漫談當前中國房地產(chǎn)市場的問題、改革及政策取向

　　說中國房地產(chǎn)市場目前最不缺少的是問題，確實毫無夸張之處。如市場總供求失衡，商品房空置率居高不下，需求潛力巨大但有效需求不足，房價過高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小、散、差，二級市場遠未建立起來，公房入市還是難題，租賃市場不規(guī)范，住房金融市場不健全，某些地區(qū)性市場虛火上升，存在著逐漸膨脹的泡沫，……

　　上述不完全列舉出的這些問題，單拿出任何一個，都是制約中國房地產(chǎn)市場發(fā)展從而制約房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。例如，從宏觀的角度看，當前我國的城鎮(zhèn)住房建設已經(jīng)達到每年5億平方米以上的水平，而據(jù)估算2001～2010年我國城鎮(zhèn)居民的住房潛在需求量每年也有約6個億，與此同時，目前的有效需求（商品房銷售）只有每年1個多億，而商品房空置量卻已達到1個億左右的水平。房地產(chǎn)市場供需之間存在著這么大的缺口，人們對住房需求的渴望與并不令人滿意的現(xiàn)實之間存在著巨大的差距，政府依靠刺激內(nèi)需特別是住房需求來拉動經(jīng)濟增長的目標短期內(nèi)難以實現(xiàn)。

　　上述這些問題，單拿出任何一個，也都是從事房地產(chǎn)經(jīng)濟研究的專家學者以及政策制定者們必須認真面對的課題。而當這些問題交織在一起，牽一發(fā)而動全身時，則不僅使決策者們一時摸不著頭緒，即使在學術研究領域，也是令學者們既感頭痛又頗覺興奮的頭等難題了。

　　　　越有問題越需要市場

　　是什么原因導致了這一切，我們又該如何對癥下藥？這就涉及到市場和政府關系的基本問題了，而這個問題既是經(jīng)濟學界一個難題，也是經(jīng)濟學史上的一個永恒話題。到底應該市場調(diào)節(jié)多一些，還是政府調(diào)節(jié)多一些，這個問題對于當前既屬于發(fā)展中國家又屬于轉軌經(jīng)濟國家的中國就更加重要。

　　首先需要明確的一個概念是，目前不管是發(fā)達國家，還是發(fā)展中國家，轉軌經(jīng)濟的國家，都采用了一種所謂的“混合經(jīng)濟”模式，既有市場調(diào)節(jié)，又有政府調(diào)節(jié)。但是，市場在其中所起的作用卻是千差萬別的，因而在經(jīng)濟領域對資源配置的效率也就有高低不同。目前可以有把握得出的一個結論是，市場機制縱有萬般不是，在資源配置效率方面尚無任何一個機制能與之相媲美。至少，大規(guī)模的計劃體制的社會實驗已然失敗，而高舉市場經(jīng)濟大旗的國家的實踐也表明，誰的旗幟舉得越高誰的經(jīng)濟效率一般來講也就越高。

　　看來，讓市場在資源配置中發(fā)揮基礎性作用，恐怕是我們唯一正確的選擇。房地產(chǎn)市場確實是屬于很“不完全”的市場，但這“不完全”并不能成為不需要市場調(diào)節(jié)（特別是發(fā)揮其基礎性調(diào)節(jié)作用）的理由�，F(xiàn)階段，我們也應該加強政府調(diào)節(jié)的作用，但是需要明確政府能夠更有效地發(fā)揮作用的領域。相對于市場調(diào)節(jié)更有效率的經(jīng)濟領域而言，加強政府在社會領域的作用顯然更符合效率原則；同樣，相對于政府在房地產(chǎn)市場運行的微觀領域過度干預和管制所引起的低效率而言，其對經(jīng)濟宏觀層面的必要調(diào)控以及制定正確的游戲規(guī)則則更富有效率。

　　當前中國房地產(chǎn)市場的問題多多，這既是難題，其中也孕育著解決的方法。如果我們能夠認定正是由于市場的發(fā)育不完善，改革的不徹底引發(fā)了這許多問題，那么我們培育市場，完善市場，就應該能夠解決這些問題。問題越多，問題越復雜，則進行市場取向的經(jīng)濟改革解決這些問題的效率也就越高。

　　當前中國房地產(chǎn)市場問題多多，如市場總供求失衡，商品房空置率居高不下，需求潛力巨大但有效需求不足，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小、散、差，二級市場遠未建立起來等等。這些既是難題，而其中也不乏孕育著解決的方法。如果我們能夠認定正是由于市場的發(fā)育不完善，改革的不徹底引發(fā)了這許多問題，那么我們培育市場，完善市場，就能夠將這些問題解決。

　　　　政策的重點是需求

　　明確了市場取向的改革是正確方向，那么合乎邏輯的觀點便是政策的制訂和研究的重點應放在房地產(chǎn)市場的需求方面而非供給方面。中國改革開放20多年，在住宅建設方面所取得的偉大成就是有目共睹的，也是得到世界公認的，由此使得城鎮(zhèn)居民住房條件較大改善。然而，客觀地講，我們目前的居住水平還不高（2000年人均居住面積10.3平方米），住宅消費占家庭消費總支出中的比重偏低（2000年為10%），大多數(shù)普通百姓靠自己的正常收入買不起房。

　　解決問題的關鍵還是在需求方面。特別在當前的轉軌時期，對市場需求、百姓的實際消費偏好應重點考慮。市場經(jīng)濟的本質(zhì)要求任何決策（不管是政府的還是企業(yè)的）都應從

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