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物業(yè)公司新型管理方案
公益型管理模式
一、 公益型管理模式的概述。
1、 公益型管理模式定義及形成的原因。
所謂公益型管理模式，就是由社區(qū)內(nèi)退休閑賦在家的中老年人自行組織，以零報(bào)酬的形式對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理的模式。
長(zhǎng)期以來，在常規(guī)的物業(yè)管理模式中，一方面，物業(yè)公司為維持自身的運(yùn)轉(zhuǎn)及盈利，不論是包干制，還是傭金制，都使得物業(yè)公司盡可能的要節(jié)約公司的成本提高服務(wù)質(zhì)量需要增加資本投入，業(yè)主往往拒絕為高質(zhì)量的服務(wù)而導(dǎo)致的過高費(fèi)用征收，物業(yè)公司陷入兩難境地業(yè)主認(rèn)為物業(yè)高收費(fèi)就是亂收費(fèi)，對(duì)物業(yè)服務(wù)抱有抵觸心理，拒絕繳費(fèi)，從溝通上存在困難，糾紛在所難免。另一方面，退休閑賦在家的中老年人，從崗位上退下來之后，需要度過漫長(zhǎng)的空閑時(shí)間，這就需要提供一個(gè)平臺(tái)給他們發(fā)揮余熱。
結(jié)合以上兩方面考慮，我們開拓出一個(gè)新的物業(yè)管理模式——公益型管理模式！
公益型管理模式的運(yùn)轉(zhuǎn)，就是通過社區(qū)內(nèi)退休閑賦在家的中老年人自行組織，成立一個(gè)類似于常規(guī)物業(yè)管理公司作用的組織。因?yàn)檫@種組織是非盈利性的，也可以稱其為“中老年人公益組織”。中老年人組織可以對(duì)力所能及的領(lǐng)域進(jìn)行自行管理；對(duì)超出其管理能力的領(lǐng)域，則可以外包給專業(yè)服務(wù)公司，這種物業(yè)管理模式也可以以較低的成本達(dá)到提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的效果
2、 公益型管理模式具有的優(yōu)點(diǎn)。
⑴社區(qū)內(nèi)資源的優(yōu)化使用。社區(qū)內(nèi)業(yè)主也是一種資源，而中老年
人組織的成員主要是社區(qū)內(nèi)退休閑賦在家的中老年人，他們有足夠的空余時(shí)間，對(duì)某些他們擅長(zhǎng)的領(lǐng)域可以自行管理，比如退休閑賦的中老年人一般都會(huì)對(duì)園藝等有濃厚興趣，若社區(qū)內(nèi)有綠化美化方面的要求，則可以請(qǐng)這些老人自行對(duì)其進(jìn)行管理，可以充分發(fā)揮他們的余熱， 因此中老年人組織可以自行對(duì)綠化等方面進(jìn)行管理就可以達(dá)到社區(qū)內(nèi)資源優(yōu)化。
⑵節(jié)省成本。在該模式中，物業(yè)主要給承接外包服務(wù)的公司支付管理費(fèi)用，無需為中老年人組織成員支付薪酬。和個(gè)人管理模式一樣，達(dá)到物業(yè)管理的“零費(fèi)用”的目的，解決了傳統(tǒng)模式中物業(yè)公司與業(yè)主之間突出的物業(yè)管理費(fèi)的收繳問題。
⑶加強(qiáng)社區(qū)內(nèi)業(yè)主的互動(dòng)，中老年人組織成員既是管理人員，同時(shí)也是小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，這就促使了中老年人組織成員在社區(qū)管理方面的加強(qiáng)交流，進(jìn)一步帶動(dòng)與其他業(yè)主進(jìn)行溝通 在物業(yè)管理中遇到問題或糾紛時(shí)，公益型管理模式具有交流及時(shí)有效的優(yōu)點(diǎn)，和業(yè)主意見更容易達(dá)成統(tǒng)一，解決了傳統(tǒng)物業(yè)管理中公司與業(yè)主的溝通不暢的問題。
⑷方便管理，優(yōu)化物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)公司可以把一些服務(wù)領(lǐng)域外包給專業(yè)公司，而中老年人組織可以對(duì)承接服務(wù)的公司提供的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)督并把情況反饋到物業(yè)公司，達(dá)到快速傳遞信息，督促承接服務(wù)公司及時(shí)整改其服務(wù)的目的，而且中老年人組織容易與各個(gè)業(yè)主意見達(dá)成一致，方便對(duì)社區(qū)的規(guī)劃管理。
二、 公益型管理模式存在的不足。
1、在公益型管理模式中，管理成員并不是從事物業(yè)管理的專業(yè)人員，在一些領(lǐng)域遇到突發(fā)狀況或糾紛，不能掌握專門的處理方法。
2、管理成員在時(shí)間上不固定，不統(tǒng)一。在對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理時(shí)，可能出現(xiàn)效率低下等問題 這就需要各個(gè)管理人員統(tǒng)籌安排，制定合理的管理責(zé)任表。
3、沒有專業(yè)資質(zhì)的管理人。各成員在管理上是相對(duì)平等地位，對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理就可能持有自己的意見，不好統(tǒng)一各方面意見，可能就會(huì)造成意見相異，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)造成不良影響。
物業(yè)管理的發(fā)展，需要不斷改進(jìn)管理方式以適應(yīng)小區(qū)的發(fā)展需求。 職業(yè)管理人模式和公益型管理模式的應(yīng)用，增加了小區(qū)在管理模式上的選擇，解決了常規(guī)物業(yè)公司在管理方面的一些棘手問題，為不斷推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，開拓管理思路具有重要意義。
三、 公益型管理模式試行的項(xiàng)目。
根據(jù)中老年人勞動(dòng)強(qiáng)度及活動(dòng)特點(diǎn)，并初步對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行分揀，灌木和花卉管養(yǎng)與綠地維護(hù)比較適合在公益型管理模式中試行。
1、 區(qū)域的劃分。
物業(yè)公司可以根據(jù)所參加此項(xiàng)目的業(yè)主所住房屋位置采取就近原則選定區(qū)域，具體區(qū)域的劃分面積可以根據(jù)業(yè)主所承受的能力范圍之內(nèi)執(zhí)行。
2、 綠植養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。
⑴灌木和花卉管養(yǎng)。
生長(zhǎng)良好，花繁葉茂，造型美觀，具有一定的藝術(shù)感和立體感。 ①生長(zhǎng)勢(shì)。
生長(zhǎng)勢(shì)中等，生長(zhǎng)量達(dá)到該種類該規(guī)格的平均年生長(zhǎng)量；萌蘗及枝葉生長(zhǎng)正常，葉色較鮮艷，無枯枝殘葉，植株基本整齊�；ɑ苓m時(shí)開花，花壇輪廊完美，無殘缺，綠籬無斷層。
②修剪。
考慮每種植物的生長(zhǎng)發(fā)育特點(diǎn)，既造型美觀又能適時(shí)開花；花灌木和草本花卉必須在花芽分化前進(jìn)行修剪，以免將花芽剪除；花謝后要及時(shí)剪掉殘花老枝。綠籬和花壇整形要符合造景要求。 ③除雜草。
經(jīng)常除雜草和松土，除雜松土?xí)r要保護(hù)根系，不能傷根及造成根系裸露，更不能造成黃土裸露。
④補(bǔ)植。
及時(shí)清理死苗，并在兩周內(nèi)補(bǔ)植回原來的種類并力求規(guī)格與原來植株接近，以保證良好的景觀效果。補(bǔ)植要按照種植規(guī)范進(jìn)行，施足基肥并加強(qiáng)淋水等保養(yǎng)措施，保證成活率達(dá)98%以上。
⑵綠地維護(hù)。
綠地紅線范圍內(nèi)不被侵占，綠地版圖完整，花草樹木不受破壞，無亂擺亂賣、亂停亂放的現(xiàn)象。
①保護(hù)。
保護(hù)綠地紅線和紅線內(nèi)的花草樹木，對(duì)任何侵占和破壞行為要加以制止并及時(shí)報(bào)告綠化主管部門。
②監(jiān)管。
加強(qiáng)監(jiān)管，使綠地內(nèi)沒有堆放東西和停放自行車、機(jī)動(dòng)車，沒有人力車和機(jī)動(dòng)車駛進(jìn)草地，沒有在草地上踢球等進(jìn)行損害花草樹木的活動(dòng)，沒有在樹上掛標(biāo)語(yǔ)、晾衣服等現(xiàn)象。
三、公益性管理方案的激勵(lì)措施。
因?yàn)楣嫘怨芾矸桨競(jìng)?cè)重公益性，不宜進(jìn)行費(fèi)用型獎(jiǎng)勵(lì)，而在激勵(lì)措施中應(yīng)該以榮譽(yù)激勵(lì)和關(guān)懷激勵(lì)為主。
榮譽(yù)激勵(lì)的主要措施有：對(duì)積極參與活動(dòng)并在活動(dòng)中成績(jī)突出的中老年人予以榮譽(yù)獎(jiǎng)勵(lì)，如會(huì)議表彰、發(fā)給榮譽(yù)證書、光榮榜、在小區(qū)內(nèi)宣傳欄上進(jìn)行宣傳報(bào)道、主要節(jié)日到家慰問等。
關(guān)懷激勵(lì)的主要措施有：對(duì)積極參與活動(dòng)并在活動(dòng)中成績(jī)突出的中老年人予以關(guān)懷獎(jiǎng)勵(lì)，如在進(jìn)行物業(yè)維修時(shí)僅收取物料的成本、中老年人在家不宜進(jìn)行的擦玻璃等重體力勞動(dòng)、物業(yè)公司派員工進(jìn)行協(xié)助、在主要節(jié)日時(shí)贈(zèng)送小禮物等。
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