本案房屋認購定金是否應(yīng)返還

　　被告富河公司系“天賜良園”樓盤（位于北京市通州區(qū)鄧家窯村）的開發(fā)商。2000年2月，富河公司委托德高公司銷售“天賜良園”的房屋。5月17日呂敏決定購買19號樓的132室。次日呂敏到德高公司交納定金10000元，德高公司給呂敏出具了收據(jù)，呂敏在房產(chǎn)認購單上簽字。房產(chǎn)認購單上除寫明呂敏所要購買的房號、面積、售價、首付款、簽約時間外，還注明“簽訂本認購單后應(yīng)攜相關(guān)證件按時至指定地點辦理簽約，否則視為放棄認購權(quán)，客戶所支付定金不予退還”及“定金不退”字樣。5月23日，呂敏與德高公司洽談房屋買賣合同的具體內(nèi)容。洽談中，呂敏要求在合同書中注明買方有權(quán)在所購房屋的南、北臥室外墻安裝空調(diào)室外機。但德高公司以此項要求可能會造成樓房外觀不美觀、給其他業(yè)主帶來不便等為由予以拒絕。故雙方未簽訂房屋買賣合同。

　　呂敏訴至法院稱：雙方?jīng)]有簽訂合同的原因過錯在被告，故要求被告德高公司應(yīng)雙倍返還定金。又因德高公司系富河公司的代理銷售商，委托授權(quán)不明確，故富河公司應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金責(zé)任，德高公司承擔(dān)連帶給付責(zé)任。

　　審理結(jié)果：

　　通州區(qū)人民法院經(jīng)審理后判決被告北京富河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司返還原告呂敏定金人民幣一萬元，被告北京德高房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責(zé)任公司承擔(dān)連帶給付責(zé)任；駁回原告呂敏的其他訴訟請求。

　　評析：

　　本案涉及三個法律問題：1、原告呂敏所付10 000元款項的法律性質(zhì)；2、未簽訂房屋買賣合同，當(dāng)事人雙方是否有過錯；3、富河公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

　　1、原告呂敏交給被告德高公司的10 000元系立約定金。

　　定金是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時、或訂立后、履行前，按照合同標的的一定比例，預(yù)先給付當(dāng)事人的金錢，屬于擔(dān)保的一種形式。如果接受定金一方不履行約定的義務(wù)，要返還給交付定金一方雙倍定金，如果交付定金一方不履行約定的義務(wù)，無權(quán)要求返還定金。

　　立約定金是指當(dāng)事人為保證以后正式訂立合同而專門設(shè)立的定金。此種定金不是合同成立的要件，也不是為了證明合同的成立而產(chǎn)生，而是為了保證在今后訂立合同。在交付定金以后，如果一方不愿意與對方訂立合同，就應(yīng)接受定金罰則的制裁。我國合同法第一百一十五條、擔(dān)保法第八十九條是關(guān)于定金的規(guī)定，對此規(guī)定法律界一般認為是兼有違約定金和證約定金的性質(zhì)。最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法的若干問題的解釋中第一百一十五條規(guī)定“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金�！北景竻蚊艨捶亢笙虻赂吖�司交付了定金，在德高公司提供的房產(chǎn)認購單上簽了字，房產(chǎn)認購單中注明“簽訂本認購單后應(yīng)攜帶相關(guān)證件按時至指定地點辦理簽約，否則視為放棄認購權(quán)，客戶所支付的定金不予退還�！焙汀岸ń鸩煌恕弊謽�。

　　筆者認為房產(chǎn)認購單是呂敏和德高公司（代表的富河公司）為今后簽訂房屋買賣合同而達成的一種房屋買賣預(yù)約，簽署此單據(jù)后，德高公司作為代理銷售商在呂敏和富河公司簽訂房屋買賣合同前不能再向其他人推薦購買此房，同時富河公司在和呂敏簽訂房屋買賣合同前也不得與他人簽訂以此房為合同標的物的房屋買賣合同，而呂敏也應(yīng)當(dāng)有和德高公司洽談合同內(nèi)容、簽訂合同的義務(wù)。呂敏在簽署了房產(chǎn)認購單時交付德高公司

　　10000元定金，此款依據(jù)房產(chǎn)認購單的內(nèi)容應(yīng)認定為是呂敏與德高公司為保證呂敏和富河公司在今后建立房屋買賣關(guān)系而交付的，是一種為保證今后能夠建立合同關(guān)系的定金，符合最高院關(guān)于擔(dān)保法解釋第一百一十五條關(guān)于立約定金的規(guī)定。立約定金系對雙方所享有的信賴利益的擔(dān)保，其法律效果是促使雙方善意履行洽談合同，進而最終簽定合同的義務(wù)。但鑒于認購書未涵蓋房屋買賣合同的全部基本條款，故認購行為并不妨礙雙方對合同條款達成合意，只要雙方善意履行了合同洽談義務(wù)，即使未最終達成合意，立約定金罰責(zé)也不發(fā)生作用，除非能明確認定一方行為系非善意的拒絕簽約。

　　2、呂敏與富河公司未能簽訂房屋買賣合同，呂敏、德高公司、富河公司對此均無過錯。

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