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土地開發(fā)成本房地產(chǎn)論文
1、土地開發(fā)成本估算原理。
土地開發(fā)成本估算是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)前必做的準(zhǔn)備工作之一,其質(zhì)量直接影響著開發(fā)的最終成效。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了進(jìn)一步降低開發(fā)成本,提升經(jīng)濟(jì)利潤,紛紛運(yùn)用各種先進(jìn)技術(shù)和管理手段進(jìn)行土地開發(fā)成本估算,合理規(guī)劃其各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)資金,并取得了良好成效。
�。�1）土地開發(fā)成本的涵義。
土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲取土地使用權(quán)而付出的所用費(fèi)用。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(試行)》及工業(yè)用地的特點(diǎn),影響工業(yè)用地的區(qū)域因素主要有:工業(yè)區(qū)的位置、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、城市規(guī)劃限制等。因此,在進(jìn)行土地開發(fā)成本管理時(shí),相關(guān)管理人員必須站在房地產(chǎn)開發(fā)角度,在保證其開發(fā)質(zhì)量的前提和基礎(chǔ)下,盡可能地降低土地開發(fā)成本,提升其資金利用效率,保證其經(jīng)濟(jì)利潤水平。同時(shí),管理人員還必須進(jìn)行必要的走訪調(diào)查,及時(shí)了解和掌握開發(fā)區(qū)周圍的環(huán)境情況,分析和評(píng)價(jià)其土地開發(fā)價(jià)值。
�。�2）土地開發(fā)成本估算的方法。
在土地開發(fā)成本估算過程中,常見的土地開發(fā)成本估算方法主要有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和假設(shè)開發(fā)法。這兩種估算方法各有其優(yōu)勢(shì)與不足,其對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象也不完全相同。
�、倩鶞�(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,是在求取一宗待估宗地的價(jià)格時(shí),根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)水平,參照與待估宗地相同土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表,根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個(gè)別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等的差異,確定修正系數(shù),修正基準(zhǔn)地價(jià)從而得出估價(jià)對(duì)象地價(jià)的一種方法。
②假設(shè)開發(fā)法。
假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法,是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和銷售稅費(fèi)等,以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。
2、土地開發(fā)成本估算方法。
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展成熟,其開發(fā)項(xiàng)目管理逐漸呈現(xiàn)出大型化、系統(tǒng)化、復(fù)雜化特點(diǎn)。因此,為進(jìn)一步提升其項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量,管理人員必須積極轉(zhuǎn)變其管理理念,運(yùn)用各種高效化成本估算方法進(jìn)行成本估算,明確企業(yè)在整個(gè)開發(fā)過程中的權(quán)力與義務(wù),并進(jìn)一步優(yōu)化資源配置,做到產(chǎn)權(quán)明晰,分配合理。
�。�1）項(xiàng)目概況。
�、偻恋氐怯洜顩r。待估宗地的編號(hào)、宗地名稱、宗地位置、面積、用途、地號(hào)、圖號(hào)、土地級(jí)別等國有土地使用證土地登記狀況。
�、跈�(quán)利狀況。待估宗地的土地所有權(quán)屬于國家所有,土地使用權(quán)為JDC房地產(chǎn)開發(fā)公司合法取得。待估宗地來源合法,產(chǎn)權(quán)清楚。
�。�2）土地開發(fā)成本估算采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。
估算該項(xiàng)目宗地土地使用權(quán)獲取費(fèi)用,本次評(píng)估的土地處于遼陽市五級(jí)地段,設(shè)定為住宅。根據(jù)遼陽市新調(diào)整的土地級(jí)別和遼陽市基準(zhǔn)地價(jià)資料,對(duì)應(yīng)的50年期基準(zhǔn)地價(jià)為690元/平方米。
�、偃掌谛拚禂�(shù)K1的確定。由于自2008年以來,遼陽市的地價(jià)指數(shù)變化較大,平均漲幅約為20%,根據(jù)遼陽市的地價(jià)指數(shù),確定期日修正系數(shù)K1=120/100=1.2。
②確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)K2。由于遼陽市商業(yè)、辦公、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)均設(shè)定為50年期土地使用權(quán)價(jià)格,此次土地使用年期為70年。
�、廴莘e率修正系數(shù)K3的確定。根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)工作報(bào)告及其說明,其地價(jià)內(nèi)涵定義為單位樓面地價(jià),故直接乘以建筑面積即可得出單位地價(jià),或許直接乘以容積率1.0修正。
�、荛_發(fā)程度修正的確定。因本次評(píng)估所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度與本次評(píng)估宗地設(shè)定開發(fā)程度相同,因此不需再進(jìn)行開發(fā)程度修正。
�、萦绊懙貎r(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和(∑K)的確定。根據(jù)《遼陽市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算技術(shù)工作報(bào)告》,結(jié)合待估宗地的各項(xiàng)因素具體條件,編制出遼陽市河?xùn)|村各項(xiàng)樓面地價(jià)修正因素調(diào)查及修正系數(shù)表,故宗地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)為0.27。
⑥宗地地價(jià)計(jì)算。
�、呋鶞�(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)結(jié)果。該宗地建筑面積為38.41萬平方米,土地總地價(jià)為41242.72萬元。
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