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房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理法律制度
在日新月異的現(xiàn)代社會(huì)中，各種制度頻頻出現(xiàn)，制度是在一定歷史條件下形成的法令、禮俗等規(guī)范。擬起制度來就毫無頭緒？下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理法律制度，希望對大家有所幫助。
第一節(jié)概述
一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念
房地產(chǎn)權(quán)屬登記,是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記,依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系的行為;房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)登記的主要內(nèi)容之一;我國實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度;在大多數(shù)城市,房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行土地與房屋分別登記的制度,即一宗房地產(chǎn)要辦理兩個(gè)產(chǎn)權(quán)證書,一個(gè)是國有土地使用權(quán)證書,一個(gè)是房屋所有權(quán)證書;廣州、深圳等少數(shù)城市制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書;
二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能
房地產(chǎn)權(quán)屬登記作為現(xiàn)代房地產(chǎn)法律制度的基礎(chǔ),具有三個(gè)方面的功能,即產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能、公示功能和管理功能;
一產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能
二公示功能
三管理功能
三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力
一房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力模式
房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力,是指法律賦予房地產(chǎn)權(quán)屬登記的強(qiáng)制力;在世界各國的立法中,關(guān)于房地產(chǎn)登記的效力主要有兩種：一是成立要件主義；二是對抗要件主義;
各國關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記及其效力的規(guī)定,大致有三種模式;．
1．德國法模式
2．托倫斯Robert Torrens模式
3．法國法模式
二我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力
土地管理法第9條規(guī)定,集體所有的土地,由縣級人民政府登記造冊,核發(fā)證書,確認(rèn)所有權(quán)；全民所有制單位、集體所有制單位和個(gè)人依法使用的國有土地,由縣級以上地方人民政府登記造冊,核發(fā)證書,確認(rèn)使用權(quán);上述規(guī)定表明,無論是“確認(rèn)所有權(quán)”,還是“確認(rèn)使用權(quán)”,其前提條件都是“登記造冊”和“核發(fā)證書”,亦即都強(qiáng)調(diào)以登記為取得物權(quán)的成立要件;
三登記與公信力
德國法模式與托倫斯模式均承認(rèn)登記的公信力;所謂公信力,是指在登記為房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示方法的情況下,即使登記簿的記載與實(shí)質(zhì)的房地產(chǎn)權(quán)利不符,但對信賴記載表征的善意第三人也予以保護(hù);
我國房地產(chǎn)立法是否承認(rèn)登記的公信力,學(xué)者們有不同看法：一種意見認(rèn)為,我國房地產(chǎn)登記具有公信力；另一種意見認(rèn)為,我國房地產(chǎn)立法未體現(xiàn)登記具有公信力;筆者認(rèn)為,我國房地產(chǎn)立法承認(rèn)登記具有公信力,但規(guī)定得不明確;因?yàn)椋?房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證是權(quán)利人管理物業(yè)的法律憑證,產(chǎn)權(quán)受法律保護(hù);2我國房地產(chǎn)立法承認(rèn)登記為房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的成立要件,不登記即無房地產(chǎn)權(quán),這就意味著登記具有公信力;3我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)中實(shí)際上已開始承認(rèn)善意取得制度;登記具有公信力是保障交易安全的前提,符合社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)客觀要求;
第二節(jié)土地權(quán)屬登記管理
一、地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類
地產(chǎn)權(quán)屬登記,是房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利均進(jìn)行注冊登記和發(fā)證的一種制度;地產(chǎn)權(quán)屬登記是國家用以確認(rèn)土地所有權(quán)或土地使用權(quán)的一項(xiàng)法律措施;
按照登記的時(shí)間和內(nèi)容的不同,地產(chǎn)權(quán)屬登記可區(qū)分為初始登記和變更登記;
1．初始登記
初始登記是指在一定時(shí)間內(nèi),對轄區(qū)內(nèi)全部土地進(jìn)行的普遍登記;其權(quán)利范圍包括國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)等;
2．變更登記
變更登記是指繼初始土地登記之后,因土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利以及土地的主要用途發(fā)生變更而隨時(shí)辦理的登記;包括土地所有權(quán)變更登記、土地使用權(quán)變更登記、土地抵押權(quán)登記、主要用途變更登記和注銷登記;變更登記是在初始登記的基礎(chǔ)上進(jìn)行的,與初始登記相比,變更登記具有分散性、經(jīng)常性和多樣性的特點(diǎn);
二、地產(chǎn)權(quán)屬登記的程序
1．初始登記的程序
1申報(bào);
2地籍調(diào)查;
3權(quán)屬審核;
4注冊登記;
5頒發(fā)土地證書;
2．變更登記的程序
1變更申報(bào);
2變更調(diào)查;
3變更審核;
4變更登記注冊、發(fā)證;
第三節(jié)房屋權(quán)屬登記管理
一、房產(chǎn)權(quán)屬登記的種類
房產(chǎn)權(quán)屬登記,是指房產(chǎn)行政管理部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記,并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為;
城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定：房屋權(quán)屬登記分為：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、他項(xiàng)權(quán)利登記和注銷登記六種;
1．總登記;
總登記應(yīng)由縣級以上人民政府在規(guī)定的登記期限開始之前30日發(fā)布公告,公告應(yīng)當(dāng)載明的有關(guān)事項(xiàng)是：
1總登記的區(qū)域；
2申請的期限注明起止日期；
3申請人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證件告知登記人應(yīng)攜帶的證件和有關(guān)文件；
4受理登記的地點(diǎn)可以是登記機(jī)關(guān)所在地或登記機(jī)關(guān)設(shè)立的登記點(diǎn)；
5其他應(yīng)當(dāng)公告的事項(xiàng)如登記費(fèi)用、不登記的責(zé)任等;
2．初始登記;
3．轉(zhuǎn)移登記;
4．變更登記;
5．他項(xiàng)權(quán)利登記;
6．注銷登記;
二、房產(chǎn)權(quán)屬登記的程序
房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的全過程,大體包括登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證和稅費(fèi)發(fā)證等五道程序;
1．登記收件
2．勘丈繪圖
3．產(chǎn)權(quán)審查
4．繪制權(quán)證
5．稅費(fèi)發(fā)證
第四節(jié)城市房屋管理
一、城市私房管理
一城市居民私房
城市居民私房是指城市居民個(gè)人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房;
私房按其業(yè)主的數(shù)量可分為個(gè)人所有的私房和數(shù)人共有的私房;個(gè)人所有的私房,其房屋的占有、使用、收益和處分權(quán)在不違反國家法律、法規(guī)的前提下可以自由行使；數(shù)人共有的私房,其房屋的占有、使用、收益和處分權(quán)應(yīng)按有關(guān)共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定行使;私房按其用途可分為住宅用私房和非住宅用私房;住宅用私房由個(gè)人或多人一起居住使用；非住宅用私房即除用作住宅用以外的其他私有房屋,包括營業(yè)用私房、倉儲(chǔ)用私房等;
二城市居民私房管理的內(nèi)容
1．所有權(quán)登記
城市私有房屋的所有人,須到房屋所在地政府房產(chǎn)管理部門辦理所有權(quán)登記手續(xù),經(jīng)審查核實(shí)后,領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí),須到房屋所在地政府房產(chǎn)管理部門辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù);辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí),須按要求提交下列證件：
1新建、翻建和擴(kuò)建的房屋,提交房屋所在地規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的建設(shè)許可證和建
筑圖紙；
2購買的房屋,提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證；
3贈(zèng)與的房屋,提交原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書和契證；
4交換的房屋,提交雙方的房屋所有權(quán)證、雙方簽訂的協(xié)議書和契證；
5繼承的房屋,提交原房屋所有權(quán)證、遺產(chǎn)繼承證件和契證；
6分家析產(chǎn)、分割的房屋,提交原房屋所有權(quán)證,分家析產(chǎn)單或分割單和契證；
7獲準(zhǔn)拆除的房屋,提交原房屋所有權(quán)證和批準(zhǔn)拆除證件;
2．買賣管理
買賣城市私有房屋,賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明,買方須持身份證明,到房屋所在地政府房產(chǎn)管理部門辦理手續(xù);任何單位或個(gè)人都不得私買私賣城市私有房屋;
在具體的私房買賣中,應(yīng)注意如下幾點(diǎn)：
1房屋所有人出賣共有房屋,須提交共有人同意的證明書;在同等條件下,共有人有優(yōu)先購買權(quán);
2房屋所有人出賣已出租房屋,須提前3個(gè)月通知承租人;在同等條件下,承租人有優(yōu)先購買權(quán);
3買賣城市私有房屋,雙方應(yīng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則,參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格,經(jīng)房屋所在地政府房產(chǎn)管理部門同意后才能成交;
4機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋;如因特殊需要必須購買,須經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn);
5凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼,廉價(jià)購買或建造的城市私有房屋,需要出賣時(shí),應(yīng)當(dāng)賣給原補(bǔ)貼單位或政府房產(chǎn)管理部門;
3．租賃管理
租賃城市私有房屋,須由出租人和承租人簽訂租賃合同,明確雙方的權(quán)利義務(wù),并報(bào)房屋所在地政府房產(chǎn)管理部門備案;房屋的租金,由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商議定；沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則,參照房屋所在地租金的實(shí)際水平協(xié)商議定,不得任意提高;出租人除收取租金外,不得收取押租或其他額外費(fèi)用；承租人應(yīng)按合同規(guī)定交租,不得拒交或拖欠;
在租賃期間,承租人有下列行為之一的,出租人有權(quán)解除租賃合同：
1承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)借的；2承租人利用承租的房屋進(jìn)行非法活動(dòng),損害公共利益的；3承租人累計(jì)6個(gè)月不交租金的;
機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得租用或變相租用私有房屋,如因特殊需要必須租用,須經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn);
4．代管制度
城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或因其他原因不能管理其房屋時(shí),可出具委托書委托代理人代為管理;代理人須按照代理權(quán)限行使代理權(quán)并履行應(yīng)盡的義務(wù);對于所有人下落不明又無合法代理人或所有權(quán)不明的城市私有房屋,如因天災(zāi)或其他不可抗力遭受損失,政府房產(chǎn)管理部門不負(fù)賠償責(zé)任;
三私房繼承
1．私房繼承的條件
私房繼承,是指在公民被繼承人死亡后,按照法定程序,將死者所遺留的房屋轉(zhuǎn)移給有權(quán)接受的人所有的法律關(guān)系;繼承法的一般原理和規(guī)定,適用于私房繼承;
2．私房繼承的方式
私房繼承方式有法定繼承、遺囑繼承、遺贈(zèng)及遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議;二、城市公房管理
一城市公房
城市公房是指坐落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國有房屋和集體所有的房屋;二城市公房管理的內(nèi)容
1．所有權(quán)登記
城市公有房屋實(shí)行所有權(quán)登記制度;公有房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi),到房屋所在地政府房產(chǎn)管理部門辦理所有權(quán)登記手續(xù),經(jīng)審查合格后領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；其中,共有房屋由房屋共有人共同申請所有權(quán)登記,領(lǐng)取房屋共有權(quán)證;公有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、房屋狀況變動(dòng)和房屋滅失的,公有房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)到房屋所在地政府房產(chǎn)管理部門辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移、房屋狀況變動(dòng)和房屋滅失登記;辦理公有房屋所有權(quán)登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和房屋狀況變動(dòng)登記手續(xù)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照下列要求提交證明文件：
1新建、改建和擴(kuò)建的房屋,應(yīng)當(dāng)提交立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和建設(shè)等部門的批準(zhǔn)文件和證件；
2購買的房屋,應(yīng)當(dāng)提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和批準(zhǔn)買賣的文件；
3劃撥的房屋,應(yīng)當(dāng)提交原房屋所有權(quán)證和劃撥的有關(guān)文件；
4贈(zèng)與的房屋,應(yīng)當(dāng)提交原房屋所有權(quán)證、有關(guān)批準(zhǔn)文件、贈(zèng)與合同和公證書；
5交換的房屋,應(yīng)當(dāng)提交雙方的房屋所有權(quán)證和雙方簽訂的交換合同;
對公有房屋設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán),應(yīng)當(dāng)?shù)秸慨a(chǎn)管理部門辦理他項(xiàng)權(quán)登記,領(lǐng)取房屋他項(xiàng)權(quán)證;
2．使用管理
公有房屋的產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋的用途合理使用房屋,不得擅自改變;確需改變用途的,應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù);共有房屋可以通過調(diào)整、交換等方式,促進(jìn)合理使用;交換公有房屋使用權(quán),應(yīng)當(dāng)遵循有利生產(chǎn)、方便生活的原則,由交換雙方簽訂書面協(xié)議;房屋使用人應(yīng)當(dāng)合理用房,不得無故閑置不用;對無正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上不用的住宅,房屋產(chǎn)權(quán)人可以收回其使用權(quán);對具有重要?dú)v史意義、文化藝術(shù)和科學(xué)價(jià)值的公有房屋,產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)當(dāng)予以保護(hù),不得擅自改變原狀;
3．租賃管理
公有住房的租賃必須執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策和租金標(biāo)準(zhǔn);出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃協(xié)議,明確雙方的權(quán)利和義務(wù),并到政府房產(chǎn)管理部門辦理審核手續(xù);承租人有城市房屋租賃管理辦法第二十四條規(guī)定的行為之一的,出租人有權(quán)終止合同,收回房屋;因此而造成損失的,由承租人賠償;
租賃期滿后,承租人應(yīng)當(dāng)返還房屋;如需繼續(xù)使用,應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前重新簽訂租賃協(xié)議;出租人在租賃期滿前必須收回房屋時(shí),應(yīng)事先征得承租人同意,并賠償承租人的損失；收回住宅用房的,同時(shí)要作好承租人的住房安置;承租住宅用房的,承租人在租賃期限內(nèi)死亡,其共同居住2年以上的家庭成員愿意繼續(xù)履行原契約的,可以辦理更名手續(xù);在租賃期限內(nèi),房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán),原租賃協(xié)議繼續(xù)履行;
4．買賣管理
公有房屋的買賣,買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的證明文件;任何單位或個(gè)人均不得擅自買賣公有房屋;公有房屋買賣應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估,經(jīng)過交易審核后,方可辦理所有權(quán)登記;出售公有房屋所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定使用;
5．修繕管理
公有房屋的產(chǎn)權(quán)人或房屋共有人有義務(wù)維修養(yǎng)護(hù)公有房屋及其附屬設(shè)施;產(chǎn)權(quán)人與使用人分離的,應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中明確修繕義務(wù);修繕責(zé)任人應(yīng)當(dāng)對房屋及其附屬設(shè)施進(jìn)行定期檢查、修繕,保證其正常使用和安全;修繕責(zé)任人沒有履行修繕責(zé)任的,房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令修繕責(zé)任人進(jìn)行修繕;房屋修繕應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和地方的法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn);公有危險(xiǎn)房屋的鑒定、修復(fù)和拆除應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;公有房屋修繕?biāo)栀Y金,應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度和有關(guān)規(guī)定分別列支,嚴(yán)禁挪用;
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