城市房屋拆遷中的制度缺陷與完善

　　當(dāng)前，在城市房屋拆遷中矛盾日益突出，案件大量增加而越發(fā)復(fù)雜。 [②] 一方面，反映出公民的權(quán)利意識(shí)增強(qiáng)，隨著民主法治的發(fā)展，公民開始敢于主張權(quán)利；另一方面，也暴露出在城市房屋拆遷中的法律制度的嚴(yán)重缺陷，既有法律制度在發(fā)展中的不完善，又有基本制度上的不合理。城市房屋拆遷中的利益沖突從表面看，是個(gè)人利益與國(guó)家利益以及社會(huì)公共利益的沖突；個(gè)人利益與開發(fā)商的商業(yè)利益的沖突，但實(shí)質(zhì)上，是國(guó)家的城市土地所有權(quán)與城市私有房屋所有人的房屋所有權(quán)及其國(guó)有土地使用權(quán)的沖突；國(guó)家的城市土地所有權(quán)與開發(fā)商的國(guó)有土地使用權(quán)的沖突；開發(fā)商的國(guó)有土地使用權(quán)與私有房屋所有人的國(guó)有土地使用權(quán)的沖突。本文初步分析探討，希望引起關(guān)注。

　　一、國(guó)家土地所有權(quán)與私人房屋所有權(quán)的沖突

　　我國(guó)實(shí)行土地公有制度，土地分為國(guó)家所有土地和集體所有土地，憲法對(duì)兩種土地所有權(quán)原則規(guī)定，《土地管理法》進(jìn)一步詳細(xì)規(guī)定。關(guān)于城市土地的所有權(quán)，憲法第10條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有”；《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》也進(jìn)一步詳細(xì)規(guī)定。依據(jù)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)理論，國(guó)家土地所有權(quán)也應(yīng)當(dāng)包括占有、使用、收益、處分等四項(xiàng)權(quán)能。城市私有房屋的所有權(quán)同樣包括這四項(xiàng)權(quán)能。城市私有房屋的所有權(quán)取得時(shí)期和方式各種各樣，有的是過(guò)去的私房；有的是依房改優(yōu)惠政策購(gòu)買的原公有住房；有的是購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房；有的是在市場(chǎng)上購(gòu)買的商品房，等等。不論以何種形式取得的私有房屋所有權(quán)，房屋所有權(quán)人都在享有該房屋所有權(quán)的同時(shí)，也當(dāng)然享有該房屋所在的國(guó)有土地的使用權(quán)。如果沒(méi)有土地使用權(quán)，就不可能享有房屋的所有權(quán)。

　　憲法第10條第4款規(guī)定：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。土地管理法及有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)一步規(guī)定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度�！锻恋毓芾矸ā泛汀冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定了國(guó)家對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓制度，采取出讓和劃撥兩種形式。《土地管理法》第2條規(guī)定“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”，同時(shí)存在“劃撥國(guó)有土地使用權(quán)”形式；該法第9條規(guī)定國(guó)有土地“可以依法確定給單位或者個(gè)人使用”，這包含了國(guó)有土地的出讓和劃撥兩種形式�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》明確規(guī)定城市國(guó)有土地使用權(quán)的出讓和劃撥形式。該法第7條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為”；該法第22條規(guī)定：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為”。

　　無(wú)論采取出讓形式還是劃撥形式，國(guó)家的城市土地的使用權(quán)都已經(jīng)轉(zhuǎn)移到土地使用者手中，有關(guān)政府依法代表國(guó)家處分了國(guó)家土地所有權(quán)中的使用權(quán)，獲得了土地出讓金或者實(shí)現(xiàn)了社會(huì)公共利益。如果是開發(fā)商獲得土地使用權(quán)，則還要在出售商品房時(shí)再次轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，以及房屋購(gòu)買者再次轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)以及該土地使用權(quán)。此時(shí)國(guó)家對(duì)該土地，還享有完整的一般所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能嗎？其實(shí)不能。實(shí)際是：該土地由個(gè)人占有、使用，收益權(quán)國(guó)家已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，只剩下了對(duì)所有權(quán)的處分權(quán)。而處分國(guó)有土地的所有權(quán)，似乎沒(méi)有實(shí)際意義，因?yàn)槲覈?guó)土地管理法只規(guī)定國(guó)家可以向集體征用土地 [③] ，沒(méi)有規(guī)定個(gè)人和組織（包括集體）可以向國(guó)家購(gòu)買土地所有權(quán)。現(xiàn)行制度只能是處分土地使用權(quán)，而土地使用權(quán)已經(jīng)處分，在一定年限內(nèi)也不能再處分。所以，國(guó)家對(duì)該幅土地的所有權(quán)，顯然不是完整的土地所有權(quán)，而是有限的土地所有權(quán)。至少是在私有房屋所有人土地使用年限內(nèi)，不能行使占有和使用權(quán)，也不能再擅自處分土地使用權(quán)。如果要恢復(fù)完整的國(guó)家土地所有權(quán)，依情依理依法，都應(yīng)當(dāng)?shù)却�土地使用�?quán)期限屆滿再收回，或者依法等價(jià)有償征收。

　　城市私有房屋的所有權(quán)則較為完整，完全具有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能，即具有占有、使用、收益、處分的權(quán)能。該所有權(quán)同樣具有限制，與國(guó)家的土地所有權(quán)的有限性相反，城

[1] [2] [3] 

【城市房屋拆遷中的制度缺陷與完善】相關(guān)文章：

城市房屋動(dòng)拆遷中存在的問(wèn)題與對(duì)策04-27

論我國(guó)城市噪音污染防治的制度完善04-26

城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議04-30

中水工程--城市給水排水系統(tǒng)的完善04-29

我國(guó)流域水污染防治的法律缺陷及法律完善04-26

城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書范本02-06

法律碩士復(fù)習(xí)輔導(dǎo)：城市房屋拆遷工作規(guī)程04-26

城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書02-04

內(nèi)部控制制度缺陷04-27

刑事辯護(hù)制度缺陷04-29