對(duì)城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素選取以及參評(píng)因素因子體系建立的工學(xué)論文

時(shí)間：2023-04-30 04:32:26 論文范文我要投稿

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　　摘要：本文通過對(duì)城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素選擇原則、選擇范圍，城鎮(zhèn)土地定級(jí)參評(píng)因素因子體系存在的問題進(jìn)行相關(guān)分析，同時(shí)，指出現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子體系應(yīng)用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地定級(jí)存在因子過多、部分因子無實(shí)際意義等問題，得出城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素的選取應(yīng)該具體情況具體分析的結(jié)論。

對(duì)城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素選取以及參評(píng)因素因子體系建立的工學(xué)論文

　　關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)土地定級(jí)；定級(jí)因素；因素因子體系

　　0引言

　　城鎮(zhèn)土地定級(jí)是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然兩方面屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位、作用，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，評(píng)定城鎮(zhèn)土地級(jí)的過程。相比城鎮(zhèn)土地分等的作用對(duì)象——揭示城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異，定級(jí)的評(píng)定單元?jiǎng)澐值母泳_、有針對(duì)性。城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的目的是為全面掌握城鎮(zhèn)土地質(zhì)量及利用狀況，科學(xué)管理和合理利用城鎮(zhèn)土地，提高土地使用效率，為國家和各級(jí)政府制定各項(xiàng)土地政策和調(diào)控措施、為土地估價(jià)、土地稅費(fèi)征收和城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、計(jì)劃制定提供科學(xué)依據(jù)。在城鎮(zhèn)土地定級(jí)過程中，對(duì)定級(jí)因素的選取以及求取所有影響土地級(jí)別的因素分值是定級(jí)過程的核心步驟，定級(jí)因素的選取直接影響到土地級(jí)別的劃分，因此，有必要對(duì)如何選取定級(jí)因素進(jìn)行相關(guān)的分析探討。

　　1城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素選擇原則

　　城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素、因子，根據(jù)城鎮(zhèn)的實(shí)際情況、影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量、土地利用和效益的因素，以及這些因素的影響方式和程度等，選取其中影響性較大的那部分因素、因子作為定級(jí)參評(píng)因素、因子。

　　1.1 綜合分析原則

　　城鎮(zhèn)土地級(jí)別受到城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然和生態(tài)環(huán)境等多種因素的影響。定級(jí)除分析經(jīng)濟(jì)因素外，還應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)社會(huì)、自然和生態(tài)環(huán)境因素進(jìn)行分析；除分析單個(gè)因素對(duì)城鎮(zhèn)土地效益的影響作用外，還應(yīng)分析經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然和生態(tài)環(huán)境等因素對(duì)城鎮(zhèn)土地效益的綜合影響作用。

　　1.2 主導(dǎo)因素原則

　　土地因素及其影響作用和效益，往往存在一定的重疊性和相關(guān)性。與綜合分析原則相輔相成，主導(dǎo)因素原則要求，定級(jí)應(yīng)根據(jù)影響城鎮(zhèn)內(nèi)部土地優(yōu)劣的各種因素及其作用的差異，重點(diǎn)選擇對(duì)土地級(jí)別起控制和主導(dǎo)作用的因素作為定級(jí)的參評(píng)因素，并突出這些因素對(duì)土地效益主要方面的影響。

　　1.3 地域分異原則

　　土地構(gòu)成因素特性、優(yōu)劣狀況、對(duì)土地效益的影響作用方式和強(qiáng)度，在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)一般存在一定的空間差異。定級(jí)應(yīng)掌握土地因素特性、優(yōu)劣狀況、影響作用方式和強(qiáng)度的空間分布與組合規(guī)律，分析其地域差異，從而更為科學(xué)準(zhǔn)確地選取定級(jí)參評(píng)因素、量化其影響作用。

　　1.4 土地收益差異原則

　　土地級(jí)別反映了城鎮(zhèn)土地條件的優(yōu)劣狀況，而對(duì)土地條件具有一定敏感性的企業(yè)利潤所包含的土地收益在不同級(jí)別土地上應(yīng)有明顯差異，因此應(yīng)選擇有關(guān)行業(yè)企業(yè)進(jìn)行土地差收益地價(jià)測(cè)算，并將測(cè)算值作為確定土地級(jí)別數(shù)目和了解行業(yè)級(jí)差收益的重要參考依據(jù)。

　　2城鎮(zhèn)土地級(jí)別的影響因素

　　城鎮(zhèn)是一個(gè)復(fù)雜的人工系統(tǒng)，其內(nèi)各種設(shè)施眾多，是人們生活和各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最為集中的場(chǎng)所。在不同城鎮(zhèn)之間以及同一城鎮(zhèn)內(nèi)部不同區(qū)域之間，城鎮(zhèn)土地構(gòu)成要素、土地利用與效益、土地質(zhì)量與價(jià)值均存在很大差異，影響城鎮(zhèn)土地級(jí)別的因素復(fù)雜多樣，但主要包括繁華程度、道路交通條件、城市設(shè)施條件、環(huán)境條件和人口狀況等。

　　2.1 繁華程度

　　根據(jù)區(qū)位論、城市地理學(xué)理論和地租地價(jià)理論，城鎮(zhèn)中某些對(duì)人口流動(dòng)和物質(zhì)能量交換具有聚集作用的特殊地段形成城鎮(zhèn)結(jié)節(jié)點(diǎn)，這些大大小小的城鎮(zhèn)結(jié)節(jié)點(diǎn)通過頻繁的人口流動(dòng)，物質(zhì)、能量、信息的不斷交換成為城鎮(zhèn)不同層次和等級(jí)的繁華中心。繁華程度可以通過多種指標(biāo)衡量，如人口密度、商業(yè)繁華程度等。其中商業(yè)服務(wù)業(yè)的繁華程度較為直觀，也相對(duì)易測(cè)，是衡量繁華程度的重要指標(biāo)。商業(yè)服務(wù)業(yè)有其自身的行業(yè)運(yùn)行發(fā)展規(guī)律，在運(yùn)用商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華指標(biāo)時(shí)，可以用商服規(guī)模近似代替繁華中心規(guī)模；以服務(wù)吸引半徑代表繁華影響范圍；以商服業(yè)吸引力隨距離的衰減值即商服繁華影響度代表土地繁華程度。因此，土地繁華程度也可以通過商服繁華影響度表示。

　　2.2 道路交通條件

　　城市道路交通條件，是某特定地塊土地與外界（包括定級(jí)城鎮(zhèn)內(nèi)部其它地域和定級(jí)城鎮(zhèn)之外環(huán)境）進(jìn)行物質(zhì)、能量、人員、信息交流的方便程度、快捷程度。它的好壞狀況，一方面影響人流、物流的移動(dòng)成本；另一方面還影響土地所處區(qū)域與其他有關(guān)區(qū)域相接觸進(jìn)行社會(huì)經(jīng)濟(jì)和技術(shù)交流的頻率、機(jī)會(huì)、便利程度和潛力。根據(jù)道路交通設(shè)施在所促進(jìn)物質(zhì)、能量、人員、信息交流的空間性和主要對(duì)象方面的差異，可將道路交通條件進(jìn)一步細(xì)分為對(duì)外交通便利度、道路通達(dá)度、公交便捷度和路網(wǎng)密度等因素。其中，對(duì)外交通便利度反映城鎮(zhèn)土地與定級(jí)城鎮(zhèn)之外環(huán)境物質(zhì)、能量、人員、信息交流的方便和快捷程度；道路通達(dá)度、公交便捷度和路網(wǎng)密度，反映評(píng)價(jià)地域與定級(jí)城鎮(zhèn)內(nèi)部其它地域物質(zhì)、能量、人員、信息交流的方便和快捷程度。因此，城鎮(zhèn)土地定級(jí)中，道路交通條件可通過采用外交通便利度、道路通達(dá)度、公交便捷度和路網(wǎng)密度等因素表達(dá)。

　　2.3 城市設(shè)施條件

　　根據(jù)地租地價(jià)理論和區(qū)位論等理論，城市土地之所以遠(yuǎn)高于農(nóng)用地的價(jià)值，是因?yàn)槌鞘型恋亟?jīng)過人類不斷的改造和加工，資金、技術(shù)和勞動(dòng)投入，而凝結(jié)了大量人類物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)，從而產(chǎn)生大量的土地級(jí)差收益和級(jí)差地租地價(jià)。根據(jù)設(shè)施在城市生產(chǎn)和居民生活的功能作用，城市設(shè)施條件可分為生活設(shè)施完善度、公共設(shè)施完備度和文體設(shè)施影響度等3個(gè)因素。其中，生活設(shè)施包括給水、排水、供電、電訊、熱力、煤氣等與生活或生產(chǎn)基本條件有關(guān)的設(shè)施；公共設(shè)施包括與日常生活密切相關(guān)的中小學(xué)、診所、醫(yī)院、菜場(chǎng)、郵電所、銀行儲(chǔ)蓄所等；文體設(shè)施包括影劇院、俱樂部、體育館場(chǎng)、游樂園等文化、體育設(shè)施。

　　2.4 環(huán)境狀況

　　城市環(huán)境狀況包括環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、城市綠地覆蓋率、自然條件優(yōu)劣度等因素。隨著社會(huì)進(jìn)步和人類生活質(zhì)量的提高，這些因素對(duì)城市生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和居民生活正產(chǎn)生越來越重要的影響，因此是影響城鎮(zhèn)土地級(jí)別的重要因素。

　　2.5 人口狀況

　　城市是隨著人們生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、交流集聚，人口達(dá)到一定規(guī)模后形成的。人口一直是城市系統(tǒng)中最活躍的因素，對(duì)城市生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、土地利用、土地區(qū)位條件等都會(huì)產(chǎn)生重大影響。人口狀況，包括人口數(shù)量（人口總量、人口密度等）、人口結(jié)構(gòu)（性別結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、民族結(jié)構(gòu)等）人口素質(zhì)（受教育程度、職稱、技能水平等）等各個(gè)方面。在城鎮(zhèn)土地定級(jí)中主要考慮人口密度因素。

　　3我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地定級(jí)參評(píng)因素因子體系

　　經(jīng)過多年實(shí)踐和完善，目前我國城鎮(zhèn)土地定級(jí)大多根據(jù)定級(jí)城鎮(zhèn)的本身特點(diǎn)，參照國家《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》選取確定定級(jí)的參評(píng)因素因子體系。國家《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》定級(jí)因素因子見表1~4。

　　4城鎮(zhèn)土地定級(jí)參評(píng)因素因子體系存在的問題

　　城鎮(zhèn)土地定級(jí)參評(píng)因素因子體系存在的問題，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地定級(jí)過程中有著突出的表現(xiàn)。主要表現(xiàn)在以下幾方面：①該指標(biāo)體系雖然對(duì)哪些因素可選、可不選做了備注，但對(duì)各地鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地定級(jí)工作指導(dǎo)性不強(qiáng)；同時(shí)由于評(píng)估人員的水平低，對(duì)選擇的因素把握不準(zhǔn)，通常采取全部都選的作法。這就給定級(jí)過程帶來一定的復(fù)雜性，使最后的結(jié)果產(chǎn)生很大的誤差。②部分因素的因子層所列因子適應(yīng)性不強(qiáng)。如在“公用設(shè)施完備度”因子層中，體育館、文化館、影劇院等因子只適用于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的東南沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全國其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)目前無此類公用設(shè)施。此外，受近幾年電信業(yè)快速發(fā)展的影響，不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)郵局正逐步被電信局、電信營業(yè)廳所取代，后兩者對(duì)土地質(zhì)量的影響日益增強(qiáng)。③大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)在土地定級(jí)時(shí)應(yīng)舍棄“公交便捷度”因素。由于當(dāng)前無論是從建設(shè)規(guī)模還是從居民需求的角度，公交站點(diǎn)的布設(shè)與公交線路的開通意義不大，很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有公交車。④“對(duì)外交通便利度”因素有2個(gè)因子，即火車站和汽車站。鄉(xiāng)鎮(zhèn)有火車站的很少，有汽車站的較多，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)客運(yùn)和貨運(yùn)業(yè)務(wù)多以個(gè)體運(yùn)輸業(yè)為主，其吸納人口的能力和對(duì)外輻射的作用較弱，對(duì)土地質(zhì)量的影響小。因此在鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地定級(jí)中，“對(duì)外交通便利度”因素可舍棄。⑤在鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地定級(jí)中，“基礎(chǔ)設(shè)施完善度”因素也可舍棄。主要原因是目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地定級(jí)范圍一般都在建成區(qū)范圍內(nèi)，面積僅2-3km2，“基礎(chǔ)設(shè)施完善度”的大部分因子對(duì)土地質(zhì)量的影響差異性較小。如在建成區(qū)，電力管線、自來水管線已鋪設(shè)且保證率較好；供氣、供熱管線一般未鋪設(shè)，不會(huì)造成定級(jí)范圍內(nèi)土地質(zhì)量的差異。⑥指標(biāo)體系缺少“鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃”因素。根據(jù)《規(guī)程》，城鎮(zhèn)土地定級(jí)主要分析現(xiàn)狀土地質(zhì)量的差異，但考慮到很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)都是首次開展土地定級(jí)工作，更新速度一般比城鎮(zhèn)慢，其定級(jí)成果通常要使用3-5年。因此，為體現(xiàn)未來幾年內(nèi)實(shí)施鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)土地質(zhì)量產(chǎn)生的影響，應(yīng)在指標(biāo)體系內(nèi)增加“鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃”因素。

　　5結(jié)論與建議

　　城市是一個(gè)復(fù)雜的人工系統(tǒng)，其內(nèi)各種設(shè)施眾多，是人們生活和各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最為集中的場(chǎng)所。在不同城鎮(zhèn)之間以及同一城鎮(zhèn)內(nèi)部不同區(qū)域之間，城鎮(zhèn)土地構(gòu)成要素、土地利用與效益、土地質(zhì)量與價(jià)值均存在很大差異，影響城鎮(zhèn)土地級(jí)別的因素復(fù)雜多樣，主要包括繁華程度、道路交通條件、城市設(shè)施條件、環(huán)境條件和人口狀況等。各種定級(jí)因素綜合一起組成城鎮(zhèn)土地定級(jí)參評(píng)因素因子體系，直接影響到城鎮(zhèn)土地級(jí)別的劃分結(jié)果。所以，對(duì)定級(jí)因素的選取應(yīng)該按照具體情況具體分析的原則分別進(jìn)行。尤其是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地定級(jí)的過程中，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》擬定的城鎮(zhèn)土地定級(jí)指標(biāo)體系并結(jié)合各地鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，制定符合當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)際的土地定級(jí)因素因子體系，從而完成鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地級(jí)的劃定。

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