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營改增為房地產(chǎn)業(yè)帶來多重利好

時間:2024-09-19 10:20:35 資料大全 我要投稿
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營改增為房地產(chǎn)業(yè)帶來多重利好

  營改增全面實施對房地產(chǎn)是好還是壞呢?就目前的情況看來,營改增對房地產(chǎn)業(yè)是有利的!

營改增為房地產(chǎn)業(yè)帶來多重利好

  5月1日,在福州地稅綜合辦稅中心辦稅服務(wù)廳,工作人員開出福建省首張二手房交易增值稅發(fā)票,

營改增為房地產(chǎn)業(yè)帶來多重利好

。

  在新一輪營改增中,房地產(chǎn)行業(yè)的試點改革被稱為難啃的“硬骨頭”。

  第一個原因,牽涉面廣。在曾經(jīng)作為地方第一大稅種的營業(yè)稅中,有超過30%的稅收來自房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)。第二個原因,首次將自然人納稅人納入營改增試點,與老百姓購房成本緊密相關(guān),改革的復(fù)雜程度進一步提升。

  這項改革如何進行,對個人和房地產(chǎn)行業(yè)將帶來哪些影響?

  二手房交易稅負略有減輕

  營改增之后,二手房交易中的稅費到底怎么算?

  湖北省武漢市國稅局局長姜鋒舉例分析說:“個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅,超過2年(含)的,免征增值稅。比如,某人將購買不足2年的住房以100萬元銷售,按原營業(yè)稅政策應(yīng)納稅為:100萬元×5%=5萬元。而增值稅是價外稅,其計稅依據(jù)需調(diào)整為不含稅收入,應(yīng)納稅為:100萬元/(1+5%)×5%=4.76萬元,相比少交2400元。相應(yīng)地,盡管稅率不變,但應(yīng)稅收入降低,契稅、個人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅額也會減少。”

  “總體來看,營改增后二手房交易對納稅人來講,征收機關(guān)、辦稅場所和流程等都沒有變化,但稅負會略有減輕。”國家稅務(wù)總局有關(guān)負責人表示。

  “為了方便納稅人房屋轉(zhuǎn)讓、私房出租等稅收繳納和 ,目前,武漢共設(shè)立145個代征點,由地稅部門代征這部分稅款。”姜鋒說。

  個人出租不動產(chǎn)稅率如何計算,稅負能否降低?

  按照規(guī)定,個人(自然人)出租不動產(chǎn),要看不動產(chǎn)的屬性。如果是屬于非住房,增值稅征收率為5%;如果屬于住房,增值稅征收率為5%,減按1.5%計算繳納。例如,某人出租非住房年租金100萬元,應(yīng)繳納的增值稅為100/(1+5%)×5%=4.76萬元,較原營業(yè)稅少繳2400元;若出租住房,則應(yīng)繳納增值稅為100/(1+5%)×1.5%=1.42萬元。

  同時,個人出租不動產(chǎn),月銷售額不超過30000元,還可享受免征增值稅的稅收優(yōu)惠。比如,每月出租非住房租金收入為10000元,可以免征增值稅,但需要交納個人所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅;如果每月的租金收入是40000元,就需要交納增值稅及附加以及個人所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅。

  “對于承租方而言,用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋租金也可用于抵扣稅款,承租方只需要求房東提供由稅務(wù)局開具的發(fā)票,就可憑票抵扣。”姜鋒分析說。

  不動產(chǎn)抵扣加速更新改造

  房地產(chǎn)行業(yè)營改增,因為牽涉到不動產(chǎn)抵扣問題,還會對其他行業(yè)企業(yè)產(chǎn)生千絲萬縷的聯(lián)系,

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  營改增之后,企業(yè)新建或是購買廠房,以及廠房修繕、道路綠化等花費都可以用來抵稅。“這有助于加速各個行業(yè)企業(yè)投資改造的步伐。”武漢國稅局貨勞處處長陳剛說,例如,某企業(yè)購入價值1000萬元的房屋用來出租,則進項稅額為99萬元(1000/(1+11%)×11%=99),而年租金100萬元,其銷項稅額為9.9萬元。這也就意味著,如無其他進銷業(yè)務(wù)發(fā)生,該企業(yè)10年內(nèi)都不需要繳納增值稅。

  同時,不少大企業(yè)發(fā)展新店,購進不動產(chǎn)用作經(jīng)營,也可以用于抵扣。“公司每年將新增50家至80家門店,這些店面成本都可以作為進項抵扣,企業(yè)稅負將大大減輕。”某外資餐飲公司財務(wù)負責人介紹說,作為連鎖餐飲企業(yè),由于公司食品原料、店面等方面實行了統(tǒng)一核算,所以可抵扣的進項稅非常多。

  不動產(chǎn)抵扣中,存在一些需要把握的關(guān)鍵點。根據(jù)政策規(guī)定,2016年5月1日后,增值稅一般納稅人取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn),以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程,其取得的進項稅額分2年從銷項稅額中抵扣,第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%。

  “這是大的抵扣原則,還有一些細化的規(guī)定,比如,企業(yè)購進不動產(chǎn),先抵扣了60%,不到第二年或者剩下40%沒抵扣,就把購進的不動產(chǎn)銷售了,這時候可以把沒抵扣的進項稅額一次性從銷項稅額中扣除。”山東淄博國稅局稅務(wù)人員分析。

  在獲悉這一政策后,山東淄博大染坊絲綢集團就打算在廣西上林的原料基地進行技術(shù)改造,其中40%的資金要投入廠房建設(shè)。按照相關(guān)政策,這部分資金第一年可拿出60%進行抵扣稅款, 第二年抵扣40%。如果抵扣稅款仍大于需交稅款,剩余部分可繼續(xù)抵扣。

  倒逼行業(yè)企業(yè)優(yōu)勝劣汰

  在山東省章丘市國稅局繡惠分局舉行的座談會上,繡江置業(yè)有限公司總經(jīng)理趙家元分析說,不動產(chǎn)抵扣帶來雙重利好:一方面不動產(chǎn)納入抵扣范圍,使得地方企業(yè)有了新一輪投資熱情和不動產(chǎn)采購的需求,有助于去庫存和打開商用房市場空間。另一方面,對企業(yè)的土地成本也可以扣除了,自身稅負降低了。

  據(jù)了解,在房地產(chǎn)開發(fā)成本中,土地出讓金占到了整個成本的30%到40%,是開發(fā)成本中最大的一塊,對房地產(chǎn)企業(yè)來說,稅負的降低是顯而易見的。

  此外,河南建業(yè)住宅集團南陽置業(yè)有限公司財務(wù)負責人杜鵬偉表示,營改增之后,房地產(chǎn)公司的招標采購模式及成本核算方法也會發(fā)生改變,公司的成本管控也面臨不少挑戰(zhàn)。這會倒逼行業(yè)進一步優(yōu)勝劣汰。

  “那些從正規(guī)渠道獲取土地,取得合規(guī)土地票據(jù)的,上下游供應(yīng)商正規(guī)健全,內(nèi)部管理完善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際稅負相對營業(yè)稅確有降低,生存空間就會加大,而一些規(guī)模小、議價能力弱、生產(chǎn)經(jīng)營不正規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨嚴峻考驗。”河南省南陽市國稅局稅務(wù)人員告訴記者。