枝江市金屬材料公司訴鄭吉明未按其通知的期限交款喪失優(yōu)先購買權(quán)租賃到期后返還房屋案

　　被告：鄭吉明，男，35歲，個體工商戶。

　　金屬公司與鄭吉明于1997年6月10日簽訂了一份《房屋出租合同》。雙方約定：金屬公司將其座落在枝江市馬店鎮(zhèn)迎賓大道79號臨街營業(yè)用房（從左至右第三套）租給鄭吉明使用，每月租金600元，租賃期從1997年6月10日至1997年12月10日。1997年10月9日，金屬公司對鄭吉明第11戶承租人發(fā)出《購房通知書》，載明各承租戶若想購買承租房屋，必須于1997年10月31日前交清16.5萬元購房款，逾期交付即視為放棄購房。同日，金屬公司將該通知書送給鄭吉明之妻簽收，但其妻對是否購房未作明確表示。1997年11月20日，鄭吉明到金屬公司去交購房款，金屬公司以超過通知書規(guī)定購房時間為由拒收，并告知該房已于1997年11月2日賣給了楊以清。租賃到期后，鄭吉明一直占據(jù)該房并交納房屋租金至1998年2月，金屬公司也收取了租金。

　　1998年2月23日，原告金屬公司向枝江市人民法院起訴稱：我公司與鄭吉明簽訂的房屋租賃合同到期后，不愿與鄭吉明續(xù)簽租賃合同，現(xiàn)鄭吉明一直占據(jù)該房拒不搬出，損害了我公司合法權(quán)益。請求人民法院判令鄭吉明搬出承租房屋，付清房屋使用費，并賠償我公司不能按期交付買主房屋的經(jīng)濟損失8910元。

　　鄭吉明答辯稱：我沒有承諾金屬公司于1997年10月9日發(fā)出的《購房通知》，該《購房通知》沒有法律效力，我作為房屋承租戶應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)，對方在我享有優(yōu)先購買權(quán)期間將該房賣與他人，侵犯了我的合法權(quán)利。反訴請求法院確認金屬公司將該房賣與他人的行為無效，判令金屬公司與我確立房屋買賣關(guān)系，并賠償我停業(yè)期間的經(jīng)濟損失2700元。

　　金屬公司對鄭吉明的反訴答辯稱：對方原來雖享有優(yōu)先購買權(quán)，但未在我公司《通知》規(guī)定的時間內(nèi)交付購房款，優(yōu)先購買權(quán)已喪失。請求人民法院駁回對方的反訴請求。

　　「審判」

　　枝江市人民法院經(jīng)審理認為：金屬公司與鄭吉明簽訂的《房屋租賃合同》到期后，金屬公司不同意再與鄭吉明續(xù)簽租賃合同，依法應(yīng)予準許。金屬公司發(fā)出的《購房通知》是合法有效的。鄭吉明未在《通知》規(guī)定的時間內(nèi)交付購房款，應(yīng)視為其對優(yōu)先購買權(quán)的放棄。鄭吉明現(xiàn)提起反訴，要求確認金屬公司與他人房屋買賣關(guān)系不成立的訴訟請求，不能予以支持。由于金屬公司已收取了鄭吉明1998年2月份以前的所有房租，視為其同意鄭吉明租用該房至1998年2月。現(xiàn)金屬公司要求鄭吉明賠償其不能于1997年11月2日交付他人房屋至1998年2月23日起訴前的經(jīng)濟損失8910元的訴訟請求，不能予以支持。鄭吉明反訴要求金屬公司賠償停業(yè)期間的經(jīng)濟損失2700元屬于自行擴大的損失，也不能予以支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十四條和《城市私有房屋管理條例》第二十條之規(guī)定，該院于1998年6月25日判決如下：

　　一、本訴被告鄭吉明將承租房退還本訴原告金屬公司，并按每月600元的標準付清房屋使用費（從1998年3月1日始至搬出承租房時止）。

　　二、駁回反訴原告鄭吉明的訴訟請求。

　　宣判后，鄭吉明不服該判決，向宜昌市中級人民法院提起上訴。稱：金屬公司于1997年10月9日發(fā)出《通知》只能視為要求解除原租賃合同的要約，其對該要約并未承諾，因此雙方仍應(yīng)履行原租賃合同至1997年12月10日止。一審法院確認該通知合法有效不妥。另外，其在1997年10月9日收到金屬公司《購房通知》后，于1997年11月20日到金屬公司交付購房款，按照法律規(guī)定此時其仍享有對該房的優(yōu)先購買權(quán)，但金屬公司卻在1997年11月2日將該房賣與他人，違反了優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定，該房屋買賣行為是無效的，應(yīng)予撤銷。請求二審法院確認其與金屬公司的房屋買賣行為成立，并判令金屬公司購償其經(jīng)濟損失2700元。

　　金屬公司未提出書面答辯。

　　宜昌市中級人民法院經(jīng)審理認為：金屬公司與鄭吉明簽訂的房屋租賃合同到期后，金屬公司不同意與鄭吉明續(xù)簽租賃合同應(yīng)當準許，鄭吉明現(xiàn)應(yīng)搬出承租房，并給付占用房屋期間的占用費。鄭吉明收到金屬公司的《購房通知》后，其并沒有明確表示放棄購房權(quán)利。金屬公司將該房出售給他人的行為違反了最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條之規(guī)定，屬無效

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