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小區(qū)停車位的歸屬研究
小區(qū)停車位的歸屬研究
摘 要 目前汽車越來越普遍，各個(gè)住宅小區(qū)為了更多的吸引住
戶，修建各種各樣的車位和車庫，但是由此引發(fā)的糾紛也越來越多，
究其原因是停車位和車庫的權(quán)屬不明，雖然《物權(quán)法》和有關(guān)司法
解釋進(jìn)行了規(guī)定，但是關(guān)于車庫卻也沒確定其歸屬，對(duì)于解決現(xiàn)實(shí)
問題是不夠的。
關(guān)鍵詞 停車位 開發(fā)商 歸屬
作者簡(jiǎn)介：李燕燕，天津師范大學(xué)法學(xué)院，碩士研究生，研究方
向：經(jīng)濟(jì)法。
中圖分類號(hào)：d920.4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a文章編號(hào)：1009-0592（2013）
01-161-02
一、小區(qū)停車位的分類
關(guān)于小區(qū)停車位的分類眾說紛紜，商品房住宅小區(qū)的停車位大致
可以分為如下四種情況：住宅小區(qū)地面停車位、住宅小區(qū)地下停車
位、樓房首層架空停車位和樓房屋頂平臺(tái)停車位。這是實(shí)踐中比較
主流的分法，我們說從學(xué)術(shù)研究的角度，這種分類太過簡(jiǎn)單和粗糙，
如住宅小區(qū)停車位也有建筑區(qū)劃內(nèi)的和不在建筑區(qū)劃內(nèi)之分，這樣
不利于研究具體問題和解決實(shí)際問題。
有的學(xué)者把住宅小區(qū)停車位分為兩類，一類是地上停車位，另一
類是地下停車位。其中地上停車位又分為兩種類型，一種是地面露
天停車位，另一種是建筑物的首層架空層。小區(qū)地下車位也分兩種：
一種是專門規(guī)劃用于停車的地下車位；一種是對(duì)地下人防工程的開
發(fā)利用而建成的車位。再有就是獨(dú)立車庫，獨(dú)立車庫又分為地面獨(dú)
立車庫和地下獨(dú)立車庫。這種分類是比較科學(xué)和完善的，把各種情
況都囊括進(jìn)來，從這種分類出發(fā)研究停車位的歸屬是比較完善和全
面的。
還有的學(xué)者把停車位分為具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的停車位；無獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的
停車位和改變?cè)蟹ǘㄓ猛镜耐＼囄�。這種分類大體上是合理的，
但細(xì)細(xì)研究其內(nèi)容，其中的問題太過龐雜和混亂，不是單純的三個(gè)
分類就可以解決問題的。現(xiàn)實(shí)生活中如何確定什么是有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的
停車位各個(gè)地方的做法不一，各個(gè)學(xué)者觀點(diǎn)不同，我們要考慮的內(nèi)
容遠(yuǎn)遠(yuǎn)比其要復(fù)雜，而且這種分類也沒有把獨(dú)立車庫概括近來，是
一個(gè)疏忽。
筆者把各個(gè)學(xué)者的觀點(diǎn)整合然后進(jìn)行比較，提出自己的分類。第
一類是地面的露天停車位，其包括在建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位和占用業(yè)
主公共道路或其他場(chǎng)地的停車位。第二類是地下停車位，其包括專
門規(guī)劃用來停車的停車位和對(duì)地下人防工程的開發(fā)利用而建成的
車位。第三類是首層架空的停車位。第四類是獨(dú)立的車庫，包括地
面的獨(dú)立車庫和地下的獨(dú)立車庫。
二、停車位的權(quán)屬分析
（一）地面露天停車位的權(quán)屬
地面露天停車位包含兩種停車位，2007年生效的《物權(quán)法》）第
74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首
先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫
的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主
共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有�！�
法條已經(jīng)明確了兩種停車位的歸屬。根據(jù)民法理論，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)
劃用于停車的車位屬于專有權(quán)的客體，《最高人民法院關(guān)于審理建
筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)
定，車位、攤位等特定空間應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分。所以它的權(quán)利歸
屬于開發(fā)商，《物權(quán)法》第74條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定其歸屬，筆
者理解為開發(fā)商可以通過約定的方式把車位有償或無償交付業(yè)主
使用。
對(duì)于占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位屬于
業(yè)主共有，也就是說，業(yè)主可以在管理規(guī)約中約定使用公共車位是
否需要支付一定的費(fèi)用，可以無償使用，也可以有償，業(yè)主可以約
定是自行收取費(fèi)用或者委托物業(yè)進(jìn)行收費(fèi)。但在74條中關(guān)于其他
場(chǎng)地界定不明確。因此我們先研究為什么占用公共道路的停車位是
業(yè)主共有，公共道路是小區(qū)的公共部分，是共有權(quán)的客體也是小區(qū)
的附屬設(shè)施，所以是業(yè)主共有的。就是看停車位占用的土地的屬性
來判斷其歸屬，筆者認(rèn)為只有業(yè)主共有的土地上的停車位是業(yè)主共
有的。例如在樓層的首層通過墻或柱架空形成的車位，是建筑在業(yè)
主公共的土地上的，并且它是依附于樓房而存在的，不能單獨(dú)存在。
（二）地下停車位的歸屬
1.規(guī)劃停車的地下停車位歸屬分析
筆者認(rèn)為專門規(guī)劃用來停車的停車位歸屬于開發(fā)商，主要有以下
幾點(diǎn)理由：
首先，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)
用法律若干問題的解釋》中，已經(jīng)把車位定性為專有權(quán)的客體，這
就說明它是可以取得產(chǎn)權(quán)的，所以它的原始所有人是開發(fā)商，但同
樣當(dāng)事人可以通過約定的方式確定其最后歸屬。
其次，1995年9月8日建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《商品房銷售面積計(jì)算及
公式建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）的通知的第9條規(guī)定：“凡已作為
獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公共建筑面
積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公共建筑面積�！奔热徊挥�(jì)入
公共建筑面積，也就是說它并不屬于公共用地，是獨(dú)立于地面的建
筑用地使用權(quán)存在的單獨(dú)的建設(shè)用地使用權(quán)。
再次，1997年12月1日起實(shí)施的建設(shè)部《城市地下空間開發(fā)利用
管理的規(guī)定》第25條條規(guī)定：“地下工程應(yīng)本著‘誰投資、誰所有、
誰受益、誰維護(hù)’的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開發(fā)建設(shè)的地下
工程自營(yíng)或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃�！币簿褪钦f地下的停車位是開發(fā)
商投資并且擁有所有權(quán)的。
最后，《物權(quán)法》第136條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的
地表、地上或者地下分別設(shè)立�！庇纱艘粭l我們可以看出，地下車
位不適用房屋和建設(shè)用地使用權(quán)不能分離的原則，在這里，它可以
設(shè)立單獨(dú)的建設(shè)用地使用權(quán)，所以它是歸屬于開發(fā)商所有的。
另外的觀點(diǎn)認(rèn)為地下車位的建造成本已經(jīng)分?jǐn)偨o業(yè)主，成為房?jī)r(jià)
的一部分，但筆者認(rèn)為影響房?jī)r(jià)的因素還有許多且不好考量的，不
能因?yàn)樗绊懥朔績(jī)r(jià)就要?jiǎng)儕Z所有權(quán)。再者說規(guī)劃用來停車的地下
停車位的修建首先應(yīng)滿足業(yè)主的需要，實(shí)踐中開發(fā)商修建地下停車
位的積極性不高，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的車輛停放是很大的問題，我們應(yīng)本
著服務(wù)業(yè)主的原則，提高開發(fā)商修建地下停車位的積極性，要賦予
他們所有權(quán)，這樣才有利于緩和業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾。
2.對(duì)地下人防工程開發(fā)利用的停車位歸屬分析
還有另外一種就是對(duì)地下人防工程的開發(fā)利用而建成的車位，對(duì)
于這種車位，從立法來看，它是歸屬于開發(fā)商的。建設(shè)部《城市地
下空間開發(fā)利用管理的規(guī)定》第29條規(guī)定：“平戰(zhàn)結(jié)合的地下工程，
平時(shí)由建設(shè)或使用單位進(jìn)行管理，并應(yīng)保證戰(zhàn)時(shí)能迅速提供有關(guān)部
門和單位使用�！币约暗�25條規(guī)定的“地下工程應(yīng)本著‘誰投資、
誰所有、誰受益、誰維護(hù)’的原則�！�1997年1月1日起實(shí)施的《中
華人民共和國(guó)人民防空法》第5條規(guī)定：國(guó)家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)
按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。（第1款）國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、
社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人
民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。第26條
規(guī)定：“國(guó)家鼓勵(lì)平時(shí)利用人民防空工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服
務(wù)。平時(shí)利用人民防空工程，不得影響其防空效能�！�
對(duì)于這種平時(shí)用于停車的地下人防工程車位，它也是不計(jì)入公用
建筑面積的，因此不是共有部分，以上都說明其原始的所有者是歸
開發(fā)商，大事可以和業(yè)主約定其歸屬。但是它的使用是受到限制的，
它的修建是采用許可的方式，而且《人民防空法》規(guī)定，在戰(zhàn)時(shí)，
這些都要?dú)w人民防空指揮機(jī)構(gòu)統(tǒng)一調(diào)度，無償使用，任何單位和個(gè)
人必須無條件的服從，不得阻礙和干涉。
（三）首層架空的停車位
首層架空的停車位是指將建筑物地面上的第一層以墻、柱等架空
依附于樓房而形成的停車位。樓房架空層停車位的建筑面積是不計(jì)
算容積率的，因此，樓房架空層停車位的建筑面積不能獲得相應(yīng)的
土地使用權(quán)面積份額，其房地產(chǎn)權(quán)依附于計(jì)算容積率的住宅房屋單
元，是住宅房屋單元的從物。初始登記時(shí)，樓房架空層停車位不可
能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑
面積。地面的停車位和地下停車位是不同的，地面的是適用房屋和
建設(shè)用地使用權(quán)不能相分離的理論的，也就是說地隨房走的，它不
能獲得單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證書，它的存在是依附于單元房的，所以它是一
個(gè)從物，筆者認(rèn)為首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于
該幢樓房的全體房屋單元所有人，即業(yè)主共有。
（四）獨(dú)立車庫的歸屬
1.獨(dú)立地下車庫的歸屬分析
獨(dú)立的地下車庫是歸開發(fā)商所有的，首先《物權(quán)法》第136條的
規(guī)定，是分別設(shè)立的建筑用地使用權(quán)。其次根據(jù)《城市地下空間開
發(fā)利用管理的規(guī)定》的第25條的規(guī)定地下工程應(yīng)本著“誰投資、
誰所有、誰受益、誰維護(hù)”的原則。再次，車庫是不同于車位的，
車庫本身具有四周的墻、柱等構(gòu)筑成的封閉空間，就是一個(gè)獨(dú)立的
建筑物�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體
應(yīng)用法律若干問題的解釋》的第二條規(guī)定了：具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，
能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；能夠登記成
為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”是專有部分，在實(shí)踐中的做法是：具有
固定的墻壁間隔；具有直接的出入口和內(nèi)部專用設(shè)施；能夠登記成
為所有權(quán)的客體。就車庫而言，它擁有固定的墻壁間隔，也有直接
的出入口和專用設(shè)施，它也可以成為單獨(dú)所有權(quán)的客體。雖然司法
解釋沒有規(guī)定車庫為專有部分，但其實(shí)它是符合專有部分的構(gòu)成要
件的。各地因?yàn)橐?guī)定不同而造成了大量的糾紛，所以筆者認(rèn)為應(yīng)該
把車庫規(guī)定為專有部分。最后本著鼓勵(lì)開發(fā)商修建停車位的原則，
我們認(rèn)定它的原始所有權(quán)是開發(fā)商的，具體的原因和地下車位歸屬
開發(fā)商的原因是相同的，在此不做贅述。
2.獨(dú)立的地面車庫的歸屬分析
獨(dú)立的地面車庫也分為兩種情況，可能是興建在建筑區(qū)劃內(nèi)的，
也可能是興建在業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地上的，因此我們可以適
用《物權(quán)法》第74條的規(guī)定。根據(jù)上面的論述，我們知道車庫應(yīng)
該是獨(dú)立的建筑物，但是根據(jù)其占用土地屬性的不同其所有人也不
同。修建在建筑區(qū)劃內(nèi)用來停車的車庫的原始所有權(quán)是開發(fā)商，當(dāng)
然他和業(yè)主可以約定其歸屬。而修建在業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地
上的獨(dú)立的車庫其歸屬于業(yè)主共有，業(yè)主可以通過管理規(guī)約中約定
其是有償使用還是無償使用以及費(fèi)用如何收取。
以上筆者根據(jù)自己的分類，得出地面的露天停車位的權(quán)利歸屬于
開發(fā)商，地下停車位的權(quán)利也是屬于開發(fā)商的，而首層架空的停車
位是歸屬于業(yè)主共有的，獨(dú)立的地下車庫是開發(fā)商所有，獨(dú)立的地
面車庫可能是興建在建筑區(qū)劃內(nèi)的，也可能是興建在業(yè)主共有的道
路或其他場(chǎng)地上的，前者是業(yè)主共有的，后者是開發(fā)商所有的。筆
者進(jìn)行的研究是根據(jù)自己對(duì)車位的分類進(jìn)行的，可能由于實(shí)踐知識(shí)
的不足有所欠缺，所以懷著求學(xué)的態(tài)度希望對(duì)此問題更有深入的了
解。
參考文獻(xiàn)：
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