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對(duì)公有房屋拆遷補(bǔ)償方法的商榷

時(shí)間:2023-05-01 04:50:17 法學(xué)論文 我要投稿
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對(duì)公有房屋拆遷補(bǔ)償方法的商榷

    《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以下(簡(jiǎn)稱《條例》)經(jīng)修訂于2001年11月1日起施行,各地在新《條例》頒布實(shí)施后,陸續(xù)制訂出臺(tái)了相應(yīng)的行政法規(guī)、管理辦法,關(guān)于公有租賃房屋的拆遷補(bǔ)償問題,不但涉及到拆遷人和房屋所有人,還涉及到房屋承租人,既要對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償,又要對(duì)房屋使用人進(jìn)行安置,為了保護(hù)房屋所有人的利益,同時(shí)兼顧房屋使用人的利益,新《條例》第二十七條規(guī)定:拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的,或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的,拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償,被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的,拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,由原承租人承租,被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式:由拆遷人對(duì)房屋所有人進(jìn)行安置;未解除租賃協(xié)議,但對(duì)拆遷事宜協(xié)商一致的,由拆遷人對(duì)所有人補(bǔ)償,由所有人對(duì)承租人進(jìn)行安置。拆遷當(dāng)事人三方權(quán)利義務(wù)是明確的。本條還規(guī)定了被拆遷人與承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成一致協(xié)議時(shí)的處理方式:為保障承租人的權(quán)益不受損害,實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換,被拆遷人與原承租人就新調(diào)換的房屋簽訂協(xié)議續(xù)租。本條款充分體現(xiàn)了民事活動(dòng)中主體平等的原則,結(jié)合"買賣不破租賃"這一民法精神,將公房拆遷補(bǔ)償視作互易的買賣,對(duì)承租人的承租權(quán)益予以保護(hù),明確而具體,具有極強(qiáng)的可操作性。

    有的地區(qū)為了促使拆遷工作順利開展,減少對(duì)公房承租戶安置的矛盾,對(duì)公有租賃房屋和私有租賃房屋制訂了不同的拆遷補(bǔ)償安置政策,尤其在補(bǔ)償利益的分配方面,政策差異較大,有些地區(qū)在行政管理辦法中作了如下規(guī)定:拆遷租賃的公有房屋、拆遷人應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)償金額中相當(dāng)于被拆遷房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新部分補(bǔ)償給房屋所有權(quán)人,其余部分補(bǔ)償給房屋承租人,被拆遷人與房屋承租人的租賃關(guān)系在拆遷補(bǔ)償后自動(dòng)解除。這一規(guī)定,在一定程度上減少了被拆遷人與房屋承租人之間的矛盾,回避了所有人和承租人對(duì)補(bǔ)償安置達(dá)不成一致意見時(shí)的僵局,加快和推進(jìn)了拆遷工作的進(jìn)行,但隨著這一補(bǔ)償辦法的實(shí)施,其不合理性逐漸顯露。筆者認(rèn)為,公房拆遷補(bǔ)償?shù)倪@一規(guī)定值得商榷。

    一、 公房產(chǎn)權(quán)人是無差別的民事主體,在拆遷補(bǔ)償中的權(quán)益不應(yīng)有別于私房產(chǎn)權(quán)人。

    按房屋所有權(quán)的性質(zhì),房屋的產(chǎn)權(quán)可分為公有和私有公房,按管理權(quán)屬的不同又分為單位自管公房和直管公房,在我國(guó)目前的管理體制和管理模式中,直管公房一般由各級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有人的代表,依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)能,與國(guó)家授權(quán)單位自管的公房一樣領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》。新《條例取消了原《條例》關(guān)于國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人作為被拆遷人的規(guī)定,這主要考慮到國(guó)有公房、自有公房及其附屬物的管理人實(shí)際上已經(jīng)根據(jù)法律的授權(quán)成為了房屋的所有人,和私房所有人一樣是無差別的民事主體,沒有必要單例。所以公房的所有人作為拆遷關(guān)系中的主體之一,其權(quán)益理應(yīng)與其它的所有權(quán)主體一樣,受到公平、公正的保護(hù),在制訂政策和執(zhí)行政策當(dāng)中,應(yīng)保持法規(guī)的嚴(yán)肅性和一致

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