經(jīng)營性采購管理辦法(熱)

　　政府采購制度以公開招標為原則，從決策到監(jiān)督體現(xiàn)了廣泛的公平性、公正性和規(guī)范性。因此，被稱之為“陽光下的交易”。目前，我國頒布了《中華人民共和國政府采購法》（以下簡稱采購法）中指出：“政府采購，是指各級國家機關、事業(yè)單位和團體組織，使用財政性資金采購依法制定的集中采購目錄以內(nèi)的或者采購限額標準以上的貨物、工程和服務的行為。”其中服務類主要包括設備維修、建筑物維修、車輛保險、加油、維修、會議、物業(yè)管理和單價2萬元以上的其他勞務及服務。筆者僅就政府采購物業(yè)管理服務的相關問題作以下探討。

　　一、政府采購物業(yè)管理服務的必要性

　�。ㄒ唬�為了進一步深化政府采購制度改革，加快服務類政府采購發(fā)展，促進轉變政府職能和提高行政效能

　　根據(jù)《國務院辦公廳關于政府向社會力量購買服務的指導意見》（〔20xx〕96號）的工作要求積極推廣政府采購物業(yè)服務，這不僅關系到政府一定時期財政資金以及其他資源配置的合理性問題，還涉及政府如何在其行政實踐中引導物業(yè)管理市場健康有序發(fā)展。從近期統(tǒng)計結果來看，采購單位以機關單位、公共場所、大學院校等為主，采購年度從1年到3年不等，采購內(nèi)容以物業(yè)管理綜合服務、保安、保潔、綠化等為主。

　　（二）物業(yè)管理的“五類服務七種管理”基本能滿足政府行政管理的需要

　�。�1）常規(guī)公共。這是法律賦予物業(yè)管理的職責，也是物業(yè)管理工作中的基本管理工作，它將公共的、經(jīng)常性的服務項目，通過“公共契約”的形式相對固定下來，作為物業(yè)公司最基本的服務項目。其中主要包含七種管理：房屋建筑主體管理、房屋設備設施管理、保潔衛(wèi)生管理、環(huán)境綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理。

　�。�2）有償特約。是指物業(yè)服務企業(yè)為改善和提高物業(yè)使用人的工作和生活條件，為滿足一部分物業(yè)使用人的個別需要，受其委托而提供的服務。物業(yè)服務企業(yè)事先根據(jù)業(yè)主需要設立服務項目，并將服務的內(nèi)容和服務質量、收費標準公布，供需要該服務的使用人自行選擇。有償特約實質是一種委托服務，如會議接待、會議室布置等。

　�。�3）市場經(jīng)營。這是一種具有多種經(jīng)營職能的服務方式。物業(yè)管理公司根據(jù)客觀條件和實際需要，可統(tǒng)籌安排經(jīng)營與物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共服務相結合的、面向市場的經(jīng)營項目。服務收費以市場而定，具有營利性特點。

　�。�4）無償便民。在物業(yè)服務中，為了溝通和融洽物業(yè)服務者與業(yè)主及使用人之間的關系，提高社會效益和長期效益，物業(yè)企業(yè)除提供有償外，還應提供無償性的便民服務，包括在值班室設置醫(yī)藥箱、針線包、地圖等。

　　（5）公眾性代辦服務。這是一種典型的委托服務，是物業(yè)公司受諸如自來水公司、電力公司、網(wǎng)絡公司等具有提供公眾服務性質的一些公司委托，其收取水、電等相關費用。

　　從現(xiàn)代物業(yè)管理理論看，現(xiàn)代物業(yè)管理是一種集經(jīng)營、管理、服務于一身的綜合性管理。管理的內(nèi)容基本能夠滿足政府后勤服務之需要，其管理的手段與方法也足以能夠為政府提供較為滿意的服務。

　　二、政府采購物業(yè)服務的運作應采用標準化方式

　　按照法律規(guī)定，在物業(yè)服務公司的選擇上，政府采購應采取招投標方式。既可公開招標，也可邀請招標，原則上所選取的物業(yè)服務企業(yè)，應該是具有一定資質（應為二級以上）且有優(yōu)良業(yè)績、財務狀況良好的企業(yè)。

　　在對物業(yè)公司的管理上，對其物業(yè)管理服務及其他服務實行合同制管理。建立制式合同，應將物業(yè)基本情況、物業(yè)服務的主要內(nèi)容、物業(yè)管理服務標準、物業(yè)服務收費及付款方式、物業(yè)管理用房、其他服務內(nèi)容及其標準、雙方的權利義務、違約責任等做出詳細的約定。建立評估機制，項目合作前有資質審查，合作過程中有跟蹤了解，在合作完成后有績效評估�？冃гu估主要根據(jù)合同履行情況，對物業(yè)服務質量、服務成果進行評價。在資金支付上，結合合同完成情況和評估結果，實行國庫集中支付，評估驗收結果作為財政撥付尾款的依據(jù)和今后項目招標的重要參考，并建立合同信用檔案。

　　三、政府采購物業(yè)管理服務的內(nèi)容選擇適度標準化

　　（一）全面購進“常規(guī)性公共服務”

　　全面購進物業(yè)企業(yè)的常規(guī)性公共服務，不僅涵蓋了目前政府后勤管理的大部分內(nèi)容，同時在政府購進服務后，可促使政府抓住契機，推進機關后勤服務機構改革。

　�。ǘ�）根據(jù)需要區(qū)別購買物業(yè)企業(yè)特約及市場經(jīng)營

　　物業(yè)企業(yè)的特約服務及市場經(jīng)營服務，按理論是根據(jù)業(yè)主和使用人的需要選擇服務項目，政府完全可以根據(jù)需要與物業(yè)公司協(xié)商購買其提供的此類服務，具體著重為以下幾個方面：

　　（1）會議服務。行政中心內(nèi)有各種會議室。會議室的管理可分為日常的保潔、維修養(yǎng)護和會議（開會時的使用）管理兩部分。物業(yè)管理的范圍主要是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、公用的設備實施和相關場地，會議室應該歸屬于共用部位，故其中的日常管理可按面積納入物業(yè)企業(yè)的常規(guī)性公共服務范圍，由物業(yè)公司進行日常養(yǎng)護和管理。

　�。�2）機關餐飲服務。對于職工食堂，采取購買服務的方式，按一定的標準、質量和“保本微得”的原則，組織政府采購，引進專業(yè)的餐飲企業(yè)或酒店進行經(jīng)營管理。餐飲服務工作人員隸屬于餐飲企業(yè)，和政府各部門無雇傭關系，政府對此不再雇用工作人員，也不參與經(jīng)營管理，徹底將餐飲服務推向市場，由企業(yè)經(jīng)營。

　�。ㄈ�）有選擇性地購買公眾性代辦

　　物業(yè)公司的服務內(nèi)容中有公眾性代辦服務，所以，在行政中心，物業(yè)公司不僅可受托代收水電費等，還可以接受行政中心委托，為機關代辦報刊征訂、郵件收發(fā)、代收代繳房租等公共繳費服務。對政府機關各部門單位應分擔的水電暖費用，由物業(yè)公司按行管局有關要求進行科學分攤或按實際分戶計量，并經(jīng)政府相關部門同意后，向行政中心內(nèi)單位收取，費用結算通過國庫直接支付實現(xiàn)。政府為此按收繳情況及相關協(xié)議向物業(yè)公司支付一定的費。

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