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淺析稅收政策應(yīng)以房地產(chǎn)市場發(fā)展為目標
國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的調(diào)查報告顯示，20xx年4月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.1%。這是自20xx年12月我國房價首次出現(xiàn)同比下降后，連續(xù)第5個月下降。在這種背景下，作為房地產(chǎn)市場重要調(diào)控工具的稅收政策應(yīng)該如何作為？
筆者認為，從整體上看，房地產(chǎn)價格的上漲是一種長期趨勢，稅收對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，應(yīng)注意把握調(diào)控時機和調(diào)控力度。稅收政策不應(yīng)該簡單地以調(diào)控房價為方向，而應(yīng)該以促進房地產(chǎn)市場健康、有序發(fā)展為目標，在稅制結(jié)構(gòu)、課稅對象、稅負水平和征收管理上重新進行系統(tǒng)設(shè)計，最終建立起規(guī)范、健全的房地產(chǎn)稅收體系。
房地產(chǎn)價格總體上漲是一種趨勢
從理論上分析，世界各國的房地產(chǎn)價格，既有價格上漲的狀態(tài)，也有價格下降的狀態(tài)，因為在不同的歷史時期，房地產(chǎn)價格的供需關(guān)系是不相同的。
推動房地產(chǎn)價格上漲的因素主要包括：一是居民可支配收入增加，購買力增強；二是城鎮(zhèn)化步伐加快，對住宅的需求增多，這是一個世界性趨勢；三是作為不可再生資源的土地減少，導(dǎo)致土地價格上漲；四是房地產(chǎn)投機因素推動房地產(chǎn)價格上漲；五是其他因素，包括人口增加和政府政策改變等。影響房價下降的因素主要包括：一是經(jīng)濟不景氣，房價在短期內(nèi)下降；二是政府干預(yù)，抑制房價上漲；三是自然災(zāi)害，如地震、海嘯等，導(dǎo)致居民離開；四是突發(fā)事件的影響，如美國的“9·11”事件，引起人們恐慌；五是金融危機，如20世紀90年代的亞洲金融危機和目前在全球范圍內(nèi)發(fā)生的金融海嘯，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌甚至崩潰等。
比較上述兩方面因素，從中短期看，有時是下降因素影響大，有時是上漲因素影響大，并無規(guī)律可循；但從長期趨勢而言，房地產(chǎn)價格的整體上漲是一種趨勢，因為隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展，居民收入水平提高，人們改善住房條件的要求會不斷提高，地價上漲的趨勢難以改變。從長期來說，房地產(chǎn)價格必然是持續(xù)上升的。
從現(xiàn)實情況看，世界各國房價的變化也證明了這一趨勢。如美國，從1950年～20xx年，美國有代表意義的300多個城市的房價是穩(wěn)步上升的，而同期所對應(yīng)的建筑成本變化幅度并不大。
準確運用稅收調(diào)控政策
稅收調(diào)控政策的運用，無疑能對房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生影響，因為房地產(chǎn)稅負的提高或降低，都能對供給和需求雙方產(chǎn)生不同的影響，問題的關(guān)鍵在于如何適度地運用稅收工具。
對于房地產(chǎn)價格上漲的不同情況，稅收應(yīng)采取不同的對策。當房地產(chǎn)價格正常變化或正常上漲時，稅收政策應(yīng)該保持穩(wěn)定，通過中性的稅收政策促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。如上所述，房地產(chǎn)價格總體上漲是一種趨勢，屬于一種正常的狀態(tài)，這就不需要政府對之進行調(diào)控，政府只需要為其提供外部的發(fā)展環(huán)境。從稅收政策上講，需要不斷完善房地產(chǎn)稅制，保持稅制的合理性。
當房地產(chǎn)價格上漲處于不正常狀態(tài)時，就有必要運用稅收工具對之進行調(diào)控。稅收政策的基本手段就是增加稅收，提高購房者成本，減少對住房的不合理需求，進而降低房地產(chǎn)價格上漲的水平。因為房地產(chǎn)價格的過快上漲，不僅加大購房人的成本，更主要的是會給國民經(jīng)濟發(fā)展帶來一系列不利的影響，所以必須運用宏觀政策手段進行調(diào)節(jié)。
在稅收政策實際運用的過程中，尤其要注意稅收調(diào)節(jié)的度，要辯證評估稅收政策的效用，不能過分夸大稅收調(diào)控的效果，而應(yīng)該注意綜合運用多種宏觀經(jīng)濟工具進行全面調(diào)節(jié)，實現(xiàn)信貸政策、土地政策和稅收政策的協(xié)調(diào)與配合。從世界各國的情況來看，不管是美國、日本等經(jīng)濟發(fā)達國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，還是亞洲“四小龍”在亞洲金融危機時對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，實際效果都并不理想。這說明政府的調(diào)控有諸多局限性，與房地產(chǎn)市場的發(fā)展有一定距離，不能對其期望過高，這一點尤其值得我國在下一步調(diào)整和改革房地產(chǎn)市場稅收政策時借鑒和參考。
我國房地產(chǎn)稅收政策目標的選擇
近年來，由于房價上漲過快，給經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來了一系列不良影響，我國政府出臺了一系列的調(diào)控措施。在稅收政策上，通過對二手房交易征收營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅等措施，在一定程度上抑制了房屋的交易，進而減少了一部分投機性需求。20xx年以來，又大幅調(diào)整了印花稅、營業(yè)稅、土地增值稅等稅收政策。但是應(yīng)該認識到，這些措施只是一些過渡性政策，并未實現(xiàn)調(diào)控的最終目標。從房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整的方向而言，必須堅持稅收的公平原則、效率原則和宏觀調(diào)控原則，以促進房地產(chǎn)市場健康、有序發(fā)展為方向，至少實現(xiàn)調(diào)控有力、房地產(chǎn)稅收穩(wěn)步上漲、房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)合理三大目標。
第一，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，并不以打壓房價為目的。阻止房地產(chǎn)價格的過快上漲只是手段。調(diào)控的最終目標應(yīng)該是建立一個有序、平衡和健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場。稅收政策必須服從并服務(wù)于這一目標。那么，應(yīng)如何判斷房地產(chǎn)市場是否健康？衡量的標準是什么？筆者認為，一是應(yīng)該保持房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的同步發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度應(yīng)與經(jīng)濟發(fā)展速度基本同步，房地產(chǎn)投資額的增加速度長時期超越經(jīng)濟增長速度是不正常的，必然會影響經(jīng)濟的均衡發(fā)展。二是應(yīng)該考慮居民的購房承受能力，使居民的收入與房價保持一個較合理的水平。國際上通常用房價收入比，即住房平均價格與居民平均年收入之比來衡量房價是否合理。1998年，聯(lián)合國人居組織對96個國家和地區(qū)進行了調(diào)查，統(tǒng)計結(jié)果表明，大多數(shù)國家的房價收入比為3～7，即大多數(shù)家庭要用3年～7年的全部收入才能買一套住房。當然，這一指標在不同國家會有差異。對于我國而言，由于目前居民收入水平整體上偏低，加之收入分配很不規(guī)范，只能將房價收入比指標作為衡量房價是否合理的一種參考。但是這一指標如果高于15，那就肯定不合理了。三是考慮投資收益率。對于進行投資的購房人來說，其投資房地產(chǎn)獲得的收益率，應(yīng)該相當于全社會投資的平均回報率，如果相差太遠，就表明房地產(chǎn)市場存在問題。還有一部分居民處于購房和租房的選擇狀態(tài)，當房價收入比太高時，這部分人會選擇租房。從理論上講，租房的年成本應(yīng)略低于購房的年成本，才會有利于租房者，但當租房成本十分低廉，大大低于購房者的年成本時，也就是說購房者的投資回報率十分低時，則表明房地產(chǎn)價格過高。綜合考慮上述三個因素，就可以分析出一定時期內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況，并采取有針對性的調(diào)控措施。前一個時期，我國房地產(chǎn)投資膨脹，房地產(chǎn)價格上漲過快，已經(jīng)超過了經(jīng)濟正常發(fā)展的速度以及大部分居民的負擔能力。目前，全國房價的總體水平有所下降，尤其是深圳、廣州等城市的房價回落較快，但仍然存在一些泡沫。
第二，保持房地產(chǎn)稅收和房地產(chǎn)市場同步發(fā)展。房地產(chǎn)具有透明、不可移動的特點，因而其稅源具有穩(wěn)定性。從經(jīng)濟合作與發(fā)展組織（oecd）成員國的情況看，近40多年來，其以房地產(chǎn)稅收為主體的財產(chǎn)稅收入，都保持了相當穩(wěn)定的水平。20xx年oecd成員國的房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的平均水平為5。5％。我國20xx年～20xx年房地產(chǎn)稅收占稅收總額的比重分別為3.27％、3.83％、4.50％、5.02％、5.10％、5.19%、5.30%、5.11%，低于oecd成員國的平均水平，再綜合考慮費改稅因素，還有進一步提升的空間。
第三，保持房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的合理。房地產(chǎn)市場體系包括開發(fā)、交易和保有三個環(huán)節(jié)。從完善房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的目標出發(fā)，一方面，應(yīng)在三個不同的環(huán)節(jié)都課征稅收，體現(xiàn)全面調(diào)節(jié)原則；另一方面，三個環(huán)節(jié)的稅收要合理搭配，并借鑒國際經(jīng)驗，加大保有環(huán)節(jié)的稅收比重，體現(xiàn)重點調(diào)節(jié)的原則。這一點也是由房地產(chǎn)的特點決定的，因為保有環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)的最終環(huán)節(jié)，而且能充分體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場價值。
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