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農(nóng)村土地問題調(diào)研報告

時間:2023-12-13 08:55:58 報告 我要投稿
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農(nóng)村土地問題調(diào)研報告

  在日常生活和工作中,我們都不可避免地要接觸到報告,報告具有語言陳述性的特點。一起來參考報告是怎么寫的吧,以下是小編為大家整理的農(nóng)村土地問題調(diào)研報告,歡迎大家分享。

農(nóng)村土地問題調(diào)研報告

農(nóng)村土地問題調(diào)研報告1

  為了依法保障農(nóng)民土地合法權(quán)益,有效化解土地承包糾紛,長期穩(wěn)定土地承包關(guān)系。根據(jù)國家和省有關(guān)土地承包法律、法規(guī)和政策,綜合農(nóng)民土地承包上訪問題,對農(nóng)村土地承包糾紛有關(guān)問題做以政策解釋,便于農(nóng)村各級干部在處理土地承包糾紛過程中有所把握和遵循。

  1、戶口在人不在農(nóng)民(指集體經(jīng)濟組織成員,下同)已參與二輪土地承包回來要地的,有地源的地方,在其承擔(dān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定義務(wù)的基礎(chǔ)上(指在外地期間),應(yīng)恢復(fù)其原承包田。未參與二輪土地承包回來要地的,如果與村集體經(jīng)濟組織有協(xié)議自愿放棄土地承包經(jīng)營權(quán)的,或與當(dāng)?shù)卮逦瘯䶮o任何聯(lián)系的,按自動放棄承包經(jīng)營權(quán)處理。

  2、戶口在人不在農(nóng)民已參與二輪土地承包回來要地的,村集體將戶在人不在土地作為小調(diào)整地源,調(diào)給其它農(nóng)戶并簽訂30年土地承包合同及發(fā)放土地經(jīng)營權(quán)證書的,可從現(xiàn)有機動地中補給同等面積的承包田。

  3、戶口在人不在農(nóng)民在第一輪土地承包期間,因棄耕、逃債、超生舉家搬遷到外地至今,原則上按自動放棄土地承包經(jīng)營權(quán)處理。對于個別在外地?zé)o生活出路,舉家又搬回且能長期經(jīng)營土地的,如有地源可通過2/3以上村民代表會議議定后調(diào)給部分承包田。

  4、戶口在人不在農(nóng)民在第一、二輪土地承包期間,主動將其承包田交給村集體經(jīng)濟組織管理,由村里按機動地長期發(fā)包的(3年以上,含3年,下同)或化解村級債務(wù)以地頂債3年以上能夠收回的,歸還其耕種。如發(fā)包、化債合同合法有效不能收回的,可通過利益調(diào)整,由原承包人與現(xiàn)經(jīng)營者協(xié)商,給予相應(yīng)的經(jīng)濟補償。

  5、農(nóng)戶之間或經(jīng)村集體經(jīng)濟組織的土地流轉(zhuǎn),由于國家政策調(diào)整導(dǎo)致土地經(jīng)營權(quán)雙方因價格和期限引發(fā)的合同糾紛,對短期合同原則上應(yīng)將因政策調(diào)整而增加的收益支付給擁有土地承包權(quán)的農(nóng)戶;對長期合同應(yīng)通過農(nóng)業(yè)承包合同管理部門仲裁或直接訴訟司法部門裁決。今后土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)堅持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t,農(nóng)戶之間土地流轉(zhuǎn)必須通過村委會,由村里備案。未經(jīng)農(nóng)戶同意,村集體經(jīng)濟組織或他人不準代為流轉(zhuǎn)承包地使用權(quán)。

  6、在第一、二輪土地承包期間,村集體經(jīng)濟組織因欠款(含超生罰款)收回承包經(jīng)營權(quán)的,如果農(nóng)戶要地,有還欠能力的,可一次性還清欠款,無力償還欠款的,經(jīng)2/3以上村民代表會議議定后,可與村集體簽訂還款計劃后,歸還其承包田。

  7、村級機動地要嚴格控制在耕地總面積的5%以內(nèi),超出部分要分到農(nóng)戶。具體實施方案要堅持公平、公開、公正的原則,交給村民大會表決,確定調(diào)給人口和數(shù)量。

  8、機動地長期發(fā)包或抵債的,大多數(shù)農(nóng)民滿意的,可維持原合同;大多數(shù)農(nóng)民不同意,要按規(guī)定修訂和完善承包合同,特別是要針對“兩補一免”政策調(diào)整后,對一些未經(jīng)村民議事會討論、地價偏低的機動地發(fā)包或抵債合同可按規(guī)定調(diào)整承包費。

  9、今后機動地必須實行公開競價發(fā)包,最長發(fā)包期限不得超過3年,同等條件下優(yōu)先發(fā)包給本村集體經(jīng)濟組織成員,機動地發(fā)程、合同簽訂(含續(xù)簽),必須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的2/3以上村民代表大會同意。

  10、按政策應(yīng)該給地的村集體經(jīng)濟組織成員,其地源應(yīng)從本集體所有或歸本集體使用的機動地、林影地、開荒地和承包方依法自愿交回的土地中解決。對于應(yīng)該給土地的必須保證其口糧田,以解決吃飯問題。

  11、對于戶在人不在要地?zé)o地源的,以及在第一輪土地承包期間沒有分到勞力責(zé)任田(包括現(xiàn)年滿38周歲以下青壯男勞力,當(dāng)時鄉(xiāng)村企業(yè)人員、村干部,下崗民辦教師)的村集體經(jīng)濟組織成員,可通過八條政策扶持措施予以解決:一是積極發(fā)展個體私營企業(yè),包括小作坊、小飯店、食雜店、小酒坊等,地稅、工商、衛(wèi)生、交通、城管等有關(guān)部門要減免相應(yīng)稅費。同時,鄉(xiāng)村兩級要積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門幫助解決資金、技術(shù)等問題。二是把農(nóng)業(yè)貸款和畜牧業(yè)中長期貸款向這部分農(nóng)戶傾斜,選擇適宜發(fā)展的奶牛、肉牛、生豬、家禽等養(yǎng)殖業(yè)。三是在今后鄉(xiāng)村范圍內(nèi)籌勞方面,優(yōu)先考慮這部分農(nóng)戶,通過出勞收入緩解補充因無地而造成的生產(chǎn)、生活困難問題。四是把村集體對外發(fā)包的草原、漁池、林木、機動地等資源,在進行專業(yè)發(fā)包時,同等條件下優(yōu)先發(fā)包給這部分農(nóng)戶。五是把這部分農(nóng)戶作為農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的重點考慮對象,實行免費培訓(xùn),定向輸出,扶持政策在允許的情況下可適當(dāng)放寬。六是結(jié)合項目建設(shè),對本地已開工建設(shè)的項目,在用工上應(yīng)首批吸納這部分農(nóng)戶勞動力。七是通過農(nóng)村現(xiàn)有的各類專業(yè)協(xié)會、聯(lián)合體及經(jīng)紀人隊伍,限度地吸收這部分農(nóng)戶,參與到各個經(jīng)營領(lǐng)域的活動。八是各鄉(xiāng)村可結(jié)合本地實際,創(chuàng)新思維,廣辟門路,造創(chuàng)條件,全力做好這部分農(nóng)戶生產(chǎn)、生活和穩(wěn)定工作。

  12、嚴格清理土地承包管理違紀違策問題。對于在土地承包經(jīng)營管理過程中,問題比較集中,農(nóng)民反映強烈,而且確實存在著偏親向友、仗權(quán)承包以及嚴重不合理發(fā)包等違紀問題,村集體必須將該部分土地如數(shù)收回,按政策妥善處理。對于在經(jīng)營管理過程中違背農(nóng)村土地承包政策,且問題表現(xiàn)突出,影響面較大的,要按有關(guān)政策及時糾正,對違法違紀的干部,要嚴肅處理,并將結(jié)果向群眾公布。

  13、有關(guān)征用農(nóng)村土地補償問題,對于過去拖欠農(nóng)民征地補償費的,哪級占用就由哪級負責(zé),按當(dāng)年征地補償標準足額償還;對于補償偏低或違規(guī)征占農(nóng)民土地的,要依法糾正。今后,凡是征占農(nóng)村土地的,必須依法征用,嚴格程序,依法補償,如期到位。否則,一律不準征地,不準開工建設(shè)。

  14、對于沿江壩外地(滯洪區(qū)內(nèi))在第一輪土地承包時作為承包田已經(jīng)分給農(nóng)戶的,由于農(nóng)戶棄耕被村集體收回的,或在第二輪土地承包時按規(guī)定由村收回的,必須按機動地管理。由2/3以上村民代表會議議定發(fā)包形式、底價和承包年限,同等條件優(yōu)先原承包農(nóng)戶。對于沿江壩里低洼地在第一輪土地承包時,作為承包田已經(jīng)分給農(nóng)戶的,由于棄耕被村收回現(xiàn)已長期發(fā)包的.`,按規(guī)定修訂合同條款,通過農(nóng)業(yè)承包合同仲裁委員會調(diào)整原承包戶與現(xiàn)經(jīng)營人的利益關(guān)系,待合同到期后歸還原承包戶。

  15、對于取得兩地戶籍不在本村居住的農(nóng)戶,參加本村二輪土地承包并只在本村一地有承包地的,其承包地不得收回;在異地有承包田的,在本村獲得承包田一律收回;未參加本村二輪延包現(xiàn)在回村要地的,原則上不予處理。

  16、關(guān)于婚入婚出的承包地問題,在現(xiàn)居住地未取得承包地的,原居住地不得收回承包地。已婚婦女不能同時在兩地占有承包地。二輪土地承包時,已婚婦女取得承包地,因離異到外村再婚,外村未分給承包地,原村應(yīng)保留承包地。

  17、對二輪土地承包以來,非集體經(jīng)濟組織成員承包土地的,在簽訂合同過程中沒經(jīng)村集體經(jīng)濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意的,在給予相應(yīng)補償后終止合同。村干部承包機動地的,沒經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意的,要予以糾正。

  18、在二輪土地承包期內(nèi),家庭成員承包中某個成員或部分成員去世的,承包地由家庭其他成員繼續(xù)耕種;在承包期限內(nèi),承包方的家庭成員全部死亡后,土地承包經(jīng)營權(quán)消失,由發(fā)包方依法收回其承包地。

  19、對于村集體所有或村集體使用的草原、水面、林木等資源的發(fā)包項目,群眾反映強烈的仗權(quán)發(fā)包、低價發(fā)包、隨意延長承包期、發(fā)包程序不合理、合同不規(guī)范等問題,要堅決予以糾正,可通過農(nóng)村承包合同仲裁機構(gòu)申請依法仲裁解決,也可提請人民法院依法判決。

  20、由于土地承包糾紛引發(fā)的農(nóng)民上訪,原則上應(yīng)由該農(nóng)戶家庭具有行為能力的成員直接提出上訪要求,不準委托他人代為上訪。

  21、妥善解決好土地承包糾紛問題,關(guān)系到農(nóng)村改革、發(fā)展和穩(wěn)定的全局,各鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨政主要領(lǐng)導(dǎo)是解決土地承包糾紛問題的第一責(zé)任人,必須全權(quán)負責(zé),不得把矛盾上交,堅決把矛盾有效化解在基層。

  以上政策解釋歸屬市農(nóng)業(yè)委員會,如本解釋與國家和省有關(guān)法律、法規(guī)、政策、文件相抵觸,以上級有關(guān)法律、法規(guī)、政策、文件為準。

農(nóng)村土地問題調(diào)研報告2

  扎實推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),實行適度規(guī)模經(jīng)營,是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、建設(shè)社會主義新農(nóng)村的客觀要求,也是穩(wěn)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度、發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟、增加農(nóng)民收入的重要舉措。為深入貫徹落實中共中央、國務(wù)院《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》,進一步推進全縣土地流轉(zhuǎn)工作,近日,縣人大常委會組成調(diào)研組,先后到長山、魏橋、明集、西董等鎮(zhèn)街進行了調(diào)研,通過實地察看、聽取匯報、座談討論等方式,深入了解了土地流轉(zhuǎn)相關(guān)情況。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下:

  一、基本情況

  近年來,縣委、縣政府高度重視農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作,積極建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機構(gòu),穩(wěn)步推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),發(fā)展適度土地規(guī)模經(jīng)營,取得了一定成效。截止20xx年底,全縣162318個農(nóng)戶中,15943個農(nóng)戶進行了流轉(zhuǎn),占9.8%,流轉(zhuǎn)土地面積84894畝,占家庭承包經(jīng)營總面積的9.3%,畝均流轉(zhuǎn)收入800元以上。按照流轉(zhuǎn)模式,我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作大致可分為以下四個類型:

  一是大戶承包型。種植大戶將農(nóng)民閑散土地流轉(zhuǎn)過來集中耕種,占流轉(zhuǎn)土地的47%。如焦橋鎮(zhèn)西營村李保銀流轉(zhuǎn)土地420余畝,實現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)營,提高了土地收益。

  二是家庭農(nóng)場型。以家庭生產(chǎn)經(jīng)營為主,通過較高的生產(chǎn)技術(shù)和管理水平,對土地實行規(guī);、專業(yè)化的經(jīng)營。截止20xx年末,全縣共培育申報家庭農(nóng)場27家。

  三是企業(yè)帶動型。以農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)為主體,發(fā)展規(guī)模高效農(nóng)業(yè),占流轉(zhuǎn)土地的32.7%。如明集鎮(zhèn)王少唐農(nóng)業(yè)科技有限責(zé)任公司流轉(zhuǎn)土地1000余畝,開發(fā)建設(shè)高效生態(tài)園,集種植、加工于一體,促進了農(nóng)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)化。

  四是合作經(jīng)營型。以農(nóng)民家庭經(jīng)營為基礎(chǔ),成立農(nóng)民專業(yè)合作社,發(fā)揮組織優(yōu)勢,實現(xiàn)規(guī)模化種植和標準化生產(chǎn),提高農(nóng)業(yè)經(jīng)濟效益,占流轉(zhuǎn)土地的20.3%。如明集鎮(zhèn)綠寶來蔬菜種植專業(yè)合作社流轉(zhuǎn)土地830余畝種植西蘭花、洋蔥等蔬菜,與濟南、濱州等多家食品公司建立穩(wěn)定合作關(guān)系,不僅規(guī)避了市場風(fēng)險,更促進了蔬菜種植產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。孫鎮(zhèn)全泉農(nóng)機合作社通過農(nóng)機租賃、土地托管、土地流轉(zhuǎn)形式,實現(xiàn)流轉(zhuǎn)土地2360畝,同時與西王集團、玉璽集團、恩貝集團等簽訂托管協(xié)議,成功托管7600余畝土地從事農(nóng)作物、經(jīng)濟作物種植,進一步提高了機械化水平,實現(xiàn)了合作社、企業(yè)、農(nóng)民的三方共贏。

  二、主要做法

 。ㄒ唬┩晟茩C構(gòu)、強化領(lǐng)導(dǎo)。一是建立組織領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。我縣專題成立了土地流轉(zhuǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,負責(zé)全縣土地流轉(zhuǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)。各鎮(zhèn)街也相應(yīng)建立工作小組,并明確責(zé)任領(lǐng)導(dǎo),負責(zé)做好本鎮(zhèn)街的土地流轉(zhuǎn)工作。二是健全服務(wù)工作網(wǎng)絡(luò)。目前我縣已初步建立縣、鎮(zhèn)、村三級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺,各鎮(zhèn)街建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心16處,為土地流轉(zhuǎn)提高政策咨詢、價格指導(dǎo)、合同簽訂、糾紛協(xié)調(diào)等服務(wù)。三是強化工作考核指導(dǎo)。為切實調(diào)動鎮(zhèn)街土地流轉(zhuǎn)積極性,各街鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)信息實行月上報、月統(tǒng)計、月通報的工作制度,進一步促進土地流轉(zhuǎn)工作的落實。

  (二)政策扶持、加強引導(dǎo)。一方面,為加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)步伐,調(diào)動廣大干部群眾發(fā)展高效特色農(nóng)業(yè)積極性,我縣制定出臺了《“一村一品”工程扶持獎勵辦法》,對全年各類新上項目進行調(diào)查驗收,合格的項目給予獎勵。這一優(yōu)惠政策的出臺,為加快推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作起到了“四兩撥千斤”的作用。另一方面,縣政府加大了對土地流轉(zhuǎn)的引導(dǎo)和服務(wù)力度。通過“農(nóng)廣!、“陽光工程”、農(nóng)業(yè)培訓(xùn)周等多種方式,加強對流轉(zhuǎn)大戶的技術(shù)培訓(xùn),并全程跟蹤服務(wù)。截止目前,培訓(xùn)農(nóng)業(yè)科技示范戶1000戶,培訓(xùn)農(nóng)技人員100名,發(fā)放農(nóng)技材料35.9萬份。

 。ㄈ┬麄饕龑(dǎo)、典型帶動。縣政府及職能部門充分利用農(nóng)民信箱、鄒平農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)、鄒平電視臺農(nóng)業(yè)信息欄目、《今日鄒平》等宣傳載體,加大對農(nóng)村土地承包、依法流轉(zhuǎn)的政策宣傳;進一步加大對不同層面的土地流轉(zhuǎn)事例和成功經(jīng)驗的宣傳力度,用群眾身邊的實際案例教育、引導(dǎo)群眾,進一步提高了群眾對土地流轉(zhuǎn)的認識和信心。同時,制定出臺了《鄒平縣關(guān)于推進和規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的意見》,明確提出了土地流轉(zhuǎn)的具體程序和步驟,進一步規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)工作。

  三、存在的問題

  (一)土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。一是自發(fā)流轉(zhuǎn)的隨意性較強,農(nóng)戶因流轉(zhuǎn)的對象多是比較了解的`鄰里或親戚朋友基本上是口頭協(xié)議,多數(shù)無書面合同,不僅容易導(dǎo)致流轉(zhuǎn)糾紛,而且也不利于相關(guān)部門的數(shù)據(jù)統(tǒng)計。二是責(zé)任機構(gòu)的職能不完善,雖然我縣成立了縣、鎮(zhèn)、村三級農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)辦事機構(gòu),但并沒有真正全面投入運行,土地流轉(zhuǎn)信息統(tǒng)計、價格指導(dǎo)、合同簽訂等職能沒有真正落實,規(guī)范、有序的土地流轉(zhuǎn)運行機制尚未建立。

 。ǘ┩恋亓鬓D(zhuǎn)存在“非糧化”現(xiàn)象。在土地流轉(zhuǎn)過程中,農(nóng)戶對農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)基本還是用來種糧食的,但農(nóng)戶對合作社、對企業(yè)、對種植大戶的流轉(zhuǎn),出現(xiàn)了“非糧化”現(xiàn)象。當(dāng)前,農(nóng)資費用在不斷上漲,而糧價上漲幅度有限,且農(nóng)資漲幅大于糧價漲幅,受經(jīng)濟利益驅(qū)使,流轉(zhuǎn)土地大多用于種植收益較高的經(jīng)濟作物。從我縣流轉(zhuǎn)情況看,有28111畝流轉(zhuǎn)土地用于經(jīng)營蔬菜、林果、花卉等“非糧”農(nóng)業(yè),占流轉(zhuǎn)土地的33.1%;有6536畝的流轉(zhuǎn)土地用于發(fā)展苗木、建廠或辦企業(yè)等“非農(nóng)”行業(yè),占流轉(zhuǎn)土地的7.7%。

 。ㄈ┩恋亓鬓D(zhuǎn)走樣變形。近年來,在我縣大力推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的情況下,大量的企業(yè)資本進入農(nóng)村,流轉(zhuǎn)了大量的土地,不少企業(yè)一次就流轉(zhuǎn)土地上千畝。但通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),企業(yè)資本進入農(nóng)村進行“務(wù)農(nóng)”各有打算。有的“拿地”是為了申報政府項目資金;有的“拿地”是為了儲備自身企業(yè)發(fā)展用地;有的即使進行生態(tài)園區(qū)建設(shè),也不追求經(jīng)濟效益,不是真正意義上的農(nóng)業(yè)開發(fā)。這與推進土地規(guī)模經(jīng)營、促進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的初衷嚴重相背離。

 。ㄋ模┩恋亓鬓D(zhuǎn)主體錯位。按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定,土地流轉(zhuǎn)沒有承包方的書面委托,任何組織和個人無權(quán)以任何方式?jīng)Q定農(nóng)戶的承包地流轉(zhuǎn)。但從調(diào)研情況來看,我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),通過村委統(tǒng)一組織實現(xiàn)的占了60%以上,農(nóng)戶的主體地位有所弱化,容易發(fā)生強行流轉(zhuǎn)農(nóng)民土地的情況。

 。ㄎ澹╋L(fēng)險防控措施不到位。因農(nóng)產(chǎn)品利潤率低、市場價格波動大,如果企業(yè)經(jīng)營管理不善,導(dǎo)致企業(yè)虧損、甚至破產(chǎn),有些土地已進行非農(nóng)建設(shè),改變了地形地貌,無法恢復(fù)為耕地或重新恢復(fù)為耕地需要巨額整理費用,農(nóng)民無法承受。一方面,一般農(nóng)民將面臨失去土地流轉(zhuǎn)收益,以土地入股的農(nóng)民甚至面臨失地風(fēng)險。另一方面,農(nóng)民失去賴以生存的土地沒有了經(jīng)濟來源,便會向政府施壓,加大了社會基層不穩(wěn)定因素的同時,也對政府在處理土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險問題提出了新的考驗。

  四、幾點建議

 。ㄒ唬┙∪⻊(wù)體系,促進土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化。一方面,要健全縣、鎮(zhèn)、村三級管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè),改變當(dāng)前部分機構(gòu)虛設(shè)、效率低下的現(xiàn)狀,確保職能到位、人員到位、保障到位。另一方面,要完善工作機制,切實抓好政策咨詢、信息發(fā)布、價格指導(dǎo)、合同簽訂、糾紛協(xié)調(diào)等服務(wù)職能的落實,確保土地流轉(zhuǎn)合理合法、規(guī)范有序的進行。

 。ǘ┘哟蟊O(jiān)控力度,確保土地流轉(zhuǎn)實效性。要探索建立土地流轉(zhuǎn)監(jiān)控體系,在企業(yè)資本進入農(nóng)村前,突出對其農(nóng)業(yè)經(jīng)營背景和能力的考察,避免一些短期逐利的資本盲目進入,造成土地資源浪費和農(nóng)民利益受損;在企業(yè)資本進入農(nóng)村后,要強化流轉(zhuǎn)后土地的用途管制,對資本在農(nóng)村經(jīng)營不善,公然“圈地”造成浪費的,強令其退出,切實保障土地流轉(zhuǎn)的實效性;制定配套政策加強監(jiān)控,在土地在大規(guī)模流轉(zhuǎn)后,要建立切實有效的風(fēng)險防控機制,有效規(guī)避土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險,確保農(nóng)民的基本利益不受損失。

 。ㄈ┳鹬剞r(nóng)民意愿,突出土地流轉(zhuǎn)自愿性。一方面,推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須堅持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t,充分尊重農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中的主體權(quán)利、選擇權(quán)利和談判權(quán)利,改變村委過度干預(yù)土地流轉(zhuǎn)的狀況。另一方面,要健全完善問責(zé)機制,對違法強制流轉(zhuǎn)農(nóng)民承包地、強占土地的行為,進行嚴厲問責(zé),確保農(nóng)民合法權(quán)益得到保障。

 。ㄋ模┩晟普叻龀郑岣咄恋亓鬓D(zhuǎn)積極性。一方面,要加大財政扶持力度,適當(dāng)增加對土地流入的規(guī)模經(jīng)營大戶的扶持資金,鼓勵他們多種地、種好地。同時,結(jié)合我縣流轉(zhuǎn)工作實際,對土地流出的農(nóng)戶也給予一定的資金補助或獎勵,提高廣大農(nóng)戶的積極性和主動性。另一方面,要加強信貸支持力度,積極探索農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的有效途徑和形勢,努力推進土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù),解決土地流轉(zhuǎn)的資金瓶頸問題。

農(nóng)村土地問題調(diào)研報告3

  農(nóng)村土地問題是“三農(nóng)”問題的關(guān)健,涉及面廣,政策性強。但就單純的土地管理而言,無外乎農(nóng)用地和建設(shè)用地兩個方面。我基層所地處山區(qū)農(nóng)村,轄區(qū)地面大,人口分布廣。由于長期工作在農(nóng)村,通過具體的工作實踐、調(diào)查了解到農(nóng)村土地的管理仍有較多的問題存在。

  一、農(nóng)村土地管理存在的問題

  (1)農(nóng)用地管理問題

  目前,我國實行土地承包30年不變,廣大農(nóng)村現(xiàn)存的農(nóng)用地管理模式,基本上是按照土地下戶時農(nóng)戶、人口的分配土地訂立承包合同,明確30年不變的。這一做法給以后的工作留下了許多弊病。一是長期的人口增減,即使是原有農(nóng)產(chǎn)不變,各戶耕地的多寡已明顯凸現(xiàn),二是隨著移民并村,新增人口入戶易,種地難;三是原有的小自然村,人口遷徙已盡,耕地悉數(shù)撂荒;四是離遷居地較近的戶,一戶種著多戶的地,粗放經(jīng)營,廣種薄收;五是大村少數(shù)農(nóng)戶由于人減地多,或是耕種不了,或是看重眼前利益,進行私下租種,甚至轉(zhuǎn)讓建房等。這些問題已經(jīng)嚴重威脅了我國土地資源的可持續(xù)發(fā)展。這樣下去后果將不堪設(shè)想。

  (2)建設(shè)用地管理問題

  建設(shè)用地問題,主要涉及到農(nóng)民宅基地問題和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設(shè)用地問題以及部分國家建設(shè)用地問題。農(nóng)民宅基地問題主要表現(xiàn)是:一戶兩宅甚至一戶多宅,村中舊房空占土地有增無減,村外新宅蠶食農(nóng)田與日俱增;鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設(shè)占地問題,尤以公蓋占地和鄉(xiāng)村養(yǎng)殖園區(qū)建設(shè)占地為主,鄉(xiāng)鎮(zhèn)自恃政府有權(quán),村委認為集體是主,致使鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設(shè)用地想占就占;部分國家用地更是新建設(shè)該批批、該占占,舊用地(如撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)后的原各鄉(xiāng)政府、地稅、醫(yī)院、獸醫(yī)站等單位)想租就租,想賣就賣。這些問題的存在和繼續(xù),一是由于少數(shù)地方干部尤其是少數(shù)鄉(xiāng)村干部對土地法規(guī)的不學(xué)習(xí)不理解,二是由于國土資源管理體制局限,不敢自把嘴巴。由此形成了鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、戶非法贏利多多,國家土地資源流失嚴重。

  上述問題的存在,在地廣人稀山區(qū)農(nóng)村干部乃至極少數(shù)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部看來沒什么大文章可作,可作為國土資源部門的`執(zhí)法者,卻不能熟視無睹,聽之任之。

  二、對加強農(nóng)村土地管理的幾點建議

  (一)農(nóng)用地管理方面

  (1)摸清家底,合理利用。以現(xiàn)鄉(xiāng)、村為單位,詳細核準農(nóng)用地尤其是基本農(nóng)田的實際數(shù)據(jù),依法落實承包合同,層層落實承包責(zé)任,解決實際中合同不落實,責(zé)任不明確的弄虛作假問題,對邊遠荒蕪?fù)恋鼗蜻林還草,或栽種經(jīng)濟作物,如建設(shè)果園、藥材基地等。

  (2)責(zé)任到戶,保證質(zhì)量。按農(nóng)產(chǎn)承包合同,逐戶核準承包土地面積,明確土地質(zhì)量。對少數(shù)種地過多、廣種薄收粗放經(jīng)營戶給予適當(dāng)調(diào)整,使農(nóng)戶真正明確使用權(quán)與所有權(quán)的關(guān)系,解決少數(shù)農(nóng)戶合同外耕種土地和空有合同,實際無地的問題。

  (3)合理規(guī)劃,嚴格管理。要以科學(xué)合理的態(tài)度,按照土地管理要控制總量、合理布局、節(jié)約用地、保護耕地的原則,重新對鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃進行修訂完善。農(nóng)用地尤其是基本農(nóng)田經(jīng)過確定之后,嚴格按照各級簽訂的責(zé)任狀,層層負責(zé),年年檢查,嚴格監(jiān)督,嚴厲查處。

  (二)建設(shè)用地方面

  (1)規(guī)范建設(shè)用地審批。嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》之規(guī)定做到該批的依法審批,不該批的堅決不批。最好能改現(xiàn)在的村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和國土資源部門三級審批為用地單位(個人)申請,村、鄉(xiāng)出具依法用地證明,國土部門獨家批準,使審批權(quán)力高度集中。

  (2)規(guī)范收費標準。集體土地如本集體組織成員農(nóng)戶建房占用非耕地可不交費,但農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地,因失去土地造成損失,補償必不可少,建設(shè)用地不交費顯失公平。

  (3)杜絕搭車收費。在規(guī)范本部門收費的基礎(chǔ)上,要從根本上杜絕鄉(xiāng)鎮(zhèn)村搭車收費。

  (4)盤活建設(shè)用地資源。一是要按照一戶一宅的原則,妥善解決好農(nóng)戶住新房閑舊屋的問題,盤活空心村閑置土地。二是要處理好國家、集體單位在農(nóng)村閑置的土地。三是要搞好無人村舊宅基地復(fù)墾和荒蕪?fù)恋貜?fù)耕、利用。

  (5)加強執(zhí)法監(jiān)督力度,嚴懲越權(quán)批地現(xiàn)實非法占地的問題,主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)村違法行為比重較大,由于我國現(xiàn)行土地法規(guī)在具體操作上的局限,基層所對鄉(xiāng)鎮(zhèn)村干部的違法行為的查處深感力不從心。因為,村有為集體、為群眾的事實掩護,鄉(xiāng)鎮(zhèn)有地方經(jīng)濟發(fā)展的權(quán)力干擾。為此,加強執(zhí)法監(jiān)督力度不僅是一線執(zhí)法者要提高“敢”和“勇”精神更重要的是應(yīng)該在規(guī)范執(zhí)法程序和提高執(zhí)法的具體操作依據(jù),提高操作手段上有一個根本的創(chuàng)新。

農(nóng)村土地問題調(diào)研報告4

  一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

  至200*年底,全市頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證446119份,簽訂家庭承包合同452788份,簽訂土地流轉(zhuǎn)合同13155份,流轉(zhuǎn)面積17.77萬畝,占耕地總面積的7.8%。主要呈現(xiàn)四個特點:

  1、有償流轉(zhuǎn)租金不高。尤溪縣調(diào)查,家庭土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)以實物支付或以實物折價支付租金為主,以實物或?qū)嵨镎蹆r支付的占75%,以現(xiàn)金支付租金的占22%,不付租金的占3%。租金支付差距大,每畝租金最低為10元,最高為980元,多數(shù)在100元以內(nèi)。

  2、流轉(zhuǎn)以短期為主。據(jù)調(diào)查,全市土地流轉(zhuǎn)期限在1年以內(nèi)的占58%,1-5年的占37%,5-10年的占3%,10年以上的占2%。說明經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的短期及非穩(wěn)定性。

  3、轉(zhuǎn)包和出租居多。全市轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租土地承包經(jīng)營權(quán)的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝,分別占流轉(zhuǎn)總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%,其中轉(zhuǎn)包和出租的占81.3%。說明農(nóng)民流轉(zhuǎn)的大多數(shù)是有償?shù)摹?/p>

  4、農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)為主。從承包地流轉(zhuǎn)的過程看,農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要是在農(nóng)戶之間進行,但農(nóng)戶與企業(yè)連片出租、規(guī)模經(jīng)營的比重正在提高。從尤溪縣調(diào)查來看,農(nóng)村中有90%土地流轉(zhuǎn)操作是在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間進行,且流轉(zhuǎn)土地數(shù)量小,只有10%是成規(guī)模的土地流轉(zhuǎn),操作發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)業(yè)企業(yè)之間。

  二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點工作成效與主要做法

  去年我市在**、將樂縣開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押信貸試點工作。至200*年底,**縣農(nóng)村信用聯(lián)社通過公司、基金擔(dān)保及土地承包經(jīng)營權(quán)抵押等各類形式共發(fā)放15.6萬元貸款支持紅豆杉規(guī)模種植戶,涉及土地流轉(zhuǎn)187畝。將樂縣已發(fā)放以140畝土地承包經(jīng)營權(quán)作抵押的貸款20萬元。其主要做法是:

  1、明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押條件和范圍。一是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)必須是合法流轉(zhuǎn)取得或通過招標、拍賣和公開協(xié)商等其他合法方式取得,并擁有具備法律效力的權(quán)屬證明材料;二是土地承包經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰、合法,村委會或發(fā)包方對土地未做“禁止抵押和再流轉(zhuǎn)”限制。承包經(jīng)營租賃協(xié)議和手續(xù)符合國家法規(guī)政策;三是抵押期限為《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的承包期以內(nèi),同時抵押人取得的土地承包經(jīng)營權(quán)期限應(yīng)為3年以上,截止信貸抵押之日起,剩余期限不短于2年。

  2、建立土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押價值認定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價值進行認定,認定的一般原則:土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價值=年租地平均收益×經(jīng)營期限+種養(yǎng)物價值。同時明確了縣農(nóng)業(yè)行政主管部門為土地承包經(jīng)營權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的抵押登記部門。抵押登記后,還要將情況抄報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟組織備案,以方便農(nóng)村土地管理。

  3、設(shè)計農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的風(fēng)險防范措施。一是把好貸款用途關(guān),防范信貸風(fēng)險和用地政策風(fēng)險。借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開發(fā)項目及拋荒地復(fù)耕;二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款金額不超過土地承包經(jīng)營權(quán)抵押認定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定;三是建立擔(dān)保機制,創(chuàng)新貸款模式。①“公司+土地經(jīng)營權(quán)抵押”,即農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)是承貸主體,并將企業(yè)擁有的土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物,同時企業(yè)負連帶責(zé)任;②“基金擔(dān)保+土地經(jīng)營權(quán)抵押”,即行業(yè)設(shè)立基金,由基金擔(dān)保和經(jīng)營戶的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押共同擔(dān)保以獲得貸款,擔(dān)保責(zé)任由基金和土地承包經(jīng)營權(quán)按約定比例分擔(dān);③“土地承包經(jīng)營權(quán)作股權(quán)抵押”,即兩個以上經(jīng)營戶以擁有土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)成立聯(lián)營公司,把股權(quán)作抵押申請貸款;④直接以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)為抵押取得貸款;⑤其他符合法規(guī)的貸款模式。

  4、政府支持,為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款提供組織保障。**縣政府下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理的實施意見》,對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進行了規(guī)范,成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織,在試點區(qū)域建立鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和村級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站,以協(xié)助抵押權(quán)人對經(jīng)營權(quán)抵押的土地進行管理和流轉(zhuǎn),為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)試點工作提供強有力的組織保障。

  三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款利弊分析

  (一)有利因素

  1、增加農(nóng)村融資渠道,突破農(nóng)業(yè)融資的“瓶頸”制約。開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款,突破了農(nóng)村土地不能作為抵押物的瓶頸制約,使經(jīng)營戶認識到土地不僅是一種生產(chǎn)生存的資源,還可以作為一種生產(chǎn)要素參與融資,既可提高農(nóng)戶保護土地的意識,也可為在農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。

  2、促進土地合理流轉(zhuǎn),實現(xiàn)土地、金融等各生產(chǎn)要素的有效配置。通過流轉(zhuǎn),改變了傳統(tǒng)簡單生產(chǎn)模式,農(nóng)村土地逐步向集約和規(guī)模方向發(fā)展,有效提高土地的產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品化程度。同時,一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約,銀行可以將經(jīng)營權(quán)及附著物一起進入土地流轉(zhuǎn)市場拍賣轉(zhuǎn)讓,土地資源的配置將更加合理。

  3、推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村金融業(yè)的發(fā)展,實現(xiàn)了雙方互利多贏。土地經(jīng)營權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的開辦,一方面促進了土地的合理流轉(zhuǎn)和土地的適度規(guī)模經(jīng)營,推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。另一方面,引導(dǎo)金融機構(gòu)改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式,吸引了更多的資金投入到農(nóng)村經(jīng)濟建設(shè)中去,從而推動了集約化金融模式與小額信貸等農(nóng)村金融發(fā)展多元模式的形成。

  4、解決了農(nóng)民特別是種養(yǎng)大戶擔(dān)保難的問題。由于經(jīng)營大戶生產(chǎn)成本投入大,資金缺口較大,對信貸資金需求迫切,通過設(shè)定土地經(jīng)營權(quán)抵押信貸,可以支持其開展生產(chǎn)種植,從而方便土地集中使用,使拋荒的耕地重新得到利用和開發(fā),提高土地利用率。

  (二)不利因素

  1、金融風(fēng)險加大。農(nóng)業(yè)抵御自然災(zāi)害的能力弱,農(nóng)業(yè)保險業(yè)務(wù)尚未全面展開,如遇到較大的自然災(zāi)害或市場因素影響,將給開展土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)帶來不可預(yù)知的風(fēng)險,影響了金融部門對這項業(yè)務(wù)的全面開展。

  2、辦理農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款手續(xù)繁雜。金融部門為了保障其既得利益,最大限度降低金融風(fēng)險,設(shè)立了防范信貸風(fēng)險的有關(guān)措施,手續(xù)繁雜。加上評估機制不健全,農(nóng)民文化素質(zhì)偏低,農(nóng)戶要實現(xiàn)以農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款,困難很多,部分農(nóng)戶寧愿以更高的利息通過商業(yè)貸款或民間融資的方式更為便捷,影響了農(nóng)戶參與的積極性。

  四、土地流轉(zhuǎn)和抵押存在的主要問題

  1、流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。目前,在土地流轉(zhuǎn)過程中,主要以轉(zhuǎn)包為主,流轉(zhuǎn)形式比較單一,且大部分是在親戚、朋友或相互關(guān)系較好的村民之間內(nèi)部、私下流轉(zhuǎn),流轉(zhuǎn)規(guī)模較小,且當(dāng)事雙方?jīng)]有簽訂書面合同,也未向發(fā)包的村委會或村小組登記備案,或未經(jīng)發(fā)包方同意,合同條款的公平、完整、規(guī)范等也較欠缺。即使個別簽訂了書面合同,也都是農(nóng)戶間的不規(guī)范合同,極易產(chǎn)生土地糾紛。

  2、中介組織及流轉(zhuǎn)市場發(fā)育緩慢。由于農(nóng)民思想觀念守舊,嚴重制約了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織及流轉(zhuǎn)市場的發(fā)育。如**縣沙溪鄉(xiāng)于20xx年組織到浙江等發(fā)達地區(qū)考察土地流轉(zhuǎn)工作后,成立了土地信托服務(wù)站,但至今都沒有正常運作。尤溪縣反映,目前全縣15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都沒有建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機構(gòu)不健全,導(dǎo)致全縣絕大部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范,出現(xiàn)自發(fā)性無序流轉(zhuǎn)。

  3、鄉(xiāng)村組織越俎代皰。一些鄉(xiāng)村組織不尊重農(nóng)民的意愿,隨意改變土地承包關(guān)系,搞強制性的土地流轉(zhuǎn)。有的把土地流轉(zhuǎn)收益中的一部分作為鄉(xiāng)村集體收入,損害了農(nóng)民和集體利益。三元區(qū)反映,盡管國家規(guī)定第二輪土地承包期再延長30年,但個別地方依然以村規(guī)民約的形式規(guī)定每3-5年對承包土地進行調(diào)整。有的地方不顧客觀實際,以產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營為由強行流轉(zhuǎn),嚴重侵害了農(nóng)戶利益。

  4、農(nóng)村保障機制不健全。當(dāng)前的農(nóng)村土地擔(dān)負產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的經(jīng)濟功能和農(nóng)民的社會保障功能,他們不愿將所承包的耕地的經(jīng)營使用權(quán)長期地轉(zhuǎn)出去,而是把耕地轉(zhuǎn)包給兄弟姐妹和親戚;在轉(zhuǎn)包給“非自家人”時,一般寧愿把耕地轉(zhuǎn)包給外村人或同村不同組的人,也不愿給同村同組的農(nóng)戶。同時也造成想種地的沒地種,有地的不想種的粗放式經(jīng)營,降低耕地的利用率。

  5、農(nóng)村土地抵押價值認定不夠科學(xué)。農(nóng)村價值評估權(quán)威機構(gòu)尚未建立,對農(nóng)村土地抵押價值認定不夠科學(xué),貸款人主觀意愿成份比較大,抵押權(quán)人實現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)這個抵押物的價值也相對比較困難。

  五、對策與建議

  1、穩(wěn)妥推進,保障權(quán)益。要進一步完善和落實黨的農(nóng)村土地政策,保障農(nóng)民的土地權(quán)益。在實施《農(nóng)村土地承包法》過程中,必須十分明確和做到:在30年承包期內(nèi),除非農(nóng)民主動放棄土地的承包權(quán),否則任何組織或個人都不得通過任何手段使農(nóng)民失去承包的土地(國家需要征用除外)。只有這樣,才能使農(nóng)民感到自己是土地的主人,才能真正使農(nóng)民在土地制度上形成長期穩(wěn)定的預(yù)期。要進一步明確界定農(nóng)民的土地權(quán)利,讓農(nóng)戶真正享有占有、使用、收益和處置四權(quán)統(tǒng)一的承包經(jīng)營權(quán),讓農(nóng)戶對承包的土地享有轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等權(quán)利。同時,要采取政府、村集體和個人合理負擔(dān)籌集保險費的原則,積極探索“土地換保障”的辦法,逐步建立失地農(nóng)民保障制度。對承包期內(nèi)將承包土地全部流轉(zhuǎn)進城從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)村居民,享受城鎮(zhèn)居民的同等待遇,參與城鎮(zhèn)最低生活保障和社保等福利待遇,并在進城鎮(zhèn)經(jīng)商或辦企業(yè)或就業(yè)等方面給予優(yōu)先和方便。對受讓經(jīng)營土地的外地經(jīng)營主體,在農(nóng)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、戶口、子女就學(xué)等方面給予照顧。

  2、建章立制,規(guī)范運作。建議及時出臺農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的'政策法規(guī)和制度,明確土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、范圍及操作程序,構(gòu)建適應(yīng)市場化及農(nóng)村實際的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度。要進一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為,體現(xiàn)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中自愿原則。流轉(zhuǎn)時必須經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致,簽訂流轉(zhuǎn)合同,報村集體經(jīng)濟組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門備案。土地流轉(zhuǎn)的期限應(yīng)由雙方協(xié)商約定,但最長的期限不得超過第二輪土地承包期。應(yīng)簽訂流轉(zhuǎn)的合同,以合同的形式將流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)固定下來,流轉(zhuǎn)合同應(yīng)標明雙方當(dāng)事人的姓名、住址、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)土地的用途、流轉(zhuǎn)價款以及違約責(zé)任,使雙方一旦發(fā)生糾紛,調(diào)處有據(jù)。

  3、創(chuàng)新機制,培育市場。一是建立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險保障金制度。土地流轉(zhuǎn)合同簽訂后,業(yè)主每年應(yīng)交納一定數(shù)量的風(fēng)險保證金,如合同到期無糾紛發(fā)生,風(fēng)險保證金如數(shù)退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、搞活經(jīng)營權(quán)”的原則,在有條件的村組組建生產(chǎn)企業(yè),以土地承包權(quán)入股的方式,組織開展土地股份合作制的試點探索工作,在試點成功的基礎(chǔ)上逐步推開。三是要積極培育農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。流轉(zhuǎn)市場的培育應(yīng)遵循市場經(jīng)濟規(guī)律,確立集體經(jīng)濟組織與農(nóng)民、農(nóng)戶作為流轉(zhuǎn)市場主體的地位。鄉(xiāng)村組織應(yīng)堅持土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)條件和自愿、有償原則,不應(yīng)強行集中土地。政府部門應(yīng)著重做好法律政策宣傳、制定流轉(zhuǎn)規(guī)則、發(fā)布流轉(zhuǎn)耕地供求及價格信息、監(jiān)督土地流轉(zhuǎn)公開公正和保護正當(dāng)交易,不要輕易干預(yù)農(nóng)民的市場選擇行為。要加快土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系建設(shè)。

  4、宏觀調(diào)控,嚴禁包辦。一是政府要對土地流轉(zhuǎn)有宏觀上的調(diào)控。完善產(chǎn)權(quán)登記制度,建立科學(xué)的農(nóng)地資產(chǎn)評估體系,合理評價農(nóng)村土地價值,逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理。二是要建立約束政府行為過度干預(yù)的機制。準確定位政府在推進土地流轉(zhuǎn)中的角色,監(jiān)控土地供需總量的動態(tài)平衡,而不是運用行政手段去調(diào)整土地資源,與民爭利。三是加強宣傳力度,增加農(nóng)民對有關(guān)法規(guī)和政策的了解,使土地流轉(zhuǎn)由自發(fā)逐步轉(zhuǎn)向自覺。

  5、積極探索,推動抵押。要強化地方政府與金融部門互動作用,以農(nóng)村金融體系改革與創(chuàng)新為契機,加大試點力度。要抓緊研究制訂土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)相互分離、用土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的可操作性意見,讓更多的農(nóng)民在穩(wěn)定承包權(quán)30年不變的基礎(chǔ)上,以土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資的方式,使農(nóng)民較為方便地獲得急需的啟動資金。要建立健全農(nóng)村土地價值評估制度。應(yīng)建立農(nóng)村土地價值評估機構(gòu),可以委托有資質(zhì)中介機構(gòu)來承擔(dān),使土地流轉(zhuǎn)、抵押、清償?shù)刃袨樽龅焦、合理?/p>

  6、加強引導(dǎo),優(yōu)化服務(wù)。要把農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作擺上各級黨委和政府議事日程,切實加強領(lǐng)導(dǎo)。要加強黨的農(nóng)村政策的學(xué)習(xí)和宣傳教育,認真搞好調(diào)查研究,發(fā)現(xiàn)與解決新問題,總結(jié)新經(jīng)驗,探索新路子,處理好各方面的利益關(guān)系。對二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達、就業(yè)門路較多、農(nóng)民收入比較穩(wěn)定、部分農(nóng)民不再以土地收入為主要來源的地方,要積極引導(dǎo),做好工作,確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的順利進行。要切實執(zhí)行黨的土地承包政策,為土地流轉(zhuǎn)及時提供法律、政策、信息服務(wù)和搞好協(xié)調(diào)服務(wù),建立土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機制,促進土地適度規(guī)模經(jīng)營和集約經(jīng)營。

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