房屋雙重買賣的法律問題

　　原告：陳某

　　被告：張某、王某

　　（一）案情

　　李某（女）、張某為夫婦，二人曾于1994年10月以10萬元的價格購置本市陽光中路150號一座二層樓房，后因嫌該房離其工作單位較遠，決定將其賣掉，但一直未找到合適的買主。1995年2月初，張某赴外地出差，本市的陳某經(jīng)人介紹，找到李某，稱過去已看過該房，愿以9萬元價格買下，李某不同意，雙方經(jīng)協(xié)商，李某決定以10萬元價格將該房出售，次日，陳某將5萬元送來。李某遂將鑰匙交給陳某，但因產(chǎn)權(quán)證被張某存放在單位，李某提出待丈夫出差回來，即辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。辦完手續(xù)后陳某再付另5萬元。同年7月初，張某從外地返回后得知該房價格已經(jīng)上漲，遂找到陳某，要求增加2萬元價款才能去辦理過戶登記手續(xù)，陳某不同意，張某便在同年8月10日以12萬元的價款，將該房賣給了王某，并于8月15日，與王某辦理了登記過戶手續(xù)，王某遂找到陳某要求其搬走，陳某遂到法院提起訴訟，告張某、王某侵害其所有權(quán)，并要求法院解除張某與王某之間的房屋買賣合同。而張某提出，其妻李某將該房賣給陳某時，他并不知道，也未得到其同意，因此該買賣行為是無效的。

　　（二）對本案的不同觀點

　　關(guān)于陳某的請求是否應(yīng)受到支持的問題，法院對此存在兩種觀點。

　　第一種觀點認為：陳某與李某之間的買賣合同雖已履行，但并未辦理登記過戶手續(xù)，所以陳某并沒有取得房屋的所有權(quán)，因此他不能告張某和王某侵權(quán)，也不能要求解除張某與王某的買賣合同關(guān)系。

　　第二種觀點認為：盡管因未辦理房屋的登記戶手續(xù)，陳某還沒有取得對該房屋的所有權(quán)，但未登記并不是因陳某的過錯造成的，而是因為張某的原因造成的，因此應(yīng)該承認李某與陳某之間的合同的效力，并責(zé)令張某為陳某補辦手續(xù)，解除張某與王某的合同關(guān)系。

　　（三）作者的觀點

　　1.關(guān)于房屋登記的效力問題

　　在本案中，原告陳某與李某之間的買賣合同雖已實際履行，但并未辦理登記過戶手續(xù)，原告對已占有的房屋享有何種權(quán)利？其與李某之間已經(jīng)履行的買賣合同是否應(yīng)被宣告無效，這就涉及到登記的效力問題。

　　關(guān)于登記的效力，大陸法系國家主要有兩種不同的觀點：一是登記要件說。此種觀點認為登記是不動產(chǎn)物權(quán)合法移轉(zhuǎn)的要件，未經(jīng)登記，所有權(quán)不發(fā)生移轉(zhuǎn)，德國法主要采納了這種觀點；二是登記對抗說。此種觀點認為登記只是當事人在物權(quán)變動后應(yīng)當履行的手續(xù)，未經(jīng)登記，物權(quán)的變動在法律上也可有效成立，但只能在當事人之間產(chǎn)生效力，不能對抗第三人，日本民法采納了此種觀點。這兩種作法各有特點。第一種觀點賦予登記較強的公示力，任何人在與他發(fā)生交行為交易時，要確定對方是否有權(quán)利轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，只需要信賴登記而不必信賴任何協(xié)議；第二種觀點強調(diào)要尊重當事人關(guān)于移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)所達成的協(xié)議，同時也注重對善意一方當事人在非因其過錯而未進行登記的情況下的利益保護。

　　我國立法一向采納登記要件說。根據(jù)的《城市私有房屋登記管理條例》第6條規(guī)定：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”第9條規(guī)定：“買賣城市私有房屋，賣方須持所有權(quán)證和身份證明，到房屋所在地房管機關(guān)辦理手續(xù)�！�1987年城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部又制訂了《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》，強調(diào)房屋所有權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓及房屋的改建等都必須辦理登記手續(xù)。在土地使用權(quán)的取得、變更、轉(zhuǎn)讓方面，現(xiàn)行立法也要求登記。根據(jù)《土地管理法》第9條：“取得土地所有權(quán)和使用權(quán)必須登記。”根據(jù)該法第10條規(guī)定：“依法改變土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書。”“依法改變土地的所有權(quán)、使用權(quán)，或者因依法買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附屬物而使土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請土地證書。”根據(jù)我國學(xué)者的一般看法，不動產(chǎn)物權(quán)的取得、消滅和變更，非經(jīng)登記，不能產(chǎn)生法律效力。我國司法審判實踐對不動產(chǎn)權(quán)特別是房屋所有權(quán)的確認原則上以登記為準。我國現(xiàn)行的立法完全采納了登記要

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