商品房預(yù)售合同及其主體變更的相關(guān)法律問題

　　[摘　要]商品房預(yù)售合同簽定以后，常常會由于某種原因在房屋竣工交付并辦理相關(guān)權(quán)屬證明之前，發(fā)生合主體的變更情況。我國現(xiàn)有法律法規(guī)對“樓花”轉(zhuǎn)讓問題的規(guī)定尚存在缺位現(xiàn)象，圍繞這一問題，對樓花按揭合同中的法律關(guān)系以及預(yù)售合同主體變革涉及的相關(guān)法律問題進行了探討。

　　[關(guān)鍵詞]商品房預(yù)售合同，按揭，主體變更

　　自從按揭（mortgage） 的房屋銷售方式從香港引進以后，在中國的“住房分配”向“住房商品化”轉(zhuǎn)變過程中，由于按揭方式具有緩解各方資金不足、保證交易安全的特點而被廣為采用。我國法律對這種新生的事物作出了很多的法律規(guī)定，各商業(yè)銀行也相繼出臺各種規(guī)定、辦法積極參與到按揭中去，一時中國房地產(chǎn)呈現(xiàn)出勃勃生機。按揭購房也由樓宇按揭發(fā)展到了樓花按揭。由于各種原因，在簽定商品房預(yù)售合同以后，常會發(fā)生合同當(dāng)事人的主體變更。對于這種變更，除了在《民法通則》、《合同法》、《擔(dān)保法》中的普遍性規(guī)定，我國尚缺乏專門的立法規(guī)范。筆者試圖通過對按揭合同中法律關(guān)系的分析，對商品房預(yù)售合同主體變更行為進行理論上的探討，進而對按揭合同和商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)及其相關(guān)法律問題進行一番梳理。

　　一、樓花按揭合同中的法律關(guān)系

　　樓花，指尚未動工修建或正在建設(shè)而尚未竣工的期房。“樓花”這一詞源于香港立信置業(yè)公司的“分層售賣，分期付款”銷售方式。在房屋還在施工建設(shè)期間便已經(jīng)被“拆零”，分期分批地預(yù)售給消費者或投資者，如落英片片墜落，故而得名“樓花”。這種在房屋竣工之前便先行出售的方式，就是今日我們所說的商品房預(yù)售。而由預(yù)購人和房屋開發(fā)商訂立的合同即商品房預(yù)售合同。由于房屋開發(fā)商與預(yù)購人之間很難存在互相信任的關(guān)系，僅有兩方參加的商品房預(yù)售活動實際上很難實現(xiàn)，因此銀行的介入成為必要，按揭制度由此產(chǎn)生。1992 年10 月20 日交通銀行發(fā)布的《按揭（樓宇、樓花） 貸款的辦法》對這種按揭銷售方式作了界定，是指房屋預(yù)售合同中的買方向房地產(chǎn)開發(fā)商交付部分購樓款以后，將其依照預(yù)售合同取得的期待權(quán)讓渡給銀行作為貸款的保證，銀行向預(yù)購人發(fā)放以尚未交付的購樓款為額度的貸款。買方在還清所有貸款本息后，可以將期待權(quán)贖回，取得房地產(chǎn)權(quán)。如果買方未能依約履行還本付息的義務(wù)，則喪失了贖回這種期待權(quán)的權(quán)利，或者說不能取回房地產(chǎn)所有權(quán)，銀行則可依據(jù)抵押合同對按揭所購房屋進行處理，并就此利益優(yōu)先得到清償?shù)拿袷路�律行為。在按揭房屋銷售方式中，以房屋是否竣工交付為界，可以分為兩個階段：在商品房竣工交付以前，預(yù)購人（置業(yè)者） 提供給貸款銀行作擔(dān)保標(biāo)的并不是自己已經(jīng)現(xiàn)實取得所有權(quán)的商品房，而是在支付部分購房款或者定金以后，根據(jù)商品房預(yù)售合同而取得的一種附期限的債權(quán)，是一種期待權(quán)。因而，在這個階段銀行取得的是一種權(quán)利質(zhì)權(quán)，這種擔(dān)保是一種權(quán)利質(zhì)押。在商品房已經(jīng)竣工并且交付以后，在理論上預(yù)購人可能取得商品房的所有權(quán)，這時候先前預(yù)購人之間成立的權(quán)利質(zhì)押關(guān)系因為標(biāo)的的不存在而失去了基礎(chǔ)，因此，在這個時候，一般銀行都會和預(yù)購人重新簽定一份不動產(chǎn)抵押合同，以代替前面的權(quán)利質(zhì)押，繼續(xù)為貸款提供擔(dān)保。這時候銀行取得的是以不動產(chǎn)（房屋） 為抵押物的抵押權(quán)，貸款銀行和預(yù)購人之間的擔(dān)保也因而由權(quán)利質(zhì)押變?yōu)椴粍赢a(chǎn)抵押。筆者在這里要討論的正是商品房竣工交付以前的商品房預(yù)售行為，通過對其中存在的法律關(guān)系和擔(dān)保鏈的探析，分析商品房再轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的法律關(guān)系。因為第二階段的法律關(guān)系，除了擔(dān)保方式從權(quán)利質(zhì)押轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)抵押以外，和第一階段的法律關(guān)系相比，沒有什么太大的變化，所以筆者主要關(guān)注的是“樓花”按揭合同。“樓花”按揭是如何使得本來不存在任何信任關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)商和預(yù)購人之間能夠成立這么大宗的買賣合同呢？ 原因是有銀行的介入。在“樓花”按揭中，存在三個主體（商品房開發(fā)商、預(yù)購人、按揭銀行） 、三個基本的法律關(guān)系、三個合同，形成了一個有效的擔(dān)保鏈。首先，是房地產(chǎn)開發(fā)商和預(yù)購人之間的樓花買賣關(guān)系，房屋預(yù)售合同正是這種法律關(guān)系的表現(xiàn)形式和證明文件。在這個合同中規(guī)定的是房地產(chǎn)開發(fā)商和預(yù)購人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。債權(quán)之本質(zhì)系“債權(quán)人對債務(wù)人之‘當(dāng)為要求’，即債權(quán)人得向債務(wù)人請求給付并保有債務(wù)人所為給付之權(quán)利”[ 1 ] .根據(jù)這個合同，預(yù)購人在支付部分購房款以后，便取得了對房地產(chǎn)開發(fā)商按期交付房屋的期待權(quán)

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