禁反言原則在本案中的適用

　　被告鐘某系被告合江縣某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合江鎮(zhèn)紅衛(wèi)小區(qū)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目經(jīng)理，對(duì)紅衛(wèi)小區(qū)聯(lián)建綜合樓工程享有實(shí)際上的實(shí)體權(quán)利。2001年10月28日，被告鐘某以被告合江縣某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的名義，同原告費(fèi)某簽訂集資聯(lián)建房協(xié)議（實(shí)為房屋預(yù)售合同）。協(xié)議約定，由被告鐘某將自己開(kāi)發(fā)的在建工程紅衛(wèi)小區(qū)綜合樓底樓8－9軸營(yíng)業(yè)用房面積15.64平方米預(yù)售給原告費(fèi)某，總價(jià)款議定為6萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，原告費(fèi)某于2001年11月5日向被告鐘某預(yù)付了房款4萬(wàn)元。2002年1月2日，被告鐘某與拆遷戶吳某、吳某某簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，將紅衛(wèi)小區(qū)綜合樓底樓營(yíng)業(yè)用房7－9軸（含前面預(yù)售合同中的8－9軸）還房給吳某、吳某某，并于2002年12月28日將該營(yíng)業(yè)用房及鑰匙交付給了吳某、吳某某。

　　原告費(fèi)某得知這一情況后，遂向法院提起訴訟，要求被告繼續(xù)履行集資聯(lián)建房協(xié)議向原告交付房屋。審理中同時(shí)查明，二被告至今未辦理《預(yù)售房許可證》。

　　評(píng)析：

　　本案在處理過(guò)程中，對(duì)原告費(fèi)某與被告合江縣某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的集資聯(lián)建房協(xié)議的效力存有爭(zhēng)議。

　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該集資聯(lián)建房協(xié)議（即實(shí)為商品房預(yù)售合同）無(wú)效。其理由是：原告費(fèi)某與被告之間形成的法律關(guān)系是商品房預(yù)售關(guān)系。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》�！钡诰艞l規(guī)定：“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售�！北桓嫖慈〉谩渡唐贩款A(yù)售許可證》而向原告預(yù)售商品房，原告不行使知情權(quán)，明知被告沒(méi)有許可證而與之簽訂預(yù)售商品房合同的行為，均違反了前述行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，也就是說(shuō)，在簽訂預(yù)售房合同時(shí)，被告實(shí)際上不具備預(yù)售房資格，即無(wú)締約能力。根據(jù)《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此，原被告雙方簽訂的集資聯(lián)建房協(xié)議（即商品房預(yù)售合同）因缺少生效要件而無(wú)效。

　　另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果確認(rèn)無(wú)效將違反民法的誠(chéng)實(shí)信用、禁止反供原則，故不能確認(rèn)該集資聯(lián)建協(xié)議無(wú)效，應(yīng)責(zé)令被告合江縣某開(kāi)發(fā)公司補(bǔ)辦商品房預(yù)售許可證等相關(guān)手續(xù)，繼續(xù)履行合同。

　　雖然，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條都規(guī)定了商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備四個(gè)條件：（1）交付土地出讓金，取得土地使用權(quán)證；（2）取得建設(shè)工程許可證；（3）投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到投資總額的25％；（4）取得商品房預(yù)售許可證。而且上述規(guī)定，均系國(guó)家法律或規(guī)章的強(qiáng)制性規(guī)定。同時(shí)，根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定的“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”。但是不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在未取得上述“三證一投資”的情況下進(jìn)行商品房預(yù)售，并與購(gòu)房戶簽訂的商品房預(yù)售合同均可主張無(wú)效呢？筆者對(duì)此不敢茍同。

　　本案中，如果認(rèn)定原告費(fèi)某與被告合江縣某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司之間簽訂的集資聯(lián)建房協(xié)議以被告主張其不具備預(yù)售許可證（即實(shí)為商品房預(yù)售合同）而無(wú)效，一方面不能體現(xiàn)合同法的“帝王規(guī)則”-即誠(chéng)實(shí)信用原則。因誠(chéng)實(shí)信用原則要求訂約雙方在訂立、履行合同的整個(gè)交易過(guò)程中，均須出于善意，遵守諾言，履行合同，誠(chéng)實(shí)守信，不搞欺詐。其出發(fā)點(diǎn)是要維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，保護(hù)交易安全，維護(hù)社會(huì)的公平、正義，以實(shí)現(xiàn)立法司法的基本宗旨，體現(xiàn)法的基本精神。另一方面，也不能很好地規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)接受有關(guān)建設(shè)行政主管部門(mén)地

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