談房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理論文

　　摘要：目標(biāo)成本管理的概念，目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)如何運(yùn)用以及結(jié)合本公司的發(fā)展就目標(biāo)成本管理的重點(diǎn)進(jìn)行闡述。

　　關(guān)鍵詞：目標(biāo)成本管理;房地產(chǎn)

　　1.目標(biāo)成本管理的概念及說(shuō)明

　　企業(yè)想要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展就必須堅(jiān)決貫徹落實(shí)目標(biāo)成本管理，世界知名企業(yè)如美國(guó)通用汽車(chē)公司、日本豐田汽車(chē)公司、柯達(dá)公司、美國(guó)波音公司等眾多歷史悠久的企業(yè)在其發(fā)展過(guò)程中始終堅(jiān)持目標(biāo)成本管理。那何謂目標(biāo)成本管理呢？目標(biāo)成本管理就是在企業(yè)預(yù)算的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在成本預(yù)測(cè)、成本決策、測(cè)定目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，進(jìn)行目標(biāo)成本的分解、控制分析、考核、評(píng)價(jià)的一系列成本管理工作。它以管理為核心，核算為手段，效益為目的，對(duì)成本進(jìn)行事前測(cè)定、日�？刂坪褪潞罂己�，從而形成一個(gè)全企業(yè)、全過(guò)程、全員的多層次、多方位的成本體系，以達(dá)到少投入多產(chǎn)出獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益的目的。

　　2.目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用

　　2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的概念

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理，就是要在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本目標(biāo)、利潤(rùn)目標(biāo)，而實(shí)現(xiàn)這個(gè)成本目標(biāo)、利潤(rùn)目標(biāo)的過(guò)程就是全面的目標(biāo)成本管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)從市場(chǎng)價(jià)格收益的角度出發(fā)，結(jié)合目標(biāo)利潤(rùn)率，為房地產(chǎn)項(xiàng)目確定可以接受的最高成本，之后的項(xiàng)目實(shí)施都是為了保證成本控制在可接受范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理是全員的、全過(guò)程的管理，要求細(xì)化到部門(mén)每位工作人員一起制定自己的目標(biāo)計(jì)劃。

　　企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強(qiáng)實(shí)施過(guò)程的成本監(jiān)督和分析，及時(shí)反饋成本信息。為企業(yè)營(yíng)銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，使企事業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。現(xiàn)階段我公司已經(jīng)邁出了目標(biāo)成本管理的第一步，從機(jī)關(guān)到各項(xiàng)目都在加強(qiáng)目標(biāo)成本管理的理念。

　　2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的基本模式

　　2.2.1目標(biāo)成本的制定

　　目標(biāo)成本管理，首先是制定成本目標(biāo)，在充分掌握資料的基礎(chǔ)上進(jìn)行加工處理，形成對(duì)決策有用的信息，然后進(jìn)行成本決策分析，提供各種備選方案，進(jìn)行成本決策，確定優(yōu)化方案。方案一旦確定，就以該方案為基礎(chǔ)，進(jìn)行目標(biāo)成本的分解和落實(shí)，最后形成目標(biāo)成本計(jì)劃，作為執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.2.2目標(biāo)成本的分解

　　目標(biāo)成本制定后，要結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行橫向和縱向的分解。橫向是把目標(biāo)成本合理地分配到各個(gè)部門(mén)，各部門(mén)成為目標(biāo)成本的執(zhí)行者和責(zé)任主體；縱向是把目標(biāo)成本按作業(yè)程序進(jìn)行分解，形成每個(gè)建設(shè)期間的成本控制底線。

　　2.2.3目標(biāo)成本的控制

　　目標(biāo)成本管理體系的核心在于控制，控制是指在項(xiàng)目成本形成的過(guò)程中，為降低成本，達(dá)到預(yù)期的成本目標(biāo)所進(jìn)行的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、實(shí)施、核算、分析、考核等一系列活動(dòng)。它包括事前、事中和事后的控制。形成目標(biāo)成本的全狀態(tài)和全時(shí)態(tài)的全面控制，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。

　　2.2.4目標(biāo)成本的分析和考核

　　目標(biāo)成本分析包括事前的預(yù)測(cè)分析、事中的控制分析和事后的業(yè)績(jī)分析，為目標(biāo)成本的預(yù)防控制、過(guò)程控制、反饋控制以及考核評(píng)價(jià)提供充分客觀的依據(jù)。根據(jù)目標(biāo)成本執(zhí)行結(jié)果和詳細(xì)的分析資料，對(duì)各層次的目標(biāo)責(zé)任者，按照目標(biāo)責(zé)任制的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)價(jià)和考核，為進(jìn)一步加強(qiáng)目標(biāo)成本管理創(chuàng)造條件。

　　3.房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理控制的重點(diǎn)

　　項(xiàng)目成本目標(biāo)確立后，如何有效控制成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目最終是否盈利或取得豐厚回報(bào)的重要保證。就以金獅小區(qū)二期順海組團(tuán)項(xiàng)目為例闡述目標(biāo)成本管理控制在實(shí)施階段要注意的幾個(gè)重點(diǎn)。

　　3.1嚴(yán)格控制建安成本

　　作為經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目嚴(yán)格控制建安成本就顯的尤為重要，因?yàn)樵阡N售價(jià)格固定的前提下，有效的降低工程造價(jià)，是本項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的重要內(nèi)容。實(shí)際工作中，工程雖能按期保質(zhì)完成，但工程成本超支嚴(yán)重，不能達(dá)到預(yù)期收益的情況時(shí)有發(fā)生。首先項(xiàng)目要編制詳細(xì)的施工圖預(yù)算，做到建安成本心里有數(shù)；其次，在與施工單位簽訂承包合同時(shí)，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對(duì)可能發(fā)生的情況都要有提前的預(yù)計(jì)，以防止施工單位在工程實(shí)施過(guò)程中尋找各種理由進(jìn)行索賠；再次，成本部門(mén)要會(huì)同工程管理部門(mén)及監(jiān)理工程師對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、工程簽證進(jìn)行分析，應(yīng)盡可能減少變更，對(duì)于技術(shù)變更和工程簽證，要先簽單(技術(shù)核定單、工程簽證單)后施工；最后，對(duì)施工圖進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，對(duì)施工方案進(jìn)行科學(xué)討論，尋求最科學(xué)最經(jīng)濟(jì)的施工方案，通過(guò)科學(xué)合理的優(yōu)化降低成本�？傊�，各職能部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格工程簽證和設(shè)計(jì)變更管理。

　　3.2合理安排工程周期

　　項(xiàng)目成本的發(fā)生涉及到項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)周期，科學(xué)合理地安排建設(shè)周期，可以使分解到各個(gè)單項(xiàng)的目標(biāo)成本實(shí)施按時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效控制。從工程施工準(zhǔn)備開(kāi)始，經(jīng)施工過(guò)程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項(xiàng)目的每一階段，使工程成本自始至終處于有效控制之下。同時(shí)，根據(jù)建設(shè)周期、施工進(jìn)度，相應(yīng)地安排各項(xiàng)配套工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，使圍繞工程項(xiàng)目開(kāi)展的各項(xiàng)工作有序進(jìn)行。

　　3.3合理安排項(xiàng)目建設(shè)資金

　　房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，控制資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負(fù)債率都比較高，而較高的資產(chǎn)負(fù)債率是向銀行借款的一道坎。因此項(xiàng)目要拓寬融資渠道，就要根據(jù)投資期限的長(zhǎng)短、項(xiàng)目資金狀況以及資金回收的情況來(lái)選擇合適的融資方式。如果對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的資金收支情況有一個(gè)很準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)，同時(shí)又對(duì)本項(xiàng)目的資金動(dòng)作情況能有一個(gè)比較清晰的了解，才能制定最佳資金計(jì)劃方案，把項(xiàng)目資金成本降低到最小。

　　4.影響房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的因素

　　4.1項(xiàng)目進(jìn)度太緊。基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要、資金回收的壓力房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度通常都卡得比較緊，許多項(xiàng)目匆匆上馬，為了趕時(shí)間、趕進(jìn)度，經(jīng)常未等設(shè)計(jì)完成就開(kāi)始“招標(biāo)”、“施工”、“邊干邊設(shè)計(jì)”的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。既然“施工圖設(shè)計(jì)”未能在“招標(biāo)”、“施工”之前完成，就造成了在項(xiàng)目前期無(wú)法對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算。另外因?yàn)檎袠?biāo)前不能對(duì)“合同標(biāo)的”進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，招標(biāo)標(biāo)的不是非常清楚，這也就為日后施工過(guò)程中的成本控制埋下了巨大的隱患。

　　4.2成本失控的一個(gè)很重要的原因是：事先沒(méi)有建立明確的目標(biāo)成本，即使有也是相對(duì)粗線條的，通常只是個(gè)“大致的數(shù)”，而真正到了執(zhí)行時(shí)，這個(gè)“大致的數(shù)”往往就經(jīng)不起推敲，無(wú)法作為項(xiàng)目的控制線。所以這種粗線條的“目標(biāo)／計(jì)劃”實(shí)際上是“假目標(biāo)／計(jì)劃”，其結(jié)果導(dǎo)致“走一步看一步”、拍腦袋做決策，成本失控就不足為奇了。

　　4.3目標(biāo)成本的測(cè)算方式與施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際的施工組織形式相分離，設(shè)定的成本目標(biāo)與施工管理的分工不一致，無(wú)法真正落實(shí)到實(shí)施人和控制人身上。

　　4.4目標(biāo)成本測(cè)算沒(méi)有明確成本責(zé)任區(qū)域，使成本責(zé)任無(wú)法傳遞，成本目標(biāo)無(wú)法分解，測(cè)算資料形同虛設(shè)，只能作為項(xiàng)目最終盈虧分析的參考資料，而無(wú)法體現(xiàn)目標(biāo)成本管理最重要的環(huán)節(jié)——過(guò)程控制。

　　實(shí)施目標(biāo)成本管理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)創(chuàng)效創(chuàng)牌的重要手段，是控制消耗、降低成本的有效途徑。最重要的是，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈和國(guó)家不斷出臺(tái)打壓房?jī)r(jià)的政策下，推行目標(biāo)成本管理，有利于增強(qiáng)全體管理人員的成本意識(shí)，有利于把握項(xiàng)目投入產(chǎn)出的全局，有利于從機(jī)制上保證項(xiàng)目成本在過(guò)程中受控，這對(duì)于企業(yè)今后的生存和發(fā)展至關(guān)重要，更是企業(yè)員工經(jīng)濟(jì)利益的根本保障。

　　【參考文獻(xiàn)】

　　［１］吳雪林．目標(biāo)成本管理．

　�。郏玻萏镂ⅲ疁\談目標(biāo)成本管理．

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