本案能否行使“優(yōu)先購買權(quán)”

　　原告（反訴被告）郭麗

　　被告（反訴原告）李偉

　　被告（反訴）張強(qiáng)

　　河口辦事處居民張強(qiáng)曾于1998年8月2日，將自己位于河濱路的6間房屋租給李偉使用，每月租金600元，租期5年。1999年3月，張強(qiáng)因妻子生病住院，花去人民幣6萬元，在妻子住院期間，張強(qiáng)曾向其好友郭麗借款3萬元。1999年10月，張強(qiáng)因妻子又要住院，自己無力支付醫(yī)藥費(fèi)，遂決定將租給李偉使用的6間房屋賣給郭麗，雙方在協(xié)商中張強(qiáng)提出因其經(jīng)常得到郭麗的幫助，特別是在妻子住院時(shí)湊齊3萬元借給他，未要求利息，因此決定將房屋以較為優(yōu)惠的價(jià)格賣給郭麗，后雙方經(jīng)過協(xié)商以6萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓此6間房屋。同年11月18日，雙方到房產(chǎn)部門辦理了過戶登記手續(xù)。同年12月中旬，郭麗找到李偉，要求李偉騰出所租房屋，李偉不同意  ，并提出自已愿意以6萬元價(jià)格購買該房屋。雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，郭麗遂于2000年3月20日向法院起訴，要求李偉騰出房屋。李偉提出反訴認(rèn)為張強(qiáng)和郭麗侵害其優(yōu)先購買權(quán)，因此買賣行為是無效的。

　　審判：

　　河口區(qū)人民法院經(jīng)審理查明，河口辦事處居民張強(qiáng)曾與1998年8月2日與李偉簽訂了為期五年的房屋租賃合同，月租金為600元。1999年3月，張強(qiáng)妻子生病住院期間曾向好友郭麗借款3萬元，郭麗未要借款利息。1999年11月18日，張強(qiáng)在妻子  又生病住院的情況，將租給李偉使用的房屋6間以優(yōu)惠價(jià)格6萬元轉(zhuǎn)讓給了郭麗，并辦理了過戶登記手續(xù)，但張強(qiáng)未通知承租人李偉。庭審過程中李偉不同意以市場(chǎng)價(jià)格購買房屋，河口區(qū)法院認(rèn)為，張強(qiáng)轉(zhuǎn)讓房屋已侵害了李偉的優(yōu)先購買權(quán)，李偉有權(quán)主張?jiān)撧D(zhuǎn)讓行為無效。但李偉不同意以市場(chǎng)價(jià)格購買房屋，則其不具備優(yōu)先購買權(quán)行使條件，從而也不能行使優(yōu)先購買權(quán)，故應(yīng)駁回李偉的反訴請(qǐng)求，應(yīng)繼續(xù)維持張強(qiáng)與郭麗的買賣合同效力。因?yàn)椤百I賣不破租賃”，因此租賃合同期內(nèi)，在李偉交納租賃費(fèi)前提下，郭麗無權(quán)讓李偉騰房，應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，所以郭麗要求李偉騰出房屋的訴訟請(qǐng)求不予支持。

　　評(píng)析：

　　第一種意見認(rèn)為既然張強(qiáng)已將房屋轉(zhuǎn)讓給郭麗，郭麗作為該房屋的合法所有人，有權(quán)要求李偉騰出其租用 房屋。第二種意見認(rèn)為，張強(qiáng)在將房屋轉(zhuǎn)讓給郭麗時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先征求李偉的意見，看李偉是否愿意購買。由于張強(qiáng)未通知李偉，其轉(zhuǎn)讓房屋的行為確已侵害了李偉的優(yōu)先購買權(quán)。因此張強(qiáng)與郭麗之間的房屋買賣關(guān)系是無效的。第三種意見認(rèn)為，張強(qiáng)雖將這房屋轉(zhuǎn)讓給了郭麗，但按照“買賣不破租賃”的規(guī)則，房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)不應(yīng)當(dāng)影響租賃關(guān)系。郭麗作為新的所有人，無權(quán)要求李偉搬房。

　　作者認(rèn)為，討論本案需要討論承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題。所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指當(dāng)出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買該房屋的權(quán)利。根據(jù)國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣租出房屋須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)�！边@就明確了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。此種權(quán)利是依法產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當(dāng)事人之間的合同而產(chǎn)生的。優(yōu)先購買權(quán)只能屬于特定人享有，具有一定的專屬性。當(dāng)然，承租人并不能在任何情況下都可行使優(yōu)先購買權(quán)，只有在特定法律事實(shí)出現(xiàn)，即出租人轉(zhuǎn)讓其承租房屋時(shí)，他才能實(shí)際行使其優(yōu)先購買權(quán)。

　　從本案看，張強(qiáng)將其已租給李偉使用的6間房屋，轉(zhuǎn)讓給郭麗時(shí)，并沒有提前通知承租人，那么張強(qiáng)和郭麗之間辦理了登記過戶手續(xù)，其買賣行為是否有效，郭麗是否有對(duì)該房屋的所有權(quán)，值得探討。為便于分析，先就以下幾個(gè)問題進(jìn)行討論：

　　一、郭麗是否侵害了李偉的優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條的規(guī)定，張強(qiáng)在將房屋轉(zhuǎn)讓給郭麗時(shí)，應(yīng)提前3個(gè)月通知李偉，由李偉考慮是否購買該房屋，這3個(gè)月是李偉行使優(yōu)先購買權(quán)的時(shí)間，如果超過3個(gè)月，李偉未提出購買，則其優(yōu)先購買權(quán)終止，李偉以后也不得再提出購買。因此只要張強(qiáng)在賣房

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