租賃樓房一部分是否有優(yōu)先購買權(quán)

    甲有一幢三層的樓房，其中一層為店面，二三層為住房，店面和住房相對獨立。2000年12月5日，甲將店面出租給乙，租期從2001年1月1日至2002年12月31日。2000年12月20日，甲將三層無償借給其弟丙使用，二層由甲自住。2001年8月15日，甲在乙不知曉的情形下，將該幢樓房賣給丙，并辦理了該房屋的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。2003年1月1日，丙通知乙搬遷。乙訴至法院，請求確認(rèn)其優(yōu)先購買權(quán)，并要求購買其所承租的店面。

    分歧意見：

    乙是否享有購買其所承租店面的優(yōu)先購買權(quán)，存在三種不同意見。

    第一種意見認(rèn)為，乙享有優(yōu)先購買權(quán)，有權(quán)購買其所承租的店面。《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利�！币虼�，乙依法享有對店面部分的優(yōu)先購買權(quán)。

    第二種意見認(rèn)為，乙享有優(yōu)先購買權(quán)，但不能請求購買其承租的店面。理由是：乙和丙均是該幢房屋的承租人，均享有優(yōu)先購買權(quán)，但乙的承租時間早于丙，系有償承租，其所承租的店面部分價值高于丙所承租的三層住房，因此該房應(yīng)當(dāng)優(yōu)先由乙購買。但是該幢房屋只有一個產(chǎn)權(quán)憑證，且只有保持其完整性才有更大的使用價值，因此甲有權(quán)將其整體出賣。所以，乙沒有權(quán)利請求單獨購買其承租的店面。

    第三種意見認(rèn)為，乙不享有優(yōu)先購買權(quán)。由于乙租賃的房屋是該幢房屋的一部分，而甲出賣的是整幢房屋，乙不具有對整幢房屋的優(yōu)先購買權(quán)，乙不能要求甲分層出賣，影響出租人對房屋整體出賣的處分權(quán)，因而乙無權(quán)以優(yōu)先購買權(quán)請求購買其承租的店面。

    評析：筆者認(rèn)為，乙不具有對整幢樓房或該樓房一層店面的優(yōu)先購買權(quán)。理由如下：

    《合同法》第二百三十條規(guī)定中的“同等條件”應(yīng)當(dāng)是指承租人或其他人購買承租房屋時的購買條件，而不包含承租人承租房屋的情況。

    甲向丙“無償出租”房屋行為并不是《合同法》中的“租賃行為”，實際上是一種出借行為，而在借住房屋的情況下其是否有購買房屋的優(yōu)先權(quán)在我國法律中并沒有相應(yīng)的規(guī)定。因此，丙的借住房屋行為不能產(chǎn)生房屋優(yōu)先購買權(quán)的問題，也就談不到數(shù)個優(yōu)先購買權(quán)的問題。假如有兩個人共同租賃一幢樓房，那么兩人應(yīng)共同享有優(yōu)先購買權(quán)，若兩人均想購買該樓房，兩人之間可以進行競價取得優(yōu)先購買房屋的權(quán)利。

    優(yōu)先購買權(quán)所指向的對象只能是租賃房屋，而不能是租賃房屋以外的其他房屋。本案中，由于乙承租的只是甲所有的樓房的一部分，按民法理論，租賃某物的一部分由此而產(chǎn)生的對該物一部分的優(yōu)先購買權(quán)不能及于物的全部，因此乙不能對甲的該幢樓房主張優(yōu)先購買權(quán)。

    甲對其樓房享有所有權(quán)，即可以占有、使用、收益和處分該樓房，當(dāng)然有整體出售的權(quán)利。那么乙是否可以主張對該幢樓房一層店面的優(yōu)先購買權(quán)呢？筆者認(rèn)為，這就要看該層店面是否有單獨的房產(chǎn)證和該部分房屋是否具有事實上的可分性。如果該層店面有單獨的房產(chǎn)證，從法律上來說該部分房屋就是一個獨立的物，是可以單獨處分的，那么乙對該店面就應(yīng)具有優(yōu)先購買權(quán)，可以據(jù)此對甲整體出售房屋的權(quán)利提出抗辯，要求甲將該部分房屋單獨出售。如果該層店面并無單獨的房產(chǎn)證，但是具有事實上的可分性，比如樓房中的各個單元房實際上是給不同的人居住使用的，那么，租賃其中一個單元房的人就可以主張對該單元房的優(yōu)先購買權(quán)。而在本案中，三層樓房是一個整體，從法律上認(rèn)為該幢房屋是一個獨立的物，而該層店面僅是其一部分，與其他部分不具有事實上的可分性（雖然各層功能可獨立使用，但與各個單元房之間的關(guān)系并不相同），所以乙不能要求甲將該層房屋分開出售，破壞該物的完整

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