關于房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設計的結合論文

　　【摘要】隨著城針化進程的不斷加快，積極的推動了房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目投資前，需要做好前期的策劃與規(guī)劃設計，確保相關投資的有效性，促使房地產(chǎn)項目能夠得到各項指標的有效落實，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益與社會效益。以下本文對房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設計的結合進行探討，并對房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃結合的要點進行闡述。

　　【關鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)前期；策劃；規(guī)劃設計；結合

　　房地產(chǎn)開發(fā)前期是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施和順利完成。房地產(chǎn)項目可以分為決策階段和實施階段，而決策階段就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期階段。房地產(chǎn)項目良好的策劃和規(guī)劃設計，關系到整個房地產(chǎn)項目的順利實施，決定著整個房地產(chǎn)項目的成功和經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)項目在取得用地的情況下，將策劃與規(guī)劃設計充分結合，實現(xiàn)相的策劃和規(guī)劃設計的準確性和精準度，從而有效的促進房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本的降低，實現(xiàn)項目的經(jīng)濟效益與社會效益。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設計結合的重要性

　　房地產(chǎn)開發(fā)前期的策劃與規(guī)劃設計，是對整個房地產(chǎn)的相關內(nèi)容進行整合和統(tǒng)一調(diào)配，首先通過前期策劃，對房地產(chǎn)開發(fā)中的具體情況進行整體的理論的策劃，如：房地產(chǎn)開發(fā)中的綠化設計和景觀設計等。規(guī)劃設計是在房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃的基礎上，將具體理論轉(zhuǎn)化為實物模型，合理的進行規(guī)劃設計，使得項目能夠滿足開發(fā)商的需求和客戶的需求，促進項目的順利完成。將房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設計充分結合，能夠有效的提高二者的準確性和精準度，從而有效的促進房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制能力，以及開發(fā)效率，促進房地產(chǎn)開發(fā)的順利完成。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設計結合的主要工作內(nèi)容

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　　可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)前期的重要工作，也是策劃中的重要組成部分，在項目敲定之前，對項目是否展開，展開是否具有經(jīng)濟性等因素進行研究，具體是由策劃隊伍進行的可行性研究。

　�。ǘ�）項目研究

　　可行性研究的后，房地產(chǎn)項目具有可行性和經(jīng)濟性，拍得開發(fā)地。然后針對開發(fā)項目所在地的實際情況和相關資料進行收集和整理，充分了解該地塊的開發(fā)的各項內(nèi)容。從而在地段開發(fā)時能夠更好的符合客戶的需求和市場的要求，便于房地產(chǎn)項目能夠獲得預期的經(jīng)濟效益與社會效益。

　�。ㄈ�）發(fā)展定位

　　發(fā)展定位是在項目開發(fā)的過程中，找準市場的需求狀況，合理的進行市場定位和客戶群定位，以便房地產(chǎn)的開發(fā)策劃和規(guī)劃能夠符合開發(fā)地段的市場需要，為項目的整體形象和價格進行合理的定位。

　�。ㄋ模┮�(guī)劃設計

　　在策劃完成理論構架后，由規(guī)劃設計將整個策劃進行具象化和合理化，規(guī)劃設計一般是由設計院完成的，在規(guī)劃設計階段，設計者需要充分的了解開發(fā)商的意圖，以便房地產(chǎn)前期策劃和規(guī)劃設計能夠滿足開發(fā)商的需求。此外，在規(guī)劃設計時，也需要對開發(fā)地段的實際情況進行調(diào)查和整理，對當?shù)鼐用竦纳�活狀況、生活習慣進行充分的分析，將時間充分的調(diào)動起來。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設計結合的要點

　　現(xiàn)階段，隨著社會經(jīng)濟的不斷進步與發(fā)展，人們的生活習慣和生活水平逐漸改變，這也就使得人們對居住環(huán)境的需求日漸增高，這也就給房地產(chǎn)項目的建設提出了更高的要求。城市生活緊張、快速、擁擠，人們就需要自己的居住小區(qū)，能夠更為和諧、溫馨和美麗，這也就使得房地產(chǎn)前期策劃與規(guī)劃設計不得不充分考慮。

　　（一）以人為本，滿足客戶需求

　　只有充分的滿足客戶，才能有效的提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益和社會效益。在策劃和規(guī)劃設計結合的過程中，確保整個房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠滿足人們的生活需要，盡可能的建立環(huán)境優(yōu)美，社區(qū)服務公共設施齊全，在符合人們審美觀念的基礎上，增加房地產(chǎn)項目的功能與結構，充分考慮住戶的需求，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的社會效益和經(jīng)濟效益，以人為本的策劃與規(guī)劃設計要點，是促進二者有機結合的重要保障。

　�。ǘ�）總體開發(fā)設想

　　在房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設計結合的過程中，房地產(chǎn)的中體開發(fā)設想是重要的組成，在整個開發(fā)設想會關系到該地塊的未來發(fā)展趨勢。設想主要包含周邊的設施建設，物業(yè)種類等等因素。

　　在實際的操作中

　　（1）充分把握房地產(chǎn)項目的現(xiàn)金流進行預測和把握，

　�。�2）積極研究政府的相關政策和控制，

　　（3）客戶群的調(diào)查與分析，

　�。�4）開發(fā)上要求的利潤和品牌。

　　通過對這些實際情況進行設想，從而充分豐富房地產(chǎn)開發(fā)前期的策劃與規(guī)劃設計，合理的制定開發(fā)周期，實現(xiàn)項目的經(jīng)濟效益。

　�。ㄈ�）綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃

　　房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃的過程中，需要對建筑周圍的景觀和綠化進行充分的整合，在策劃完成后，有規(guī)劃設計對策劃的內(nèi)容進行具象化和圖紙化，便于開發(fā)商和相關設計人員能夠了解具體情況。將二者充分的結合起來，實現(xiàn)現(xiàn)代化綠色小區(qū)建設。從而滿足人們居住環(huán)境的需求。更多的綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃能夠有效的提高小區(qū)的景觀品質(zhì)，能夠使得小區(qū)更加舒適美感，能夠吸引更多的客戶。

　�。ㄋ模┙ㄖ�的結構與功能

　　建筑的結構與功能是確保整個建筑安全使用的重要保障，因此，就需要通過策劃對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體情況進行策劃，在了解開發(fā)地面積的基礎上對建筑進行合理布局，并制定適宜的建筑功能與結構。在策劃完成后，有規(guī)劃設計將策劃進行具體化，實現(xiàn)開發(fā)地的合理布置。在建筑的結構和功能上，合理的對建筑戶型進行規(guī)劃，并合理的對色彩進行設計，使得色彩能夠更加符合各項總體定位和總的規(guī)劃理念，從而提高客戶的滿意度，提高客戶的生活質(zhì)量。

　�。ㄎ澹┚C合布置管網(wǎng)

　　管網(wǎng)布置需要充分的對小區(qū)內(nèi)的管網(wǎng)進行合理的策劃，在策劃的基礎上，對小區(qū)的管網(wǎng)進行綜合的布置整理，確保整個項目合理排水和供水，供電和供暖等，通過策劃與規(guī)劃設計的充分結合能夠有效的降低房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會效益。

　　結束語：

　　城鎮(zhèn)化進程的逐漸加快，積極的推進了房地產(chǎn)開發(fā)項目的增多和效率。房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設計相結合能夠有效的提高房地產(chǎn)開發(fā)的具體內(nèi)容規(guī)劃與設計，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，提高開發(fā)效率，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益與社會效益。

　　參考文獻：

　　[1]華彥，劉軍.房地產(chǎn)項目前期策劃工作淺析[J].四川水泥，2015，02：131.

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