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房地產(chǎn)營(yíng)銷調(diào)查報(bào)告
在日常生活和工作中，報(bào)告有著舉足輕重的地位，我們?cè)趯憟?bào)告的時(shí)候要注意涵蓋報(bào)告的基本要素。相信很多朋友都對(duì)寫報(bào)告感到非�？鄲腊桑韵率切【幷淼姆康禺a(chǎn)營(yíng)銷調(diào)查報(bào)告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
房地產(chǎn)營(yíng)銷調(diào)查報(bào)告1
xx花園自推向市場(chǎng)以來，聲名鵲起，迅速建立起有利的市場(chǎng)地位，與其成功地應(yīng)用價(jià)格策略是分不開的。
第一，房地產(chǎn)的價(jià)格與區(qū)域概念緊密相連。人們常說的“天河區(qū)的樓價(jià)”、“濱河?xùn)|路的樓價(jià)”，都是與地域位置緊密相關(guān)的。這樣的一個(gè)價(jià)位是從泛泛的粗略感受中得出來的價(jià)位，是比較模糊的，彈性幅度在500~1000元之間。例如，江燕路的樓價(jià)一般被認(rèn)為在4000~4500元左右。我們把這種價(jià)位稱之為“心里價(jià)格”。
第二，從群體來看，由有房地產(chǎn)產(chǎn)品屬于特殊高價(jià)商品，影響價(jià)格的因素非常復(fù)雜。消費(fèi)者往往對(duì)輕微的價(jià)格調(diào)整不是很敏感，不像其他商品，細(xì)微的價(jià)格調(diào)整往往帶來銷售額的速度增加。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有在大幅度調(diào)整價(jià)格的情況下，價(jià)格才成為市場(chǎng)購買行為中的敏感因素。
第三，從購買過程看，決定購買的價(jià)格往往是在貨比三家后得出的，這個(gè)價(jià)格是在心里價(jià)格的基礎(chǔ)上發(fā)生的。房地產(chǎn)企業(yè)倘若想使一個(gè)樓盤的價(jià)格成為消費(fèi)者的關(guān)注點(diǎn)，價(jià)格低于比較價(jià)格是不夠的，最好遠(yuǎn)低于心里價(jià)格，才會(huì)廣泛吸引消費(fèi)者。
xx花園就是成功的利用了心里價(jià)格與比較價(jià)格的關(guān)系原理，成功地吸引了消費(fèi)群體，從而建立并鞏固了自己的市場(chǎng)地位。該花園規(guī)模為12萬平方米，其規(guī)模在工業(yè)大道南一帶是比較大的，但環(huán)境配套設(shè)施方面基本是空白，而附近數(shù)個(gè)大型樓盤正在熱賣中，一些樓盤已建立起良好的品牌形象，一些樓盤已是現(xiàn)樓，配套設(shè)施亦較完善。在這種形勢(shì)下，如果只是靠營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛進(jìn)行銷售，則該花園的銷售將會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程。而該花園必須是一個(gè)以速度和規(guī)模取勝的樓盤，較之于單位利潤(rùn)的極大化，市場(chǎng)規(guī)模及占有率更為重要。
第一期推出，在當(dāng)時(shí)，工業(yè)大道南一帶樓盤的心理價(jià)為在3600~4000元左右，該樓盤針對(duì)性地以均價(jià)3000元推出，遠(yuǎn)低于心里價(jià)位，吸引了大量炒家和買家排隊(duì)搶購，樓盤即時(shí)全部售出，造成市場(chǎng)轟動(dòng)。開發(fā)商同時(shí)提出“六個(gè)一流”和“八個(gè)當(dāng)年一定實(shí)現(xiàn)”的目標(biāo)，在買家心里留下深刻的印象。
第二期推出時(shí)，是第二年6月初。推出的主要是15層的小高層單元，平均價(jià)格為3500元，最高價(jià)不超過4000元，最低價(jià)僅為2500元。此時(shí)xx花園的征地規(guī)模已經(jīng)擴(kuò)大到52萬平方米，在珠海區(qū)的開發(fā)規(guī)模首屈一指。綠化環(huán)境與配到設(shè)施更為引人注目，大面積草坪、假山、噴水池、幼兒園、第一期已交付使用的現(xiàn)樓作樣板，并在規(guī)劃上進(jìn)行了一般市區(qū)樓盤不敢想的嘗試，如建起大面積人工湖。所以的這一切都增強(qiáng)了買家的信心和提高了其心理價(jià)位，所以雖然第二期樓盤價(jià)格有所提升，但依然與買家的心理價(jià)格有很大差距，正式發(fā)售日前即已售出全部單位的九五成，到正式發(fā)售日，256套單位全部售出。
xx花園以低價(jià)發(fā)售的做法，令周圍樓盤避其鋒芒，高掛免戰(zhàn)牌，制造出強(qiáng)烈轟動(dòng)的效應(yīng)，令其一時(shí)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)談?wù)摰臒狳c(diǎn)。至此，xx花園的市場(chǎng)價(jià)位變得非常牢固、強(qiáng)大。
第三期樓盤的推出則在9月初，此時(shí)xx花園已聚集了很旺的人氣，在前倆次轟動(dòng)效應(yīng)的心理影響下，形成了一批忠實(shí)的買家。此次花園推出的單元為22層高層單元，共推出約1000多套單元。推出后第一周即銷售出大約300多套單元，依然十分成功。而樓盤售價(jià)回歸至正常水平，以均價(jià)4000元發(fā)售，與周圍樓盤的價(jià)格相接近。
回顧以上過程，xx花園在價(jià)格戰(zhàn)略的運(yùn)用上是十分成功的，開發(fā)商秉承其原先成功開發(fā)珠島花園的經(jīng)驗(yàn)（珠島由早期最低20xx元到幾年后最高4000多元，與xx花園有相似之處，但xx花園在市場(chǎng)推廣及形象包裝的手法上，顯得更加成熟、更有節(jié)奏），不是把價(jià)格的“低開高走”作為一種簡(jiǎn)單的戰(zhàn)術(shù)，而是作為實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)戰(zhàn)略的核心，有效應(yīng)用其他戰(zhàn)術(shù)，成功地實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)目標(biāo)。
當(dāng)然，xx花園的推廣手法還有一些值得商榷之處，如只注意前期針對(duì)心理價(jià)格建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而忽視了后期定價(jià)建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)后期的市場(chǎng)應(yīng)變力有一定的影響。xx花園的均價(jià)在第三期已走到了心理價(jià)格的頂點(diǎn)（4000元），不僅再?zèng)]有心理價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，在比較價(jià)格方面也缺少明顯優(yōu)勢(shì)。因此，鑒于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已根據(jù)xx花園前兩期的銷售情況調(diào)低了售價(jià)，xx花園雖然有知名度、一定規(guī)模的配套設(shè)施作支持，但由于推出的單元數(shù)量大，所以即使沒有心理價(jià)格的優(yōu)勢(shì)作支持，也仍然需要比較價(jià)格的優(yōu)勢(shì)作支持，否則，將會(huì)付出銷售速度放緩的代價(jià)，目前銷售上的優(yōu)勢(shì)亦難以保持。這些看法準(zhǔn)不準(zhǔn)確，有待實(shí)踐證明。但無論如何，xx花園在價(jià)格戰(zhàn)略上的成功運(yùn)用都值得房地產(chǎn)開發(fā)商學(xué)習(xí)、借鑒。
案例分析
房地產(chǎn)現(xiàn)在正處于上升階段，所以高價(jià)位是隨處可見的。xx花園采取低于心理價(jià)格戰(zhàn)略可以說是獨(dú)樹一幟，形成亮點(diǎn)。價(jià)格是消費(fèi)者最為關(guān)心的，是影響消費(fèi)者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要因素。xx花園在銷售中制定的'價(jià)格既讓消費(fèi)者滿意，又符和開發(fā)商的利益。這一價(jià)格策略可以說是成功的。
房地產(chǎn)價(jià)格是由開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用和利潤(rùn)三大部分構(gòu)成。開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體，占項(xiàng)目總成本的80%左右，所以說如果開發(fā)成本低了房?jī)r(jià)或許就會(huì)下降點(diǎn)，現(xiàn)在建材、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和人員工資越來越高，自然而然開發(fā)成本就會(huì)高，房?jī)r(jià)也會(huì)只升不降。，因此，xx花園的價(jià)格策略也在告訴我們要想獲得消費(fèi)者的青睞你就要從源頭截流。
xx花園運(yùn)用低價(jià)定價(jià)策略提高了自己在房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率，讓一些無法支付高價(jià)的新消費(fèi)成為實(shí)際購買者，獲得更多的顧客。房地產(chǎn)價(jià)格與自身配套設(shè)施完善度、周圍環(huán)境、產(chǎn)品質(zhì)量有直接聯(lián)系，一期時(shí)，其設(shè)施設(shè)備基本空白，而附近又有很多樓盤，xx花園選擇低價(jià)是必然的。
所以我們看到，在這些情況下開發(fā)商應(yīng)該選擇降價(jià)：
1、產(chǎn)品均好性不強(qiáng)，也沒特色。
2、樓盤的開發(fā)量過大。
3、絕對(duì)單價(jià)過高，超過當(dāng)?shù)刂髁髻彿績(jī)r(jià)格。
4、競(jìng)爭(zhēng)激烈，類似產(chǎn)品過多。在這些情況下低價(jià)，是一個(gè)好的策略。因?yàn)�，這樣便于快速成交，促進(jìn)良性循環(huán)，而且日后的價(jià)格也便于其控制。
xx花園的價(jià)格策略給我的啟示是，如果日后做房地產(chǎn)銷售，首先，我們要看看自己的項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，優(yōu)勢(shì)強(qiáng)我們定價(jià)就可以高，如果劣勢(shì)大價(jià)格就調(diào)低，這樣雖然利潤(rùn)降價(jià)了，但是我們會(huì)吸引更多購房者。自身考慮了之后，我們還有考慮我們的項(xiàng)目所處的環(huán)境，這里的環(huán)境有自然環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和所在區(qū)域的社會(huì)環(huán)境，自然環(huán)境好的可以價(jià)格高，如果在你周圍有很多競(jìng)爭(zhēng)者，那么，適當(dāng)降價(jià)是可以吸引消費(fèi)者眼球的，再就是在項(xiàng)目所在的區(qū)域里，如果居民生活水平高，高價(jià)房也會(huì)一售而空的。
xx花園可以結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)做出正確策略，鞏固了自己在市場(chǎng)地位，贏得消費(fèi)者的好評(píng)，自己也從中賺取了利潤(rùn)，在是“多贏”策略，如果xx花園還有在以后的銷售中繼續(xù)“多贏”，他就應(yīng)該改變策略，結(jié)合新的問題去想好的策略，畢竟策略是隨著銷售的不同而改變的，找到適合自己的，就是好的。
看完這個(gè)案例我還發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)銷售過程中，使用價(jià)格策略是最好的一個(gè)辦法，打價(jià)格戰(zhàn)略是穩(wěn)贏的方法，只要你運(yùn)用合理從中賺取可觀的利潤(rùn)也是一定的。
xx花園的產(chǎn)品定價(jià)中運(yùn)用了需求導(dǎo)向定價(jià)。需求導(dǎo)向定價(jià)是指以需求為中心，依據(jù)買方對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來定價(jià)，而非賣方的成本來定價(jià)。需求導(dǎo)向定價(jià)中又有理解值定價(jià)法和區(qū)分需求定價(jià)法。xx花園是根據(jù)理解值定價(jià)法做出策略的。
房地產(chǎn)營(yíng)銷調(diào)查報(bào)告2
營(yíng)銷案例
x x花園自推出市場(chǎng)以來，獲得了聲譽(yù)，并迅速建立了良好的市場(chǎng)地位，這與它成功應(yīng)用價(jià)格策略密不可分。
首先，房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)域概念密切相關(guān)。人們常說“天河區(qū)房?jī)r(jià)”“濱河?xùn)|路房?jī)r(jià)”與地理位置密切相關(guān)。這樣的價(jià)格是從一般的粗糙感中獲得的價(jià)格，比較模糊，彈性范圍在500-1000元之間。比如姜堰路的房?jī)r(jià)一般認(rèn)為在4000 ~ 4500元左右。我們稱這個(gè)價(jià)格為“我們心中的價(jià)格”。
其次，從群體來看，自有房產(chǎn)產(chǎn)品是特殊的高價(jià)商品，影響價(jià)格的因素非常復(fù)雜。消費(fèi)者對(duì)輕微的價(jià)格調(diào)整不是很敏感。與其他商品不同，輕微的價(jià)格調(diào)整往往會(huì)導(dǎo)致銷售額的增加。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有價(jià)格大幅調(diào)整，價(jià)格才能成為市場(chǎng)購買行為的敏感因素。
第三，從購買過程來看，購買價(jià)格往往是在逛了一圈后確定的，這個(gè)價(jià)格是基于心中的價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)要想讓一個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格成為消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)，價(jià)格低于比較價(jià)格是不夠的，還不如遠(yuǎn)低于心中的價(jià)格，這樣才能廣泛的吸引消費(fèi)者。
x x花園成功地利用了心中價(jià)格與比較價(jià)格的關(guān)系原則，成功地吸引了消費(fèi)者，從而確立并鞏固了其市場(chǎng)地位。花園規(guī)模12萬平方米，在葉公大道以南比較大，但環(huán)境配套基本空白，而附近幾棟大型建筑正在熱賣，一些建筑已經(jīng)樹立了良好的品牌形象，一些建筑是既有建筑，配套設(shè)施比較完善。在這種情況下，如果我們僅僅依靠創(chuàng)造銷售的場(chǎng)景氛圍，花園的銷售將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程。花園一定是靠速度和規(guī)模取勝的樓盤。與單位利潤(rùn)最大化相比，市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)份額更重要。
第一階段已經(jīng)啟動(dòng)。當(dāng)時(shí)葉公大道以南的房產(chǎn)心理價(jià)格在3600 ~ 4000元左右。房地產(chǎn)以平均3000元的價(jià)格推出，遠(yuǎn)低于心理價(jià)位，吸引了大量投機(jī)者和買家排隊(duì)搶購，房地產(chǎn)立即全部售出，在市場(chǎng)上引起轟動(dòng)。與此同時(shí)，開發(fā)商提出了“六個(gè)一流”、“八個(gè)必須同年實(shí)現(xiàn)”的目標(biāo)，給購房者留下了深刻的印象。
第二期推出的時(shí)候，是次年6月初。主要是15層的小高層，均價(jià)3500元，最高不超過4000元，最低只有2500元。此時(shí)x x園的征地規(guī)模已經(jīng)擴(kuò)大到52萬平方米，珠海區(qū)的開發(fā)規(guī)模首屈一指。綠化環(huán)境和配置的設(shè)施更加顯眼。以一期已交付使用的大面積草坪、假山、噴泉、幼兒園、既有建筑為模型，在規(guī)劃上做了普通城市建筑不敢想的嘗試，比如建造大面積人工湖。所以這一切增強(qiáng)了買家的信心，提高了他們的心理價(jià)位。所以，雖然二期樓盤的價(jià)格有所上漲，但與購房者的心理價(jià)位還是有很大差距的。95%的單元在正式發(fā)售日期之前已經(jīng)售出，256個(gè)單元在正式發(fā)售日期之前已經(jīng)售出。
x x花園低價(jià)出售，使得周邊建筑避開其銳邊，掛上免戰(zhàn)標(biāo)志，產(chǎn)生強(qiáng)烈的轟動(dòng)效應(yīng)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱門話題。至此，x x花園的市場(chǎng)價(jià)格變得非常堅(jiān)挺。
房地產(chǎn)三期于9月初啟動(dòng)。這時(shí)，x x花園在前兩個(gè)轟動(dòng)效應(yīng)的心理影響下，聚集了不少人氣，形成了一批忠實(shí)的買家。這個(gè)花園推出的單位是22層的高層單位，已經(jīng)推出約1000套。推出后第一周就賣出了300多臺(tái)，還是很成功的。而房地產(chǎn)價(jià)格恢復(fù)正常水平，均價(jià)4000元出售，接近周邊房地產(chǎn)價(jià)格。
回顧上述過程，x x花園在價(jià)格策略的應(yīng)用上非常成功。開發(fā)商繼承了其原有的開發(fā)珠島花園的成功經(jīng)驗(yàn)(珠島前期最低20xx元，幾年最高4000元，類似x x花園，但x x花園在營(yíng)銷和形象包裝上更為成熟有節(jié)奏)，而不是以“低開高走”的價(jià)格作為簡(jiǎn)單戰(zhàn)術(shù)。
當(dāng)然x x園的推廣方式還是有一些值得商榷的地方。比如前期只注重心理價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的建立，而忽略了后期定價(jià)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的建立，對(duì)后期的市場(chǎng)回彈力有一定的影響。第三期x x園均價(jià)達(dá)到心理價(jià)位的.峰值(4000元)，不僅沒有心理價(jià)位的優(yōu)勢(shì)，在比價(jià)上也缺乏明顯的優(yōu)勢(shì)。所以，鑒于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手根據(jù)x x園前兩期的銷售情況降低了售價(jià)，雖然x x園有一定規(guī)模的知名配套設(shè)施，但由于推出的單位多，即使沒有心理價(jià)格優(yōu)勢(shì)支撐，也還是需要有比較價(jià)格優(yōu)勢(shì)支撐，否則會(huì)付出減緩銷售速度的代價(jià)，很難維持目前的銷售優(yōu)勢(shì)。這些觀點(diǎn)是準(zhǔn)確的，需要實(shí)踐證明。但是x x花園在價(jià)格策略上的成功應(yīng)用，值得房地產(chǎn)開發(fā)商學(xué)習(xí)和借鑒。
個(gè)案分析
房地產(chǎn)現(xiàn)在在上漲，所以高價(jià)格隨處可見。x x花園采用低于心理價(jià)位的策略，可以說是別具一格，形成亮點(diǎn)。價(jià)格是消費(fèi)者最關(guān)心的問題，也是影響消費(fèi)者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要因素。x x花園在銷售中設(shè)定的價(jià)格，不僅讓消費(fèi)者滿意，也讓開發(fā)商受益。這種價(jià)格策略可以說是成功的。
房地產(chǎn)價(jià)格由開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用和利潤(rùn)組成。開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分，約占項(xiàng)目總成本的80%。所以如果開發(fā)成本低，房?jī)r(jià)可能會(huì)下降。現(xiàn)在建材，拆遷補(bǔ)償，人員工資越來越高，開發(fā)成本自然會(huì)高，房?jī)r(jià)只會(huì)漲。所以x x園的價(jià)格策略也告訴我們，要想贏得消費(fèi)者的青睞，就要從源頭切斷這條河。
x x花園通過使用低價(jià)定價(jià)策略增加了其在房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)份額，使一些無法支付高價(jià)的新消費(fèi)者成為實(shí)際買家，獲得更多客戶。房地產(chǎn)的價(jià)格直接關(guān)系到其配套設(shè)施的完善程度、周邊環(huán)境和產(chǎn)品質(zhì)量。第一期，其設(shè)施設(shè)備基本空白，附近建筑較多，x x園選擇低價(jià)是必然的。
因此，我們可以看到，在這些情況下，開發(fā)商應(yīng)該選擇降價(jià):
1.產(chǎn)品不好，沒有特色。
2.房地產(chǎn)開發(fā)量太大。
3.絕對(duì)單價(jià)太高，超過當(dāng)?shù)刂髁髻徺I價(jià)格。
4.競(jìng)爭(zhēng)激烈，同類產(chǎn)品太多。在這種情況下，低價(jià)是一個(gè)好策略。因?yàn)�，這樣方便快捷的交易，促進(jìn)良性循環(huán)，未來的價(jià)格也方便其控制。
x x花園的價(jià)格策略給我們的啟示是，如果以后做房地產(chǎn)銷售，首先要看項(xiàng)目的優(yōu)劣。優(yōu)勢(shì)強(qiáng)的可以把價(jià)格定高一點(diǎn)，劣勢(shì)大的就把價(jià)格降下來，這樣雖然利潤(rùn)會(huì)降低，但是會(huì)吸引更多的買家。經(jīng)過自我考慮，我們也考慮了我們項(xiàng)目所在的環(huán)境。這里的環(huán)境包括所在地區(qū)的自然環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境。如果自然環(huán)境好，價(jià)格可以高。如果你身邊有很多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，適當(dāng)?shù)慕祪r(jià)可以吸引消費(fèi)者的注意力。在項(xiàng)目所在地區(qū)，如果居民生活水平高，高價(jià)房就會(huì)賣光。
x x花園可以結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)制定正確的策略，鞏固市場(chǎng)地位，贏得消費(fèi)者的好評(píng)，從中賺取利潤(rùn)�，F(xiàn)在是“雙贏”戰(zhàn)略。如果x x花園在未來的銷售中繼續(xù)“雙贏”，他應(yīng)該改變策略，結(jié)合新問題想好策略。畢竟，策略隨著銷售的不同而變化。找到適合他的就好。
看了這個(gè)案例，我也發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售過程中，使用價(jià)格策略是最好的方式，而玩價(jià)格策略是一種穩(wěn)定的取勝方式，只要你合理使用，賺取可觀的利潤(rùn)。
x x花園的產(chǎn)品定價(jià)采用需求導(dǎo)向定價(jià)。需求導(dǎo)向定價(jià)是指以需求為中心，根據(jù)買方對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值和需求強(qiáng)度的理解來定價(jià)，而不是賣方的成本。在需求導(dǎo)向定價(jià)中，有理解價(jià)值定價(jià)法和差異化需求定價(jià)法。x x花園基于理解價(jià)值定價(jià)法。
房地產(chǎn)營(yíng)銷調(diào)查報(bào)告3
一 調(diào)查背景
房地產(chǎn)營(yíng)銷與一般市場(chǎng)營(yíng)銷一樣，是個(gè)人和集體通過創(chuàng)造，與其他的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值，獲得所需物品的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。其實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對(duì)各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)通過有效地提供住宅、辦公樓、商業(yè)樓宇、廠房等房地產(chǎn)商品和服務(wù)來滿足消費(fèi)者生產(chǎn)或生活，物質(zhì)或精神的需求，并獲取利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 近年來，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營(yíng)銷策劃上，市場(chǎng)的熱點(diǎn)也在營(yíng)銷策劃上。營(yíng)銷策劃在很大程度上已被視為是項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵。在營(yíng)銷策劃開展商由重視營(yíng)銷策劃、概念打造轉(zhuǎn)向重視前期研究和產(chǎn)品定位，隨著廣大居民消費(fèi)傾向與消費(fèi)心理的變化，樓盤的“賣點(diǎn)”也在逐年轉(zhuǎn)變。生態(tài)賣點(diǎn)逐步取代高科技賣點(diǎn)，成為樓盤賣點(diǎn)的主流�！熬G色”、“生態(tài)”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開發(fā)周期逐步縮短，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，項(xiàng)目針對(duì)性更強(qiáng)。社會(huì)消費(fèi)心理的不穩(wěn)定以及發(fā)展商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場(chǎng)上的產(chǎn)品出現(xiàn)“不斷升級(jí)”的現(xiàn)象。居住趨向郊區(qū)化，住房消費(fèi)平民化，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快。在一些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至已經(jīng)出現(xiàn)了 “住房如時(shí)裝，一年一個(gè)樣”的狀況。大型住宅項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，開發(fā)主題更為明顯，產(chǎn)品多元化、客戶多元化、開發(fā)主題的連貫性、品牌經(jīng)營(yíng)的系統(tǒng)性，均是營(yíng)銷工作的新課題。發(fā)展商的品牌策略不斷提升，企業(yè)品牌和樓盤品牌已開始為買家識(shí)別。服務(wù)概念貫徹于營(yíng)銷全過程。優(yōu)質(zhì)的看樓服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、24小時(shí)的專車接送服務(wù)，均給買家?guī)砹朔奖愫蛢?yōu)惠。形成了從優(yōu)質(zhì)方便的服務(wù)到看樓、買樓的良性循環(huán)。本次主要是分析我在興龍置業(yè)實(shí)習(xí)階段對(duì)購房人群的基本狀況以及住房者的需求和未來發(fā)展趨勢(shì)所做的調(diào)查。
二、公司簡(jiǎn)介
秦皇島市興龍置家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是由中秦興龍投資控股有限公司投資成立，注冊(cè)資金20xx萬元。公司成立于20xx年，自成立以來，始終貫徹“仁和、誠信、務(wù)實(shí)、求新”的企業(yè)精神，通過實(shí)行科學(xué)規(guī)范的運(yùn)營(yíng)管理，現(xiàn)已擁有連鎖店三十二家，員工200余人。
公司以房地產(chǎn)中介、樓盤代理和信貸業(yè)務(wù)為核心，業(yè)務(wù)范圍涉及房屋買賣、房屋租賃、商品房代理、代辦貸款、代辦過戶、代辦產(chǎn)權(quán)、廣告等，力爭(zhēng)成為國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和金融按揭服務(wù)的領(lǐng)跑者。公司與數(shù)十家金融機(jī)構(gòu)建立了長(zhǎng)期友好的合作關(guān)系，在廣大購房者、開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介企業(yè)中享有較高的知名度。20xx年10月，公司先進(jìn)的二手房交易電子商務(wù)網(wǎng)站上線。網(wǎng)站搭建了資源豐富、信用度高、交互性強(qiáng)的分類信息平臺(tái)，致力于為購房者提供全面的新房、二手房信息服務(wù)。
20xx年，公司成立了廣告部，使公司的綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。公司現(xiàn)有市內(nèi)黃金地段大型戶外廣告位、京沈高速戶外廣告位以及秦皇島市主要干道路燈燈桿廣告位多處，
本著“以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以客戶為中心”的服務(wù)理念，致力于為客戶全面、貼身的廣告服務(wù)。
公司大專以上學(xué)歷的員工占到了90%以上，高素質(zhì)的人才隊(duì)伍為公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。公司堅(jiān)持“德才兼?zhèn)洹⒕礃I(yè)為本”的人才理念，定期組織員工參加各種培訓(xùn)。從剛剛?cè)肼毜男聠T工培訓(xùn)到基層門店管理人員的素質(zhì)提升，從中層干部的能力提升到業(yè)務(wù)骨干的外派培訓(xùn)，無不體現(xiàn)著公司對(duì)人才的'高度重視。借助于興龍控股的“興龍管理學(xué)院”，公司為員工提供了更為全面的成長(zhǎng)和發(fā)展平臺(tái)。
公司重視企業(yè)文化建設(shè)。通過內(nèi)刊《動(dòng)感興龍》和《興龍之路》引領(lǐng)員工團(tuán)結(jié)、拼搏、奉獻(xiàn)的精神風(fēng)貌，同時(shí)，經(jīng)常舉辦多姿多彩的文化娛樂活動(dòng)，豐富員工的業(yè)余文化生活。“龍騰杯”長(zhǎng)跑比賽、運(yùn)動(dòng)會(huì)、歌詠比賽、春節(jié)晚會(huì)等，無不體現(xiàn)著公司濃厚的文化氛圍。
公司堅(jiān)持“貼近社區(qū)、服務(wù)百姓、回報(bào)社會(huì)”的宗旨，與秦皇島各個(gè)社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行便民合作，同時(shí)經(jīng)常組織員工參與各種公益活動(dòng)，多次捐資助教，得到了社會(huì)各界的肯定和好評(píng)。
在開拓市場(chǎng)的過程中，公司的綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，呈現(xiàn)出蓬勃的生機(jī)和旺盛的生命力，在未來的日子里，我們將和有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的精英們一起，以“誠信的品質(zhì)，專業(yè)的服務(wù)”，全力打造秦皇島市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)新坐標(biāo)。
三、目前購房群體的基本狀況
1、大部分購房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段，總體購買力不高。
從調(diào)查結(jié)果來看，大部分購房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒有取得很大的成功，其中17%的購房者處于事業(yè)的起步階段，60%的購房者處于事業(yè)的發(fā)展階段，處于事業(yè)起步階段的購房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在20xx元以下，而且他們?cè)趩挝坏穆殑?wù)多為普通員工。而處于事業(yè)發(fā)展階段的購房者大部分為31—45歲的人群，他們的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之間，在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主管級(jí)別。一方面這些人沒有太多的積蓄，另一方面他們還需要進(jìn)一步補(bǔ)充知識(shí)，拓展自己的業(yè)務(wù)，將需要很大的資金投入，所以這部分人群的在置業(yè)消費(fèi)上的總體購買力不高。就總體情況來看，購房者的購買力也并不是很高。購房者的平均家庭月總收入約為20xx元，而83.3%的購房者的家庭月總收入都在5000元以下。采用分期付款的購房者占購房者總數(shù)的60%，其中88.3%的分期付款購房者所能承受的首付款額度在18萬元以下。
2、購房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌有一定的認(rèn)知度，但總體認(rèn)知水平并不高。
隨著外地的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍房產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商日益增多，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌能否被消費(fèi)者認(rèn)知或記憶對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。在調(diào)查結(jié)果中，購房者能夠說出開發(fā)商品牌的數(shù)量不等，能夠說出三個(gè)及三個(gè)以上的開發(fā)商品牌的購房者所占的比例僅為21.0%，而根本不知道房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的購房者所占的比例也為21.0%，并且知道一個(gè)開發(fā)商品牌的購房者所占的比例高達(dá)31.2%，這充分表明購房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的總體認(rèn)知程度不高。在所有購房者說出的房地產(chǎn)開發(fā)商中，消費(fèi)者認(rèn)知度較高的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較活躍的3—4個(gè)開發(fā)商，但對(duì)它們的認(rèn)知水平仍然不高。購房者認(rèn)知度最高的兩個(gè)開發(fā)商，其被知曉的比例分別僅為41.7%和34.8%，而對(duì)其他開發(fā)商的認(rèn)知度則更低。
消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌認(rèn)知程度不高，其主要原因在于以往開發(fā)商對(duì)樓盤項(xiàng)目本身的宣傳力度很大，而對(duì)開發(fā)商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。然而，從以往的研究經(jīng)驗(yàn)來看，那些知曉房地產(chǎn)開發(fā)商的購房者對(duì)其所知曉的開發(fā)商的樓盤項(xiàng)目選擇率會(huì)更高。可見，房地產(chǎn)開發(fā)商本身的品牌，是影響消費(fèi)者購買的重要因素，對(duì)促進(jìn)樓盤的銷售起著不可忽視的作用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在大力宣傳樓盤項(xiàng)目的同時(shí)，也要加強(qiáng)本身品牌的建設(shè)和宣傳。
3、置業(yè)消費(fèi)盲區(qū)與企業(yè)品牌建立
置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費(fèi)投資之一，但由于其選擇、決策、談判、購買過程過于復(fù)雜，涉及眾多環(huán)節(jié)，因此存在著比較極大的認(rèn)知難度，而消費(fèi)者在房屋消費(fèi)過程中的弱勢(shì)地位，使得非理性決策容易形成，并為今后的糾紛帶來了隱患。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)育和成熟的同時(shí)，購房糾紛也隨著增多。業(yè)主與物業(yè)公司、開發(fā)商之間的沖突事件時(shí)有發(fā)生，并且事態(tài)發(fā)展有增多和升級(jí)的跡象，并且不斷有房地產(chǎn)銷售人員對(duì)開發(fā)商的銷售內(nèi)幕進(jìn)行暴光，這些事件對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的負(fù)面影響在短期內(nèi)挽回的可能極小，致使消費(fèi)者在選擇開發(fā)商以及樓盤上存在著更多的忐忑不安
從總體看，在以往的實(shí)際房地產(chǎn)購買者當(dāng)中，只有不到20%的消費(fèi)者在購買之前對(duì)購房手續(xù)、市場(chǎng)供應(yīng)樓盤狀況比較清晰和了解，這顯然與通常意義上認(rèn)為"購房是一種理性消費(fèi)"存在著嚴(yán)重的差異，產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因是復(fù)雜的：但消費(fèi)動(dòng)機(jī)與消費(fèi)決策之間信息的不匹配和不平衡性是關(guān)鍵因素。
從消費(fèi)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來說，在復(fù)雜而缺乏規(guī)范秩序的市場(chǎng)中，在消費(fèi)者消費(fèi)認(rèn)知力低下的情況下，消費(fèi)者的消費(fèi)安全感直接影響消費(fèi)選擇、決策，而影響消費(fèi)安全感的一個(gè)重要作用力就是企業(yè)品牌的形象與價(jià)值，良好的品牌形象的建立將大大提升開發(fā)商的業(yè)界地位、市場(chǎng)業(yè)績(jī)，尤其是在目前消費(fèi)者對(duì)期房持懷疑態(tài)度情況下，良好的品牌形象對(duì)開發(fā)商市場(chǎng)表現(xiàn)將起到至關(guān)重要的作用。因此基于消費(fèi)群體認(rèn)知力不高的狀況，有效的品牌建立將可以從中獲得極大的利益和價(jià)值。
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