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招商策劃

時(shí)間:2024-08-19 10:14:43 策劃 我要投稿

精選招商策劃三篇

招商策劃 篇1

  【摘 要】從招商引資的角度來講,工業(yè)項(xiàng)目策劃與包裝需要按照當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,結(jié)合國家產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄與市場調(diào)研情況,編制出項(xiàng)目文本,以吸引國內(nèi)外的投資商。大量的實(shí)踐表明,好的包裝項(xiàng)目為雙方雙贏提供了基石,因此科學(xué)合理的策劃與包裝是必需的。文章從不同的角度對工業(yè)招商引資項(xiàng)目策劃與包裝進(jìn)行了分析和研究。

精選招商策劃三篇

  【關(guān)鍵詞】工業(yè);招商引資;項(xiàng)目策劃;包裝

  擴(kuò)大對外開放,強(qiáng)化招商引資,項(xiàng)目起到了重要的基礎(chǔ)性作用。針對招商項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)包裝設(shè)計(jì)成為制定優(yōu)惠政策、吸引投資的突破口。招商項(xiàng)目包裝設(shè)計(jì)是指按照國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向,展開深入的市場調(diào)研,將項(xiàng)目調(diào)研、論證及立項(xiàng)等相關(guān)工作做好,然后利用文字、圖像等表現(xiàn)形式,經(jīng)過設(shè)計(jì)與包裝將各類工業(yè)項(xiàng)目推出來。招商項(xiàng)目包裝設(shè)計(jì)一方面準(zhǔn)確地反映出項(xiàng)目的客觀面目,激發(fā)人們的投資興趣,另一方面提升合資與合作對接率和成功率,達(dá)到擴(kuò)大利用外資的目的。

  1 項(xiàng)目包裝設(shè)計(jì)原則

  1.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)有依據(jù)

  符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策是工業(yè)招商引資項(xiàng)目的首要依據(jù),同時(shí)還要符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,將本地的資源優(yōu)勢充分發(fā)揮出來,例如當(dāng)?shù)氐奈锂a(chǎn)優(yōu)勢、人才優(yōu)勢及交通優(yōu)勢等。此外,項(xiàng)目設(shè)計(jì)還要有利于當(dāng)?shù)厥杖氲脑黾,幫助?dāng)?shù)亟鉀Q就業(yè)問題,在實(shí)現(xiàn)以上目的的同時(shí)還要加強(qiáng)對環(huán)境的保護(hù)?傊I(yè)招商引資必須明確重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)地區(qū)及重點(diǎn)載體。

  1.2 處理好各種關(guān)系

  對于我

  國一些基層政府來說,它們往往對增加財(cái)政收入較多的工業(yè)項(xiàng)目有偏好,而對于那些不能為政府增收創(chuàng)收的項(xiàng)目或者稅收較少的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,積極性明顯不高,這種情況就需要將財(cái)政收入與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系處理好,學(xué)會(huì)利用發(fā)展的眼光來看待工業(yè)項(xiàng)目包裝這一問題。

  1.3 完善項(xiàng)目運(yùn)營機(jī)制

  運(yùn)營,從字面上理解就是運(yùn)作和經(jīng)營,主要是指包括工業(yè)項(xiàng)目培育、生成及推進(jìn)的相關(guān)機(jī)制。首先,項(xiàng)目培育應(yīng)保證組織領(lǐng)導(dǎo)得力、國家政策到位、思想認(rèn)識(shí)全面及獎(jiǎng)罰責(zé)任明確。工業(yè)項(xiàng)目的生成機(jī)制包含很多基礎(chǔ)性工作,例如加快開發(fā)區(qū)與園區(qū)的建設(shè)步伐等,利用不同的`方式將項(xiàng)目篩選出來,從資源優(yōu)勢的方向、市場調(diào)研的途徑、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整中尋找,利用支柱性產(chǎn)業(yè)對項(xiàng)目進(jìn)行引導(dǎo),從大型企業(yè)中尋找與項(xiàng)目的關(guān)聯(lián),利用產(chǎn)學(xué)研對科技項(xiàng)目進(jìn)行扶持。這樣的項(xiàng)目推進(jìn)機(jī)制中涵蓋了很多方面的內(nèi)容,項(xiàng)目庫建設(shè)調(diào)整、市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)推進(jìn)項(xiàng)目發(fā)展等方面內(nèi)容必須協(xié)調(diào)進(jìn)行。

  2 項(xiàng)目招商引資策劃與包裝存在的問題

  2.1 缺少對項(xiàng)目包裝重要性的認(rèn)識(shí)

  項(xiàng)目包裝設(shè)計(jì)并不是項(xiàng)目造價(jià)或編造項(xiàng)目,在實(shí)際工作中,項(xiàng)目包裝設(shè)計(jì)是指按照市場規(guī)律,判斷項(xiàng)目是否與國家、地方產(chǎn)業(yè)政策相符合,看其是否可以將當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢發(fā)揮出來,是否有利于解決當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)問題、增加當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入等。因此,項(xiàng)目包裝并不是實(shí)現(xiàn)人們想當(dāng)然的目的,而是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作,它并不是僅在紙上羅列出幾個(gè)提綱就可以完成的。

  2.2 項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營機(jī)制不完善

  項(xiàng)目運(yùn)營是指從項(xiàng)目策劃一直到投資行為的實(shí)施,對整個(gè)過程進(jìn)行有組織、有計(jì)劃的實(shí)施及控制。計(jì)劃包括項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)及包裝等相關(guān)內(nèi)容,組織包括項(xiàng)目有序推介及洽談等相關(guān)活動(dòng),而實(shí)施則重在進(jìn)入項(xiàng)目以后的合同簽署、資金到位及開工投產(chǎn)等實(shí)質(zhì)性工作,具體包括項(xiàng)目培養(yǎng)、項(xiàng)目產(chǎn)生及項(xiàng)目推進(jìn)等相關(guān)機(jī)制。如果項(xiàng)目機(jī)制不完善,其中很多項(xiàng)工作就不能做到有序銜接,那幺各方工作就不能形成合力,達(dá)不到應(yīng)有的效果。

  2.3 把握不好各部分工作之間的聯(lián)系

  項(xiàng)目選擇時(shí)必須處理好各種關(guān)系,應(yīng)堅(jiān)持實(shí)事求是的原則對項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)等工作進(jìn)行合理安排,同時(shí)還要積極處理好改善投資環(huán)境與優(yōu)惠政策制定的關(guān)系,將重點(diǎn)放在改善當(dāng)?shù)赝顿Y軟、硬環(huán)境上,注意兼顧一些招商引資政策的制定,將國家產(chǎn)業(yè)政策、本地資源優(yōu)勢之間的關(guān)系處理好,以產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄作為主要參考依據(jù),將當(dāng)?shù)氐馁Y源優(yōu)勢充分發(fā)揮出來,最終確定招商項(xiàng)目。此外,還要將項(xiàng)目與人才、項(xiàng)目和項(xiàng)目庫的關(guān)系處理好,但是上述關(guān)系都是單獨(dú)存在的,各自都具有一定的獨(dú)立性,實(shí)際工作中很難進(jìn)行把握。

  3 項(xiàng)目招商引資策劃與包裝的策略

  針對當(dāng)前項(xiàng)目招商引資策劃與包裝工作中存在的問題,我們必須結(jié)合實(shí)際情況,采取有效的策略進(jìn)行項(xiàng)目招商引資策劃與包裝。

  3.1 項(xiàng)目文本寫作要專業(yè)

  要想將工業(yè)項(xiàng)目包裝好,先要寫好項(xiàng)目建議書等招商報(bào)告。規(guī)范性和專業(yè)性是寫好招商報(bào)告的原則,其目的在于讓投資者看明白,節(jié)約時(shí)間。招商報(bào)告主要分成摘要、項(xiàng)目介紹、市場分析、銷售計(jì)劃及投資預(yù)算等部分,內(nèi)容一定要清晰,可以多利用一些圖畫、圖表等表現(xiàn)形式。通常會(huì)將文字性的結(jié)論放在前面,將具體的數(shù)字放在后面,使整體顯得富有層次,引起潛在投資者們的興趣。商業(yè)報(bào)告必須保證專業(yè)性,要與項(xiàng)目所屬行業(yè)的特點(diǎn)相符合,例如食品加工業(yè)通常要求在當(dāng)?shù)亟鉀Q原材料,塑料機(jī)械行業(yè)通常要求有方便的交通等。商業(yè)報(bào)告中的競爭分析、投資預(yù)算及預(yù)測經(jīng)濟(jì)效益等部分不僅要精確,同時(shí)還要與當(dāng)?shù)氐木唧w情況相符合,因此招商人員必須各方面素質(zhì)過硬,應(yīng)深入市場做調(diào)研,以提升項(xiàng)目對接成功率。

  3.2 項(xiàng)目內(nèi)容要豐富,數(shù)據(jù)應(yīng)充分

  3.2.1 項(xiàng)目計(jì)劃書的要求和內(nèi)容

  項(xiàng)目計(jì)劃書具體包括以下要求:①項(xiàng)目名稱應(yīng)清楚明晰,一看便知項(xiàng)目的領(lǐng)域,例如“年產(chǎn)船用鍋爐300的項(xiàng)目”;②項(xiàng)目單位應(yīng)詳細(xì)介紹企業(yè)的性質(zhì),當(dāng)前的主導(dǎo)產(chǎn)品,同時(shí)還要闡述其生產(chǎn)經(jīng)營與固定資產(chǎn)情況,明確現(xiàn)在企業(yè)的優(yōu)勢等。

  項(xiàng)目計(jì)劃書的主要內(nèi)容除了項(xiàng)目名稱和項(xiàng)目單位介紹外,還應(yīng)包括以下內(nèi)容:①項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模,具體包括項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容及總建筑面積等;②投資估算與資金來源,是指項(xiàng)目需要的固定和流動(dòng)資金估算,注意合資項(xiàng)目應(yīng)特別注明項(xiàng)目合作方擬出出自方式、出資金額及條件,希望投資者投資的方式、用途和金額;③市場預(yù)測與項(xiàng)目優(yōu)勢,具體包括產(chǎn)品國內(nèi)外需求情況及預(yù)測,同行業(yè)中生產(chǎn)廠家的情況及銷售對象等,分析項(xiàng)目的特點(diǎn)與優(yōu)勢;④項(xiàng)目的建設(shè)生產(chǎn)條件,具體是指項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營需要的原材料、水電等的用量、來源及價(jià)格;⑤效益分析,具體包括工業(yè)項(xiàng)目在建成以后年利潤、投資利潤率的預(yù)計(jì),將投資回收期、內(nèi)部收益率標(biāo)明;⑥項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況,具體工作包括一些前期的工作情況,例如項(xiàng)目立項(xiàng)及備案等;⑦合作方式和聯(lián)系方式。

招商策劃 篇2

  一、活動(dòng)主題:

  名稱:靚E之星

  宣傳語:我行我秀,想秀就秀。

  活動(dòng)內(nèi)容:一個(gè)基于網(wǎng)絡(luò)的選秀活動(dòng),不限年齡、性別,只要敢于展示自我就可以,全程互動(dòng),網(wǎng)絡(luò)投票評(píng)選。

  二、活動(dòng)單位:

  主辦方:XXX網(wǎng)站 協(xié)辦方:xx*網(wǎng)吧

  三、活動(dòng)的目的:

  1、 擴(kuò)大XXX網(wǎng)站的知名度,增加XXX網(wǎng)站論壇的人氣 2、 宣傳xx*網(wǎng)吧,長期為網(wǎng)吧帶來穩(wěn)定的客源

  四、可行性分析:

  A、有利因素:

  1、網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)深入到人們的生活當(dāng)中,我國的網(wǎng)民已經(jīng)突破一億。

  2、XXX網(wǎng)站是傳播時(shí)尚文化的先鋒網(wǎng)站,經(jīng)過一年來的努力,已經(jīng)成為世界排名前四萬名的網(wǎng)站,每天都有數(shù)以萬計(jì)的網(wǎng)民訪問。使得這次活動(dòng)具有了一定的群眾基礎(chǔ)。

  3、xx*網(wǎng)吧附近有三個(gè)院校,XXX網(wǎng)站本身就具備院校基礎(chǔ),通過網(wǎng)吧宣傳,一方面可以提高網(wǎng)吧的客源,另一方面也能讓更多的學(xué)生接近XXX網(wǎng)站,產(chǎn)生共贏的局面。

  B、不利因素:

  1、XXX網(wǎng)站的論壇注冊會(huì)員還很少,人氣積累不夠,對外宣傳不夠,可能會(huì)出現(xiàn)冷場現(xiàn)象。 2、院校學(xué)生對這類活動(dòng)的熱衷程度,尚不得而知。

  C、采取的措施:

  1、借助街頭寶貝版面,招選模特拍攝之際,要求她們參加比賽,如果她們不夠熱心,可由本網(wǎng)站人員協(xié)助完成。

  2、版面內(nèi)如果又外來人員參加活動(dòng),網(wǎng)站人員應(yīng)想辦法促使其得到獎(jiǎng)勵(lì),以此擴(kuò)大活動(dòng)的對外影響力。

  3、對于所有從網(wǎng)吧參加活動(dòng)的選手,均可領(lǐng)取一張專場卡。

  4、 比賽規(guī)則制訂應(yīng)該疏而密,留有一定的空子,允許參賽者人為制造選票,和各種炒作行

  為,當(dāng)然要給予一定限制條件,增加其炒作的成本,比如限定參與投票會(huì)員,發(fā)帖數(shù)量10個(gè)。但是必須盡最大努力防止偽造他人照片參與的現(xiàn)象,否則會(huì)對我們帶來非常不利的影響。

  5、 加大獎(jiǎng)牌的誘惑力,除了給予頭獎(jiǎng)一定的獎(jiǎng)金外,可以考慮與其簽約,做為我們的模特。 6、第二期活動(dòng)時(shí),在院校散發(fā)傳單,張貼海報(bào)宣傳。

  五、組織策劃:

  1、網(wǎng)吧宣傳:網(wǎng)吧海報(bào)制作等(1人)

  2、網(wǎng)絡(luò)宣傳:網(wǎng)絡(luò)宣傳品的制作,以及去其他網(wǎng)站的宣傳(1-2人)

  3、參賽論壇管理:活動(dòng)期間、相應(yīng)版塊的管理。(2人)

  4、組織協(xié)調(diào):本活動(dòng)及其網(wǎng)友見面會(huì)模特簽約等的組織協(xié)調(diào)工作(1人) 5、校園宣傳品的制作及發(fā)放。(2人) 6、專題頁面制作。(1人) 7、參賽選手的照片拍攝工作。(1人) 8、照片的簡單處理上傳。(1人)

  六、協(xié)辦方的合作和回報(bào)。 合作方式:

  1、 在網(wǎng)吧適當(dāng)位置放置宣傳海報(bào)。

  2、 xx*網(wǎng)吧推薦10人參加。

  3、 在桌面上放置活動(dòng)宣傳海報(bào),同時(shí)把IE主頁設(shè)成論壇首頁。

  4、 負(fù)責(zé)網(wǎng)吧的報(bào)名,提供特別參與200個(gè)上機(jī)卡,并負(fù)責(zé)特別參與獎(jiǎng)的'發(fā)放審核工作。 回報(bào)方式:

  1、 xx*網(wǎng)吧作為指定報(bào)名地點(diǎn)。

  2、 所有網(wǎng)吧報(bào)名的人,報(bào)名貼將注明xx*網(wǎng)吧推薦。

  3、 在網(wǎng)站開辟活動(dòng)專區(qū),放置網(wǎng)吧專題頁面,在論壇置頂貼開專貼宣傳xx*網(wǎng)吧。

  4、 本活動(dòng)可長時(shí)間為網(wǎng)吧帶來一個(gè)穩(wěn)定的客流群體。

  5、 在第二期活動(dòng)中,在三大院校(西安石油學(xué)院、西安美術(shù)學(xué)院、醫(yī)學(xué)院)宣傳xx*網(wǎng)吧包括傳單、現(xiàn)場活動(dòng)等。

  6、 9月底在網(wǎng)吧舉行一個(gè)網(wǎng)友見面會(huì)及模特的簽約儀式。

  7、 xx*網(wǎng)吧可以在選手中挑選形象代言人。

  七、賽程整體規(guī)劃: 活動(dòng)安排兩期:

  第一期:7月初至8月底,本期活動(dòng)處于學(xué)生放假期間,會(huì)比較冷清,我們的重點(diǎn)不再本次活動(dòng),本次活動(dòng)的目的,在論壇街頭寶貝版面先期營造一個(gè)活動(dòng)氣氛,為下期活動(dòng)做好鋪墊,在網(wǎng)吧張貼海報(bào),做好前期宣傳。參賽選手不夠有以下方法(1、加大網(wǎng)吧推薦力度2、請服裝模特參與)

  第二期:8月底至9月底,本期活動(dòng)處于學(xué)生開學(xué)期間,我們的重點(diǎn)在本次活動(dòng),前期要在學(xué)校散發(fā)傳單,張貼海報(bào),營造濃厚的活動(dòng)氣氛。在九月底,在網(wǎng)吧舉行一個(gè)網(wǎng)友見面會(huì),并在網(wǎng)吧舉行模特簽約儀式。

  八、活動(dòng)細(xì)則:

  活動(dòng)時(shí)間:7月10日-9月29日

  報(bào)名地點(diǎn):XXX網(wǎng)站論壇 xx*網(wǎng)吧 參賽條件:性別不限,年齡不限

  報(bào)名方式:論壇街頭寶貝版塊發(fā)布個(gè)人參賽報(bào)名帖一個(gè)。并附帶資料:參賽照片5-10張、個(gè)人論壇ID、真實(shí)姓名、身高、體重、年齡、愛好、個(gè)人聯(lián)系方式、個(gè)人參賽感言。 參賽人數(shù):不限 第一期:(7.10-8.20)

  報(bào)名時(shí)間:7月10日-7月31日(含31日) 評(píng)選時(shí)間:8月1日-8月15日 獎(jiǎng)品發(fā)放:8月20日前

  第二期:(8.20-9.29)

  報(bào)名時(shí)間:8月20-9月10日(含10日) 評(píng)選時(shí)間:9月11日-9月25日 獎(jiǎng)品發(fā)放:9月29日前 網(wǎng)吧活動(dòng):9月29日

  評(píng)選方式:

  1、報(bào)名截至后,我們將發(fā)布投票評(píng)選貼。

  2、所有參賽選手有一次給自己投票的機(jī)會(huì),可以在論壇街頭寶貝版面進(jìn)行拉票活動(dòng),請注意“拉票貼”只可發(fā)布在街頭寶貝版面。

  3、選票是以多選形式出現(xiàn)的,所以只要是自己喜歡的選手都可以為其投上一票。

  4、評(píng)選截至后,評(píng)選結(jié)果按票數(shù)決定,得票最多的為伊衣亮點(diǎn),2-5名為入圍獎(jiǎng)。

  5、如出現(xiàn)并列名次的情況,網(wǎng)站管理層將視具體情況,在并列選手中加開投票貼或選擇其他評(píng)選方式評(píng)選(如發(fā)帖量),二次評(píng)選工作在三日內(nèi)完成。

  評(píng)選要求:

  1.參加評(píng)選的個(gè)人照片必須是本人的真實(shí)照片,照片內(nèi)容必須是健康的,否則取消評(píng)選資格。 2.參加評(píng)選的人應(yīng)支持XXX網(wǎng)站論壇的發(fā)展,在評(píng)選截至前,發(fā)帖總數(shù)應(yīng)超過50個(gè),否則其評(píng)選結(jié)果無效。

  3.參賽選手愿意將自己的照片刊登在XXX網(wǎng)站。

  4.參賽選手所選用的參賽照片必須是看的清楚臉部或是整體,原則上不允許圖像處理軟件處理過的照片。

  九、獎(jiǎng)勵(lì)辦法:

  第一名:500元RMB,XXX網(wǎng)站簽約模特, 入圍獎(jiǎng)(2-5):30Q幣充值

  特別參與獎(jiǎng):在xx*網(wǎng)吧報(bào)名者,在論壇報(bào)名后,可在網(wǎng)吧填寫報(bào)名表一張,一經(jīng)核實(shí)即可獲得上機(jī)卡一張。

 。ㄗⅲ禾貏e參與獎(jiǎng),需參賽者本人,攜有效證件,去xx*網(wǎng)吧領(lǐng)。

  十、活動(dòng)預(yù)算:

  XXX網(wǎng)站

招商策劃 篇3

  一、招商的啟動(dòng)時(shí)間

  如按20xx年5月1日開業(yè)計(jì)劃,按一般同規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目,至少應(yīng)提前8個(gè)月進(jìn)行招商,商業(yè)街因種種原因,現(xiàn)距開業(yè)之日僅剩下6個(gè)月時(shí)間,因此招商時(shí)間建議最遲11月初開始啟動(dòng)。

  二、招商人員人數(shù)

  商業(yè)街鋪位864個(gè),現(xiàn)出售的1—4區(qū)鋪位較小且分散,如此以來增加了招商的難度和強(qiáng)度。對此招商人員定為10名較為合適。具體工作分配如下: 經(jīng)理:負(fù)責(zé)統(tǒng)管全局,制定招商方案和進(jìn)度,安排招商人員的日常工作。 招商人員(九名):由經(jīng)理安排具體招商工作 其中:1-3區(qū)由3名招商人員負(fù)責(zé)招商工作 4-6區(qū)由5名招商人員負(fù)責(zé)招商工作 招商文秘1名

  三、招商辦公地點(diǎn)

  因整個(gè)招商需和銷售配合,建議在營銷中心附近開展招商工作

  1、在營銷中心后、交警崗?fù)づ越ㄔ煲婚g約80平米的招商辦公室。建議在11月底建成,前期暫時(shí)在營銷中心內(nèi)辦公。

  2、在項(xiàng)目現(xiàn)場附近租賃一套寫字樓或公寓作為招商辦公室,并同時(shí)在營銷中心內(nèi)設(shè)立招商咨詢點(diǎn),雙邊配合進(jìn)行。

  四、項(xiàng)目整體招商的原則和目標(biāo)

  1、保證在20xx年3月底前項(xiàng)目整體招商完成80%;20xx年5月1日項(xiàng)目開業(yè)前整體招商完成90%,以保障項(xiàng)目能如期順利開業(yè)。 距明年項(xiàng)目開業(yè)只剩下半年時(shí)間(20xx年11月1日—20xx年4月30日),除去春節(jié)一個(gè)月的時(shí)間,實(shí)際剩下的時(shí)間只有5個(gè)月,因此對完成90%的招商計(jì)劃有一定的難度和壓力,但由于前期積累了一定客戶資源,加之對項(xiàng)目比較了解,通過后期的招商更進(jìn)工作和招商廣告的配合,對完成這個(gè)任務(wù)有一定的信心。

  2、在招商過程中確保按既定的功能分區(qū)進(jìn)行招商,以保障整個(gè)商業(yè)街商業(yè)經(jīng)營井然有序。 由于整個(gè)招商滯后于銷售,且在前期的定位中將商業(yè)街定位于自營性商業(yè)街,因此要保證功能分區(qū)具體到每一個(gè)鋪位,難度勢必很大,因此按功能分區(qū)進(jìn)行招商只能是保障每個(gè)區(qū)經(jīng)營的商品性質(zhì)大體一致,如經(jīng)營服裝的區(qū)也可以經(jīng)營皮具、化裝品之類,而不能經(jīng)營小吃、電玩等。

  3、在招商工作中確保業(yè)主第一年的投資回報(bào)達(dá)到8%以上,以穩(wěn)定業(yè)主的投資信心。 根據(jù)我司對項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)赓U價(jià)格的調(diào)查分析和商業(yè)行業(yè)基準(zhǔn)收益率,我司測算保證業(yè)主第一年的投資回報(bào)達(dá)到8%以上問題不大,較高的投資回報(bào)對增強(qiáng)投資者信心和保障商業(yè)街的永續(xù)經(jīng)營至關(guān)重要。

  4、確保整個(gè)商業(yè)街形象統(tǒng)一和經(jīng)營穩(wěn)定。 對1-4區(qū)將按現(xiàn)行功能分區(qū)進(jìn)行零散招商,對5-6區(qū)采取統(tǒng)一招商,來保證整個(gè)商業(yè)街整體定位符合東塘商圈需求,來保證商業(yè)街長遠(yuǎn)經(jīng)營穩(wěn)定。

  五、商業(yè)街投資業(yè)主、自營業(yè)主和開發(fā)商三方風(fēng)險(xiǎn)分析

  1、投資業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)分析

  商鋪不能及時(shí)租賃出去;

  商鋪?zhàn)赓U的價(jià)格比較低;

  商鋪升值潛力有限,不能轉(zhuǎn)手或難于轉(zhuǎn)手。

  2、自營業(yè)主(租賃戶)風(fēng)險(xiǎn)分析

  項(xiàng)目招商在開業(yè)前不能完成85%以上或裝修未完成,項(xiàng)目不能如期開業(yè)或開業(yè)時(shí)間無限期拖延;

  由于招商工作的疏漏,導(dǎo)致商業(yè)街內(nèi)經(jīng)營無序、魚龍混雜;

  沒有統(tǒng)一的物管或物業(yè)管理費(fèi)用比較高;

  生意不是很理想或經(jīng)營慘淡;

  開發(fā)商賣完后走人。

  3、開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)分析

  投入大量招商推廣費(fèi)用后,招商效果不明顯或收效甚微;

  開發(fā)商自己沒有專業(yè)的招商人員,需聘請專業(yè)的招商公司,費(fèi)用開支加大;

  5-6區(qū)“只租不賣”或“先租后賣”,若招商不理想,今后的經(jīng)營或銷售會(huì)很困難;

  項(xiàng)目不能如期開業(yè),業(yè)主鬧事;

  項(xiàng)目日后經(jīng)營不是很理想或經(jīng)營慘淡,則不利于開發(fā)商的品牌樹立。

  項(xiàng)目不能獲得穩(wěn)定的投資回報(bào),業(yè)主鬧事;

  六、招商中存在的主要問題及規(guī)避方法

  問題一:招商時(shí)間緊迫、任務(wù)量較大

  如前面所述,項(xiàng)目的整個(gè)招商時(shí)間只剩下約5個(gè)月左右的時(shí)間,總共有約20000m2、800多個(gè)鋪位需要招商,因此時(shí)間非常緊迫,任務(wù)巨大。

  規(guī)避方法:盡快確定整體招商執(zhí)行方案,引入專業(yè)的招商機(jī)構(gòu)開始工作,并組織專門的部門監(jiān)督管理。

  問題二:已買商鋪的業(yè)主要求自營或自行轉(zhuǎn)租,可先前沒有交保證金,簽定相關(guān)協(xié)議,對其難以制約

  規(guī)避方法:建議提前召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì),成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì),協(xié)助開發(fā)商做好業(yè)主方面的種種工作,以保證項(xiàng)目能如期開業(yè)。

  問題三:引入大型租賃戶后,可能導(dǎo)致租金達(dá)不到8%,業(yè)主不同意

  引入大型主力店、知名品牌客戶,由于面積較大,其租金相對會(huì)降低,但引入大型租賃戶一次性可以租賃較大面積,另外大型品牌的進(jìn)駐會(huì)形成示范效用,吸引中小客戶進(jìn)駐,從而縮短整個(gè)招商周期,保證如期開業(yè)。

  規(guī)避方法:開發(fā)商適當(dāng)?shù)?給予一定租金補(bǔ)貼。

  問題四:自營鋪位與大客戶租賃鋪位重疊

  規(guī)避方法:

  1、談大型包租客的同時(shí),盡量給投資業(yè)主商鋪面積占比比較多的商鋪群給其選擇;

  2、對大型包租客包租商鋪中的自營業(yè)主,可幫其調(diào)整到位置相對較好的委托出租商鋪中經(jīng)營,期間發(fā)生的租金差額可酌情給予補(bǔ)償。

  問題五:20xx年5月1日前招商任務(wù)完不成90%,影響開業(yè)

  規(guī)避方法:在目前的形式下,必須對招商工作進(jìn)行科學(xué)、合理的評(píng)估,認(rèn)真分析招商工作中的問題和困難,正確預(yù)見并確定項(xiàng)目的開業(yè)時(shí)間。或者屆時(shí)制定相關(guān)的廣告宣傳活動(dòng),如大學(xué)生免費(fèi)創(chuàng)業(yè)90天、自營業(yè)主經(jīng)營比賽等活動(dòng),由開發(fā)商免費(fèi)提供開業(yè)時(shí)適量未租出商鋪,保證開業(yè)率達(dá)90%以上。

  七、商業(yè)街計(jì)劃招商方式

  商業(yè)街共有商鋪864個(gè),現(xiàn)階段已售商鋪288個(gè)(截止20xx年10月23日),但真正意義上的整體招商仍未規(guī)劃和啟動(dòng),如按以前招商設(shè)想:1-4區(qū)招散戶,5-6區(qū)統(tǒng)一招商,如按20xx年5月1日開業(yè)計(jì)劃,招商率達(dá)9%以上將有較大困難。

  1、時(shí)間已來不及。從11月初開始計(jì)算,到明年4月底,僅僅剩下個(gè)6個(gè)月的時(shí)間,之間還有春節(jié)將延誤一個(gè)月時(shí)間,加上招商組織必須進(jìn)一步擴(kuò)大,具體方案的確定,人員的招聘或磨合,招商廣告的策劃等等,至少將需要15-20天時(shí)間。也就是說四個(gè)月的時(shí)間要招滿864×90%(開業(yè)率)×(1-20%自營客戶)=622個(gè)商鋪,平均每月要招出138戶,每天要招出138÷30=4.6戶,將非常困難,以往長沙市任何地方都沒有類似速度,所以從時(shí)間上來來說已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

  2、嚴(yán)格按功能分區(qū)招商,那么三、四區(qū)的招商將有非常大的困難。

  按目前功能分區(qū),三區(qū)做男士用品、動(dòng)動(dòng)休閑產(chǎn)品,四區(qū)做兒童用品、文化用品,要招商有相當(dāng)大的困難,作為地下商業(yè)街,大品牌或有名品牌的選擇性不大,根據(jù)以往招商了解,男士服飾、兒童用品的客戶資源比起女裝類產(chǎn)品要少很大一部分比例,招商有很大一部分難度,加上相比一、二區(qū)位置,三、四區(qū)缺乏優(yōu)勢,如三、四區(qū)按目前功能分區(qū)經(jīng)營,將有很大困難。

  3、一般商業(yè)項(xiàng)目,如考慮到以后的商業(yè)街形象和穩(wěn)定,招商工作都會(huì)策劃先行。及工程開始動(dòng)工時(shí)就有功能定位設(shè)想,然后根據(jù)策劃要求進(jìn)行施工和招商,一般啟動(dòng)時(shí)間略早于銷售或與銷售同步,就目前商業(yè)街來說,因招商啟動(dòng)時(shí)間較晚,沒有事先策劃,加上已有288個(gè)商鋪的自主權(quán)掌握在一大群業(yè)主手中,招商過程中可能出現(xiàn)的困難或工作的不可操作性,將隨時(shí)影響招商工作的效果,影響商業(yè)街的整體形象和開業(yè)時(shí)間,如盲目啟動(dòng),到時(shí)將進(jìn)退兩難。

  針對以上種種情況分析,如果要保證20xx年5月商業(yè)街整體90%以上開業(yè),且功能分區(qū)不混亂,經(jīng)營類別的包括購物、休閑、娛樂、餐飲等要素,建議目前啟動(dòng)招商時(shí),采取以下辦法:

  1、在目前銷售的1-4區(qū)中1-3區(qū)招租散戶;

  2、4-6區(qū)統(tǒng)一招租大型商業(yè)項(xiàng)目(目前銷售的只有4區(qū))

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