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北京房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨四大問(wèn)題 貸款過(guò)快風(fēng)險(xiǎn)大
在剛剛出版的《2005年：中國(guó)首都發(fā)展報(bào)告》中，發(fā)表了北京市統(tǒng)計(jì)局鄭新的《北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間的分析》。報(bào)告指出，1997年以來(lái)，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)進(jìn)入了新一輪的快速發(fā)展期。在全社會(huì)完成投資中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所占的比重越來(lái)越大，已成為固定資產(chǎn)投資構(gòu)成中最大、也是最活躍的部分。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速發(fā)展的同時(shí)也存在一些隱憂(yōu)和矛盾。因此，當(dāng)前北京市房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)展面臨一些問(wèn)題。
開(kāi)工規(guī)模過(guò)大
1998年來(lái)，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，投資額不斷攀升。2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在施工面積達(dá)9070萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工商品房面積3434萬(wàn)平方米，在全國(guó)分別位居第三和第六位。全市房地產(chǎn)投資總額達(dá)到1202.5億元，占全社會(huì)完成投資的55.7%，比1997年提高了21.3個(gè)百分點(diǎn)。而2003年上海的這一比例約為三分之一左右；2003年廣州市的生產(chǎn)總值與北京基本相等，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不足北京的一半。
結(jié)構(gòu)矛盾突出
從供需價(jià)位結(jié)構(gòu)看，2003年，售價(jià)在商品住宅平均售價(jià)4456元/平方米以上的住宅銷(xiāo)售面積占全部銷(xiāo)售面積的45％，而在崗職工中平均工資線(xiàn)以上的人員僅占37.8％。從地域分布來(lái)看，中低收入者主要依靠公共交通出行，但面向中低收入階層的售價(jià)在4000元以下的中低價(jià)位房屋主要位于四環(huán)路以外甚至五環(huán)以外的區(qū)域。從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看，美國(guó)等西方國(guó)家每年上市銷(xiāo)售的住房中，舊房占80％多，新房不到20％，而北京市住房交易中新房占75％，適合中低收入居民購(gòu)買(mǎi)的存量房只占25％。
商品房?jī)r(jià)格較高
房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表，價(jià)格過(guò)高一直困擾著北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2003年北京市商品房平均售價(jià)為4737元/平方米，商品住宅的平均售價(jià)為4456元/平方米，基本與2002年持平，在全國(guó)省會(huì)城市中仍居較高水平。2003年，住宅平均售價(jià)除上海以每平方米4989元高出北京外，其余大城市均在3000元/平方米以下。同期北京城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13882元，以目前人均使用面積18.67平方米、戶(hù)均3口人計(jì)算，家庭建筑面積為75平方米；2003年平均房?jī)r(jià)4456元計(jì)算，收入房?jī)r(jià)比為1∶8，處于較高水平。由于，普通家庭不可能將所有收入用于住房消費(fèi)，所以，目前房屋售價(jià)超出了普通居民的購(gòu)買(mǎi)水平。
金融風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注
2003年，全國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)了26.7％，其中房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)了29.7％。2003年6月，央行出臺(tái)了121號(hào)文件，嚴(yán)格商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款條件。
目前，房地產(chǎn)信貸基金業(yè)處于剛剛起步的階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的主要資金來(lái)源仍是銀行資金。據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金約占全部到位資金的10.3％，直接來(lái)自國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的貸款比上年增長(zhǎng)了53.3％。
因此，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生大的波動(dòng)，金融運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之加大。
另?yè)?jù)悉，未來(lái)5年－10年，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)定健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，房地產(chǎn)產(chǎn)品更趨多樣化、個(gè)性化，開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)繼續(xù)向城外擴(kuò)展。
競(jìng)報(bào)·張華念 黃濤
北京房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨
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