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高路加與李瑞庚購房合同糾紛案
上訴人（原審被告）：李瑞庚被上訴人（原審原告）：高路加原審被告：李灝
一、案件基本事實
被上訴人高路加通過房地產(chǎn)中介"宏基房地產(chǎn)"了解到上訴人有一套位于廣州市白云區(qū)解放莊云泉居B3棟10號樓404的房屋要出售。2002年10月4日，被上訴人的妻子葉燕瓊代被上訴人及上訴人之子李灝代上訴人共同簽訂了一份《房屋買賣協(xié)議》，約定：上訴人將位于廣州市白云區(qū)解放莊云泉居B3棟10號樓404的房屋出售給被上訴人，買賣的房屋總價為216000元，在辦理好公證后當(dāng)天內(nèi)先支付購房款20萬元，余款16000元在辦好房產(chǎn)證后全部付清；上訴人在當(dāng)天辦好公證后收齊20萬元后，將房屋的鎖匙以及房屋的一切證件交付被上訴人，被上訴人付清房款后產(chǎn)權(quán)歸被上訴人所有，上訴人必須保證協(xié)助被上訴人辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，所需費用由被上訴人支付，到白云區(qū)公證處公證的手續(xù)費由雙方負(fù)責(zé)；上訴人保證上述房屋的權(quán)屬清楚，若發(fā)生與上訴人有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由上訴人負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，如因上訴人的原因給被上訴人造成經(jīng)濟損失，上訴人負(fù)責(zé)賠償；被上訴人不能按期向上訴人付清購房款，或上訴人不能按期向被上訴人交付房產(chǎn)，每逾期一日，由違約的一方向另一方給付相當(dāng)于上述房屋總價千分之一的違約責(zé)任金；協(xié)議同時約定該協(xié)議經(jīng)雙方簽名并經(jīng)公證后生效。簽約當(dāng)日，被上訴人向上訴人交付了人民幣5000元作為定金，由原審被告李灝代收，后李灝將該款轉(zhuǎn)交給上訴人。2002年10月16日，被上訴人與上訴人及李灝一同前往廣東省公證處申請公證，但該公證處未能給予辦理公證。
另查明，白云區(qū)泉水街10號4樓404單元是上訴人于1999年12月28日向廣州市教育（www.xfhttp.com－雪風(fēng)網(wǎng)絡(luò)xfhttp教育網(wǎng)）委員會購買的房改房，該房建筑面積為107.5777平方米，上訴人購買該房的價款為46789.77元。2000年12月26日，上訴人一次性付清了上述購房款。上訴人至今沒有領(lǐng)取爭議房屋的產(chǎn)權(quán)證。
又查明，爭議房屋的原產(chǎn)權(quán)單位廣州市教育（www.xfhttp.com－雪風(fēng)網(wǎng)絡(luò)xfhttp教育網(wǎng)）局房改辦出具證明，表明其單位對上訴人出售房屋的行為不表示反對，但要求按廣州市人民政府關(guān)于已購公有住房上市的規(guī)定辦理。上述證據(jù)經(jīng)出示給被上訴人質(zhì)證，被上訴人對該證據(jù)的真實性沒有異議，但認(rèn)為產(chǎn)權(quán)單位未明確訟爭房屋可以上市交易，只是要求按廣州市人民政府關(guān)于已購公有住房上市的規(guī)定辦理；根據(jù)該規(guī)定，房改房上市需領(lǐng)有產(chǎn)權(quán)證后才可上市交易，上訴人所出售的房屋并不具備上市的條件，故其不同意再購買該房。
二、一審法院的認(rèn)定與判決
廣州市白云區(qū)法院審理后認(rèn)為：原告妻子葉燕瓊代原告，被告李灝代被告李瑞庚簽訂了房屋買賣協(xié)議，該協(xié)議經(jīng)雙方自愿、自主簽訂，合同成立，但依據(jù)合同約定該協(xié)議經(jīng)雙方簽訂并經(jīng)公證后生效，而雙方至今沒有辦理公證手續(xù)，且根據(jù)被告提供的爭議房屋的有關(guān)材料，該爭議房屋屬房改房，至今尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，訴爭房屋產(chǎn)權(quán)實際并未明晰，在產(chǎn)權(quán)證尚未辦好之前，被告李瑞庚只有房屋使用權(quán)，并不享有該房屋完全產(chǎn)權(quán)，因此原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議尚未生效，在該房屋產(chǎn)權(quán)無法確定何時明晰的情況下，該協(xié)議書不發(fā)生法律效力。故原告要求退還定金5000元合理合法，本院予以支持。被告李灝只是代李瑞庚簽訂協(xié)議，該合同無效的法律后果應(yīng)由李瑞庚承擔(dān)，李灝不承擔(dān)任何法律責(zé)任。據(jù)此，該院于2003年1月15日作出判決：一、高路加與李瑞庚簽訂的房屋買賣合同無效。二、李瑞庚于本判決書生效之日起十五日內(nèi)，退還高路加房屋定金5000元。三、駁回高路加的其他訴訟請求。案件受理費260元由李瑞庚負(fù)擔(dān)。
三、當(dāng)事人的上訴請求與答辯
上訴人李瑞庚不服白云區(qū)法院的一審判決，向本院上訴稱：被上訴人的妻子葉燕瓊通過中介公司代被上訴人向其購買廣州市白云區(qū)解放莊云泉居B3棟10號樓404房。葉燕瓊與上訴人之子李灝于2002年10月4日在中介公司簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》，在簽訂協(xié)
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