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物業(yè)小區(qū)的調查報告
在人們越來越注重自身素養(yǎng)的今天，報告與我們愈發(fā)關系密切，不同種類的報告具有不同的用途。相信許多人會覺得報告很難寫吧，以下是小編收集整理的物業(yè)小區(qū)的調查報告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物業(yè)小區(qū)的調查報告1
一 社會實踐調查題目：
蘇州居住小區(qū)物業(yè)管理狀況
二調查小組成員 ( 共2 人 )
系別： 外語系 系別： 建筑系
班級： 英師1201班 班級： 城規(guī) 1202 班
姓名： 李西 姓名： 姚小莫
三 社會實踐調查目的 ：
相對時間較長的寒假對我們大學生來說是一個了解社會的好機會。實踐調查作為每個大學生的必修課可觀要求我們要了解社會，研究社會，彌補教科書的不足。我們知道書上的知識大都理論性較強,知識真正用到工作中就需實踐調查這一重要環(huán)節(jié)。而且通過這一實踐的過程我們不僅能豐富知識，提高自身分析和解決問題的能力，還能提高各人的綜合素質。
四 社會實踐調查的意義 ：
小區(qū)物業(yè)管理的成敗直接明顯得影響著小區(qū)居民的居住質量與生活環(huán)境,特別是現階段人們生活壓力大,工作繁忙,更希望在自家室外有個安靜,舒適的小區(qū)環(huán)境。小區(qū)物業(yè)管理的好壞也是人們購房的一個參考因素。本次調查的目的是通過對蘇州市區(qū)不同層次的小區(qū)物業(yè)調查了解小區(qū)物業(yè)管理的基本常識,所受制約因素,并試圖找到現階段解決小區(qū)物業(yè)管理矛盾的一些有效途徑。
五 社會實踐調查對象與形式 ：
針對蘇州市區(qū)現在居民的住房條件,我們擬對四個不同層次和形式的小區(qū)進行抽樣調查。
蘇州居住小區(qū)類型 表現特征 代表小區(qū)名稱 抽樣標本
老新村 大都建于上世紀70年代末80年代初，基礎硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村(部分)、東港新村(部分)、里河新村、南環(huán)新村等 婁江新村
街坊改造小區(qū) 一般是上世紀90年代至今老街坊經改造而成,以造型傳統(tǒng)的新式公房為主 敬文里、打線里、石橋里等 敬文里小區(qū)
古城區(qū)新建小區(qū) 古城區(qū)高檔安全小區(qū),管理較嚴格,房屋造型以傳統(tǒng)多層為主，但樓層不高(受園林地帶保護古風貌的限制) 華陽里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區(qū)等 華陽里小區(qū)園區(qū)、新區(qū)樓盤 大都興建時間較晚,樓層較多,設施齊全,位于蘇州經濟最為發(fā)達的工業(yè)園區(qū),小區(qū)物業(yè)往往由開發(fā)商自行管理,自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園
調查形式
�、倥c物業(yè)管理人員交談,咨詢,填寫物業(yè)管理調查表
②采訪小區(qū)居民,填寫物業(yè)調查表
③采訪者自己評價小區(qū)環(huán)境，拍照片作記錄。
�、茈娫捲L問一些同學和親友，了解其他小區(qū)的情況，以方便作總結和比較。
六 社會調查日程安排 ：
調查分為四個階段進行(共13天)
第一階段：前期準備確定調查內容，查閱相關內容并準備問卷(8.6~8.9)
6號 學習物業(yè)管理方面的一些簡單的知識，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調查的地點及有關部門的聯系方式。學習制定調查問卷的一般方法。
7號 編輯調查問卷一 ( 居民 )部分
8號 編輯調查問卷二 (物業(yè)管理部門)部分
9號 制定下一步的調查計劃，復印相關證件、材料
第二階段：實地調查(8.10~8.14)
10 號 致電給部分小區(qū)物業(yè)管理處，預約時間。電話訪問親戚朋友，詢問他們的居住地的情況并約好時間去他們家里訪問。隨機到蘇州各個小區(qū)參觀，拍照片，收集相關資料。
11 號 蘇州街坊 敬文里
12 號 蘇州古城區(qū)外圍 婁江新村
13 號 蘇州古城區(qū) 華陽里
14 號 蘇州工業(yè)園區(qū) 新城花園
第三階段：整理資料，概括總結(8.15~8.16)
第四階段：編輯資料，打印成冊(8.17~8.18)
七 社會實踐調查論文 ：
敬文里物業(yè)管理
背景
該小區(qū)位于古城區(qū)內的皮市街十、十一號街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。按照有關部門的`建設規(guī)劃一直在對附近要拆遷整改的房子進行改造。
居民調查報告統(tǒng)計
敬文里居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價一般
敬文里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較好
敬文里居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價較好
敬文里居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較好
敬文里居民對小區(qū)的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由于房子處于黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場所較少。
基于上述情況，敬文里居民對小區(qū)的整體普遍評價較好
該小區(qū)的優(yōu)點
1. 地理位置優(yōu)越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫(yī)院、朝陽菜場、敬文小學、善耕小學、第三中學、各種食品店音響店日常用品店也很多。
2. 省級優(yōu)秀小區(qū)，多次得獎。
3. 綠化覆蓋面積達到40%。
該小區(qū)的不足
1. 由于是街坊改造的，故小區(qū)出入口很多，人員出入管理起來比較難，基本不看證件，任何人都可以長驅直入。給小區(qū)的安全問題造成隱患。
2. 小區(qū)地形比較復雜，各幢之間的道路比較彎曲，對于陌生訪客來說，尋找相應的樓房比較麻煩。
3. 晚上路燈比較少
4. 靠近馬路，噪聲有時比較討厭。
整改建議
1. 加強保安隊伍的人數,抬高保安隊伍的素質。
2. 多設一些指路牌和路燈。
3. 繼續(xù)進行舊的街坊改造計劃，爭取使更多的舊房子得以規(guī)劃，便于管理。要吸取之前改造過程中的經驗，揚長避短，合理規(guī)劃 。
4. 在外圍可以種植一些高大的樹木，既能美化環(huán)境，清新空氣，還能消減噪音。
物業(yè)小區(qū)的調查報告2
物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建設，構建和諧社會的重要內容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調研。
一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況
我市物業(yè)管理自1998年起步，現已有物管企業(yè)61家，其中二級資質企業(yè)3家，三級資質企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項目（實施前期物業(yè)管理）27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因
隨著城市建設的快速發(fā)展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產生的新情況。具體表現在以下幾方面：
（一）業(yè)主對權利義務的認識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的'提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務不到位自不必說，房屋質量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務質量下降，干脆關門走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
（二）企業(yè)對管理服務的定位不準確
我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，服務行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
（三）老舊小區(qū)基礎條件不配套
我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：一是可用于小區(qū)管理與服務的物業(yè)管理用房、車庫配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理。
（四）開發(fā)商遺留問題的解決不到位
開發(fā)商遺留問題突出，相關部門沒有按規(guī)定進行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質量問題。新區(qū)交付使用一段時間后，房屋質量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
（五）熱難點問題影響物業(yè)管理正常運作。
1、供水、供電設施移交不到位。一些開發(fā)建設單位沒有將小區(qū)的供水、供電設施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔不了相關責任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設時，內部管道口徑小，且部分地區(qū)地勢高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。
4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責任心不強，主動維護小區(qū)照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。
（六）現行物業(yè)法規(guī)操作困難。
1、現行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責任主體不明確。
2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng)水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產部門卻無法干預。
3、現行法規(guī)中關于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業(yè)主大會的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。
三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議
1、加強政府管理和引導，完善物業(yè)管理法制建設。
在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質差，服務不規(guī)范，專業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。
相關部門要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。
3、嚴格把好小區(qū)驗收關，努力推進老舊小區(qū)改造。
開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點。小區(qū)竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發(fā)展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報告制度》和應急預案，明確規(guī)定了房地產行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應對 這類事件時應付的職責，還設立了全市統(tǒng)一的報告重大突發(fā)事件特服電話，24小時受理物業(yè)管理重大事件報告，各區(qū)縣房地產行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執(zhí)行情況和應急預案體系的建立情況列入區(qū)縣房地產局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經理的工作考核內容，對未按規(guī)定報送通報，公布有關突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業(yè)管理城市經驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境。
物業(yè)小區(qū)的調查報告3
居家過日子，這是再基本不過的了。只有吃住不愁，人們才有可能去干事業(yè)。隨著生活水平與消費意識的提高，人們對小區(qū)管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區(qū)管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進行了關于物業(yè)管理方面的社會調查，現將調查成果與結論報告如下：
一、物業(yè)管理的性質：
物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式（如家委會）相比有很大的區(qū)別。首先，物業(yè)管理公司是一個企業(yè)，自然是以營利為目的，所以所提供的服務是有償的。而家委會只是一個組織，是政府的一個部門，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個企業(yè)，所以有權力，也有義務為業(yè)主提供有償的服務，而家委會卻沒有這樣的義務。由上述區(qū)別中我們發(fā)現：由于物業(yè)管理是有償性服務，那么其總體服務水平一定在無償服務之上，也就是說，物業(yè)公司提供的服務更加專業(yè)、更加周到。
二、物業(yè)公司對小區(qū)的建設：
為了使業(yè)主能夠對自己提供的.服務滿意，物業(yè)公司都在積極地做實事，小區(qū)建設就是最好的例子。以我們調查的世紀城小區(qū)為例，物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材等設施，并計劃提供更多文體、商業(yè)類設施，大大方便了住戶。也正是因為物業(yè)公司做出的努力，使得相當一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區(qū)管理方式。
三、未來的發(fā)展空間：
由于物業(yè)時新興事物，所以有些細節(jié)問題還不是很清楚，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專業(yè)的服務贏得了大多數人的青睞�？梢韵嘈牛S著法律條文的完善與管理、服務項目的增加，物業(yè)管理市場將會更加規(guī)范，住戶也會獲得更大的利益。到那時人們的居家生活將會更加舒適，讓我們翹首以待吧！
物業(yè)小區(qū)的調查報告4
近年來隨著房地產市場繁榮發(fā)展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對物業(yè)方面反應的問題也越來越多，借機關工委要每名機關干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進行調研要求之機，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調研。現將調研情況報告如下：
一、 我市物業(yè)管理工作的現狀
㈠小區(qū)物業(yè)管理的基本情況
物業(yè)管理這個行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要，它關系到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè)，通過采取物業(yè)公司申報考核機制、建立專項維修基金制度、成立業(yè)主委員會、頒布相關法律法規(guī)等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。
目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個，有28個小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區(qū)部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。
我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米，9家物業(yè)服務企業(yè)取得物業(yè)服務企業(yè)資質，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書，新建小區(qū)物業(yè)覆蓋率達100%，我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分，到現在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業(yè)服務質量，樹立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。
�、孀≌^(qū)的特點
1、住宅小區(qū)檔次差距大。從小區(qū)配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專人管理、綠地率高的高標準小區(qū)（例如盛華苑小區(qū)等），也有早期開發(fā)的設施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)，小區(qū)樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業(yè)形同虛設。
2、老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區(qū)建成時間較長，遺留問題多。有的小區(qū)基礎設施差，配套不齊全；有的小區(qū)建設規(guī)模小，相關手續(xù)不完備；個別小區(qū)還是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
１、物業(yè)管理服務行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進行管理，也出臺了很多政策和法規(guī)，例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理辦法》對我市物業(yè)管理方面進行指導和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關物業(yè)管理上崗證就上崗的現象，從業(yè)人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務不規(guī)范、不到位、服務質量差。
２、費率不統(tǒng)一，老舊小區(qū)物業(yè)管理服務收費率低。從物業(yè)管理服務收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區(qū)收費率低，更有甚者沒有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點費用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務質量不到位。二是低收入群體經濟承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費。四是業(yè)主對物業(yè)管理服務的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區(qū)標準不一，收費高的.與收費低的相比認為不值，不愿主動交費。
3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運作不規(guī)范。業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解，我市大多數小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會，有些問題只是個別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現象的原因是：一是大多數業(yè)主認識不足，新的小區(qū)設施、管理要好一些，多數人認為沒有必要；部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早，那時沒有專門的物業(yè)，只是開發(fā)商代管，由于贏利不高或收費率低等原因，對小區(qū)棄之不顧，造成無物業(yè)管理的現象，其業(yè)主認為業(yè)主委員會更無必要，造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強，即使有業(yè)主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調”的組織者。四是有些個別小區(qū)業(yè)主委員會雖然建立，但運作不夠規(guī)范，管理機制不健全，無法真正地發(fā)揮其作用，最后不了了之，形同虛設。
4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調解率低的局面。
5、無物業(yè)管理的個別住宅小區(qū)物業(yè)維護、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區(qū)，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題，加之規(guī)模小，戶數少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點、難點問題。
三、意見和建議
針對物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下意見與建議：
1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關職能部門要從源頭上加強物業(yè)管理工作，認真落實各項監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設等部門應廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個物業(yè)公司學習相關規(guī)范內容，組織物業(yè)相關人員進行培訓，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權利，減少人員的流動性，讓其服務能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、公事辦等部門的綜合協(xié)調和矛盾糾紛調處機制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
2、統(tǒng)一標準，提高服務收費率。制訂統(tǒng)一的服務規(guī)范的同時制訂統(tǒng)一的收費標準，提高或變動收費標準時要征求廣大。
物業(yè)小區(qū)的調查報告5
物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，加強居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。此次調查聽取了某小區(qū)對該區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分業(yè)主和物業(yè)服務公司，對一些居民進行了調查問卷，通過認真分析提出相應的對策�，F將調查情況報告如下：
一、物業(yè)管理工作的基本情況
據調查，某小區(qū)位建筑面積72374.23平方米，其中住宅建筑面積約71280平方米，共計25棟792戶，始建于XX年，全部為多層住宅樓，每戶面積約90平方米。于XX年交付，入住率達到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區(qū)綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區(qū)物業(yè)服務公司擁有管理服務人員18人，小區(qū)只有一個主出入口，屬于全封閉小區(qū)。設有地上停車位153個，以及地下停車場，配置了一處兒童娛樂園，有獨立的物業(yè)管理用房，小區(qū)主要道路以及單元口都配備了攝像監(jiān)控系統(tǒng)。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問題：一是業(yè)主對物業(yè)服務的意識談薄；二是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；三是不服從管理，亂扔雜物現象時有發(fā)生，自律意識淡漠；四是少數不按時交納或不交納物業(yè)管理費；五是前期配套設施不完善。主要表現在：中控門未起到相應的作用、沒有配套的宣傳欄、沒有自行車摩托車車棚等；六是物業(yè)可使用費用太低，導致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務和運行。該物業(yè)公司管理人員介紹：該公司現有職工共計18人(其中保潔6人、門衛(wèi)3人、監(jiān)控5人、水電工1人、會計1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬多元，而就算全額收取物業(yè)費才2萬8千余元，根本就不夠企業(yè)的正常運行，只能雇傭一些退休工人，否則企業(yè)根本無法維持。
2、業(yè)主反映存在的問題：本人分別對小區(qū)部分業(yè)主進行問卷調查，業(yè)主集中反映的問題主要有：一是物業(yè)管理開始比較好，但一個月以后就不行了，門衛(wèi)的雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現象時有發(fā)生；二是小區(qū)內的監(jiān)控沒有發(fā)揮應該有的作用，失竊過后出現監(jiān)控死角；三是外來人員以及車輛進出比較隨便，平常大清早就有人在小區(qū)內叫賣，影響業(yè)主休息，管理沒有到位；四是公共設施損壞不能及時維修；五是樓道衛(wèi)生不能按時打掃，往往是一個星期才能打掃一次；六是宣傳不到位，不知道物業(yè)到底是干什么的，也不知道有業(yè)主委員會這個機構。
3、調查發(fā)現的問題：一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務行為不規(guī)范。該物業(yè)公司是分公司，聘用人員沒有一人取得物業(yè)管理上崗證，從業(yè)人員整體的素質不高，服務水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務不規(guī)范、不到位、服務質量差，只能做到最基本的環(huán)境衛(wèi)生及綠化維護，對車輛亂停亂放、外來人員進出等基本管理沒有盡到應該盡到的義務。沒有物業(yè)宣傳，整個小區(qū)沒有相關的物業(yè)宣傳，未按規(guī)定公布收費項目以及收費標準，物業(yè)日常服務收支不夠透明。加上業(yè)主對權利義務的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清，有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應問題得不到及時解決，使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出；二是物業(yè)費難收。小區(qū)物業(yè)費收取難原因很多，不交費的理由更是多種多樣，主要表現在：房屋質量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業(yè)管理服務不能滿足個別住戶要求等，都作為不交費的理由。該小區(qū)物業(yè)管理費是按每0.4元/平方米收取。物業(yè)費收取率為80%左右，空置房只收取部分，物業(yè)費不能按期繳納，就會造成惡性循環(huán)，如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費上，而無心服務導致服務質量下降，廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對不交費業(yè)主只能是上門追繳，其他毫無辦法；三是業(yè)主委員會流于形式。小區(qū)業(yè)主不知道有業(yè)主委員會，主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
三、對策和建議
1、加強宣傳，廣泛發(fā)動。物業(yè)管理是一項新興發(fā)展行業(yè)，為確保小區(qū)物業(yè)管理工作的順利開展，物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動，公開物業(yè)收費標準和物業(yè)日常項目開支的.情況，讓業(yè)主明確交的物業(yè)費用在那里了。讓市場經濟觀念深入人心，增強業(yè)主物業(yè)管理消費意識，花錢買服務的意識，讓業(yè)主心中明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使業(yè)主認可、理解、支持物業(yè)管理。同時要深入基層，調查研究，摸清社情民意，廣泛聽取業(yè)主意見，科學制訂物業(yè)管理方案，為小區(qū)物業(yè)管理的順利實施提供保障。
2、理順關系，明確職責。物業(yè)管理是一個社會性工程，涉及面廣，情況復雜，為確保工作的正常開展，必須協(xié)調各部門，明確職責，理順關系。一是要協(xié)調與某企業(yè)的關系，要求某企業(yè)落實小區(qū)部分房屋漏水及單元進戶門損壞問題，解決歷史遺留問題。提供物業(yè)管理必備的房屋設計、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區(qū)的死角，加強對死角的監(jiān)控力度；二是理順物業(yè)管理公司與房產局物業(yè)辦、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門的關系，分清、規(guī)范相互之間一些具體環(huán)節(jié)的權、責，營造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境，這是搞好小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。
3、提高認識，明確責任。目前，小區(qū)的業(yè)主自治自律意識比較差，政府要硬性規(guī)定實施業(yè)主委員會制度，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會選聘后開展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會協(xié)調，促使物管工作正常有序開展。讓業(yè)主委員會制度真正的起到作用。相關部門要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。
4、完善配套設施。要進一步完善封閉式管理配套治安崗亭、圍墻等設施，盡量聘請專業(yè)的保安隊伍，為物業(yè)管理工作順利開展提供基礎保證，解決部分車輛亂停亂放現象，對小區(qū)內破損較為嚴重的基礎設施進行改造。
物業(yè)小區(qū)的調查報告6
目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規(guī)范性文件的.建設工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現梗阻、斷層現象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區(qū)的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現實上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調解決
與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據調查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設立、監(jiān)督以及主要人員的權利和義務沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業(yè)委會成員服務全體業(yè)主的動力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低，實力不強，規(guī)模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。
4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休干部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產生了一定的負面影響。
5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權。對開發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規(guī)劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉嫁給后進入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內違規(guī)違章現象執(zhí)法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。
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