已換房主未過戶的房產(chǎn)能否強制執(zhí)行

　　李某借張某款3萬元到期未還，張某起訴，法院判決張某還款。但判決生效后，李某未履行付款義務，于是，張某申請法院執(zhí)行，要求拍賣李某的一處房產(chǎn)償還欠款，執(zhí)行人員便將該房產(chǎn)查封。該房居住人王某提出異議，稱該房是其合法財產(chǎn)，不是李某的財產(chǎn)，要求解除查封。經(jīng)查，該房是王某2年前花8萬元從李某手中購買的，已付房款7、5萬元，其他5千元約定辦完房屋過戶手續(xù)后付清，后來李某下落不明，所以該房過戶手續(xù)一直未辦。

　　分歧：王某所提的異議是否成立？法院能否執(zhí)行該房產(chǎn)？有兩種觀點

　　第一種觀點認為：王某所提異議不成立，因為，該房屋沒有辦理登記過戶手續(xù)，房屋轉讓無效，房屋產(chǎn)權沒有轉移，該房仍然屬于李某財產(chǎn)，既然房屋仍然歸李某所有，法院就可以拍賣房屋，用拍賣所得價款償還李某欠下張某的債務。

　　第二種觀點認為：王某所提異議成立，因為，該房屋李某已在2年前賣給王某并交付，雖然沒有辦理產(chǎn)權過戶登記，但買賣合同有效。王某作為買賣合同的債權人，張某作為借款合同的債權人，兩個債權是平等的，都應當同等的受到法律保護，法院不能為保護一個債權而損害另一個債權。所以，該房屋不能執(zhí)行。

　　筆者同意第二種觀點。本案涉及到債權與物權、合同效力與物權變動的關系等問題。

　　評析：

　　一、買賣房屋未辦理登記過戶手續(xù)，合同是否有效

　　根據(jù)法律規(guī)定，因買賣而發(fā)生房屋所有權轉移的，應當辦理登記過戶手續(xù)。但未辦理登記過戶手續(xù)，房屋買賣合同是否有效呢？《合同法》實施前，理論界存在較大爭議，實踐中也有不同做法，但《合同法》實施后，比較統(tǒng)一的觀點認為：不動產(chǎn)辦理登記過戶手續(xù)是物權變動的要件，不是買賣合同生效的要件。因為：

　　1、法律、行政法規(guī)沒有特別規(guī)定房屋買賣合同自辦理登記過戶時生效。

　　《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。從這一條規(guī)定看，辦理批準、登記手續(xù)要成為合同生效的要件，必須有法律、行政法規(guī)的特別規(guī)定，沒有法律、行政法規(guī)對合同生效的特別規(guī)定，在一般情形下，合同依法成立即生效。但目前尚沒有一部法律或行政法規(guī)明確規(guī)定買賣房屋合同自辦理房屋過戶登記時生效。

　　2、現(xiàn)行有關規(guī)定可以推出未辦理登記過戶不影響買賣合同的效力。

　　《城市私有房屋管理條例》第9條明確規(guī)定，辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更手續(xù)時，購買的房屋，須提交原房屋所有權證、買賣合同和契證。由此可見，買賣合同是辦理所有權變更登記手續(xù)的必需證件，而這里作為產(chǎn)權登記證明的買賣合同一定是有效合同，因為無效合同是不受法律保護的，更不能作為產(chǎn)權登記證明。所以，該條規(guī)定說明買賣行為與登記過戶行為是兩個獨立的行為，買賣房屋是否辦理過戶登記手續(xù)與買賣合同的效力無關。最高人民法院的司法解釋對此也有體現(xiàn)。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第85條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權合法轉移后，一方翻悔的，不予支持。財產(chǎn)所有權尚未按原協(xié)議轉移，一方翻悔并無正當理由，協(xié)議又能夠履行的，應當繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任”，這一規(guī)定說明，財產(chǎn)所有權的轉移與否，并不決定雙方協(xié)議的效力。

　　3、辦理過戶登記是產(chǎn)權變動的要件，不是合同生效的要件。

　　最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條中更明確規(guī)定：“……法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移�！边@一規(guī)定說明，合同的效力與物權變動的效力是兩碼事，買賣房屋不辦理產(chǎn)權過戶登記引起的法律后果是房屋產(chǎn)權不發(fā)生轉移，對之前買賣合同的效力沒有影響，買賣合同自合法成立時生效，實際上，雙方按合同約定交付房屋、支付價款，說明合同已經(jīng)對雙方當事人產(chǎn)生效力了。

　　二、房屋產(chǎn)權未發(fā)生轉移，是否法院就可據(jù)此執(zhí)行該房屋。

　　關于這個問題，實踐中很多法院的做法是，只要房屋未辦理產(chǎn)權變更登記就對房屋強制執(zhí)行。筆者認為，這種做法是錯誤的。因為：

　　1、這種做法與債權的平等性相悖。債權不同于物權，債權一個很重要的特征是平等性

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