判決生效后十五日內(nèi),馬某及其共居人將三間爭訟房屋中的西向第一間騰空交予趙某。由趙某負責(zé)將該房與第二間之間隔斷墻上的門封堵,并該房另行開門。

    三。 駁回趙某其他訴訟請求。

    專家評析

    房屋租賃糾紛是一種較為常見的房地產(chǎn)案件。由于我國及北京市房地產(chǎn)政策的歷史遺留問題,造成大量產(chǎn)權(quán)人雖在名義上擁有房屋產(chǎn)權(quán),但房屋被歷史上形成的承租人長期租住的情況。在這種承租關(guān)系中,房屋租金往往是一直在依照歷史上形成的極低廉的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,名為承租但實際上并未支付租金的例子亦屢見不鮮。近幾年來,房屋產(chǎn)權(quán)人因不滿原有租金或自身住房困難, 要求收回房屋而引起的訴訟十分普遍。

    那么,這種未定期限的房屋租賃合同關(guān)系,是否可以退租騰房,應(yīng)依據(jù)何種法律呢?對于此種情況,我國法律中相應(yīng)的規(guī)定不夠完備,僅在"最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見"第119條中規(guī)定:"未定租期,房主要求收回房屋自住的,一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。承租人有條件搬遷的,應(yīng)責(zé)令其搬遷;如果承租人搬遷確有困難的,可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋".根據(jù)該條規(guī)定,此種案件是否判決退租騰房,主要考察兩個情節(jié):一是產(chǎn)權(quán)人收回房屋是否自住,主要是看產(chǎn)權(quán)人住房條件是否困難;二是看承租人是否有其他房屋,是否可以搬遷。在實踐中,根據(jù)雙方居住條件的具體情況,主要有三種解決方法:一。 承租人確有其他房屋居住的,則無論產(chǎn)權(quán)人住房是否困難,均應(yīng)退租騰房。在產(chǎn)權(quán)人住房困難的情況下,理應(yīng)準(zhǔn)許其行使對自有房屋的使用權(quán);即使產(chǎn)權(quán)人住房條件比較寬裕,出于民法的基本原則,未定期限的合同,雙方均有權(quán)隨時提出解除,只需給對方留出必要的準(zhǔn)備期限即可,一旦產(chǎn)權(quán)人提出解除租賃關(guān)系,亦應(yīng)準(zhǔn)許,但應(yīng)給承租人搬遷騰房必要的時間。

    二。 承租人無其他房屋,且產(chǎn)權(quán)人住房相對寬裕的,一般不準(zhǔn)許產(chǎn)權(quán)人全部收回房屋。這是為了維持社會的穩(wěn)定,保護全社會的整體利益,避免出現(xiàn)承租人無家可歸的情形,法律要求產(chǎn)權(quán)人讓渡一部分所有權(quán),具體講就是暫時放棄對自有房屋使用權(quán)的行使。但其對

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