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開發(fā)項(xiàng)目前期成本控制房地產(chǎn)的論文
1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本控制的重要意義
近二十年來,我國建筑行業(yè)先后實(shí)行了項(xiàng)目法人責(zé)任制、招投標(biāo)制以及建設(shè)監(jiān)理制等制度,其中各項(xiàng)制度都具有自身的優(yōu)缺點(diǎn)。就我國目前的狀況而言,仍然存在許多建筑施工企業(yè)沒有重視起項(xiàng)目成本管理工作,沒有真正認(rèn)真開展相應(yīng)的成本管理工作,這主要是受到了企業(yè)短期行為的影響。但是如果從長遠(yuǎn)發(fā)展考慮的話,要想使企業(yè)能夠得到更好的發(fā)展,延長企業(yè)生命周期,強(qiáng)化自身的競爭力,通過改善項(xiàng)目成本的估算能力無疑是一種很好的手段,通過成本與建筑質(zhì)量之間的協(xié)調(diào)與平衡來達(dá)到促進(jìn)自身發(fā)展的最終目的。如果從盈利角度來考慮的話,在當(dāng)前市場競爭日趨激烈的今天,企業(yè)的各項(xiàng)運(yùn)營成本逐漸上漲,在這樣的背景下建筑施工企業(yè)的盈利能力受到了很大的影響。為此,只有通過對工程項(xiàng)目以及相應(yīng)建筑工程的建造進(jìn)行有效的估算,對前期的成本控制工作進(jìn)行掌控才能夠確保建筑施工企業(yè)能夠在保質(zhì)保量的前提下最大限度的獲取利潤。并且從風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)的話,鑒于建筑施工企業(yè)的許多項(xiàng)目都是具有較長周期,并且投入相對較大的項(xiàng)目,這使得前提的控制工作顯得至關(guān)重要。
2當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本控制方面存在的問題
對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說,雖然在前期階段的成本費(fèi)用較少,但是其對于項(xiàng)目的整體質(zhì)量效果卻具有至關(guān)重要的影響作用。限于種種客觀因素的限制使得我國當(dāng)前在前期的成本控制方面存在較多問題。首先,問題體現(xiàn)在重視程度不足上,目前許多開發(fā)商都缺少對決策階段成本控制應(yīng)有的認(rèn)識,造成了策劃報(bào)告水平較低、操作性較差的問題,在決策中經(jīng)常會出現(xiàn)各類問題和意外,產(chǎn)生了大量的資金浪費(fèi)問題。與此同時(shí),在項(xiàng)目的可行性研究上也缺少應(yīng)有的科學(xué)合理性。對于項(xiàng)目開發(fā)而言,其可行性大小在很大程度上關(guān)乎著項(xiàng)目的成敗,如果一味的生搬硬套很有可能會面臨失敗。此外,我國許多房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目成本的估算上也存在較大問題,不能精確的對項(xiàng)目成本進(jìn)行估算。成本估算是成本控制的重要基礎(chǔ),屬于一項(xiàng)動(dòng)態(tài)性較強(qiáng)且連續(xù)的工作,估算的結(jié)果雖然并不是最終的結(jié)果,但是對于成本的控制來說卻具有較強(qiáng)的借鑒參考價(jià)值,如果估算的準(zhǔn)確性較差的話,將會影響到整體的成本控制水平。
3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本控制的相關(guān)建議
3.1做好投資決策階段的成本控制工作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的成本控制主要受到項(xiàng)目區(qū)位以及項(xiàng)目方案選擇的影響。其中項(xiàng)目區(qū)位的選擇將在很大程度上決定著項(xiàng)目的成本費(fèi)用,具體表現(xiàn)為土地成本上。而在項(xiàng)目方案的選擇上,如果選擇了適合自身的開發(fā)方案可以有效地降低開發(fā)成本,反之則會使開發(fā)成本上升。針對投資決策階段的成本控制特點(diǎn),我們應(yīng)當(dāng)采取有效的手段和措施。投資決策階段屬于一個(gè)不斷深化的過程,項(xiàng)目開發(fā)的成敗在很大程度上都受到此階段的影響,因此在進(jìn)行投資決策前要對市場進(jìn)行有效的預(yù)測,在可行性等方面加大研究力度,確保前期工作的開展能夠落實(shí)到位。在此期間的成本控制應(yīng)當(dāng)主要集中在三方面,首先就是購地方面一定要慎重,對于購地成本應(yīng)當(dāng)進(jìn)行理性控制;其次,還要對市場需求狀況進(jìn)行預(yù)見性分析,確保自身開發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位;此外,還要對市場的整體走向以及發(fā)展趨勢進(jìn)行分析,便于發(fā)現(xiàn)自身在未來發(fā)展中的主要側(cè)重點(diǎn),進(jìn)而做到有的放矢。投資決策階段屬于綜合性較強(qiáng)的階段,在此期間內(nèi)要充分做好有關(guān)的分析和調(diào)查工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資相對較高,如果不在前期階段對成本費(fèi)用有個(gè)大致的了解很有可能影響到后期的施工建設(shè),進(jìn)而威脅到項(xiàng)目開發(fā)的成敗。這使得投資決策階段的成本控制工作顯得至關(guān)重要。
3.2進(jìn)行正確的成本估算工程項(xiàng)目的成本估算工作是一項(xiàng)系統(tǒng)性和完整性較強(qiáng)的工作,要想做好成本估算工作必須保證項(xiàng)目成本估算的各相關(guān)屬性。首先,就要正確的確定成本估算對象。通常情況下,在此階段分為兩項(xiàng)任務(wù),分別是合理劃分工程項(xiàng)目成本估算對象以及正確建立成本估算明細(xì)賬。在劃分工程項(xiàng)目成本估算對象方面,大多應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工合同中的內(nèi)容以及施工生產(chǎn)的自身特點(diǎn)等具體實(shí)際情況,朝著有利于工程項(xiàng)目管理的目的來予以確定。對于那些規(guī)模相對較大,并且還有不同施工單位施工的單項(xiàng)工程,應(yīng)當(dāng)將該項(xiàng)目依照不同的施工單位予以劃分,將分項(xiàng)工程作為估算對象以便強(qiáng)化對成本的分析和績效考核水平。而對于單一的工程項(xiàng)目以及那些由單一施工單位、工程規(guī)模相對較小的單位施工的工程,可以采取合并的形式,將其作為一個(gè)成本估算對象。而成本估算明細(xì)賬的建立則是應(yīng)當(dāng)在成本估算的對象確定后進(jìn)行的。要求所有的原始記錄都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相應(yīng)的成本估算對象填制。設(shè)置成本明細(xì)賬的主要目的在于能夠方便各個(gè)成本估算對象所負(fù)擔(dān)的費(fèi)用成本。對于建筑施工企業(yè)來說,在進(jìn)行工程項(xiàng)目成本估算的過程中還應(yīng)當(dāng)遵循一定的原則,根據(jù)原則來進(jìn)行工作。即對于那些能夠分清受益對象的直接計(jì)入,而對于不能夠有效分清受益對象的則要根據(jù)一定的手段來予以分配計(jì)入。具體的費(fèi)用估算包括人工費(fèi)的估算、材料費(fèi)的估算、機(jī)械使用費(fèi)的估算、其他直接費(fèi)用的估算以及間接費(fèi)用的估算。而各項(xiàng)費(fèi)用的具體計(jì)算方法則要根據(jù)各項(xiàng)費(fèi)用的實(shí)際情況來予以選擇和制定。
4結(jié)束語
宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢為建筑施工企業(yè)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇,但是在此過程中也面臨著諸多問題和挑戰(zhàn)。建筑施工企業(yè)要想在當(dāng)前激烈的市場競爭環(huán)境中生存壯大,就必須做好自身的前期成本控制工作。作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè),建筑施工企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不僅關(guān)乎到自身的前途和命運(yùn),更在很大程度上影響著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為此,我們一定要積極完善和改進(jìn)建筑施工企業(yè)的前期成本控制,促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的健康有序發(fā)展,為社會和國家提供更多的就業(yè)崗位,促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。
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