房產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段工程成本控制策略探析論文
摘要：通過(guò)開展有效的工程成本管理， 可以幫助房產(chǎn)公司開源節(jié)流， 對(duì)于工程項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)濟(jì)效益的提升都起到了重要幫助。同時(shí)， 工程造價(jià)控制要想取得預(yù)期成效， 還必須樹立全過(guò)程控制理念， 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工等各個(gè)階段加以落實(shí)。文章以工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段為例， 分別從規(guī)劃指標(biāo)、單體設(shè)計(jì)、地下車庫(kù)、基礎(chǔ)設(shè)施以及景觀綠化等方面， 就工程成本管理相關(guān)工作的具體開展進(jìn)行了分析。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)公司； 工程項(xiàng)目； 設(shè)計(jì)階段； 工程成本；
1 引言
設(shè)計(jì)階段是工程成本控制的重要環(huán)節(jié)， 設(shè)計(jì)圖紙的優(yōu)劣、設(shè)計(jì)內(nèi)容是否全面、設(shè)計(jì)進(jìn)度是否受控等， 都會(huì)對(duì)實(shí)際的工程成本控制成效產(chǎn)生影響。在日趨激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中， 房產(chǎn)公司如何在滿足消費(fèi)者需求和提高經(jīng)濟(jì)收益之前尋求平衡， 成為工程成本管理需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題之一。因此， 探究設(shè)計(jì)階段工程成本控制的可行性策略， 對(duì)促進(jìn)房產(chǎn)公司工程項(xiàng)目的順利建設(shè)也有重要意義。
2 規(guī)劃指標(biāo)方面
2.1 提高可售率
在土地取得時(shí)， 該宗土地的容積率就有明確的要求， 不可更改， 也就是說(shuō)該宗土地的地上建筑面積是不可更改的。但是在規(guī)劃時(shí)可以盡量提高可銷售面積， 降低小區(qū)的不可以銷售的配套面積， 例如在滿足基本需求的條件下， 適當(dāng)控制不可售面積， 從而提高房屋面積的可售量， 房屋可售面積的增加， 可以增加銷售金額， 相對(duì)降低工程成本。
2.2 控制地下停車位和地面停車位的比例
地下車庫(kù)主要為鋼筋混凝土， 對(duì)消防、防水要求較高， 因此， 其工程造價(jià)也就較高， 一般工程造價(jià)在2500元/m, 一個(gè)地下停車位建安成本約10~12萬(wàn)元， 一個(gè)地面停車位建安成本在1萬(wàn)元以內(nèi)。所以在能保證滿足規(guī)劃方面要求的停車位數(shù)量、確保小區(qū)綠化面積及效果的前提下， 盡可能增加地面上的停車位數(shù)量， 從而控制地下停車位數(shù)量， 以降低工程成本投入。
3 單體設(shè)計(jì)方面
單體設(shè)計(jì)需要進(jìn)行限額設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化， 優(yōu)化后的結(jié)構(gòu)一般會(huì)達(dá)到指標(biāo)更經(jīng)濟(jì)、建筑空間和室內(nèi)使用更合理、結(jié)構(gòu)安全度更高、現(xiàn)場(chǎng)施工更方便的效果， 是一個(gè)統(tǒng)籌考慮、綜合最優(yōu)的結(jié)果， 也就說(shuō)建筑結(jié)構(gòu)的'優(yōu)化既為“更經(jīng)濟(jì)” （省錢） , 也為“更安全”.
3.1 單體的建筑柱網(wǎng)的選擇方正柱網(wǎng)
方正柱網(wǎng)可以提高地下室停車位利用率， 同時(shí)考慮與地下車庫(kù)柱網(wǎng)的關(guān)系， 避免可能因此產(chǎn)生轉(zhuǎn)換層， 因?yàn)檗D(zhuǎn)換層在鋼筋含量、混凝土含量、模板含量都比標(biāo)準(zhǔn)層多幾倍， 相應(yīng)的建筑安裝費(fèi)用也就成倍增長(zhǎng)， 對(duì)工程成本的控制不利， 所以要盡量減少、避免轉(zhuǎn)換層。
3.2 外墻造型的優(yōu)化
我們知道建筑物周長(zhǎng)與建筑面積比， 即建筑周長(zhǎng)系數(shù)K周， 一般來(lái)說(shuō)， 這個(gè)系數(shù)越低， 其工程造價(jià)就越低。在平面設(shè)計(jì)時(shí)， 平面形狀復(fù)雜不規(guī)則， 這會(huì)使外墻的砌體工程、保溫工程、腳手架工程等工程量增加， 從而增加工程成本。在滿足使用功能的前提下， 注重平面形狀， 降低建筑周長(zhǎng)系數(shù)， 降低成本， 節(jié)約投資。
4 地下車庫(kù)方面
地下車庫(kù)可通過(guò)優(yōu)化地下停車場(chǎng)的柱網(wǎng)及車位劃線來(lái)控制成本。合理安排地下停車場(chǎng)的停車位及路網(wǎng)， 車道兩邊停車， 可以一定程度上提高停車場(chǎng)的利用率�，F(xiàn)在各個(gè)地方對(duì)停車位的尺寸要求各有不同， 所以停車位的設(shè)計(jì)需要結(jié)合當(dāng)?shù)匾螅?結(jié)合各種車輛外型尺寸的不同， 地下車庫(kù)柱網(wǎng)的不同， 合理組合排列， 盡可能多出停車位。在停車場(chǎng)面積一定的情況下， 多出的幾個(gè)、十幾個(gè)停車位， 就增加幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)的銷售收入， 從而相對(duì)降低了建筑安裝費(fèi)用。停車位的排列與地下車庫(kù)的柱網(wǎng)尺寸關(guān)系重大， 方正的柱網(wǎng)比異型的柱網(wǎng)停車位使用效率高得多。
5 基礎(chǔ)設(shè)施方面
5.1 給排水管網(wǎng)的設(shè)計(jì)
給排水工程在房屋建筑中的分布范圍較廣， 主要的造價(jià)控制策略有：一是要結(jié)合建筑整體結(jié)構(gòu)， 對(duì)于建筑內(nèi)部給排水管線的分布、走向執(zhí)行就近原則， 嚴(yán)控管網(wǎng)設(shè)計(jì)用量；二是要合理選擇給排水管網(wǎng)的材料， 要以符合工程需要為前提， 在保證建筑正常排水需求的基礎(chǔ)上， 挑選一些價(jià)優(yōu)、質(zhì)好的管材， 這樣對(duì)于降低采購(gòu)費(fèi)用也有一定的幫助。
5.2 供配電房的設(shè)計(jì)
通過(guò)調(diào)查周邊小區(qū)的用電情況， 大致確定電纜的型號(hào)， 滿足用戶的用電需求。同時(shí)， 在電纜采購(gòu)、安裝過(guò)程中也要堅(jiān)持協(xié)調(diào)性原則， 通過(guò)提前做好設(shè)計(jì)確保一次性安裝完成， 盡量避免因設(shè)備選型錯(cuò)誤、電纜型號(hào)不匹配等原因?qū)е潞笃诎惭b工程重復(fù)施工。除此之外， 確定整個(gè)工程項(xiàng)目中電力能源的使用分布情況， 找出中心點(diǎn)建設(shè)供配電房， 以確保小區(qū)內(nèi)高壓電纜、低壓電纜的總長(zhǎng)度最短， 從而節(jié)省了材料費(fèi)用。
6 景觀綠化方面
現(xiàn)代工程項(xiàng)目更加重視綠色規(guī)劃， 尤其是在一些中高檔的小區(qū)， 對(duì)于景觀綠化的面積、整體設(shè)計(jì)、內(nèi)部布局都有嚴(yán)格要求， 因此景觀綠化也成為工程成本控制的主要方面。
6.1 硬質(zhì)設(shè)計(jì)的成本控制
首先， 要科學(xué)選擇硬質(zhì)景觀布局位置， 通過(guò)控制硬質(zhì)比例實(shí)現(xiàn)造價(jià)控制。如在小區(qū)整體規(guī)劃中， 著重做好功能分區(qū)， 在控制成本的同時(shí)又滿足觀賞需求， 可以在綠化區(qū)的出入口、中心地帶以及其他人流量較為集中的區(qū)域進(jìn)行景觀布局， 打造“少而優(yōu)”的精品景觀， 其余次要部位， 僅做通過(guò)性考慮， 在突出重點(diǎn)的同時(shí)又可以降低景觀造價(jià)成本；其次， 景觀所用的材料也要堅(jiān)持“物美價(jià)廉”的原則， 例如園區(qū)環(huán)路選用瀝青， 景觀道路應(yīng)采用當(dāng)?shù)厥模?并采用簡(jiǎn)化鋪裝樣式、控制面層厚度等方式實(shí)施造價(jià)控制。景觀也應(yīng)當(dāng)以形式多樣的微景觀為主， 既可以滿足不同人群的觀賞需求， 又便于實(shí)施造價(jià)控制。
6.2 綠化設(shè)計(jì)的成本控制
小區(qū)綠化面積占比最大， 且綠化等需要長(zhǎng)期維護(hù)， 后期養(yǎng)護(hù)、管理花費(fèi)較多。因此， 在設(shè)計(jì)階段就需結(jié)合后期圍護(hù)成本， 提前做好規(guī)劃， 并采取必要的措施， 為強(qiáng)化成本控制、節(jié)減成本提供一定的幫助。如綠化種植一般包括喬木、灌木和地被， 其中喬木造價(jià)占比最高， 喬木種類較多， 且不同樹種之間價(jià)格差異較大， 故苗木選擇應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注形態(tài)、品種， 避免過(guò)分追求規(guī)格；灌木部分前期投入較大， 一定周期后還需考慮整體更換， 且后期養(yǎng)護(hù)投入較多， 故應(yīng)通過(guò)控制灌木種植面積， 降低后續(xù)成本投入；地被種植， 應(yīng)考慮大面草坪為主， 為園區(qū)內(nèi)業(yè)主活動(dòng)提供場(chǎng)地， 并可有效降低成本投入。
其次， 考慮苗木成活等因素， 綠化設(shè)計(jì)所選的植物應(yīng)當(dāng)以鄉(xiāng)土樹種為主， 控制外地樹種的引進(jìn)， 可做觀賞性樹種作為點(diǎn)綴， 通過(guò)錯(cuò)落搭配可以提高觀賞價(jià)值， 有能夠構(gòu)建其穩(wěn)定的生態(tài)系統(tǒng)， 降低了后期管理工作壓力和養(yǎng)護(hù)成本。
7 結(jié)語(yǔ)
工程成本管理是房產(chǎn)公司日常管理工作中的核心組成部分， 成本控制的強(qiáng)弱也直接關(guān)系到房產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。設(shè)計(jì)階段為后續(xù)的施工提供了參考與支持， 同時(shí)也是影響成本管理的關(guān)鍵階段， 正確處理好技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一， 通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)階段工程成本的提前籌劃和有效管理， 實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)階段成本管理的核心目標(biāo)， 從而達(dá)到維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。
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