- 相關(guān)推薦
中國房地產(chǎn)價(jià)格泡沬形成因素分析論文
一般意義上，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格脫離其基礎(chǔ)價(jià)值持續(xù)上漲的過程與狀態(tài)，是房地產(chǎn)市場內(nèi)外因素共同作用的結(jié)果，是房地產(chǎn)價(jià)格高于市場基礎(chǔ)決定的合理價(jià)格的部分。判斷房地產(chǎn)有無泡沫的指標(biāo)也很多，大多從房地產(chǎn)及其上漲的速度、實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格的吻合度、房價(jià)收入比、商品房價(jià)增長率/GDP增長率、房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率、房價(jià)收入比、房價(jià)房租比等方面加以度量。現(xiàn)有的文獻(xiàn)資料表明，我國房地產(chǎn)市場存在價(jià)格泡沫。泡沫的產(chǎn)生有房地產(chǎn)本身的“易生性”原因，也有外生性原因。
一房地產(chǎn)屬于“泡沬易生型”產(chǎn)業(yè)
第一，在人類目前的生存空間和生存方式下，從總量來講，土地資源具有絕對(duì)稀缺性。從整體和長遠(yuǎn)來看，土地供給的彈性為零。動(dòng)態(tài)來看，土地供應(yīng)的稀缺性會(huì)逐漸增強(qiáng)，導(dǎo)致其供給彈性逐漸下降，土地價(jià)格將會(huì)逐漸升高。隨著社會(huì)需求的增長，土地需求會(huì)呈現(xiàn)加速上升趨勢(shì)。從理論上來講，土地價(jià)格將成加速上升態(tài)勢(shì)。
第二，房地產(chǎn)的“金融性”特征明顯。房地產(chǎn)的高價(jià)值性需要巨額資金的支撐。這決定了房地產(chǎn)對(duì)金融制度的強(qiáng)依賴性。所以，金融產(chǎn)品的多寡及其政策的寬松度將影響房地產(chǎn)發(fā)展的擴(kuò)張幅度。
第三，房地產(chǎn)具有兩類使用價(jià)值：消費(fèi)和投資。消費(fèi)是房地產(chǎn)的基本功能。人們對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的需求彈性很小，這導(dǎo)致消費(fèi)者在交易中對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的談判能力下降，從而容易使房地產(chǎn)供給者通過加強(qiáng)定價(jià)控制力來侵害消費(fèi)者利益。投資是房地產(chǎn)的派生性功能，理應(yīng)在消費(fèi)功能之后，但由于其功能內(nèi)含于物品本身，使得兩種功能容易混淆在一起。消費(fèi)功能與收入的相關(guān)性較強(qiáng)，投資功能則與收入的相關(guān)性較弱，而其風(fēng)險(xiǎn)一收益與資金可得性具有強(qiáng)相關(guān)性。
第四，房地產(chǎn)投資功能的放大及其相關(guān)投資品市場波動(dòng)性的增強(qiáng)，容易使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“繁榮一衰退”的周期性，從而產(chǎn)生泡沫放大效應(yīng)和“泡沫證實(shí)效應(yīng)”。①房地產(chǎn)投資功能放大，會(huì)使房地產(chǎn)市場過度發(fā)展，這一過程是泡沫放大過程。由于股票等投資品市場對(duì)其的替代性，一旦替代性市場不斷繁榮，在資金相對(duì)稀缺的條件下，會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場資金抽逃現(xiàn)象，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)應(yīng)聲而落，這是一個(gè)泡沫證實(shí)的過程。泡沫放大效應(yīng)越強(qiáng)，市場投機(jī)性越強(qiáng)，泡沫實(shí)證效應(yīng)則越強(qiáng)。
第五，銀行和其他信貸過度擴(kuò)張會(huì)引發(fā)不穩(wěn)定的資產(chǎn)價(jià)格周期。銀行信貸的過度擴(kuò)張所引起資產(chǎn)價(jià)格的上升，在金融自由化條件下，通常允許銀行為購買股票和房地產(chǎn)提供貸款。信貸的擴(kuò)張有利于資產(chǎn)價(jià)格繁榮，資產(chǎn)價(jià)格的上升使股票和房地產(chǎn)成為銀行放貸更好的抵押品。在繁榮的初級(jí)階段，購買股票和不動(dòng)產(chǎn)的高贏利，推動(dòng)房價(jià)上升。使銀行和借款人增加風(fēng)險(xiǎn)，銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的競爭加劇，利潤下降。
二我國房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)
馬克思地租理論為房地產(chǎn)價(jià)格提供了重要的理論指導(dǎo)。房地產(chǎn)價(jià)格形成是指房地產(chǎn)價(jià)格按照什么規(guī)律和方式加以確定。房地產(chǎn)價(jià)格形成的基礎(chǔ)是指房地產(chǎn)價(jià)格確定中最關(guān)鍵、最重要、起著決定性作用的要素。本文研究的對(duì)象僅限于城市房地產(chǎn)商品。我國農(nóng)村的房屋基本上屬于自建房，房地產(chǎn)品的生產(chǎn)帶有典型的自然經(jīng)濟(jì)特征，不屬于本文探討的范疇。借鑒馬克思的地租理論和價(jià)值、價(jià)格理論城市房地產(chǎn)商品價(jià)格形成的基礎(chǔ)包括城市地租和房地產(chǎn)商品價(jià)值兩部分。其中，房地產(chǎn)商品價(jià)值又包括城市土地資產(chǎn)價(jià)值和房屋價(jià)值兩部分。②城市地租也有級(jí)差地租和絕對(duì)地租兩種形態(tài)，其中級(jí)差地租又可以分為級(jí)差地租I和級(jí)差地租II。除此之外，在城市還存在壟斷地租。
城市中的級(jí)差地租I主要由地理位置所決定。城市土地地理位置的好壞直接關(guān)系到它所能帶來的效益的大小。主要表現(xiàn)在：第一，城市土地位置的優(yōu)劣決定著獲得其他生產(chǎn)要素的便捷程度，尤其影響著信息這一特殊資源在傳輸過程中的及時(shí)性、準(zhǔn)確性和有效性。第二，城市土地位置的優(yōu)劣決定企業(yè)距離市場的遠(yuǎn)近，原材料和制成品運(yùn)輸時(shí)間的長短和運(yùn)輸費(fèi)用的高低。第三，城市土地位置的優(yōu)劣決定著市場容量的大小，從而直接決定著企業(yè)銷售額。例如，由于消費(fèi)者具有多元購買行為，那么將經(jīng)營品種不同的商業(yè)企業(yè)連接為成線或成片的中心商業(yè)區(qū)，對(duì)消費(fèi)者具有更大的吸引力。第四，對(duì)于住房來說，城市土地位置的優(yōu)劣決定其養(yǎng)生指標(biāo)的高低、配套服務(wù)的完備程度、交通的便利性。養(yǎng)生指標(biāo)的高低包括安靜程度、空氣質(zhì)量、用水質(zhì)量、陽光充裕度等。配套服務(wù)的完備程度包括購物、健身、醫(yī)療、教育等指標(biāo)。交通服務(wù)的便利性指交通設(shè)施的可選擇性、交通費(fèi)用的高低等。以上分析說明，城市土地位置優(yōu)劣不同必然產(chǎn)生不同的級(jí)差生產(chǎn)力，較優(yōu)位置土地的級(jí)差生產(chǎn)力必然轉(zhuǎn)化為超額利潤。在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地所有權(quán)和使用權(quán)的壟斷及其分離，又必然使這種超額利潤轉(zhuǎn)化為城市級(jí)差地租。
級(jí)差地租II主要強(qiáng)調(diào)在不同位置地塊上追加等量資本所帶來收益的差異。一般來說，投資于優(yōu)越位置的資本帶來的收益要超過投資于不利位置的資本帶來的收益。這個(gè)超出的部分就是城市級(jí)差利潤II。
絕對(duì)地租緣于土地所有權(quán)的壟斷權(quán)。由于我國城市土地所有權(quán)由國家壟斷，任何企業(yè)、單位、個(gè)人要使用城市土地，都必須向國家這個(gè)土地所有者交納地租。絕對(duì)地租完全是由土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷而獲得的。這種地租決定機(jī)制與上文所說的憑借城市土地所處的地理位置來決定地租的機(jī)制不同。在絕對(duì)地租決定機(jī)制下，即使是在城市土地等級(jí)序列中不提供任何級(jí)差地租的.最劣等的土地，土地使用者仍然要向土地所有者交納地租，這個(gè)地租就是城市絕對(duì)地租。除此之外，城市壟斷地租對(duì)價(jià)格也有較大影響。城市壟斷地租的成因與城市級(jí)差地租和絕對(duì)地租不同，它不是因?yàn)榈乩砦恢蒙系膬?yōu)勢(shì)，而是由于處在城市特殊位置的土地上生產(chǎn)的商品價(jià)格所獲得的超過其價(jià)值的超額利潤。其產(chǎn)生的條件是具有這種特殊位置的城市土地的稀少性，其產(chǎn)生的原因是對(duì)這塊土地的經(jīng)營壟斷，其來源是這塊土地上生產(chǎn)的商品的壟斷價(jià)格。在人流量特別大的車站、城市某些特別繁華的中心地段、特別有利的深水碼頭、著名的旅游景點(diǎn)以及特殊戶型(如在面積管制下的超大面積）也在一定程度上存在著壟斷利潤。級(jí)差地租和絕對(duì)地租不同，其本質(zhì)特征是經(jīng)營的壟斷權(quán)。壟斷權(quán)產(chǎn)生于經(jīng)營授權(quán)。
房地產(chǎn)商品價(jià)值包括城市土地資產(chǎn)價(jià)值和房屋價(jià)值。按照馬克思的理論，未開墾的土地不含有任何價(jià)值，因?yàn)樗鼪]有凝結(jié)人類勞動(dòng)。而城市土地都經(jīng)過了人類的長期開發(fā)，耗費(fèi)了物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)，因而具有價(jià)值。土地資產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)的范疇，存在著折舊或耗費(fèi)，當(dāng)土地使用權(quán)賣給使用者時(shí)，土地資產(chǎn)隨同土地一起被讓渡。隨著土地的使用和時(shí)間的流逝，一部分土地資產(chǎn)會(huì)逐步消耗，但它改善了土地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提高了土地產(chǎn)出率和勞動(dòng)生產(chǎn)率，從而提供了更多城市級(jí)差地租。也就是說，這部分土地資產(chǎn)的價(jià)值已轉(zhuǎn)化為地租，并入了地租總量的計(jì)算公式。土地資產(chǎn)的另一部分即未利用的這一部分，在土地使用權(quán)買賣中，和土地使用權(quán)一起也會(huì)讓渡給土地的使用者。但是，這種帶有固定資產(chǎn)性質(zhì)的投入，理應(yīng)獲得補(bǔ)償，并獲取利潤，即必須實(shí)現(xiàn)這部分土地資產(chǎn)的價(jià)值。城市房屋價(jià)值就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋的開發(fā)、經(jīng)營過程中所耗費(fèi)的社會(huì)勞動(dòng)，包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、資金籌措、拆遷安置、土地開發(fā)、房屋建造、竣工驗(yàn)收、交付使用、銷售、養(yǎng)護(hù)等過程所耗費(fèi)的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)。這里所說的房屋價(jià)值是不含地價(jià)的房價(jià)的形成基礎(chǔ)。
三我國房地產(chǎn)泡沬的多重致因(一)預(yù)期視角
其一，經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期。從全國的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期看，以2003年為標(biāo)志，國民經(jīng)濟(jì)已經(jīng)由原來的相對(duì)低速轉(zhuǎn)入了高漲期。新的高漲期在GDP上的表現(xiàn)是已經(jīng)越出了“七上八下”的階段。2005年的GDP增長率是9.1%,物價(jià)指數(shù)改變了幾十個(gè)月的負(fù)增長和零左右波動(dòng)的狀態(tài)，呈現(xiàn)出明顯的正增長，標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了高漲期。經(jīng)濟(jì)增長景氣值的提高，會(huì)使消費(fèi)者產(chǎn)生收入增長預(yù)期，也會(huì)使商家和企業(yè)家產(chǎn)生高回報(bào)預(yù)期，從而刺激消費(fèi)者的房地產(chǎn)購置行為，也會(huì)刺激海外投資者涌向中國的房地產(chǎn)市場。
其二，城市化預(yù)期。未來20年，農(nóng)村人口將大量涌到城市，城市化進(jìn)程將大大加快。城市人口急劇增加，也給房地產(chǎn)市場帶來了巨大的消費(fèi)需求。目前，全世界城市化水平為50%,發(fā)達(dá)國家高達(dá)80%，而我國2005年僅為396%,發(fā)展?jié)摿艽蟆?/p>
其三，利好事件預(yù)期。以上海為例，上海的房地產(chǎn)價(jià)格上升始于2002上海APEC會(huì)議的成功舉行和成功獲得2010年世博會(huì)的舉辦權(quán)。上海爭創(chuàng)國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)四個(gè)中心和國際化大都市等一系列利好因素，促使國際、國內(nèi)都形成了上海房價(jià)必然上漲的預(yù)期。再以北京為例，北京的房地產(chǎn)價(jià)格快速上升出現(xiàn)在上海房價(jià)受到抑制之后的2005年。由于北京成功獲得2008年奧運(yùn)會(huì)的舉辦權(quán)，炒房大軍開始轉(zhuǎn)而北上，造成了北京房價(jià)將會(huì)持續(xù)上漲的預(yù)期。
其四，政策預(yù)期。2004年土地政策收緊與嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地及壓縮建設(shè)用地占農(nóng)用地的指標(biāo)，使土地開發(fā)面積和竣工面積增速減緩，導(dǎo)致人們對(duì)土地的升值預(yù)期空前高漲，從而引起房地產(chǎn)市場上旺盛的需求。另外，央行提高了貸款利率，雖然提升幅度很小，但是短期內(nèi)兩次對(duì)利率進(jìn)行調(diào)整的行為強(qiáng)化了消費(fèi)者對(duì)“進(jìn)入加息周期”的預(yù)期，部分居民擔(dān)心利率會(huì)繼續(xù)提高，在經(jīng)過一段時(shí)間的觀望后，大多數(shù)選擇提前消費(fèi)，導(dǎo)致住房需求增加，房價(jià)增幅再度上升。
(二）供求視角
其一，非理性需求觀念。中國具有將“家”和“私有房產(chǎn)”過度聯(lián)系的文化理念，加之目前中國中低收入者在賣方市場氛圍中具有過度偏好房產(chǎn)私有的特征，從而使得中國房地產(chǎn)的私有率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國的城鎮(zhèn)居民房屋私有率已高達(dá)80%,而美國才接近60%瑞士是42%,英國是46%過度私有化，在二手房市場不很健全的情況下，使新房價(jià)格不斷攀升。澳大利亞、新西蘭、泰國等地的房價(jià)地價(jià)都比我們低。
其二，我國處于城市化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)起飛階段形成的比較快的社會(huì)購房需求階段。未來20年中國人均GDP要達(dá)到3000美元，比現(xiàn)在翻兩番。中國前20年的經(jīng)濟(jì)也是翻了兩番，與此同時(shí)，中國人均住房面積也翻了兩番。今后20年，人均住房面積不可能再達(dá)到翻兩番這樣高的增長速度，但也足以給房地產(chǎn)市場提供極大的發(fā)展空間。
其三，供給創(chuàng)造需求。房地產(chǎn)產(chǎn)品的特征要素非常豐富，包括城市的相對(duì)位置、河流流向、風(fēng)向、交通狀況、購物飲食方便度、建筑密度、容積率、綠化狀況、高低層、戶型、面積、品質(zhì)結(jié)構(gòu)、物業(yè)等等。這些要素的不同組合都會(huì)產(chǎn)生不同特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品。近幾年我國房地產(chǎn)開發(fā)水平迅速提高，各種房地產(chǎn)概念蜂擁而出，各具特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品層出不窮。豐富的房地產(chǎn)供給，刺激了購買者的消費(fèi)欲望和投資欲望。
其四，供給結(jié)構(gòu)特征。供給結(jié)構(gòu)不合理是導(dǎo)致我國房價(jià)上漲過快的重要原因。表現(xiàn)在:一是房地產(chǎn)存量市場和增量市場結(jié)構(gòu)不平衡，二級(jí)市場發(fā)展嚴(yán)重滯后，需求主要集中在增量房地產(chǎn)市場。這樣不但使存量房屋不能充分利用，也使增量房屋表現(xiàn)為相對(duì)稀缺，由此抬高了房價(jià)。二是房地產(chǎn)銷售市場和租賃市場發(fā)展不平衡。租賃市場無法通過提供更多更好的租賃服務(wù)來分流購房者的購房需求，壓力集中在房地產(chǎn)銷售市場，導(dǎo)致房價(jià)上升。三是房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理。滿足中低收入階層住房需要的戶型、中低檔住房、作為住房保障的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不足；而大面積、高檔住宅供給過度，供給結(jié)構(gòu)的不合理使高價(jià)房推動(dòng)了商品房價(jià)格上升。。
其五，縮減現(xiàn)存供給，人為創(chuàng)造新的需求。舊城改造即是典型的縮減現(xiàn)存供給的例子。如南京市2003年拆遷需求占住房需求近半數(shù)，天津的舊城改造而產(chǎn)生的住房需求占60%左右。盡管政府頒布了關(guān)于控制拆遷規(guī)模的調(diào)控政策，使2004年全國城市房屋拆遷量有所下降，但也已達(dá)到相當(dāng)規(guī)模。
(三）投資替代品視角
資本市場不發(fā)達(dá)，投資工具稀缺是造成房地產(chǎn)市場資金過熱的重要原因之一。金融市場與房地產(chǎn)市場之間存在替代性。金融市場作為投資市場，不僅其互相之間具有替代性，也可以作為房地產(chǎn)投資的替代品。替代品越多，對(duì)房地產(chǎn)市場的替代性越強(qiáng)，房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展的概率愈低。
在美國，金融產(chǎn)品非常豐富、投資渠道非常多，除了股市和自主投資實(shí)業(yè)之外，債券、信托、資產(chǎn)證券化等市場都非常發(fā)達(dá)，尤其是抵押貸款證券化，是美國最大的資本市場，超過了股市和債市。而在中國，由于金融創(chuàng)新的步伐跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)富積累的速度，金融產(chǎn)品比較單一，特別是2001年以來，股票市場長期低迷。其他投資渠道的匱乏強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場的優(yōu)點(diǎn)，刺激了資本對(duì)房地產(chǎn)的選擇偏好。需求引導(dǎo)了供給，企業(yè)看好房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的投資需求，紛紛投資于房地產(chǎn)業(yè)，并利用自己在融資、生產(chǎn)、銷售中的強(qiáng)勢(shì)地位強(qiáng)化了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成分。我們以溫州炒房團(tuán)為例，無論自主投資的意識(shí)還是能力，溫州人在中國都是首屈一指。現(xiàn)在溫州的許多產(chǎn)業(yè)，在全世界都占據(jù)了霸主地位；但在國內(nèi)，最近卻以“炒房團(tuán)”而著稱。這是一個(gè)令人深思的事情。加入房產(chǎn)投資也有很多中產(chǎn)階級(jí)和普通市民，他們大多屬于跟進(jìn)性質(zhì)，節(jié)奏比投資主力要慢半拍，因而在價(jià)格上升階段贏利較少，而市場一旦出現(xiàn)波動(dòng)，他們卻是最大的受害者。他們之所以趨之若鶩地加入進(jìn)來，是因?yàn)槟壳拔覈耐顿Y渠道太匱乏。所以，要解決大量資金涌入地產(chǎn)投資的問題，根本出路還在于廣開投資渠道，讓老百姓有更多的選擇。
(四）政策視角
中國房地產(chǎn)市場與股市發(fā)展有相似之處，都有政策和資金推動(dòng)性質(zhì)。
其一，在亞洲金融危機(jī)后，出于拉動(dòng)內(nèi)需的需要，我國曾明確將房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長的支柱性產(chǎn)業(yè)。為此，在貸款、土地審批等方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加大了支持力度。同時(shí)，地方政府在傳統(tǒng)的GDP考核制度下，具有強(qiáng)烈發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的愿望。因?yàn)榘l(fā)展本地房地產(chǎn)業(yè)，維持房價(jià)高增長可以為地方政府帶來尋租空間。
其二，貸款體制、投融資體制是造成房地產(chǎn)供求不均衡和房地產(chǎn)市場過熱的原因。90年代，因房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的促進(jìn)性政策、金融管理經(jīng)驗(yàn)不足等各種原因，金融體系的漏洞被開發(fā)商和炒房者廣為利用。一方面，開發(fā)商只需要投入占項(xiàng)目總投資20%的資本金，就可運(yùn)作一個(gè)商品房開發(fā)項(xiàng)目，并以此為基礎(chǔ)滾動(dòng)增加開發(fā)項(xiàng)目所需要的大部分源自于銀行的投資資金。另一方面，炒房者利用銀行貸款審核制度不嚴(yán)的漏洞，反復(fù)炒作，短期內(nèi)迅速提升房價(jià)后拿走收益立即撤退，留給銀行的是大量貸款。
其三，緊縮政策滯后、政策執(zhí)行力度不夠。2006年二季度政府采取了各項(xiàng)綜合性政策并不斷加大力度之后，雖然房市調(diào)控已初顯成效，但是商品房價(jià)格也并未像人們所預(yù)期的那樣明顯回落。說明調(diào)控政策執(zhí)行力度、對(duì)房地產(chǎn)市場的影響還不夠。這與政府尚存在的顧慮不無關(guān)系，如擔(dān)心住房價(jià)格下降引發(fā)住房市場萎縮并進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)投資下降，繼而導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入宏觀緊縮狀態(tài)。
(五）市場視角
中國的房地產(chǎn)市場的市場化程度較低，呈現(xiàn)寡頭壟斷和官商合作特征。房地產(chǎn)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，容易形成行業(yè)壟斷。我國對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)實(shí)行行政審批，缺乏市場機(jī)制，容易形成房地產(chǎn)開發(fā)商的寡頭壟斷。另外，與保障性房地產(chǎn)發(fā)展不足有關(guān)。例如，經(jīng)濟(jì)適用房本來是為低收入家庭提供的，但在實(shí)際上，出現(xiàn)不少高收入者消費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象，甚至以建經(jīng)濟(jì)適用房的名義獲取優(yōu)惠政策，實(shí)則供給“非經(jīng)濟(jì)適用房”的情況。房產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)地產(chǎn)資源幾乎具有完全依賴的特征，地產(chǎn)成為房產(chǎn)發(fā)展的前提，土地儲(chǔ)備行為變成房地產(chǎn)開發(fā)商的戰(zhàn)略行為。第三屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家峰會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示：2005年，全國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)共儲(chǔ)備土地面積40210.7萬平方米，而北京去年的住宅供地面積不到1000萬平方米。其中土地儲(chǔ)備面積在100萬~500萬平方米之間的企業(yè)有43家，占比最大；土地儲(chǔ)備面積超過1000萬平方米的企業(yè)有9家，與去年相比多了近1倍土地成本成為決定影響房地產(chǎn)價(jià)。格的決定性因素，土地價(jià)格形成機(jī)制也成為房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制中的重要部分。“十五”之前，土地?zé)o論作為房地產(chǎn)開發(fā)所用還是其他用途，政府計(jì)劃撥付的比例較大，土地的價(jià)值體現(xiàn)不明顯�！笆濉逼陂g，特別是2004年底，國家一系列土地政策的出臺(tái)，及2005年土地“招拍掛”的實(shí)施，使土地來源和使用的出入口緊縮，土地的稀缺性和不可再生性使其價(jià)值在市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中逐漸加以體現(xiàn)，價(jià)格攀升較快。在房屋銷售價(jià)格中，作為成本的原材料和建安工程費(fèi)用所占比重在不斷增加，成為推動(dòng)房價(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力之一。2004年，全國固定資產(chǎn)投資價(jià)格比上年上漲5.6%,其中，建筑安裝工程價(jià)格上漲82%、材料費(fèi)價(jià)格上漲10.7%,而建筑領(lǐng)域最受關(guān)注的建筑用鋼材價(jià)格上漲17.4%。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及房地產(chǎn)價(jià)格的制定權(quán)上，需求者處于弱勢(shì)地位，存在權(quán)力結(jié)構(gòu)的失衡問題。在一次建設(shè)部臨時(shí)組織召開的座談會(huì)上，與會(huì)人員中開發(fā)商占絕對(duì)多數(shù)，形成“在目前房地產(chǎn)政策、市場環(huán)境下，取消房屋預(yù)售制不現(xiàn)實(shí)”的“壓倒性”意見，使央行建議取消房屋預(yù)售制的建議被否定。隨之，建設(shè)部新聞發(fā)言人明確指出，國家近期不會(huì)取消商品房預(yù)售制度，理由是商品房預(yù)售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確立的一項(xiàng)制度，從10多年的實(shí)踐看，適應(yīng)中國國情�？梢娛袌鼋�(jīng)濟(jì)存在不同的利益集團(tuán)，起決定性作用的，往往是博弈中的強(qiáng)勢(shì)者。在房價(jià)制定權(quán)的博弈過程中，普通購房人沒有決定權(quán)，說明他們現(xiàn)在仍然是市場中的弱勢(shì)群體。
【】相關(guān)文章：
小學(xué)清明節(jié)踏青的作文500字（精選10篇）04-02
現(xiàn)實(shí)優(yōu)秀作文400字03-11
小學(xué)生作文：我長大了03-11
有關(guān)于想念作文600字03-11
一件難忘的事優(yōu)秀作文1000字03-11
【必備】感恩的演講稿范文8篇03-11