最新企業(yè)調(diào)研報告3000字16篇

　　在當(dāng)下社會，報告的使用頻率呈上升趨勢，寫報告的時候要注意內(nèi)容的完整。那么報告應(yīng)該怎么寫才合適呢？下面是小編收集整理的最新企業(yè)調(diào)研報告3000字，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

　　最新企業(yè)調(diào)研報告 1

　　一、走訪時間

　　20xx年7月30日。

　　二、走訪地點

　　泰安市第二污水處理廠，該廠位于王家店村附近，地處京滬鐵路以東，南環(huán)路以北，滂河的西南岸。

　　三、走訪對象

　　泰安市第二污水處理廠管理人員。

　　四、走訪目的

　　1、了解企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀及前景展望、用人要求、企業(yè)中各層次員工待遇及職業(yè)發(fā)展軌跡，優(yōu)秀員工職業(yè)發(fā)展案例，以及企業(yè)發(fā)展面臨問題及建議等。

　　2、通過走訪泰安市第二污水處理廠，鞏固和強(qiáng)化所學(xué)的專業(yè)知識，深入理解和掌握污水處理的工藝的流程、特點等。

　　3、能結(jié)合實際，運用掌握的知識解決實際中存在的問題，并更加深入地掌握水污染控制工程工藝在實際生產(chǎn)中的運用，融會貫通。

　　4、培養(yǎng)自己理論聯(lián)系實際，綜合利用所學(xué)理論知識解決實際問題的能力，全面提高自己的綜合素質(zhì)，為將來的工作奠定良好的基礎(chǔ)。

　　5、通過深入企業(yè)進(jìn)行走訪調(diào)研，積極與企業(yè)進(jìn)行溝通交流，了解我們環(huán)境工程專業(yè)的就業(yè)形勢，并虛心聽取企業(yè)對我們青島農(nóng)業(yè)大學(xué)和環(huán)境工程專業(yè)的意見和建議，以便更好地提升自己。

　　五、走訪前準(zhǔn)備

　　走訪前我詳細(xì)上網(wǎng)搜查了泰安市第二污水處理廠的相關(guān)資料，并與污水處理廠的相關(guān)管理人員積極取得聯(lián)系，擬提出了關(guān)于污水處理廠運行管理和工藝等方面的問題。我力爭做到帶著目的、帶著問題、帶著任務(wù)去泰安市第二污水處理廠進(jìn)行深入的走訪調(diào)研。

　　六、走訪企業(yè)簡介

　　泰安市第二污水處理廠是國家“南水北調(diào)”東線工程的配套項目，是山東省重點工程，也是泰安市委、市政府圍繞建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市目標(biāo)，為治理污染，保護(hù)環(huán)境，改善人民群眾生活質(zhì)量而實施的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。

　　第二污水處理廠工程占地159畝，建設(shè)規(guī)模為日處理污水8萬噸，其中2萬噸經(jīng)深度處理后，可回用于工業(yè)或市政景觀。其全年處理污水1800萬噸。工程采用具有除磷脫氮功能的氧化溝處理工藝，廠區(qū)工程主要包括污水處理工程、回用水工程及附屬建筑。廠外工程包括配套污水管網(wǎng)85公里。該項目被國家發(fā)改委列入“三河三湖”水污染治理項目之一，下?lián)軐？罱o予扶持，工程總投資14560萬元。其中，污水處理廠區(qū)工程投資為9372萬元，配套管網(wǎng)投資5188萬元，工程于2003年4月正式開工，于2005年11月27日竣工投入使用。

　　泰安市第二污水處理廠為國有企業(yè)。注冊資本432萬美元，資產(chǎn)總額947萬美元，負(fù)債總額523萬美元；占地面積80畝，建筑面積10809平方米；員工人數(shù)163人，其中技術(shù)管理人員62人。主要產(chǎn)品規(guī)模：日處理污水5萬噸。產(chǎn)品質(zhì)量生產(chǎn)技術(shù)居國內(nèi)先進(jìn)水平。

　　該項目財務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）為5.51%，大于本行業(yè)基準(zhǔn)收益率4%，投資回收期14.66年（包括建設(shè)期），低于基準(zhǔn)回收期。同時，項目的建設(shè)可大大改善城市環(huán)境質(zhì)量，保護(hù)水體，具有良好的.環(huán)境效益和社會效益。

　　建設(shè)第二污水處理廠是泰安市委、市政府根據(jù)城市發(fā)展需要，為治理污染，保護(hù)環(huán)境，改善人民群眾生活質(zhì)量作出的重大決策。第二污水處理廠的建成投產(chǎn)，將使城市生態(tài)環(huán)境大大改善，并進(jìn)一步緩解城市供水不足的矛盾，對促進(jìn)泰安市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展將產(chǎn)生積極影響。

　　七、走訪過程

　　20xx年7月30日，我早晨8點就準(zhǔn)時到達(dá)泰安市第二污水處理廠，并與之前聯(lián)系好的泰安市第二污水處理廠管理人員取得聯(lián)系，在其帶領(lǐng)下，我詳細(xì)參觀了該廠。在此期間，管理人員耐心的向我講解了該污水處理廠運行情況、污水處理廠主要構(gòu)筑物及工藝流程等，讓我了解和掌握了污水處理廠的設(shè)計特點、工藝流程、設(shè)計理念、主要設(shè)計參數(shù)、各構(gòu)筑物選型依據(jù)及其優(yōu)缺點和運行中存在的問題及改進(jìn)措施。在參觀過程中，我認(rèn)真觀察，仔細(xì)聆聽，積極思考，及時提問問題請他幫忙解答。理論聯(lián)系實際，受益匪淺。

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　　調(diào)節(jié)溢流堰的高度改變溝渠內(nèi)水深，進(jìn)而改變曝氣裝置的淹沒深度，使其充氧量適應(yīng)運行的需要。淹沒深度的變化對曝氣設(shè)備的推動力也會產(chǎn)生影響，從而可以對進(jìn)水流速起到一定的調(diào)節(jié)作用；其二是通過直接調(diào)節(jié)曝氣器的轉(zhuǎn)速：由于機(jī)電設(shè)備和自控技術(shù)的發(fā)展，目前氧化溝內(nèi)的曝氣器的轉(zhuǎn)速時可以調(diào)節(jié)的，從而可以調(diào)節(jié)曝氣強(qiáng)度的推動力。

　�。ǘ�）簡化了預(yù)處理和污泥處理

　　氧化溝的水力停留時間和污泥齡都比一般生物處理法長，懸浮裝有機(jī)物與溶解性有機(jī)物同時得到較徹底的穩(wěn)定，故氧化溝可以不設(shè)初沉池。由于氧化溝工藝污泥齡長，負(fù)荷低，排出的剩余污泥已得到高度穩(wěn)定，剩余污泥量也較少。因此不再需要厭氧消化，而只需進(jìn)行濃縮和脫水。

　　八、走訪體會

　　“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行�！彪m然我只在泰安市第二污水處理廠進(jìn)行了短短一天的走訪調(diào)研，但我卻學(xué)到了很多知識。非常感謝泰安市第二污水處理廠給我提供這樣珍貴的走訪調(diào)研機(jī)會。這是我們大學(xué)生涯里精彩的一章。

　　這次走訪調(diào)研是對我們所學(xué)理論知識的一次全面的升華，是一次將理論和實踐相結(jié)合的機(jī)會，通過這次走訪調(diào)研我對自己所學(xué)理論知識有了更深刻的理解，使我感覺到自己所學(xué)的強(qiáng)弱所在，了解到理論和實際生產(chǎn)中的差距，同時對我國現(xiàn)代污水處理技術(shù)、監(jiān)測技術(shù)有了一定的了解。這不僅為自己的畢業(yè)環(huán)節(jié)提供了珍貴的資料參考，同時也為自己以后走上工作崗位打下了堅實的基礎(chǔ)。此次走訪調(diào)研使我進(jìn)一步了解了污水處理的工藝流程，讓我更加深刻地認(rèn)識到了污水處理的重大意義，增強(qiáng)了節(jié)約用水和環(huán)境保護(hù)的意識。

　　環(huán)境是人類生存與發(fā)展的基本前提，而人類的生產(chǎn)、生活活動對環(huán)境造成的影響是無所不在的。作為一個未來環(huán)境工作者，我深刻體會到自己所背負(fù)的任務(wù)有多么艱巨。這次走訪調(diào)研不僅強(qiáng)化了我的專業(yè)知識，還提高了我的綜合職業(yè)能力、獨立思考能力、實踐技能、愛崗敬業(yè)的品質(zhì)，從而為今后能承擔(dān)技術(shù)工作、生產(chǎn)工作和管理工作奠定了良好的基礎(chǔ)。

　　在深入企業(yè)的走訪調(diào)研過程中，通過與泰安市第二污水處理廠管理人員的溝通交流，我認(rèn)識到：我們環(huán)境工程專業(yè)是一個非常有前途的專業(yè)，很多企業(yè)都需要我們環(huán)境工程的專業(yè)人才來治理環(huán)境污染問題。

　　專業(yè)畢業(yè)生的一個很好的就業(yè)場所。泰安市第二污水處理廠非常歡迎我們青島農(nóng)業(yè)大學(xué)的畢業(yè)生到其工廠就業(yè)。同時，他還就我們學(xué)校的課程體系提出了一些意見和建議，例如：多鼓勵學(xué)生積極到與自己專業(yè)相關(guān)的企業(yè)等進(jìn)行參觀實習(xí)；要求學(xué)生打好堅實的理論基礎(chǔ)；培養(yǎng)學(xué)生吃苦耐勞的精神等。在參觀的最后，我熱情邀請?zhí)┌彩械诙�污水處理廠到我們青島農(nóng)業(yè)大學(xué)進(jìn)行宣講及招聘工作等，該廠表示非常樂意接受我們學(xué)校的畢業(yè)生。

　　“艱辛知人生，實踐長才干”。 在深入企業(yè)的走訪調(diào)研中，我學(xué)會了如何與人進(jìn)行有效的溝通，如何將所學(xué)的理論知識學(xué)以致用，如何分析解決問題。同時，我了解了社會，開闊了視野，增長了才干，并認(rèn)清了自己的位置，發(fā)現(xiàn)了自己的不足，對自身價值能夠進(jìn)行客觀評價。這在無形中使我對自己有一個正確的定位，增強(qiáng)了我努力學(xué)習(xí)的信心和毅力。我會更加努力的學(xué)習(xí)科學(xué)文化知識，早日成為國家的棟梁之才，回報社會。

　　最新企業(yè)調(diào)研報告 2

　　一、企業(yè)參觀與調(diào)研的意義

　　在進(jìn)行了三年的大學(xué)學(xué)習(xí)生活后，我通過對物流基礎(chǔ)的學(xué)習(xí)，可以說所有的有關(guān)物流的專業(yè)基礎(chǔ)知識、基本理論、基本方法和結(jié)構(gòu)體系，都基本掌握了，但這些只是紙上談兵，并未將這些理論性極強(qiáng)的東西與實際運用聯(lián)系起來。如果沒有企業(yè)參觀與調(diào)研，直接讓我進(jìn)行基本工作，我想我一定無從下手。因為我對物流行業(yè)的實際操作一竅不通。自認(rèn)為平時對物流知識還了解的我們，只能成為一些只會紙上談兵的學(xué)者，而并不能成為一個物流行業(yè)的佼佼者。

　　于是在堅信“實踐才是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”下，我認(rèn)為只有把從書本上學(xué)到的理論知識應(yīng)用到實際的物流實務(wù)操作中去，才能真正掌握這門知識。才能把自己打造成一個能為物流行業(yè)發(fā)展做出貢獻(xiàn)的物流行業(yè)工作者。

　　而對于大學(xué)生來說，企業(yè)參觀與調(diào)研的意義是重大的，它使我們在實踐中了解社會的需求、在實踐中鞏固自己的知識；企業(yè)參觀與調(diào)研又是對每一個大學(xué)生專業(yè)知識與素養(yǎng)的一種檢驗，它能讓我們學(xué)到了很多平時在課堂上根本就學(xué)不到的知識實際操作的知識，既開闊了我們的視野，又增長了我們見識，為我們將來走向社會打下堅實的基礎(chǔ)，也是我們走向工作崗位的第一步。

　　二、企業(yè)參觀與調(diào)研的內(nèi)容

　�。ㄒ唬┥晖�快遞物流有限公司

　　申通快遞的創(chuàng)始地是在上海，擁有247個獨立的城市營業(yè)所，179個營業(yè)廳，1220個操作點，快遞初創(chuàng)于1993年，是一家以經(jīng)營快遞為主的國內(nèi)合資（民營）企業(yè)�；�本覆蓋到全國地市級以上城市和發(fā)達(dá)地區(qū)地市縣級以上城市，尤其是在江浙滬地區(qū)，基本實現(xiàn)了派送無盲區(qū)。

　　公司奉行“團(tuán)結(jié)、務(wù)實、開拓、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，“快速、準(zhǔn)確、安全、周到、”的服務(wù)方針公司經(jīng)營十余年來，已深得廣大客戶的信任和支持。而這次我們參觀的申通快遞物流有限公司就是屬于其中的一個城市營業(yè)所。

　　申通快遞是我們專業(yè)參觀調(diào)研的第一家物流公司，同學(xué)們都很興奮。我們在坐了很長時間的車后，終于到達(dá)了目的地。在休息室，公司負(fù)責(zé)人給我們講解了一些注意事項和參觀安排，接著便開始了這次的參觀。在公司經(jīng)理的帶領(lǐng)下，我們參觀了公司部分工作環(huán)境，看到了物流工作的第一現(xiàn)場。

　　從開始的揀貨到最后的發(fā)貨，一系列的流程我們都有了了解：大件物品和小件物品通過不同的傳送帶進(jìn)入不同的分揀區(qū)域，不同區(qū)域的物品分揀好后放在不同的規(guī)定區(qū)域，方便裝貨。因為我們是下午去參觀的，所以有部分機(jī)械已經(jīng)停止運作了，我們觀察到了一部分的工作人員工作內(nèi)容，收獲了很多。同時經(jīng)理也向講述了他們在工作中遇到的'問題，如傳送帶是循環(huán)的，分揀的工人在分揀的過程中是按照序號分揀快遞的，一旦有遺漏，就必須重新循環(huán)一次，就造成了時間上和勞力上的浪費。

　　結(jié)束參觀后，申通快遞的負(fù)責(zé)人又給我們做了一個簡短的報告會，講了物流行業(yè)的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，也給我們這些即將畢業(yè)的學(xué)生關(guān)于就業(yè)提出了一些建議，讓人受益匪淺。

　�。ǘ�）合肥寶供物流有限公司

　　寶供物流企業(yè)集團(tuán)有限公司（P.G.LOGISTICS GROUP CO， LTD）創(chuàng)建于1994年，總部設(shè)在廣州，是國內(nèi)第一家經(jīng)國家工商總局批準(zhǔn)以物流名稱注冊的企業(yè)集團(tuán)，是中國最早運用現(xiàn)代物流理念為客戶提供物流一體化服務(wù)的專業(yè)公司，也是目前我國最具規(guī)模、最具影響力、最領(lǐng)先的第三方物流企業(yè)。

　　當(dāng)前，公司已在全國65個城市設(shè)有7個分公司、8個子公司和50多個辦事處，形成了一個覆蓋全國并開始向美國、澳大利亞、泰國、香港等地延伸的國際化物流運作網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)，與國內(nèi)外近百家著名企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟（其中包括寶潔、飛利浦、聯(lián)合利華、安利、通用電器、松下、三星、東芝、LG、殼牌、豐田汽車、雀巢、卡夫等52家世界500強(qiáng)企業(yè)），為他們提供商品以及原輔材料、零部件的采購、儲存、分銷、加工、包裝、配送、信息處理、信息服務(wù)、系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計等供應(yīng)鏈一體化的綜合物流服務(wù)。合肥寶供物流有限公司位于安徽省合肥市新站區(qū)汴河路南現(xiàn)代物流園區(qū)。

　　我們首先是到達(dá)了四樓的會議室，由專人給我們講了公司概況和工作流程。我們了解到此分公司主要工作區(qū)域分為立體倉倉庫和平倉倉庫，分別占地1000多m^2和一萬畝。公司職員還給我講了公司關(guān)于質(zhì)量管理，安全管理和設(shè)備管理方面的舉措。老師還邀請到了在這里工作的一個學(xué)姐過來，給我們講了關(guān)于就業(yè)方面的事情，也解答了我們的一些疑惑。因為我們專業(yè)人數(shù)有點多，所以我們只參觀了立體倉倉庫，在公司職員的帶領(lǐng)下，我們參觀了該公司為聯(lián)合利華保管提供的商品，了解了立體倉倉庫的運作流程和注意事項，學(xué)習(xí)了很多書本上學(xué)習(xí)不到的知識。

　�。ㄈ�）安徽安泰物流有限責(zé)任公司

　　安徽安泰物流有限責(zé)任公司（簡稱“安泰物流”）其承擔(dān)了安徽煙草工業(yè)原輔材料、成品的倉儲、養(yǎng)護(hù)、配送到調(diào)撥運輸?shù)任锪鳂I(yè)務(wù)。通過近幾年的物流實踐，安徽煙草工業(yè)現(xiàn)代物流已基本形成了較為完善的現(xiàn)代物流體系。

　　安徽煙草開展現(xiàn)代物流始于2001年底，由當(dāng)時的省局公司對全省的煙草物流實施統(tǒng)一規(guī)劃。按照當(dāng)時的規(guī)劃，安泰物流實行集團(tuán)化運作，下轄5個煙廠物流公司，6大區(qū)域配送中心，17個地市物流公司（卷煙配送中心），形成一個遍布全省的物流配送網(wǎng)絡(luò)。

　　組建安泰物流的目的，就是為了進(jìn)一步提高安徽煙草生產(chǎn)經(jīng)營管理水平，加強(qiáng)對行業(yè)物流的集中管理，以優(yōu)化的業(yè)務(wù)流程為主線，推行“電子商務(wù)+現(xiàn)代物流”的業(yè)務(wù)新模式，實施專業(yè)化、獨立化的物流運作管理，營造集商流、物流、資金流和信息流于一體的現(xiàn)代化物流服務(wù)平臺，實現(xiàn)整體業(yè)務(wù)流程的高效率、低成本運行。

　　圍繞黃山卷煙總廠統(tǒng)一管理、集中采購、多點生產(chǎn)、專業(yè)營銷的生產(chǎn)經(jīng)營實際，主要物流業(yè)務(wù)包括：煙葉、卷煙材料和五金配件等采購供應(yīng)物流；廠內(nèi)原輔材料、配件配送、條煙裝箱收集和原料物資及卷煙的倉儲保管等生產(chǎn)物流；卷煙調(diào)撥銷售物流等三個主要環(huán)節(jié)。

　　安泰物流是我們參觀的三個企業(yè)中自動化程度最高的，它的系統(tǒng)和體制也是最完善的。它分為三條大的傳送帶系統(tǒng)同時進(jìn)行工作，除了一開始的貨單輸入和最后的裝貨，中間的過程都是自動化，無工作人員。

　　我們還發(fā)現(xiàn)了一條小的傳送帶系統(tǒng)，專門負(fù)責(zé)特殊煙的分揀，其他標(biāo)準(zhǔn)化的煙都是由大的傳送帶系統(tǒng)負(fù)責(zé)。分揀好的煙草都必須按照區(qū)域擺放，等待車輛裝貨。

　　三、總結(jié)

　　在老師的帶領(lǐng)下，我們一共參觀并調(diào)研了三家物流公司，分別是申通快遞物流有限公司，合肥寶供物流有限公司以及安徽安泰物流有限公司。這幾次的參觀調(diào)研使我們能夠在一線觀察學(xué)習(xí)物流工作的操作流程和知識，能夠了解物流現(xiàn)狀。

　　現(xiàn)在的物流企業(yè)依然會有一些問題和缺點需要去完善，例如在申通物流參觀時，經(jīng)理向我們講述的那個問題，這些都需要我們這些有可能在物流行業(yè)工作的人去解決，基礎(chǔ)知識的學(xué)習(xí)必不可少的。

　　大學(xué)三年的學(xué)習(xí)中，我們一直都為了考試而學(xué)習(xí)，因為興趣去學(xué)習(xí)物流相關(guān)知識的很少。老師在課堂上教授的知識過于枯燥，學(xué)生往往不能長時間去記憶和理解，失去了學(xué)習(xí)的興趣。而企業(yè)參觀調(diào)研是一種實踐活動，能使課堂上枯燥無味的物流相關(guān)知識具象化，能夠使我們更加簡單深刻的記住這些知識，對于將要畢業(yè)想要就業(yè)的學(xué)生來說是一項很好地社會實踐活動，為以后的工作打下一定的基礎(chǔ)。

　　通過這幾次的企業(yè)參觀和調(diào)研，我也對物流企業(yè)的工作流程有了了解，平常一些在課堂上很死板的知識一下子鮮活起來，更加容易理解記住了。必須承認(rèn)的是未來物流在社會中會越來越重要，需要的物流人才也會越來越多，物流的發(fā)展前景是很好的，只要你努力在這個行業(yè)堅持下去，你一定會成功的。

　　最新企業(yè)調(diào)研報告 3

　　一、困難企業(yè)基本情況

　　受國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不景氣的影響，我區(qū)規(guī)模工業(yè)企業(yè)也受到嚴(yán)重影響，很多企業(yè)出現(xiàn)開工不足、利潤下降甚至虧損，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營面臨極大困難，從六月數(shù)據(jù)看，利潤總額虧損企業(yè)7戶，虧損面12.28%；主營收入出現(xiàn)下降的9戶，占轄區(qū)規(guī)模工業(yè)15.79%。主要表現(xiàn)在：

　�。ㄒ唬┊a(chǎn)品價格大幅下跌致使企業(yè)停產(chǎn)。典型的是規(guī)模企業(yè)中的骨干企業(yè)長毅漿粨，公司產(chǎn)品主要是紡織業(yè)上游的原料棉漿粨生產(chǎn)，2011年主營收入79626萬元、2012年主營收入82739萬元。由于國際經(jīng)濟(jì)的不景氣，對出口紡織業(yè)造成嚴(yán)重沖擊，產(chǎn)品市場縮小，而國內(nèi)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，使得棉漿粨價格大幅下跌，從2011年最高接近25000元/噸，下跌到現(xiàn)在不到10000元/噸，全行業(yè)陷入全面虧損局面，生產(chǎn)越多，虧損越大，企業(yè)被迫全面停產(chǎn)。今年以來僅靠代線業(yè)生成部分產(chǎn)品，1-6月產(chǎn)值僅8023萬元。

　　（二）市場訂單萎縮致使企業(yè)虧損。主要存在于酒類產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)，如思瑞包裝、麗晶包裝、佳陽包裝等企業(yè)，生產(chǎn)業(yè)務(wù)主要圍繞五糧液集團(tuán)酒類包裝進(jìn)行經(jīng)營，產(chǎn)品市場單一、客戶單一，由于五糧液集團(tuán)受國家宏觀環(huán)境影響，銷量減少，包裝訂單也急劇減少，致使這些企業(yè)沒有訂單和市場，只有停產(chǎn)或半停產(chǎn)，生產(chǎn)經(jīng)營困難。20xx年6月分別完成銷售收入13200萬元、5202萬元、500萬元，同比增長分別3.57%、15.87%、25%。

　�。ㄈ�）企業(yè)搬遷影響企業(yè)生產(chǎn)。由于部分工業(yè)企業(yè)處于城市規(guī)劃區(qū)，即將搬遷，新廠區(qū)還在建設(shè)，舊廠區(qū)不能正常生產(chǎn)，使得企業(yè)生產(chǎn)處于下滑階段，如處于三江口拆遷區(qū)域的怡源慶公司、處于西郊二二四拆遷區(qū)域的昌明機(jī)械、匯寶食品等。

　�。ㄋ模┬袠I(yè)不景氣影響企業(yè)生產(chǎn)。

　　二、20xx年退出規(guī)模企業(yè)情況及具有升規(guī)潛力企業(yè)

　�。ㄒ唬�20xx年退出規(guī)模企業(yè)情況。20xx年退出企業(yè)共5戶，其中江南香料更名為石平香料、日報社印刷廠是經(jīng)營困難退出、賽倫格是企業(yè)搬遷縣退出、四方射釘企業(yè)搬遷羅龍產(chǎn)業(yè)園退出、中核建中南方公司是企業(yè)合并報表退出。

　�。ǘ�）具有升規(guī)潛力企業(yè)情況。20xx年具有升規(guī)潛力工業(yè)企業(yè)17戶，由于企業(yè)規(guī)模較小，市場單一，受宏觀大環(huán)境影響較小，生產(chǎn)經(jīng)營基本處于正常狀態(tài)。

　　三、20xx年下半年預(yù)測

　　在國際經(jīng)濟(jì)形勢及國家宏觀調(diào)控大背景環(huán)境下，預(yù)計下半年大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)根本改變的可能不大，一些產(chǎn)能過剩的行業(yè)，如化纖紡織、業(yè)等，仍將處于很困難的階段，而五糧液集團(tuán)等酒類生產(chǎn)行業(yè)骨干企業(yè)，由于下半年旺季到來，市場產(chǎn)能淘汰進(jìn)入尾聲，加上自身產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整體現(xiàn)成效，預(yù)計下半年會好于上半年，從而會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的.包裝行業(yè)等好轉(zhuǎn)。轄區(qū)整體工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)該好于上半年。

　　四、工作措施

　�。ㄒ唬�營造良好氛圍。充分認(rèn)識幫扶困難企業(yè)工作對于我區(qū)穩(wěn)增長、促就業(yè)、保穩(wěn)定的重要意義，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，從全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的大局出發(fā)，采取有效措施，積極引導(dǎo)和幫助企業(yè)化解生存和發(fā)展壓力，增強(qiáng)發(fā)展信心。廣泛運用新聞媒體加強(qiáng)宣傳，深入挖掘我區(qū)企業(yè)在積極應(yīng)對嚴(yán)峻形勢、加快企業(yè)轉(zhuǎn)型升級方面的先進(jìn)做法與成功經(jīng)驗，充分調(diào)動企業(yè)家的積極性，發(fā)揮企業(yè)的主體作用，切實在全區(qū)上下營造政企聯(lián)動、共渡時艱，迎難而上、逆勢有為的濃厚氛圍。

　�。ǘ�）開展企業(yè)培育幫扶。一是幫扶企業(yè)拓展市場。指導(dǎo)企業(yè)轉(zhuǎn)變思想，優(yōu)化營銷策略，努力開拓新的市場。積極搭建產(chǎn)銷對接平臺，支持企業(yè)創(chuàng)新商業(yè)模式，擴(kuò)大銷售，減少產(chǎn)成品庫存，降低企業(yè)資金壓力。二是指導(dǎo)企業(yè)實施技術(shù)改造。在充分市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，通過技術(shù)改造，提高產(chǎn)業(yè)工藝和技術(shù)含量，增加產(chǎn)品類別，擴(kuò)大產(chǎn)品市場占有率，提高市場競爭力。三是鼓勵企業(yè)開展員工培訓(xùn)。以穩(wěn)崗為中心，鼓勵企業(yè)利用停產(chǎn)、半停產(chǎn)和調(diào)整的間歇期，開展輪崗、轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)，做到不裁員或少裁員。針對生產(chǎn)經(jīng)營困難的企業(yè)，加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營者和企業(yè)員工的法制宣傳教育，督促企業(yè)經(jīng)營者履行社會責(zé)任，妥善處理下崗員工。四是加強(qiáng)企業(yè)政策咨詢。將中央、省、市、區(qū)政府近期出臺的扶持企業(yè)發(fā)展政策信息匯編成冊，編印成扶持企業(yè)相關(guān)政策信息匯編下發(fā)各企業(yè)。同時，組織專人到企業(yè)進(jìn)行政策宣講，努力為企業(yè)應(yīng)對經(jīng)營困難提供信息支持。

　　（三）積極幫助企業(yè)融資。針對企業(yè)資金緊張的問題，積極協(xié)助企業(yè)申請政府扶持資金，主動與市、區(qū)有關(guān)部門協(xié)調(diào)，跟蹤資金落實情況。召開銀企座談會，搭建平臺，為銀企合作穿針引線。積極向金融機(jī)構(gòu)推薦信譽(yù)好、技術(shù)領(lǐng)先、發(fā)展前景好的優(yōu)質(zhì)企業(yè)和項目，鼓勵金融機(jī)構(gòu)為有資金需求的企業(yè)提供資金貸款，以解決企業(yè)融資困難。

　�。ㄋ模┻M(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。會同區(qū)監(jiān)察局，堅決制止亂收費、亂攤派、亂罰款等損害企業(yè)利益的行為發(fā)生。按照有利于企業(yè)發(fā)展，方便企業(yè)辦事的原則，把握政策，改變執(zhí)法檢查方式，簡化辦事程序，精簡企業(yè)參加的各種會議，清理涉及企業(yè)的評比達(dá)標(biāo)表彰項目。提供上門服務(wù)，以盡力降低企業(yè)經(jīng)營成本。

　　（五）督促竣工項目盡快產(chǎn)能達(dá)標(biāo)。2012年底我區(qū)竣工項目18個，區(qū)級財政資金補(bǔ)貼178萬元。今年上半年竣工項目9個。我們將切實加強(qiáng)政策服務(wù)和要素保障，力爭27個項目新增主營業(yè)務(wù)收入10億元以上。同時，加快在建項目敘府酒業(yè)“李莊遷建工程”、岷江集團(tuán)“新增年產(chǎn)60臺（套）pvc單元化成套節(jié)能設(shè)備技改”等5個項目建設(shè)進(jìn)度，力爭提前竣工投產(chǎn)。

　�。�六）切實抓好企業(yè)協(xié)調(diào)服務(wù)工作。切實抓好煤、電、油、運和重要原材料等要素保障工作，將生產(chǎn)要素向重點企業(yè)傾斜，確保企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營。做好要素保障的應(yīng)急預(yù)案，加強(qiáng)需求變化預(yù)測；加強(qiáng)與市上相關(guān)部門的匯報、銜接，加大要素供應(yīng)計劃指標(biāo)爭取力度；強(qiáng)化安全生產(chǎn)，切實加大對企業(yè)周邊環(huán)境的整治力度，維護(hù)企業(yè)正常生產(chǎn)秩序。

　　五、需要解決的困難和問題

　�。ㄒ唬┒酱傥寮Z液千億技改工程加快推進(jìn)。據(jù)了解，五糧液千億技改工程目前已停工緩建，建議市政府督促五糧液集團(tuán)加快方案論證，盡快推進(jìn)該項目建設(shè)，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　（二）督促絲麗雅超細(xì)竹碳纖維項目盡快入庫。據(jù)了解，絲麗雅集團(tuán)總投資7.8億元超細(xì)竹碳纖維項目今年6月已備案，請督促絲麗雅集團(tuán)此項目盡快入庫，開工建設(shè)。

　�。ㄈ�）請求同意我區(qū)規(guī)劃建設(shè)宋家產(chǎn)業(yè)園。在新一輪城市總規(guī)修編中已經(jīng)明確，李莊不再發(fā)展工業(yè)，鹽坪壩產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃面積僅2平方公里，已使用1.14平方公里，象鼻產(chǎn)業(yè)園作為北部新城的組成部分，且以物流為主，我區(qū)工業(yè)發(fā)展的空間嚴(yán)重不足。在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，我區(qū)于4月19日向市政府請示，請求同意規(guī)劃開發(fā)宋家產(chǎn)業(yè)園。（詳見《市區(qū)人民政府關(guān)于規(guī)劃開發(fā)宋家產(chǎn)業(yè)園的請示》）。5月24日我區(qū)根據(jù)市級相關(guān)部門提出的修改意見，完善方案后再次向政府提出了請示。現(xiàn)請市經(jīng)信委支持我區(qū)提議，協(xié)調(diào)市級相關(guān)部門，促成市政府同意我區(qū)規(guī)劃開發(fā)宋家產(chǎn)業(yè)園。

　　（四）企業(yè)個數(shù)考核糾正。由于我區(qū)20xx年規(guī)模以上企業(yè)中石平香料系江南香料更名，在上半年市統(tǒng)計局月度通報中，兩個企業(yè)同時存在，企業(yè)總戶數(shù)58戶。市政府在下達(dá)工業(yè)目標(biāo)時按照規(guī)上企業(yè)總戶數(shù)58戶，凈增8戶下達(dá)我區(qū)。但6月市統(tǒng)計局通報已剔除江南香料，總戶數(shù)更改為57戶，致使我區(qū)規(guī)上企業(yè)總戶數(shù)、凈增戶數(shù)指標(biāo)全年完成困難。建議在年度指標(biāo)考核時充分考慮此因素。

　　最新企業(yè)調(diào)研報告 4

　　為了解我市企業(yè)在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升后所遇到的用工問題，進(jìn)一步促進(jìn)就業(yè)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)。我們在全市范圍內(nèi)組織開展了關(guān)于企業(yè)用工情況的調(diào)研，分別從8個縣區(qū)中各選取2個對本縣區(qū)有代表性的企業(yè)走訪調(diào)查，此次調(diào)查共涉及16家企業(yè)，其中國有企業(yè)6家、私營10家。被調(diào)研企業(yè)覆蓋到的行業(yè)有采礦業(yè)、制造業(yè)、電力、燃?xì)饧八�的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、建筑業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等企業(yè)用工主要行業(yè)，就企業(yè)用工現(xiàn)狀、是否存在招工難問題和成因等幾方面內(nèi)容開展調(diào)研。

　　一、企業(yè)的用工現(xiàn)狀

　　金融危機(jī)給我市不同企業(yè)帶來不同影響，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的情況下，預(yù)計20XX年春季會增加52個技術(shù)性工作崗位，同比增長4.5%。

　　我市以電廠、自來水公司為主的國有企業(yè)，在用工上受金融危機(jī)影響較小，用工情況穩(wěn)定，在受訪的國有企業(yè)中，末與末單位從業(yè)人員基本無變化。在是否存在招工難方面，由于我市國有企業(yè)大多屬于壟斷行業(yè)，待遇好、福利高，對普通工人很有吸引力，企業(yè)在招工用工上有很大的挑選余地。

　　而私營企業(yè)在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的情況下，企業(yè)用工波動較大，且依據(jù)行業(yè)的不同而體現(xiàn)出不同程度的招工難問題。被調(diào)查的10家私營企業(yè)，末單位從業(yè)人員為2111人，較末單位從業(yè)人員增加13.43%，預(yù)計20XX年春季會新增250個新增崗位，同比增長11.84%。新增崗位主要集中在建筑領(lǐng)域和技術(shù)性崗位上，而目前我市勞務(wù)市場以普工和年紀(jì)偏大的下崗職工為主，因為年齡結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)的錯位而出現(xiàn)勞務(wù)輸出地的招工難現(xiàn)象。

　　采礦業(yè)受金融危機(jī)的影響較大，目前企業(yè)用工人數(shù)較上年有所減少，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升后有望增加。以亨通礦業(yè)為例，三季度時，企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入為5234萬元，單位從業(yè)人員為98人，受金融危機(jī)影響鋅價的持續(xù)走低，市場的不景氣和新《勞動法》的實施使企業(yè)用工成本增加，農(nóng)民工工資浮動較大；生產(chǎn)時間相應(yīng)減少、銷售下降，在企業(yè)生產(chǎn)不飽和的情況下，用工的數(shù)量迅速萎縮，底單位從業(yè)人員減少為56人，在隨著國家儲備政策、貼息政策的相繼出臺和經(jīng)濟(jì)形勢的逐步好轉(zhuǎn)，企業(yè)從二季度起逐漸出現(xiàn)回暖跡象，企業(yè)從業(yè)人員基本穩(wěn)定在85人。

　　制造業(yè)技術(shù)人員緊缺。調(diào)查的天成絲業(yè)、昊華公司、旬陽煙廠、開源建材等企業(yè)，雖然也受經(jīng)濟(jì)形勢的影響，有的企業(yè)處于減產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)，但是與采礦業(yè)相比受國際價格因素影響較小，由于生產(chǎn)原料屬當(dāng)?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品，產(chǎn)品銷售市場也是周邊地區(qū)，加之企業(yè)采取多種措施，使職工隊伍相對穩(wěn)定，但是由于這些企業(yè)產(chǎn)品技術(shù)含量相對較高，要求職工具備一定的職業(yè)素質(zhì)，造成企業(yè)對技術(shù)性崗位相對緊缺。

　　住宿餐飲業(yè)和建筑業(yè)出現(xiàn)用工短缺。受我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和高速路建設(shè)的影響，我市住宿餐飲業(yè)和建筑業(yè)發(fā)展迅速，不同程度出現(xiàn)用工短缺，尤其缺乏年輕的務(wù)工者。

　　預(yù)計，私營企業(yè)隨經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)20XX年春季用工有望增加，但是招工難問題尚待解決。

　　二、企業(yè)用工短缺的成因

　　通過對企業(yè)的調(diào)查走訪，可以看出，隨著市場經(jīng)濟(jì)的縱深發(fā)展，人力資源的供需矛盾凸顯，企業(yè)招工難與求職者就業(yè)難問題同時顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)：

　　一是招用的青壯年勞動力短缺，目前我市勞務(wù)市場上求職的工人多數(shù)年齡在35歲以上。而用工最為短缺的建筑業(yè)、住宿餐飲業(yè)由于行業(yè)特點，希望招聘18-30歲之間的青年務(wù)工者。這樣造成供需方年齡結(jié)構(gòu)的錯位。

　　二是工資待遇同求職者愿望有差距。一方面企業(yè)受金融危機(jī)的影響，利潤空間有限，愿意支付的用工成本相對較低，而另一方面隨著生活費用的上漲，求職者的預(yù)期薪金增加，兩者的矛盾導(dǎo)致就業(yè)意向難以達(dá)成。

　　三是工作強(qiáng)度大的企業(yè)招工難。工作強(qiáng)度大的企業(yè)與被聘人員之間的雙向選擇，一般年青人傾向于到發(fā)達(dá)地區(qū)做能夠獲得高收入的工作，而不愿到經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)薪水不高而工作強(qiáng)度大的企業(yè)里謀職。就拿興科房建公司來說，聘用小工每天工資由過去的30、40元漲到60元，技工工資達(dá)到每天100元水平，但仍然會出現(xiàn)招工緊張的現(xiàn)象。

　　四是法律意識淡漠，給用工單位帶來隱患。新《勞動法》的頒布，更加體現(xiàn)了以人為本的理念，更加健全、完善了社會保障體系，也依法約束了用人單位。但在具體操作過程中又曝露出一些不盡完善的地方。比如，企業(yè)招用的一些簡單勞力，月工資幾百元，但與企業(yè)簽訂合同后，企業(yè)就要依照《勞動法》給工人購買養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷、大病等險種，除企業(yè)按規(guī)定予繳納外，個人繳納部分要按照社會平均工資水平的比例繳納，而社會平均工資水平又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其基本工資，也就是說工人要從本來就很低的薪水中拿出不少錢來購買保險，這樣就會導(dǎo)致很多工人不愿意企業(yè)給買保險，也會使用人單位不知如何是好。

　　五是當(dāng)?shù)厍舐氄哒�體上文化、技術(shù)水平不高，缺乏必要的系統(tǒng)的職業(yè)技能培訓(xùn)。據(jù)了解，在我市農(nóng)村富余勞力中，初中以下文化程度的占絕大多數(shù)；高中、大中專以上文化程度的'只是少部分；有初級以上技能的更是少之又少；下崗失業(yè)人員中普工占了絕大部份。

　　六是人才的培養(yǎng)遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)的用工需求。培訓(xùn)與中小企業(yè)的用工需要缺乏必要的銜接，學(xué)校培育的普通人才企業(yè)用不上，企業(yè)需要的專業(yè)人員學(xué)校未培養(yǎng)，造成中小企業(yè)招工難，特別是招技術(shù)工人難。

　　三、多種措施解決招工難、就業(yè)難的矛盾

　　招工難、就業(yè)難的問題看似一種悖論，但是卻又是一個非�，F(xiàn)實的問題，一方面企業(yè)招不到可用之人，另一方面剩余勞動力閑置造成失業(yè)，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會穩(wěn)定有著極大地危害。要解決這個發(fā)展中的難題，必須采取多種措施從就業(yè)環(huán)境、優(yōu)惠政策、加強(qiáng)培訓(xùn)幾個方面加以解決。

　　1、改善就業(yè)環(huán)境。

　　一是建立勞動力市場大系統(tǒng)，使信息能在企業(yè)、培訓(xùn)學(xué)校、求職者三方自由流通，提高培訓(xùn)教學(xué)針對性、減少企業(yè)招聘成本、縮短勞動者待工時間。

　　二是加大宣傳力度，改善就業(yè)觀念。通過宣傳典型的方式，激勵求職者愛崗敬業(yè)。工會、共青團(tuán)、婦聯(lián)、勞動社會保障局等有關(guān)部門應(yīng)積極宣揚在我市境內(nèi)私企、外企中誠實勞動、愛崗敬業(yè)的職工群體，彰顯他們的先進(jìn)事跡。在評選各類勞動模范、優(yōu)秀青年、三八紅旗手等榮譽(yù)稱號時，有意向私企、外企的第一線勞動職工傾斜，引導(dǎo)勞動力受聘于民營企業(yè)，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。

　　2、繼續(xù)提供優(yōu)惠政策。

　　一是政府對企業(yè)實施相關(guān)優(yōu)惠政策，如減少困難企業(yè)保險上繳比例，增加輪崗補(bǔ)貼、特殊技術(shù)崗位補(bǔ)貼等方式，減少企業(yè)用工成本，幫助企業(yè)吸引和留住高技術(shù)人才、在保障勞動者權(quán)益同時減輕勞動者保險費用負(fù)擔(dān)。

　　二是政府對務(wù)工人員提供便利服務(wù)政策，解決子女入學(xué)問題、廉租房問題、醫(yī)療衛(wèi)生等涉及生產(chǎn)生活的問題。

　　3、加大職業(yè)教育培訓(xùn)。

　　一是加強(qiáng)校企聯(lián)合辦學(xué)，培訓(xùn)人才。學(xué)生在校經(jīng)過一段時間的理論基礎(chǔ)學(xué)習(xí)后，可安排到企業(yè)頂崗實習(xí)，企業(yè)根據(jù)學(xué)員工作績效發(fā)給一定勞動報酬。經(jīng)過實踐，使學(xué)生在中專職高畢業(yè)前就成為熟練工人。畢業(yè)后招工入廠就能成為企業(yè)技術(shù)骨干，又可獲得較高的工資收入。

　　二是開展靈活辦學(xué)，將長期培訓(xùn)與短期培訓(xùn)結(jié)合起來，將日間學(xué)習(xí)和夜校、節(jié)假日學(xué)習(xí)結(jié)合起來。不僅要有長期的專業(yè)知識的培訓(xùn)，更要有短期的實用技術(shù)的培訓(xùn)；培訓(xùn)時間不僅局限于白天的日常教學(xué)，還可以有針性的開展夜校和周末學(xué)習(xí)班，提高教學(xué)的靈活性。

　　三是加大對創(chuàng)新型人才的培養(yǎng)，企業(yè)需要具有高技術(shù)有創(chuàng)造力的人才來促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，應(yīng)在教學(xué)中注重啟發(fā)教育、通過創(chuàng)新比賽等方式激勵學(xué)員動手動腦，積極思考，為技術(shù)創(chuàng)新培養(yǎng)人才。

　　四是將就業(yè)宣傳工作前移。提早動員鼓勵一批初中畢業(yè)生，報考職業(yè)學(xué)校，學(xué)一技之長，為將來走出社會打下良好的就業(yè)基礎(chǔ)。

　　4、增強(qiáng)法律意識。

　　企業(yè)和務(wù)工者都應(yīng)增加法律意識，企業(yè)應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行《勞動法》與員工簽訂勞動合同，參照地區(qū)行業(yè)平均勞動工資標(biāo)準(zhǔn)確定工資額，適當(dāng)提高員工工資福利待遇，節(jié)假日、平時加班等超時勞動應(yīng)按勞動法的有關(guān)規(guī)定支付相關(guān)的勞動報酬，依法為全部員工繳納養(yǎng)老、工傷、醫(yī)療等社會保障費用，維護(hù)勞動者的合法權(quán)益。勞動者本身也應(yīng)提高法律意識，意識到各種保險的繳納是為保護(hù)自身的合法權(quán)益，應(yīng)主動用法律來保護(hù)自己，而不能只看到眼前利益，拒絕企業(yè)給辦理相關(guān)保險。

　　最新企業(yè)調(diào)研報告 5

　　根據(jù)供銷社關(guān)于開展全社有企業(yè)調(diào)研的通知精神，我社高度重視，并對縣供銷社社有企業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了認(rèn)真總結(jié)和分析，現(xiàn)將我社社有企業(yè)發(fā)展情況報告如下：

　　一、當(dāng)前社有企業(yè)基本情況

　　縣供銷社社有企業(yè)共1家。2013年經(jīng)縣政府批準(zhǔn)同意由供銷社全額出資成立縣貿(mào)易有限責(zé)任公司，該公司注冊資金70萬元，主要經(jīng)營范圍：邊銷茶批發(fā)、煙花爆竹、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、中藥材收購、野生菌收購、廢舊物品回收、干雜果品、日用百貨、花茶、煙草專賣等。目前，該公司目前由供銷社職工經(jīng)營管理。

　　二、理順聯(lián)合社與社有企業(yè)關(guān)系情況

　　按照中央、省、關(guān)于供銷合作社社有企業(yè)改革的有關(guān)要求和安排部署，縣供銷社堅持為農(nóng)服務(wù)宗旨，以增強(qiáng)活力與強(qiáng)化監(jiān)管相結(jié)合，明確聯(lián)合社與社有企業(yè)各自職責(zé)定位，實現(xiàn)聯(lián)合社機(jī)關(guān)和社有企業(yè)各司其職、協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮好聯(lián)合社在把握社有企業(yè)為農(nóng)服務(wù)方向、社有資產(chǎn)監(jiān)管、促進(jìn)社有資產(chǎn)保值增值方面的監(jiān)督職能作用，推動社有企業(yè)提升為農(nóng)服務(wù)能力，加快建立健全現(xiàn)代企業(yè)制度，推進(jìn)資源整合、業(yè)務(wù)拓展、產(chǎn)業(yè)升級和品牌培育，推進(jìn)社有企業(yè)改革發(fā)展，加快企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)企業(yè)做強(qiáng)做優(yōu)。

　�。ㄒ唬┟鞔_聯(lián)合社職責(zé)定位，科學(xué)界定聯(lián)合社與社有企業(yè)的權(quán)責(zé)邊界�？h聯(lián)社是本級社有資產(chǎn)的所有權(quán)代表和管理者，完善社有資產(chǎn)管理辦法，搭建社有資產(chǎn)經(jīng)營管理平臺，落實社有資產(chǎn)出資人代表職責(zé)，探索對社有企業(yè)的多種管理方式。尊重社有企業(yè)的市場主體地位，讓企業(yè)面向市場自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險、自我約束、自我發(fā)展。

　�。ǘ�）完善組織架構(gòu)，搭建起縣本級的“聯(lián)合社+社有企業(yè)的組織架構(gòu)。建立完善社有資本監(jiān)督管理制度體系。構(gòu)建多方參與的監(jiān)督機(jī)制，完善縣本級社有資產(chǎn)管理辦法，建立企業(yè)“三重一大”制度，加強(qiáng)對本級社有企業(yè)資產(chǎn)監(jiān)督管理。

　　（三）做實做強(qiáng)社有企業(yè)方向發(fā)展。社有企業(yè)要實現(xiàn)授權(quán)范圍內(nèi)的社有資產(chǎn)的優(yōu)化配置和高效運營，優(yōu)化社有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)社有企業(yè)提質(zhì)增效。通過資本整合、企業(yè)合作、注冊品牌等方式廣泛開展聯(lián)合與合作，加大為農(nóng)服務(wù)領(lǐng)域的投資力度。

　　（四）縣本級企業(yè)實行經(jīng)營管理預(yù)算制度。聯(lián)合社機(jī)關(guān)采取以管資本為主的方式加強(qiáng)對社有資產(chǎn)的監(jiān)管，履行出資人職責(zé)，規(guī)范資本收益和使用管理。

　�。ㄎ澹┲鸩浇�立職業(yè)經(jīng)理人制度。通過公開選拔、個別引進(jìn)、高薪聘任等形式，加快推進(jìn)企業(yè)管理人員的職業(yè)化、市場化、專業(yè)化，建立留住優(yōu)秀人才的長效機(jī)制，積極探索實行股權(quán)期權(quán)等中長期激勵制度。

　　三、社有企業(yè)改革發(fā)展的主要做法

　　近年來，縣供銷社緊緊抓住供銷綜合改革機(jī)遇、按照“因地制宜、尋找突破、發(fā)展特色、壯大自己”的思路，進(jìn)一步創(chuàng)新經(jīng)營機(jī)制，改進(jìn)服務(wù)方式，把社屬公司建成了布局合理、產(chǎn)權(quán)清晰、功能鍵全、運作規(guī)范的新型企業(yè)。

　�。ㄒ唬�構(gòu)架為農(nóng)服務(wù)體系，初步形成“上下貫通、雙線運行”的經(jīng)營管理模式。結(jié)合實際，以縣--中心鄉(xiāng)鎮(zhèn)--集中村為主線，對已建成的農(nóng)資經(jīng)營服務(wù)網(wǎng)點6個和再生資源回收網(wǎng)點11個，在運行和管理機(jī)制上，積極在縣城建設(shè)有一定規(guī)模、設(shè)備較為齊備的再生資源回收站為主體、帶動基層再生資源回收點開展經(jīng)營和回收服務(wù)，探索出一條由聯(lián)合社+基層社之間的行業(yè)指導(dǎo)管理和由“貿(mào)易公司+基層服務(wù)網(wǎng)點或再生資源回收站點”完成經(jīng)營服務(wù)職能的“上下貫通、雙線運行”的經(jīng)營管理模式。

　�。ǘ�）以項目建設(shè)為引領(lǐng)，推動農(nóng)特產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)發(fā)展。積極爭取浙江援建資金240萬元，建成高原生態(tài)野生菌供銷一體化項目。項目建成后，至少帶動1500戶農(nóng)牧民參與到該產(chǎn)業(yè)中來，實現(xiàn)公司+基地+農(nóng)戶和收購、加工、銷售一體化的經(jīng)營模式，有利于帶動農(nóng)牧民采集、銷售、務(wù)工等增收，具有較好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。

　�。ㄈ�）多措并舉，打造“壤巴拉”品牌。按照《食品安全法》的要求，依托縣貿(mào)易有限責(zé)任公司，正在申請辦理將已注冊的qs質(zhì)量安全生產(chǎn)許可向食品安全生產(chǎn)許可sc轉(zhuǎn)換過度。

　　籌措資金6萬余元，注冊了食用菌類“壤巴拉”商標(biāo)2類、申請并受理保護(hù)9類，圖形商標(biāo)保護(hù)5類，申請設(shè)計著作權(quán)1個；申請注冊中英文網(wǎng)絡(luò)域名4個，壤巴拉手機(jī)域名1個。爭取并獲得第一批“凈土”商標(biāo)授權(quán)。

　　四、存在的問題和困難

　　近年來，我社盡管在社有企業(yè)改革發(fā)展上做了一定的工作，也取得了一定成效，但一些深層次的問題和困難還依然存在，主要表現(xiàn)在：

　　（一）社有企業(yè)規(guī)模偏小，缺乏市場競爭力。社有企業(yè)經(jīng)營規(guī)模偏小、帶動能力不強(qiáng)、抗御市場風(fēng)險能力低，而且經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，經(jīng)營模式單一，經(jīng)營方式落后，扭虧增盈的根基不穩(wěn)固，發(fā)展后勁不足。

　　（二）社有企業(yè)機(jī)制還比較落后。社有企業(yè)經(jīng)營觀念沒有從根本上轉(zhuǎn)變，發(fā)展思路不廣，依然保持傳統(tǒng)經(jīng)營理念和固守傳統(tǒng)的經(jīng)營方式。

　�。ㄈ�）資金投入不足，企業(yè)融資困難。社有企業(yè)由于自身資本積累速度慢、能力弱，且流動資金季節(jié)性需求突出，企業(yè)資金投入不足和融資困難的問題，一定程度上制約了社有企業(yè)發(fā)展。

　�。ㄋ模┤狈�專門管理人才。目前供銷社干部職工隊伍的`狀況與新時期發(fā)展社有企業(yè)的要求不相適應(yīng)，缺乏專門管理社有企業(yè)人才，成為社有企業(yè)改革發(fā)展的一大“瓶頸”。

　　五、下一步打算和對策建議

　　供銷合作社是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在脫貧攻堅進(jìn)程中，也應(yīng)該擔(dān)負(fù)起一定的任務(wù)和使命，我們也要有決心和信心，不斷更新觀念，努力克服困難，推進(jìn)社有企業(yè)的改革發(fā)展。

　�。ㄒ唬﹫猿煮w制創(chuàng)新，推進(jìn)社有企業(yè)改革。要以“建立科學(xué)的決策機(jī)制，高效的經(jīng)營機(jī)制，開放的用人機(jī)制，靈活的分配機(jī)制，有效的激勵機(jī)制”為目標(biāo)，采取合作制、股份制、股份合作制等多種形式，實現(xiàn)社有企業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化。積極實施開放辦企業(yè)，民主辦企業(yè)，廣泛吸納承認(rèn)公司章程的社會經(jīng)濟(jì)組織等加入企業(yè)，請賢才、引能人，讓社有企業(yè)真正活起來，真正發(fā)展起來。

　　（二）利用農(nóng)村合作組織平臺，切實做好服務(wù)工作。要聯(lián)合一切愿意加盟供銷社的經(jīng)商大戶和自然人，互利互惠，結(jié)成為農(nóng)服務(wù)的聯(lián)合體，形成開放式的經(jīng)營服務(wù)氛圍。利用專業(yè)合作社、村級綜合服務(wù)社等平臺，將社有企業(yè)的服務(wù)陣地前移，網(wǎng)點下伸，拉長服務(wù)鏈條，在完善物資供應(yīng)功能的同時，強(qiáng)化產(chǎn)品銷售服務(wù)，通過產(chǎn)品包裝注冊，打造社有企業(yè)品牌，積極創(chuàng)造條件，培育龍頭企業(yè)。

　�。ㄈ�）引進(jìn)現(xiàn)代流通模式，改造社有企業(yè)傳統(tǒng)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)。要圍繞日用消費品、農(nóng)資商品兩大重點以基層供銷社和村級綜合服務(wù)站為末端，建設(shè)村級店、農(nóng)家店，積極發(fā)展連鎖網(wǎng)絡(luò)，擴(kuò)大銷售誠信服務(wù)，為城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活提供服務(wù)。

　�。ㄋ模﹫猿忠匀藶楸荆瑥�(qiáng)化隊伍建設(shè)。加強(qiáng)培養(yǎng)和造就一支務(wù)實能干，吃苦耐勞，敢于奉獻(xiàn)的團(tuán)隊。要打破供銷社過去用人上種種條條框框的限制，打破身份、資歷限制，樹立開放意識，面向社會，公開招聘經(jīng)營管理能人，使供銷隊伍有一個大的提升。

　　最新企業(yè)調(diào)研報告 6

　　針對目前企業(yè)所得稅減免稅管理中存在的跟蹤問效和使用監(jiān)督不到位、管理粗放等問題，為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范新形勢下企業(yè)所得稅管理，不斷提高所得稅管理質(zhì)量和效率，充分發(fā)揮所得稅宏觀調(diào)控職能作用，按照上級要求，結(jié)合我地企業(yè)所得稅管理實際，我局對享受企業(yè)所得稅減免稅政策的某一露天銅礦企業(yè)開展減免企業(yè)所得稅的跟蹤問效調(diào)查工作，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對在新稅法框架下進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)所得稅管理工作提出建議。現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：

　　一、基本情況

　　企業(yè)所得稅是一個具有較強(qiáng)的調(diào)節(jié)功能的稅種，國家通過所得稅政策參與企業(yè)的利潤分配，以調(diào)節(jié)企業(yè)的利潤水平，實現(xiàn)其調(diào)節(jié)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的職能。稅收優(yōu)惠是發(fā)揮其調(diào)節(jié)功能的重要手段之一，它通過國家對所得稅的轉(zhuǎn)讓，給企業(yè)以更多的留利，來促進(jìn)企業(yè)稅后收益的提高。20xx年，我局對某露天銅礦企業(yè)審批各項稅收優(yōu)惠萬元。其中：減免所得稅審批金額萬元；技術(shù)改造國產(chǎn)設(shè)備投資抵免企業(yè)所得稅，審批金額萬元；正常損失的報批減免萬元。

　　二、執(zhí)行稅收優(yōu)惠政策的措施

　　在堅持聚財為國、執(zhí)法為民的宗旨，堅持組織收入原則，嚴(yán)格按政策辦事，堅決防止和抵制違反政策的做法基礎(chǔ)上，一是加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，成立了專門的審批領(lǐng)導(dǎo)小組；二是加強(qiáng)宣傳，采取形式多樣的宣傳方法，不僅僅通過媒體進(jìn)行宣傳，而且開展送政策到企業(yè)等活動。三是加強(qiáng)服務(wù)，開展一站式服務(wù)，只要企業(yè)提出申請，在最短的時間內(nèi)完成各項優(yōu)惠政策的審核、上報、備案等各項工作。四是加強(qiáng)跟蹤問效，對享受企業(yè)所得稅減免稅政策的企業(yè)開展減免企業(yè)所得稅的跟蹤問效工作，改變重審批、輕管理的狀況，全面掌握所得稅減免稅款所帶來的經(jīng)濟(jì)和社會效益，積極適應(yīng)所得稅科學(xué)化、精細(xì)化管理的要求。通過廣泛的宣傳和深入細(xì)致的服務(wù)工作，稅收優(yōu)惠工作取得了很好的成果，對于穩(wěn)定社會秩序、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極的作用。

　　三、目前政策的執(zhí)行過程中存在的一些問題

　�。ㄒ唬┟舛悺�減稅期限長，造成稅收收入和稅收管理漏洞。銅礦開采企業(yè)屬于利潤水平較高行業(yè)的企業(yè)，由于盈利空間較大，有充足的貨幣資金用于繳稅，很少有資金困難的問題。企業(yè)在享受企業(yè)所得稅免稅、減稅賺足收益后，或者幾年后資源枯竭、利潤水平下降、出現(xiàn)更賺錢的行業(yè)，投資者們會運用稅收籌劃，注銷或解散原有企業(yè)，換個地方再新辦其他企業(yè)，用以繼續(xù)享受另一新辦企業(yè)的所得稅優(yōu)惠，從而造成稅收的流失。從近些年企業(yè)的壽命周期觀察來看，許多中、小企業(yè)的存在時間在十年左右，有些企業(yè)的壽命則更短。企業(yè)在三、五年內(nèi)正是企業(yè)的利潤高增長期，在這個階段使企業(yè)享受較長期限的企業(yè)所得稅免稅、減稅優(yōu)惠，不利于稅收收入的增長，投資人會更熱衷于稅收優(yōu)惠的籌劃，其結(jié)果是企業(yè)所得稅納稅人的總數(shù)增加較快，而入庫企業(yè)所得稅增加緩慢，形成企業(yè)所得稅收入流失的漏洞。

　�。ǘ�）銅礦開采行業(yè)的普遍優(yōu)惠，造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡。投資人投資辦企業(yè)最關(guān)心的是投資的回報，投資決策的關(guān)鍵因素是稅后利潤的高低，投資人對經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否平衡并無熱情。經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合平衡確實不是投資人的事，而是國家經(jīng)濟(jì)管理部門的事情。發(fā)揮稅收優(yōu)惠政策的'作用，能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果稅收優(yōu)惠政策是針對某些行業(yè)或某些企業(yè)的，則會促進(jìn)該行業(yè)該某企業(yè)的發(fā)展；如果稅收優(yōu)惠政策是普遍性的，將促進(jìn)各行業(yè)的發(fā)展，特別是促進(jìn)利潤水平高的行業(yè)或企業(yè)的發(fā)展。在投資者追逐利潤最大化的同時，使利潤水平高的行業(yè)或企業(yè)，發(fā)展更快；使利潤水平越低的行業(yè)或企業(yè)，發(fā)展會更緩慢。這種稅收優(yōu)惠，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，勢必造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡。銅礦開采企業(yè)的發(fā)展，大量的增加了增值稅、礦產(chǎn)資源稅等稅收，改變了多年的經(jīng)濟(jì)落后的面貌。享受企業(yè)所得稅免稅優(yōu)惠的，絕大部分是這些企業(yè)。由于投資人看好當(dāng)?shù)氐V產(chǎn)資源，更認(rèn)準(zhǔn)企業(yè)所得稅的優(yōu)惠，從而加大了資金投入，加快了礦產(chǎn)資源的開采步伐，使當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長有了較大的跨越，但也使祖祖輩輩留下的礦產(chǎn)資源遭到了前所未有的破壞。現(xiàn)行企業(yè)所得稅對企業(yè)實行普遍優(yōu)惠的政策，無疑鼓勵了投資者向采礦業(yè)的大力投入，加快了礦產(chǎn)資源的開采速度，加劇了礦產(chǎn)資源遭受破壞的進(jìn)程，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的不合理、不平衡的發(fā)展。

　�。ㄈ�）縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）兩級政府領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識不到位，阻止優(yōu)惠政策的執(zhí)行。近年來，銅礦開采企業(yè)稅收收入的大幅度增長，縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）領(lǐng)導(dǎo)都為此而興奮，且成績大多歸功于縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）兩級領(lǐng)導(dǎo)的對外招商引資的不懈努力和大力發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的結(jié)果。他們并不認(rèn)同企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策促進(jìn)投資者投資的作用，并不領(lǐng)情稅務(wù)機(jī)關(guān)落實企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策所做的工作。恰恰相反，認(rèn)為上級不應(yīng)該出臺這樣的減免企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策，稅務(wù)機(jī)關(guān)不應(yīng)該執(zhí)行這樣的減免稅政策，減免企業(yè)所得稅減少了財政收入，直接影響了他們的政績。因此，有的縣政府領(lǐng)導(dǎo)找縣國稅局長，給國稅局長開會，以不行文的形式明確指示減免企業(yè)所得稅要經(jīng)過縣政府同意，否則不得減免�？h國稅局執(zhí)行稅收規(guī)定勢必得罪當(dāng)?shù)卣�府領(lǐng)導(dǎo)，如果執(zhí)行縣政府的規(guī)定則違反稅收政策，致使其陷入兩難境地。

　　四、改進(jìn)意見和建議

　�。ㄒ唬└淖兤毡闇p免銅礦開采企業(yè)所得稅的政策，明確個別企業(yè)不予減、免企業(yè)所得稅。目前，資源開采行業(yè)較高的利潤水平刺激著投資者向該行業(yè)的大量投資，造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)的不合理配置，礦產(chǎn)資源的掠奪性開采造成地方資源的破壞和浪費，大量的礦山尾礦又造成環(huán)境的嚴(yán)重污染和破壞，以至于當(dāng)?shù)厝罕妼�這類企業(yè)的不滿，對稅務(wù)機(jī)關(guān)為這些企業(yè)減免企業(yè)所得稅不理解。從稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的角度，解決這一問題的關(guān)鍵是改變普遍減免銅礦開采企業(yè)所得稅制度。對于生產(chǎn)加工過程產(chǎn)生大量廢水、廢渣、廢氣等對環(huán)境造成污染、破壞的企業(yè)，規(guī)定不得減免企業(yè)所得稅。這樣一來，既緩解了當(dāng)?shù)厝罕娕c稅務(wù)機(jī)關(guān)的矛盾，又使企業(yè)所得稅減免稅優(yōu)惠政策更加理性化、更加科學(xué)化的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)合理的、可持續(xù)的發(fā)展，更好的發(fā)揮企業(yè)所得稅減免稅調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的重要作用。通過企業(yè)所得稅的減免稅優(yōu)惠對需要扶持、鼓勵、發(fā)展的企業(yè)給予免稅、減稅照顧，促使其加速發(fā)展；對國家限制發(fā)展的企業(yè)不予減免稅，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展。

　　（二）合理確定減免稅期限。企業(yè)減免稅期限的長短決定投資人投資企業(yè)積極性的大小。減免稅期限越長，減免稅額越多，投資人從投資辦企業(yè)中獲得的利益就越多，吸收的投資也越多，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展得就越快；減免稅期限越短，減免稅額就越少，對投資人投資辦企業(yè)的吸引力也越小，企業(yè)數(shù)量少規(guī)模小則經(jīng)濟(jì)發(fā)展自然緩慢。因此，應(yīng)合理確定企業(yè)所得稅減免稅優(yōu)惠期限。在享受減免稅期間內(nèi)，企業(yè)年收入利潤率在30%以下的，實行免稅，年收入利潤率在30%以上的可考慮按一定的比例減稅，不實行全免。這樣做既促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，又增加了企業(yè)所得稅收入，同時也有利于納稅人提高和增強(qiáng)納稅意識，促進(jìn)稅務(wù)機(jī)關(guān)潛心研究企業(yè)所得稅的管理。

　�。ㄈ�）加強(qiáng)企業(yè)減免所得稅的管理。在確定對企業(yè)定期減免企業(yè)所得稅的基礎(chǔ)上，按《企業(yè)所得稅減免稅管理辦法》規(guī)定的程序進(jìn)行審批。為了防止企業(yè)在稅收征收管理范圍方面的爭議，要正確落實企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策。對于能夠確定為定期全額免征的，應(yīng)于符合條件時一次審批到截止日期；審批之前有應(yīng)納稅所得額的預(yù)繳入庫；審批后退庫。對于不能確定為定期全額減免稅的，分年度審批；各年度實現(xiàn)的所得稅預(yù)繳入庫，批準(zhǔn)減免稅后將已預(yù)繳的所得稅退庫。

　　為防止投資人策劃利用企業(yè)避稅，鼓勵企業(yè)持續(xù)、長期經(jīng)營，應(yīng)定期對享受減免企業(yè)所得稅的企業(yè)進(jìn)行跟蹤問效，通過對有關(guān)數(shù)據(jù)、資料的歸集和有關(guān)指標(biāo)的分析，了解和掌握已減免的企業(yè)所得稅稅款的用途、去向及所發(fā)揮的作用，促進(jìn)企業(yè)在減免稅期間及時、準(zhǔn)確的進(jìn)行企業(yè)所得稅納稅申報，準(zhǔn)確確定所得稅稅基，保護(hù)國家利益和納稅人合法權(quán)益。

　　最新企業(yè)調(diào)研報告 7

　　近年來，隨著國有企業(yè)改制的不斷深入，地方國有企業(yè)審計國有企業(yè)審計對象大幅度減少，企業(yè)審計逐漸呈現(xiàn)出淡化趨勢。隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，當(dāng)前企業(yè)審計正面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，強(qiáng)化企業(yè)審計職能既是審計機(jī)關(guān)的法定責(zé)任，也是審計適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型實現(xiàn)自身職能轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實需要。在此我擬就地方審計機(jī)關(guān)企業(yè)審計的現(xiàn)狀作些初步分析，并對如何加強(qiáng)企業(yè)審計作些理性思考。

　　一、當(dāng)前企業(yè)審計面臨的現(xiàn)狀與難點

　　（一）企業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻變化。我市為適應(yīng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展而相繼組建了一些國有控股公司，這些公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)包括：負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)“兩基一支”等社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展瓶頸領(lǐng)域項目的融資、投資、建設(shè)監(jiān)管、運營監(jiān)管、投資回收和相關(guān)債務(wù)清償；負(fù)責(zé)城市可經(jīng)營性資產(chǎn)的經(jīng)營和資本運作；它們在全市國有資本中所占比重較大，且在地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮著舉足輕重的作用，企業(yè)運行所依托的法律環(huán)境較為復(fù)雜，且要求的計算機(jī)業(yè)務(wù)水平較高，如果審計人員沒有一定的專業(yè)水準(zhǔn)，不懂電算化和業(yè)務(wù)系統(tǒng)審計，審計工作將難以有效開展。在評價其經(jīng)濟(jì)行為的目標(biāo)性和效率性時，也有諸如經(jīng)濟(jì)效益和社會效益等因素需要綜合考量。這對于審計人員的專業(yè)水準(zhǔn)提出了很高的要求。

　　（二）企業(yè)審計力量大幅削弱。一方面，隨著審計工作重點逐步由企業(yè)審計向財政審計、固定資產(chǎn)投資審計和經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計等方面轉(zhuǎn)移，審計機(jī)關(guān)投入企業(yè)審計的力量已逐步減少。業(yè)務(wù)量的大幅減少導(dǎo)致平時缺少練兵，而方方面面的工作考核又更多傾向信息化和宏觀性，導(dǎo)致新進(jìn)局人員往往對企業(yè)審計技能的積累重視不夠，業(yè)務(wù)能力有待提升。另一方面由于企業(yè)的成本費用核算相對要復(fù)雜些，愿意認(rèn)真學(xué)習(xí)、鉆研企業(yè)審計知識的人員也較少。企業(yè)審計業(yè)務(wù)人員少，不利于今后企業(yè)審計工作的開展和形勢發(fā)展的需要。

　　二、深化企業(yè)審計的幾點思考

　　當(dāng)前地方審計機(jī)關(guān)企業(yè)審計面臨困難的原因是多方面的，既有經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因也有體制機(jī)制因素，但是我們在實際工作還是要調(diào)整思路、主動出擊。我們認(rèn)為現(xiàn)階段企業(yè)審計可在以下幾個方面加以探索：

　�。ㄒ唬┌盐杖�局，突出重點

　　李金華同志指出，企業(yè)審計應(yīng)堅持“把握全局、突出重點、重在整改、提高效益”的要求。為此，我們首先要全面了解掌握審計機(jī)關(guān)管轄范圍內(nèi)國有企業(yè)的總體情況，了解管轄范圍有哪些國有企業(yè)，它們的規(guī)模特點、效益等情況，建立起審計對象信息庫，收集有關(guān)的報表資料，并對這些審計對象進(jìn)行動態(tài)分析，在此基礎(chǔ)上確定哪些企業(yè)屬于審計監(jiān)督的重點對象。其次，在對一個具體的'企業(yè)進(jìn)行審計時，先必須對這個企業(yè)的總體情況有一個基本的把握，要詳細(xì)了解被審計企業(yè)總體的機(jī)構(gòu)設(shè)置、資產(chǎn)構(gòu)成、工作流程、資金的主要流向、內(nèi)部控制等情況，不僅審核財務(wù)數(shù)據(jù)，更注重對非財務(wù)資料的審計，向管理、制度、決策等領(lǐng)域延伸審計觸角加強(qiáng)綜合分析，挖掘?qū)徲嬌疃�。在全面掌握企業(yè)總體情況的基礎(chǔ)上，確定審計的重點、關(guān)鍵點，對占比較大的資產(chǎn)、負(fù)債和損益項目作重點分析，弄清楚以下幾點：

　　1.企業(yè)至審計日凈資產(chǎn)狀況及其構(gòu)成，即企業(yè)有多少“家底”；

　　2.企業(yè)資本結(jié)構(gòu)是否合理，并對企業(yè)資產(chǎn)的流動性及長短期償債能力作出評價；

　　3.企業(yè)收入構(gòu)成及比重，重點是盈利能力和可持續(xù)發(fā)展能力分析；

　　4.企業(yè)基本業(yè)務(wù)流程和財務(wù)流程，查明是否存在重大違規(guī)事項或不規(guī)范的財務(wù)處理。并且對重大的經(jīng)營事項追根究底，做到有放矢，切中要害。

　　（二）積極探索，提升效益

　　在新時期,企業(yè)審計應(yīng)注意將財務(wù)收支審計與績效審計有機(jī)結(jié)合起來，站在更高層次上，重點關(guān)注企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)和戰(zhàn)略，從經(jīng)營機(jī)制、管理方式、治理結(jié)構(gòu)、投資狀況、內(nèi)部控制、信息系統(tǒng)等方面，全面、系統(tǒng)地檢查和評價企業(yè)的經(jīng)營管理活動的效率及效益性。企業(yè)創(chuàng)造效益包括創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益和社會效益兩方面。在考核經(jīng)濟(jì)效益方面，一是確定已實現(xiàn)的經(jīng)營成果水平，主要是確定所實現(xiàn)的營業(yè)收入、營業(yè)利潤、利潤總額、上繳利稅總額、資金利潤率等各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)水平；

　　二是審查計劃目標(biāo)的完成情況，主要是將被審計單位實際數(shù)與計劃數(shù)、目標(biāo)數(shù)相比較，確定完成程度；

　　三是與相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行比較，進(jìn)而總結(jié)其成績并揭示其存在的差距。通過與被審計單位不同歷史時期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較，或者與其它單位、同行業(yè)先進(jìn)水平等進(jìn)行比較，可以發(fā)現(xiàn)存在的差距與不足，為進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益明確方向。

　　社會效益可通過以下幾方面綜合考量：

　　一是是否促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會的發(fā)展；

　　二是是否提供更多的就業(yè)機(jī)會或者有效地幫助人民就業(yè)、創(chuàng)業(yè)；

　　三是是否遵守國家法律法規(guī)，維護(hù)并執(zhí)行地方政策條例，在承擔(dān)基礎(chǔ)建設(shè)，改善投資環(huán)境，提高國家和地方實力或影響方面有哪些貢獻(xiàn)。也可參照國資部門確定的指標(biāo)，與企業(yè)達(dá)成情況做對比。

　　并且在審計中重點查找企業(yè)經(jīng)營管理中存在的突出隱患，以及由此導(dǎo)致的國有資產(chǎn)流失等重大違法違規(guī)問題和影響企業(yè)經(jīng)營績效的問題，深入分析產(chǎn)生問題的原因，提出加強(qiáng)管理、提高效益的建議。

　�。ㄈ�）更新觀念，提高素質(zhì)

　　新形勢的發(fā)展對企業(yè)審計人員提出了更高的要求。無論是效益審計、財務(wù)收支審計還是計算機(jī)輔助審計，最終都是由人來實現(xiàn)的�，F(xiàn)在的國有企業(yè)，經(jīng)營規(guī)模、范圍更大，管理理念更加先進(jìn)，企業(yè)管理人員也比以前層次更高，有關(guān)企業(yè)的財務(wù)會計制度、會計準(zhǔn)則變化很大。企業(yè)審計人員如果不與之相適應(yīng)，不熟悉國家的宏觀政策法規(guī)，不掌握新的會計準(zhǔn)則制度，不了解企業(yè)發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境，是很難發(fā)現(xiàn)問題并提出有針對性的審計建議；與以前的企業(yè)審計相比，現(xiàn)在的企業(yè)審計更應(yīng)當(dāng)側(cè)重于為宏觀管理服務(wù)。這就要求審計人員，不僅要會查賬，還要會綜合分析、總結(jié)，增強(qiáng)透過現(xiàn)象看本質(zhì)的能力；熟練地運用計算機(jī)已不再是審計人員的特長，而是審計人員必須掌握的基本技能，“不懂計算機(jī)就會失去審計人員的資格”正慢慢地由危機(jī)變成現(xiàn)實。面對新的形勢，審計機(jī)關(guān)應(yīng)該重視對審計人員的培訓(xùn)，提高企業(yè)審計人員的綜合素質(zhì)，優(yōu)化企業(yè)審計人員的專業(yè)結(jié)構(gòu)的同時，企業(yè)審計人員自身也要有緊迫感，自覺加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷進(jìn)取，了解和掌握現(xiàn)代審計的技術(shù)和方法，熟悉相關(guān)的業(yè)務(wù)和政策，努力提高自身的整體素質(zhì)，適應(yīng)形勢發(fā)展的需要。

　�。ㄋ模┙Y(jié)合內(nèi)審，促進(jìn)發(fā)展。地方審計機(jī)關(guān)企業(yè)審計在關(guān)注企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益的同時，更應(yīng)關(guān)注企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，促進(jìn)企業(yè)建立科學(xué)管理制度，強(qiáng)化內(nèi)部免疫系統(tǒng)功能，幫助企業(yè)增強(qiáng)核心競爭力。所以必須與加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)審指導(dǎo)工作相結(jié)合。地方審計機(jī)關(guān)應(yīng)加大對內(nèi)審人員的培訓(xùn)和管理，不斷提升內(nèi)審人員的專業(yè)素養(yǎng)，幫助企業(yè)建章立制、規(guī)范財務(wù)管理，引導(dǎo)企業(yè)將內(nèi)部審計工作重點從財務(wù)收支層面延伸到業(yè)務(wù)管理層面上，為企業(yè)經(jīng)營決策服務(wù)，從而進(jìn)一步提高了國有資本的運行效率。

　　最新企業(yè)調(diào)研報告 8

　　民族文化是衡量一個民族是否有發(fā)展?jié)摿Φ囊粋�標(biāo)準(zhǔn)，而企業(yè)文化則是衡量一個企業(yè)是否有競爭力的一個標(biāo)尺。中國自加入世貿(mào)組織以來，各個領(lǐng)域的競爭已經(jīng)開展，我國的金融領(lǐng)域也正逐步對外開放，作為在激烈的競爭環(huán)境下謀求發(fā)展的農(nóng)村信用社來說，在競爭中求發(fā)展，在發(fā)展中樹形象，在形象上抓內(nèi)控，在內(nèi)控下建和諧是目前發(fā)展的方向，而怎樣創(chuàng)建和諧發(fā)展的信用社，企業(yè)文化的完善不得不提上日程。

　　一、企業(yè)文化對農(nóng)村信用社的重要性

　　農(nóng)村信用社企業(yè)文化是農(nóng)村信用社發(fā)展過程中形成的，根植于全體員工思想中相對穩(wěn)定的價值觀、理念、宗旨、規(guī)范等。它決定著農(nóng)村信用社的思維方式、價值取向、行為特征和企業(yè)特色。對于農(nóng)村信用社的發(fā)展來說，企業(yè)文化可能不是最直接的因素，但卻是信用社持久發(fā)展的決定因素。農(nóng)村信用社作為一個金融企業(yè)，要想在知識經(jīng)濟(jì)時代把握住發(fā)展機(jī)遇，把自己做大、做強(qiáng)，在日益激烈的金融競爭環(huán)境中立于不敗之地，必須重視企業(yè)文化建設(shè)，建立自己相應(yīng)的企業(yè)文化體系。

　　二、農(nóng)村信用社企業(yè)文化的構(gòu)成

　　農(nóng)村信用社的企業(yè)文化大致由以下幾方面的內(nèi)容構(gòu)成：一是企業(yè)信譽(yù)。作為經(jīng)營貨幣的特殊企業(yè)，其信用和聲譽(yù)是極為重要的。二是服務(wù)質(zhì)量。農(nóng)村信用社工作的出發(fā)點是服務(wù)“三農(nóng)”，支持地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以我們必須樹立“服務(wù)第一”的思想，花大力氣搞好“優(yōu)質(zhì)文明服務(wù)建設(shè)”。三是企業(yè)道德。農(nóng)村信用社企業(yè)道德必須有廣泛的群眾基礎(chǔ)。只有在員工不斷提高認(rèn)識的基礎(chǔ)上，才能形成大家能夠共同遵守的行為準(zhǔn)則，才能保證企業(yè)行為的端正。四是企業(yè)精神。農(nóng)村信用社企業(yè)文化的核心內(nèi)容是企業(yè)精神，企業(yè)精神作為一種精神存在，雖然是無形的，卻在農(nóng)村信用社的經(jīng)營管理和員工意識中得到具體的、有形的體現(xiàn)。五是企業(yè)目標(biāo)。農(nóng)村信用社的目標(biāo)是農(nóng)村信用社企業(yè)文化追求的動力源。六是企業(yè)規(guī)范。如果說前五項內(nèi)容是農(nóng)村信用社企業(yè)文化中的“軟件”，那么，企業(yè)規(guī)范就是農(nóng)村信用社企業(yè)文化的“硬件”部份。農(nóng)村信用社規(guī)范主要是指農(nóng)村信用社的規(guī)章制度，組織機(jī)構(gòu)以及工作、管理程序和標(biāo)準(zhǔn)等用文字表達(dá)的內(nèi)容，它是農(nóng)村信用社在一定時間內(nèi)的“定格”，并為維護(hù)相應(yīng)的企業(yè)文化軟件服務(wù)。七是企業(yè)環(huán)境。在當(dāng)前深化農(nóng)村信用社改革的過程中，在外部為農(nóng)村信用社創(chuàng)造一個寬松的'經(jīng)營環(huán)境，在內(nèi)部給職工創(chuàng)造一個良好的心理環(huán)境和工作環(huán)境及人際關(guān)系，是一項極為重要的工作。這種企業(yè)環(huán)境的創(chuàng)造也體現(xiàn)出農(nóng)村信用社整個企業(yè)文化建設(shè)的水平和成效。

　　三、農(nóng)村信用社企業(yè)文化的現(xiàn)狀

　　（一）文化理念不夠明確。文化理念是員工應(yīng)該遵循的價值觀念和行動規(guī)范，一般包括信合精神、形象標(biāo)語、座右銘、員工手冊、社歌、宣傳冊等內(nèi)容，可以用凝煉的語言、生動的形象進(jìn)行準(zhǔn)確表達(dá)。由于農(nóng)村信用社長期以來體制不清、產(chǎn)權(quán)不明、行政分割，缺少統(tǒng)一的規(guī)劃，導(dǎo)致在文化理念的表達(dá)上含糊不清，不能給客戶留下深刻的印象。問到文化理念，信合員工也一時難以回答。

　　(二）缺乏現(xiàn)代經(jīng)營理念。企業(yè)文化源于企業(yè)的各項經(jīng)營活動，同時又促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。而大多數(shù)農(nóng)村信用社的領(lǐng)導(dǎo)、員工對這種辯證關(guān)系認(rèn)識不深，造成只重視信用社的業(yè)務(wù)經(jīng)營，而忽視企業(yè)文化建設(shè)。當(dāng)前農(nóng)村信用社的一些干部缺乏現(xiàn)代金融管理知識，缺乏管理現(xiàn)代企業(yè)理念，求于安穩(wěn)，滿足現(xiàn)狀，缺乏把農(nóng)村信用社做大做強(qiáng)做優(yōu)的意識。

　　(三）缺乏共同參與意識。企業(yè)文化是全體員工在實踐中共同創(chuàng)造的，因此，農(nóng)村信用社企業(yè)文化建設(shè)的主體是農(nóng)村信用社的每一個員工。員工是企業(yè)發(fā)展的源泉，是農(nóng)村信用社最大的內(nèi)在資源。但由于長期以來受事業(yè)單位管理體制的影響，員工隊伍管理松散，工作主動性不強(qiáng)，集體意識淡化，參與活動積極性不高，加上對企業(yè)文化認(rèn)識不足，缺乏主動參與意識。

　　四、提高信用社企業(yè)文化途徑的思考

　　農(nóng)村信用社在目前必須要加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，從各方面進(jìn)行認(rèn)真的統(tǒng)一和規(guī)劃，使農(nóng)村信用社的企業(yè)文化建設(shè)有一個新的突破和提高。

　�。ㄒ唬┰谒枷肷霞訌�(qiáng)對農(nóng)村信用社企業(yè)文化建設(shè)的認(rèn)識和理解。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)村信用社作為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體，必須重視自身的企業(yè)文化建設(shè)，要以戰(zhàn)略的眼光，時代的意識，認(rèn)真抓好農(nóng)村信用社的企業(yè)文化建設(shè)。首先企業(yè)精神的建設(shè)要納入農(nóng)村信用社發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)之中，列為企業(yè)經(jīng)營管理非抓不可的一件大事，同時要借助各種宣傳媒體，切實加強(qiáng)對農(nóng)村信用社企業(yè)文化的宣傳，使管理者和員工明白什么是企業(yè)文化，明確企業(yè)文化的作用，努力培育強(qiáng)化自己的企業(yè)精神。其次制訂創(chuàng)建企業(yè)文化規(guī)劃，引起廣大職工對本單位企業(yè)文化建設(shè)的關(guān)注。

　�。ǘ�）各級農(nóng)村信用社領(lǐng)導(dǎo)必須成為推動企業(yè)文化建設(shè)的中堅力量。農(nóng)村信用社企業(yè)文化在很大程度上取決于領(lǐng)導(dǎo)者的決心和行動。領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該帶頭學(xué)習(xí)企業(yè)文化知識,對企業(yè)文化的內(nèi)涵要有深刻的認(rèn)識,對建設(shè)本企業(yè)文化有獨到的見解,對本農(nóng)村信用社發(fā)展有長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略思考。要親自參與文化理念的總結(jié)提煉,指導(dǎo)各個系統(tǒng)的設(shè)計,提出具有個性化的觀點,突出強(qiáng)調(diào)獨具個性和前瞻性的管理意識,通過長遠(yuǎn)目光、人格魅力和管理藝術(shù),感染和影響職工發(fā)揮最大的潛力,推動企業(yè)科學(xué)和可持續(xù)發(fā)展。

　�。ㄈ�）加強(qiáng)職工的道德教育，造就一支訓(xùn)練有素的職工隊伍。加強(qiáng)職工職業(yè)道德建設(shè)是一項系統(tǒng)工程，是信用社企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容。信用社職工職業(yè)道德的形成要經(jīng)過職業(yè)道德教育，形成職業(yè)道德觀念，再上升至職業(yè)道德信念，從而養(yǎng)成講職業(yè)道德的習(xí)慣，這樣會使農(nóng)村信用社的企業(yè)精神更顯閃光點，文明服務(wù)更扎實，企業(yè)文化內(nèi)含更豐富。農(nóng)村信用社的發(fā)展必須要全體員工來關(guān)心，要自上而下，同心同德，群策群力，共同奮斗，這就要求員工必須要有“主人翁”意識，不能把自己當(dāng)成局外人，對信用社漠不關(guān)心。

　�。ㄋ模┰鰪�(qiáng)“客戶觀念”，提高服務(wù)質(zhì)量。要通過企業(yè)文化建設(shè)，真正樹立起“客戶至上，客戶第一”的觀念，真正樹立起“高效地、最優(yōu)地滿足客戶的需求”的觀念；真正樹立起“不斷創(chuàng)造新的需求，尋求新的客戶”的觀念。離開“客戶觀念”談“企業(yè)精神”和“主人翁意識”不是真正的企業(yè)文化。這種客戶觀念不僅要體現(xiàn)在組織目標(biāo)和經(jīng)營方針中，體現(xiàn)在金融產(chǎn)品設(shè)計上，更要體現(xiàn)在服務(wù)上，甚至體現(xiàn)在組織結(jié)構(gòu)上。真正把“客戶滿意程度”作為評價我們工作好壞的標(biāo)尺。

　　（五）強(qiáng)化以人為本的管理思想，讓職工人盡其才。企業(yè)文化建設(shè)如何體現(xiàn)個性化和人性化，是關(guān)系到企業(yè)文化能否被員工認(rèn)同并自覺接受的關(guān)鍵。企業(yè)文化以人為中心，要培養(yǎng)起職工自覺獻(xiàn)身于農(nóng)村信合事業(yè)的責(zé)任意識、價值標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范和行為準(zhǔn)則，并使之被廣大職工接受和認(rèn)同，造成一種內(nèi)部的動力機(jī)制。因此，在企業(yè)文化設(shè)計中，必須以人為本，讓職工真正感受到企業(yè)文化的吸引并積極融入這種文化。

　�。�六）加強(qiáng)多層次、多渠道的宣傳工作，推動企業(yè)文化建設(shè)的社會認(rèn)同和接納。農(nóng)村信用社向社會展示自己的企業(yè)精神和建設(shè)自己的企業(yè)文化，不是孤立地進(jìn)行的，是要通過社會服務(wù)來實施完善。因此，農(nóng)村信用社要重視做好自身的企業(yè)精神和企業(yè)文化的宣傳工作，要采取多種形式，多層次、多渠道地進(jìn)行宣傳，增強(qiáng)自身環(huán)境文化氣氛。通過宣傳，讓社會、企業(yè)和客戶了解、關(guān)心，并參與評議，不斷改進(jìn)、充實、提高，讓社會不斷認(rèn)同和接納信用社的企業(yè)精神和文化。只有這樣才能真正形成自身特色的企業(yè)文化。

　　最新企業(yè)調(diào)研報告 9

　　近年來隨著房地產(chǎn)市場富強(qiáng)進(jìn)展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多，借機(jī)關(guān)工委要每名機(jī)關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動，深化基層進(jìn)行調(diào)研要求之機(jī)，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面綻開了調(diào)研�，F(xiàn)將調(diào)研狀況報告如下：

　　一、我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

　�、逍�區(qū)物業(yè)管理的基本狀況

　　物業(yè)管理這個行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要，它關(guān)系到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè)，通過實行物業(yè)公司申報考核機(jī)制、建立專項修理基金制度、成立業(yè)主委員會、頒布相關(guān)法律法規(guī)等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。

　　目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個，有28個小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區(qū)部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。

　　我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米，9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書，新建小區(qū)物業(yè)掩蓋率達(dá)100%，我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分，到現(xiàn)在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。

　�、孀≌�小區(qū)的特點

　　1、住宅小區(qū)檔次差距大。從小區(qū)配套設(shè)施方面看，既有新建的設(shè)施齊全、有專人管理、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)（例如盛華苑小區(qū)等），也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)，小區(qū)樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業(yè)形同虛設(shè)。

　　2、老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史的緣由和客觀條件限制，我市部分居住小區(qū)建成時間較長，遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，配套不齊全；有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，相關(guān)手續(xù)不完備；個別小區(qū)還是放開式的，給物業(yè)管理工作帶來肯定難度。

　　二、存在的主要問題

　　1、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理，也出臺了許多政策和法規(guī)，例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理方法》對我市物業(yè)管理方面進(jìn)行指導(dǎo)和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素養(yǎng)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。

　　2、費率不統(tǒng)一，老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達(dá)到98％，而有的老舊小區(qū)收費率低，更有甚者沒有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點費用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的緣由是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受力量有限。三是業(yè)主反映的問題得不到準(zhǔn)時解決，引發(fā)居民不滿心情而影響交費。四是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一，收費高的與收費低的相比認(rèn)為不值，不愿主動交費。

　　3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運作不規(guī)范。業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)辦法愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解，我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會，有些問題只是個別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現(xiàn)象的緣由是：一是大多數(shù)業(yè)主熟悉不足，新的小區(qū)設(shè)施、管理要好一些，多數(shù)人認(rèn)為沒有必要；部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早，那時沒有特地的物業(yè)，只是開發(fā)商代管，由于贏利不高或收費率低等緣由，對小區(qū)棄之不顧，造成無物業(yè)管理的'`現(xiàn)象，其業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會更無必要，造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟識，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參加意識不強(qiáng)，即使有業(yè)主委員會，其成員組成簡單、人員良莠不齊，缺乏“有力量、出名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些個別小區(qū)業(yè)主委員會雖然建立，但運作不夠規(guī)范，管理機(jī)制不健全，無法真正地發(fā)揮其作用，最終不了了之，形同虛設(shè)。

　　4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導(dǎo)性的職能居多，對物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種沖突交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方，簡單造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。

　　5、無物業(yè)管理的個別住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問題日益突出。我市尚存許多老舊小區(qū)，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)峻等問題，加之規(guī)模小，戶數(shù)少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，其中存在的諸多問題已成為廣闊業(yè)主反映劇烈的熱點、難點問題。

　　三、看法和建議

　　針對物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下看法與建議：

　　1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作，仔細(xì)落實各項監(jiān)管措施，從根本上削減物業(yè)管理沖突糾紛。一是市工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會各界的看法和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個物業(yè)公司學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范內(nèi)容，組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權(quán)利，削減人員的流淌性，讓其服務(wù)能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、公事辦等部門的綜合協(xié)調(diào)和沖突糾紛調(diào)處機(jī)制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，樂觀探究行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參加、相互監(jiān)督的物業(yè)專項修理資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項修理基金的足額歸集和合理使用。

　　2、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)收費率。制訂統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范的同時制訂統(tǒng)一的收費標(biāo)準(zhǔn)，提高或變動收費標(biāo)準(zhǔn)時要征求廣闊。

　　最新企業(yè)調(diào)研報告 10

　　根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

　　一、基本情況

　　城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建材等專業(yè)市場3家。集貿(mào)市場的總占地面積約16萬平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬平方3家、1萬平方米以上6家�？偨ㄖ�面積約23萬平方米，市場內(nèi)共有門面約1650間，已出租約1080間，單元住房約1000戶，已入住近750戶。在區(qū)域分布上，新建居委會3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、秀獅商業(yè)步行街；彰法山居委會4家，分別是彰法山菜市場、零碑商貿(mào)市場、姚沖大市場和旺業(yè)大市場；舒苑居委會2家，分別是天柱山大市場和金源菜市；龍井居委會1家，是天柱山菜市場；天柱山鎮(zhèn)1家，是皖鎮(zhèn)(附：潛山縣城區(qū)集貿(mào)市場基本情況調(diào)查表)。

　　二、現(xiàn)行管理模式

　　我縣現(xiàn)有的集貿(mào)市場建設(shè)投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場；一種是企業(yè)投資興建，其余10家均屬此類性質(zhì)。在管理模式上，主要是四種：一是有專門管理人員，如天柱菜市場，該市場3月市場辦管脫鉤后由工商局移交商務(wù)局管理，縣商務(wù)局組建了天柱市場服務(wù)中心，為自收自支事業(yè)單位，現(xiàn)有事業(yè)編制21人，負(fù)責(zé)天柱市場的管理工作。零碑商貿(mào)市場隸屬商務(wù)局食品公司，食品公司安排2人，負(fù)責(zé)日常管理工作。以上兩個市場管理人員工資及日常維護(hù)費用均從市場攤位和門面租賃費用上列支。二是由開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理，共3家，分別是秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)。三是開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)聘請人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場、旺業(yè)大市場。聘請人員工資由企業(yè)自行負(fù)擔(dān)。四是無人管理的市場，共3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、姚沖大市場。

　　三、存在的主要問題

　　集貿(mào)市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：

　　(一)綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。

　　旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專門停車場，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導(dǎo)致市場的道路不暢，不少市場消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重。個別市場設(shè)施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造。

　　(二)開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)建市場與管市場錯位，權(quán)責(zé)不明確。

　　金源菜市臨街門面經(jīng)營早點和畜禽產(chǎn)品的商戶經(jīng)營垃圾隨意丟棄，商戶、消費者車輛亂停亂放，造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆，商戶占道經(jīng)營、人車混雜。姚沖大市場、旺業(yè)大市場內(nèi)居民和商戶建筑垃圾隨意堆放，下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、彰法山菜市場、天柱山大市場等均不同程度存在。其根本原因是開發(fā)商借政府其自身即得利益獲取后，經(jīng)營市場、管理市場觀念淡薄。一部分開發(fā)商只建不管，市場建成后，門面和攤位銷售完畢就意味著對市場管理的終結(jié)，住戶和商戶自掃門前雪，對市場公共部分的管理無人問津，如北河街、姚沖大市場。一部分開發(fā)商不真心想管，敷衍了事。以物業(yè)管理費難以收取為由，不愿意在資金上投入，只安排1至2人管理市場，同時安排的人員履行職責(zé)不到位，城市文明創(chuàng)建時，部門一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺業(yè)大市場。

　　(三)少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。

　　金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的.攤位費收入僅幾萬元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下。

　　四、下一步工作安排

　　集貿(mào)市場是城市一項公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營者和消費者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的。現(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

　　(一)實行分類管理。

　　根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現(xiàn)有市場進(jìn)行改造�？h商務(wù)局應(yīng)督促市場管理人員，加強(qiáng)對市場內(nèi)部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理。

　　(二)集貿(mào)市場實施物業(yè)管理主要措施。

　　結(jié)合各市場現(xiàn)狀，推行物業(yè)管理按以下3個方面同步進(jìn)行：

　　1、對正在實施物業(yè)管理的秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)由縣商務(wù)局督促各物業(yè)管理公司加大管理力度，規(guī)范市場經(jīng)營秩序，確保市場環(huán)境整潔；

　　2、對由開發(fā)商聘人管理或無人管理的旺業(yè)大市場、金源菜市、彰法山菜市場、舒州農(nóng)貿(mào)市場、北河街、姚沖大市場在未推行物業(yè)管理之前，為確保市場經(jīng)營有序，由縣商務(wù)局派員會同開發(fā)商共同管理，市場內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生由縣綜合執(zhí)法局臨時派員清掃；

　　3、由縣商務(wù)局牽頭，縣房產(chǎn)局、住建局、工商局參與，各集貿(mào)市場開發(fā)商配合，對城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理情況再次進(jìn)行深入調(diào)查，以縣政府名義出臺《潛山縣集貿(mào)市場物業(yè)管理辦法》，《管理辦法》由縣商務(wù)局、房管局、市場開發(fā)商共同組織實施。

　　最新企業(yè)調(diào)研報告 11

　　為推動我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調(diào)研，并將此項工作列入常委會20xx年工作要點。調(diào)研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區(qū)實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發(fā)放調(diào)查問卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見……等地考察等形式，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)經(jīng)驗，認(rèn)真研究對策和建議，圓滿完成了調(diào)研工作任務(wù)�，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

　　一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　1、住宅小區(qū)的基本情況

　　根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據(jù)不完全統(tǒng)計，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。

　　分析我縣住宅小區(qū)的基本情況，主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：

　　（一）住宅性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設(shè)的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產(chǎn)權(quán)證，目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類小區(qū)有40個，占到小區(qū)總數(shù)的74%，但規(guī)模都比較小，多在30戶左右；三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。

　�。ǘ�）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房，逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區(qū)（如電信住宅樓）；大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。

　　（三）規(guī)模差別較大。調(diào)研的54個小區(qū)中，大的有龍輝小區(qū)559套，幸福小區(qū)三個區(qū)650套，小的有煙草小區(qū)僅8套。其中，20戶以下的小區(qū)有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個，100-200戶的有5個，500戶以上的2個。

　　（四）舊住宅多且分散。調(diào)研的54個小區(qū)中，20xx年以前建成的小區(qū)占到35個，大約占到65%，大多為單位建設(shè)的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區(qū)在內(nèi)，大多建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，多為磚混結(jié)構(gòu)房。

　　2、物業(yè)管理的基本情況

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區(qū)6個，占小區(qū)總數(shù)的10%，住宅877套，占總住宅數(shù)量的22%；目前還沒有一家企業(yè)具有相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。

　�。ǘ�）業(yè)主大會及業(yè)主員會成立情況

　　目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有2家，分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈，但都沒有召開業(yè)主大會，通過逐戶上門認(rèn)字、打電話征求意見等形式產(chǎn)生，目前都還沒有步入工作的正軌。

　�。ㄈ�）小區(qū)的物業(yè)管理情況

　　調(diào)研的54個小區(qū)中，有3個由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的有14個小區(qū)，業(yè)主自治的有8個。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位，沒有工程驗收的圖紙及相關(guān)資料，對小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知；服務(wù)項目少，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門，好一點的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對都比較差，服務(wù)制度落實不到位，沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；收費標(biāo)準(zhǔn)不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。

　　二、存在的主要問題

　　調(diào)研組認(rèn)為，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：

　　1、工程建設(shè)的遺留問題

　　小區(qū)工程建設(shè)的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問題，比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴(yán)重等現(xiàn)象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。

　　2、歷史原因形成的.問題

　　一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū)，劃拔土地、定價出售，按照現(xiàn)行政策，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責(zé)任權(quán)利不清，無法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán)，沒有任何利益，卻還要承擔(dān)維修責(zé)任；幸福小區(qū)屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓，受當(dāng)時條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設(shè)單位因機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶反映強(qiáng)烈的熱點和難點。

　　3、專項維修基金收繳不到位

　　調(diào)研的54個小區(qū)中，僅有7個小區(qū)收繳了專項維修基金，僅占13%。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區(qū)，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。

　　4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后

　　通過當(dāng)工商注冊的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓(xùn)，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。

　　5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營活動不規(guī)范

　　部分建設(shè)單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區(qū)中，只有不到10個是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運行無形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項目少，服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無法建立。部分單位建設(shè)小區(qū)，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點報酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區(qū)住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實際需求。調(diào)研的54個小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒有工程驗收的圖紙和相關(guān)資料，對小區(qū)建設(shè)的基本情況不清，大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實。

　　6、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作機(jī)制尚未形成

　　業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識模糊，不能正確處理維權(quán)意識與責(zé)任意識的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點，對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會超出合理范圍。例如：在調(diào)查中，各個小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時，往往會采取拒交物業(yè)費的方式來處理。有些業(yè)主認(rèn)為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。

　　召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會困難，業(yè)主委員會發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會缺乏認(rèn)識，不愿意參加業(yè)主委員會，全縣成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個，都是在相關(guān)部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產(chǎn)生。政府部門的宣傳教育和指導(dǎo)工作做的不夠。

　　三、意見和建議

　　針對物業(yè)管理中存在的突出問題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見與建議：

　　1、加強(qiáng)居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理

　　工程建設(shè)的遺留問題是物業(yè)管理工作的源頭問題，相關(guān)職能部門要認(rèn)真落實工程建設(shè)的各項監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容；工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗收，應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內(nèi)容；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。

　　2、加強(qiáng)對小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督

　　一是督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時管理規(guī)約并將之明示房屋買受人；二是嚴(yán)格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度；三是強(qiáng)化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為；四是加大調(diào)處力度，及時化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。

　　3、要強(qiáng)化對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)

　　一是要主動介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責(zé)方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會召開，業(yè)主委員會建立并有效開展工作，促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展；二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn)，條件成熟時可以組織其成立行業(yè)協(xié)會，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。

　　按享受服務(wù)的等級收費機(jī)制沒有建立。區(qū)的物管運行成本不同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，收費標(biāo)準(zhǔn)自然不同，但現(xiàn)在的情況是各個小區(qū)之間互相參照，無論何種服務(wù)質(zhì)量收取標(biāo)準(zhǔn)相差無己。

　　二是要加強(qiáng)引導(dǎo)，盡快形成以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機(jī)制，真正實現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區(qū)，如龍輝小區(qū)，寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū)，先行搞好試點，逐步推行。

　　4、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制

　　首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強(qiáng)物業(yè)管理隊伍組織建設(shè)，配備專職人員，明確職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會等在日常物業(yè)管理活動中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制，確保物業(yè)管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)，全面、及時、準(zhǔn)確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機(jī)構(gòu)及管理人員情況、在我縣實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會情況等內(nèi)容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個良好的基礎(chǔ)。

　　5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教

　　縣政府及相關(guān)職能部門要運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規(guī)的宣傳活動，強(qiáng)化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利，同時履行應(yīng)盡的義務(wù)。

　　6、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹立質(zhì)量意識，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實行明碼標(biāo)價，統(tǒng)一收費，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、舉報電話等進(jìn)行公示，定期公示日常維護(hù)和重大維修費用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進(jìn)行查驗，以減少工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

　　7、要強(qiáng)力落實專項維修資金的收繳工作

　　新近建成的小區(qū)條件較好，應(yīng)嚴(yán)格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動作用，如龍輝小區(qū)；對新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實；對政府及部門早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等，應(yīng)盡快研究，加以解決。

　　8、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理

　　調(diào)動各方積極性，針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進(jìn)其盡快開展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境。可著手先行對幾個無物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點，通過總結(jié)經(jīng)驗，逐步建立健全適應(yīng)我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

　　最新企業(yè)調(diào)研報告 12

　　物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)沖突集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研，在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費觀念，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公正競爭、合理收費，如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

　　一、基本狀況

　　我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的進(jìn)展，由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢，還存在市場化運行機(jī)制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題。總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理掩蓋率達(dá)到80%，新建商品房的物業(yè)管理掩蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無，注冊二級資質(zhì)較多。全部小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的沖突因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展的主要因素。

　　二、存在的主要問題

　　1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速進(jìn)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，進(jìn)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源鋪張，效率低、效益差。假如形成規(guī)模效應(yīng)，則可降低成本，提高效率。

　　2、市場化運作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未削減物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達(dá)到90%以上，已經(jīng)是特別不錯的狀態(tài)了。導(dǎo)致很多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，很多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。

　　3、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：

　　一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有看法而拒絕繳費。

　　二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主許多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。

　　三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接，將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成為住戶不繳費的借口。

　　四是由于業(yè)主自身的緣由，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等緣由致使繳費不準(zhǔn)時等。

　　五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)供應(yīng)的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司供應(yīng)了許多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。

　　六是有的`業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特殊是對停車收費及車庫及貯存間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分?jǐn)偸杖�沖突大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶�拒繳水、電費。

　　七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費不透亮、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費，此類問題很有普遍性。

　　八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費質(zhì)價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也的確存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、修理不準(zhǔn)時、收費不規(guī)范等狀況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿足，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生看法，因而拒交物業(yè)管理費。

　　九是當(dāng)物價部門依據(jù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等狀況，對物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司埋怨收不足費而無法服務(wù)，業(yè)主埋怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)不透亮、違反規(guī)定亂收費，始終位居各類價格舉報問題的前三位。

　　4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種沖突會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)轉(zhuǎn)變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。

　　5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)全部小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清晰自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有肯定的隨便性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)辦法見，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作。

　　6、業(yè)主的消費觀念有待轉(zhuǎn)變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的熟悉需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是樂觀通過司法、行政手段解決，而是選擇隨便拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的方式進(jìn)行，這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)厲 性，而且造成了住宅消費的誠信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，認(rèn)為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運行修理養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務(wù)，這對繳費的業(yè)主是不公正的。長此進(jìn)展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進(jìn)行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

　　三、對加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費管理的看法和建議

　　1、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。制造條件，樂觀鼓舞物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓舞有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上賜予扶持和優(yōu)待。

　　2、完善物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機(jī)制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護(hù)良好的市場秩序。要深化社區(qū)，加強(qiáng)日常巡查，對修理不準(zhǔn)時、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴(yán)厲 查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要連續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè)，強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施，促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

　　3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項目規(guī)劃立項開頭，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)接受，為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機(jī)制，應(yīng)在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)后方可售房，以削減不必要的沖突。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效修理養(yǎng)護(hù)。

　　4、完善細(xì)化收費標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快討論制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格體系，細(xì)化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯修理、年檢費，電梯費用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴}，明確私家車庫、貯存間是否要交物業(yè)服務(wù)費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機(jī)制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向進(jìn)展，必需遵循公開、公正，誠懇信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費沖突凸現(xiàn)，商品房沖突相對平穩(wěn)的特點，實行分類指導(dǎo)方法，做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型�一收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　5、應(yīng)制定房屋公共修理基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共修理基金的`時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共修理基金。但實際上，假如修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的修理費用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，簡單讓房屋公共修理基金造成不法利用。隨著大量房屋開頭進(jìn)入修理期，當(dāng)房屋需修理，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共修理基金從未提取過。

　　6、簡化催繳物業(yè)費法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行方法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡潔措施或程序。

　　7、妥當(dāng)協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運站將生活垃圾運走，且不供應(yīng)垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉(zhuǎn)運站都由物業(yè)企業(yè)擔(dān)當(dāng)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未供應(yīng)相應(yīng)服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)擔(dān)當(dāng)3元/月的垃圾處理費。

　　8、加大宣揚力度引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念。物業(yè)管理公司本身要留意加強(qiáng)物業(yè)管理水平，提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理，提高服務(wù)水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣揚和引導(dǎo)，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務(wù)消費觀”，有效避開收費難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償供應(yīng)向有償型的商品供應(yīng)方面轉(zhuǎn)化。

　　9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推動物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進(jìn)程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。

　　10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營力量，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通溝通，達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成詳細(xì)的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培育和造就高素養(yǎng)的服務(wù)團(tuán)隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)當(dāng)注意個人素養(yǎng)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機(jī)制。

　　11、建立物業(yè)管理沖突糾紛調(diào)處新機(jī)制。探究建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)，參與社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參與業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間消失的各種沖突和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以幫助。建議將物業(yè)沖突糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和準(zhǔn)時處理侵害居民合法權(quán)益的大事。

　　12、恢復(fù)物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計商價字（20xx）975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)問題的補(bǔ)充看法》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”。恢復(fù)物業(yè)服務(wù)收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。

　　13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定�！督�西省物業(yè)服務(wù)收費管理方法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長、社會進(jìn)步和物業(yè)管理進(jìn)展的客觀要求，修改物業(yè)服務(wù)收費管理方法成為迫切需求，有關(guān)部門應(yīng)樂觀協(xié)作，共同推動新的物業(yè)服務(wù)收費管理方法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費管理方法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價方式、收費方式等方面進(jìn)行細(xì)化，進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容，定價方式上汲取其他城市的閱歷，實行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費，物業(yè)企業(yè)清清晰楚服務(wù)。

　　最新企業(yè)調(diào)研報告 13

　　物業(yè)管理關(guān)系千家萬戶，做好物業(yè)管理對于改善城區(qū)環(huán)境，鞏固三創(chuàng)成果，構(gòu)建和諧社會具有重要意義。近年來，XX縣物業(yè)管理逐步發(fā)展，取得了一定成績，但也面臨諸多困境，物業(yè)管理發(fā)展任重道遠(yuǎn)。

　　一、我縣物業(yè)管理基本狀況

　　近年來，我縣城鎮(zhèn)化建設(shè)日新月異，小區(qū)物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展，目前整體態(tài)勢平穩(wěn)。但是我縣物業(yè)管理市場化運作機(jī)制尚不健全，物業(yè)管理水平仍然較低，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調(diào)解，物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善，已經(jīng)到了一個需要全面規(guī)范整頓提高的階段。

　�。ㄒ唬┓�(wěn)中求進(jìn)，我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速。

　　我縣物業(yè)管理起步于20xx年，縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理。10年來，我縣物業(yè)管理從無到有，從小到大，穩(wěn)步發(fā)展。截至目前，全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家，管理居民住宅小區(qū)17個，物業(yè)服務(wù)建筑面積近200萬平方米，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)98%，從業(yè)人員達(dá) 1000多人，服務(wù)小區(qū)人口達(dá)25000人。

　�。ǘ�）多措并舉，我縣物業(yè)管理逐步完善。

　　縣物業(yè)管理辦公室成立以來，對物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用。一是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)隊伍培訓(xùn)，提高了從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能、政策法規(guī)水平和職業(yè)道德；二是加強(qiáng)外派交流。進(jìn)一步開闊了物業(yè)管理人員的視野，找準(zhǔn)了自身存在的問題，也明確了今后努力方向。三是加強(qiáng)市場準(zhǔn)入管理。積極實行物業(yè)管理提前介入制度，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證時，必須明確項目前期物業(yè)管理計劃。從20xx年5月1日起，所有新建樓盤前期物業(yè)管理實行了招投標(biāo)制度。四是加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。制訂了《XX縣城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施年度測評細(xì)則》，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，將測評結(jié)果作為評先評優(yōu)考核晉級的重要依據(jù)。五是加強(qiáng)公共維修資金的歸集和管理。截至目前，累計歸集物業(yè)公共維修資金1300萬元。

　　（三）物業(yè)管理發(fā)展不平衡。

　　一些小區(qū)如鉑金華府、中偉世紀(jì)城和煙草局的物業(yè)管理比較規(guī)范。而巨龍家園、玉盤小區(qū)、書香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費收繳率不高，小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外，黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動。

　　二、我縣物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析

　　我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時，暴露的問題和隱患也日益凸顯，主要表現(xiàn)在：

　�。ㄒ唬┬�區(qū)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量堪憂、設(shè)施配套不完善。我縣部分小區(qū)，盡管通過了竣工驗收，但仍存在規(guī)劃未嚴(yán)格實施、小區(qū)配套設(shè)施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛(wèi)生間漏水、消防及安保設(shè)施不到位、電梯質(zhì)量低劣，甚至存在安全隱患等等問題。這些問題在建設(shè)過程中沒有得到根本解決，留下質(zhì)量安全隱患和矛盾根源。

　�。ǘ�）物業(yè)管理粗放型發(fā)展。一是部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)信譽(yù)不佳，重收費輕服務(wù)。二是物業(yè)管理專業(yè)化水平低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)小、弱、散，缺乏上規(guī)模、上檔次的物業(yè)公司。從整體而言，我縣物業(yè)管理服務(wù)水平不高，實力不強(qiáng)，難以適應(yīng)市場化、專業(yè)化、社會化的需求。

　　（三）業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費觀念沒有普遍形成一些業(yè)主缺乏法制觀念和物業(yè)消費觀念，對市場化物業(yè)管理不理解、不支持，有些業(yè)主只要求接受服務(wù)卻拖欠物業(yè)費，有的只選擇價格低廉的物業(yè)公司，卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，而物業(yè)公司因收費標(biāo)準(zhǔn)低而難以運作，從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)公司和業(yè)主權(quán)責(zé)不清，業(yè)主委員會沒有充分發(fā)揮橋梁作用。我縣小區(qū)大部分業(yè)主委員會沒有成立，有的業(yè)主委員會在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司沒有訂立物業(yè)服務(wù)合同，雙方的`權(quán)利和義務(wù)沒有明確，造成雙方應(yīng)盡職責(zé)和義務(wù)不能全面履行，權(quán)利受到侵害時不能很好維權(quán)。

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理體制不完善。從全縣看，缺乏一個強(qiáng)力有效、協(xié)調(diào)各方的綜合物業(yè)管理部門，縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門，委托物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)管理，但該機(jī)構(gòu)面對日益增加的管理任務(wù)和物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處力不從心，亟待全面加強(qiáng)。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；屬地政府、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用未充分發(fā)揮。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時，政府及相關(guān)部門不能及時調(diào)處，導(dǎo)致矛盾升級擴(kuò)大。

　　三、加強(qiáng)我縣物業(yè)行業(yè)管理的.幾點建議

　�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)宣傳，引導(dǎo)樹立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)對小區(qū)環(huán)境的重要性，增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費觀念，使“花錢買服務(wù)”的觀念深入人心。同時，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭，提高服務(wù)質(zhì)量，珍視企業(yè)信譽(yù)，推動整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　　（二）部門聯(lián)動，建立物業(yè)管理齊抓共管機(jī)制。一是在工程項目規(guī)劃、設(shè)計階段開始，規(guī)劃建設(shè)部門要對小區(qū)的功能、布局、公共設(shè)施和配套建設(shè)等提出明確要求，為后期物業(yè)服務(wù)打下堅實的基礎(chǔ)。二是小區(qū)建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，做到圖紙與建設(shè)一致，嚴(yán)格規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理，確保建設(shè)工程質(zhì)量。三是建立商品房綜合竣工驗收制度，房產(chǎn)部門要參與綜合驗收。政府相關(guān)部門應(yīng)實行驗收責(zé)任追究制，未通過綜合驗收的物業(yè)，不能投放市場。四是物價部門要完善細(xì)化收費標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)內(nèi)容。五是縣房產(chǎn)部門要建立物業(yè)企業(yè)的信譽(yù)等級測評制度，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)行業(yè)自律，提高企業(yè)信譽(yù)，確保服務(wù)質(zhì)量。使信譽(yù)低、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場。對無正當(dāng)理由擅自中止物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司在以后的投標(biāo)時予以限制。規(guī)范物業(yè)承接查驗手續(xù)，明確開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方之間的權(quán)利和義務(wù)。同時，要認(rèn)真規(guī)范公共維修基金的管理和使用，制定公共維修基金提取使用程序。

　　（三）積極扶持，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。建議政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)征收的相關(guān)稅費予以優(yōu)惠，在物業(yè)公司遇到困難時予以關(guān)心支持。引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，積極鼓勵物業(yè)公司重組兼并，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌。積極扶持培育實力較強(qiáng)、專業(yè)化水平較高的物管企業(yè)，走規(guī)模經(jīng)營之路。

　　（四）加強(qiáng)保障，推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛，如當(dāng)事雙方已提起訴訟，可按法律程序處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理、快審快結(jié)，維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，要發(fā)揮司法調(diào)解的作用，建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單的措施或程序。為從根本上規(guī)范我縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理和物業(yè)管理活動，建議盡快出臺我縣加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的實施辦法和加強(qiáng)物業(yè)管理的實施細(xì)則兩個規(guī)范性文件。

　�。ㄎ澹├眄橌w制，實行屬地管理和行業(yè)管理相結(jié)合。按照“條塊結(jié)合，屬地管理”的原則，進(jìn)一步明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居委會在物業(yè)管理工作中的權(quán)、責(zé)關(guān)系，把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇，政府投入一定的經(jīng)費。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會加強(qiáng)對居住小區(qū)的屬地管理，全面承接和履行政府延伸至社區(qū)的各項公共管理與服務(wù)職能，建立起對業(yè)主委員會的引導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)制�？h房產(chǎn)部門要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范、高效開展工作。建議縣委政府加強(qiáng)縣物業(yè)管理辦公室的機(jī)構(gòu)設(shè)置，增加人員編制，明確其職能職責(zé)，加強(qiáng)其履職監(jiān)督。對業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，縣物業(yè)管理辦公室要和社區(qū)居委會及時介入、引導(dǎo)，共同協(xié)調(diào)處理。堅持屬地管理原則，業(yè)主委員會自覺接受社區(qū)居委會的領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居委會積極參與協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛。

　　最新企業(yè)調(diào)研報告 14

　　近年來，隨著我縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，建成了一大批住宅小區(qū)。在xxx高速上遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸，綿延數(shù)公里，與防洪大堤交相輝映，奠定了一座現(xiàn)代化城市的雛形。這些住宅小區(qū)遍及城區(qū)各個區(qū)域，配套的小區(qū)物業(yè)管理也由此經(jīng)歷了從無到有，從摸索試點到穩(wěn)步發(fā)展，管理對象從單一的住宅小區(qū)發(fā)展到商場、超市、辦公樓等各類領(lǐng)域，形成了包括房屋及相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔、安全巡查、綠化管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對滯后，出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問題，現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需采取有效對策來加以改進(jìn)和解決。

　　一、基本現(xiàn)狀

　　截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個，建筑面積123萬平方米，規(guī)劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?4%。建設(shè)方式主要為：90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權(quán)房占10%，保障性住房占5%。

　　我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區(qū)只有26個，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個，這是小區(qū)管理的主要形式，占全縣建成住宅小區(qū)的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區(qū)，涉及小區(qū)41個，面積約12萬平方米。

　　二、小區(qū)管理存在的問題

　　通過統(tǒng)計數(shù)字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個小區(qū)而言，也有收費難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務(wù)缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上訪，影響全縣穩(wěn)定大局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問題：

　　(一)準(zhǔn)入門檻低，服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，注冊資本都在50萬—100萬元，平均每家公司員工不到20人，規(guī)模小，實力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒有經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn)，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門、搞衛(wèi)生，業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開鎖大門、收取停車費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。

　　(二)收費標(biāo)準(zhǔn)高低不一，收費難度大。一方面，物業(yè)公司收費項目不一，收費標(biāo)準(zhǔn)自定，高低參差不齊。高層小區(qū)收費項目最多的有物業(yè)服務(wù)費、地下室服務(wù)費、生活垃圾費、電梯費等，合計達(dá)1800元，個別小區(qū)趕上了咸陽市的收費標(biāo)準(zhǔn)；除此以外，對出入車輛還要收取停車費。小區(qū)收費有的按面積計征，有的按戶平攤，收費標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，上下之間相差數(shù)倍，群眾反響比較強(qiáng)烈。另一方面，管理無抓手，收費難度很大。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理，自主購買，物業(yè)收費全憑自覺，收費難度很大，一些小區(qū)甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽經(jīng)驗，對水、電等實行智能卡統(tǒng)一管理，減少了物業(yè)收費難度，管理比較方便，但是個別物業(yè)公司在水、電收費中有私自加價行為，監(jiān)管難度大，業(yè)主不滿意。

　　(三)基礎(chǔ)設(shè)施不健全，物業(yè)公司不愿管。一是規(guī)劃設(shè)計不到位。規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃建設(shè)亂，則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響，小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無法配建，規(guī)模小、成本高，物業(yè)管理無利可圖，甚者可能虧本，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區(qū)自治或無人管理的主要原因。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問題本身屬開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權(quán)和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運大廈電梯質(zhì)量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上訪時間長達(dá)幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規(guī)定，在工程交付使用前，開發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進(jìn)行工程總體驗收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣好多開發(fā)項目未經(jīng)任何驗收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內(nèi)天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問題，引發(fā)集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開發(fā)建設(shè)項目，曾多次群訪。

　　(四)業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化，維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來自社會各個階層，社會經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同，認(rèn)識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加大，而且規(guī)模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住戶還要收費，意愿不一，相互爭執(zhí)，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯位，反“主”為“客”。大多數(shù)業(yè)主對自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識不清，不知道自己該享受什么權(quán)利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對小區(qū)集體事項不聞不問，聽之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主委員會不能正常履行職責(zé)，幾年難以召開業(yè)主大會。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒有形成對物業(yè)管理有償服務(wù)意識，缺乏社會公德，只要服務(wù)，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據(jù)調(diào)查，縣城各小區(qū)物業(yè)費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。

　　(五)宏觀環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營管理成本高、支出大，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房，但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房，由于沒有完全產(chǎn)權(quán)，規(guī)劃設(shè)計和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因，遺留問題較多，管理難度很大，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實事求是地講，物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會管理的總體要求，形成以屬地社區(qū)居委會為主的`“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會”三級物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實工作中，全縣物業(yè)一旦有問題，鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會管理職責(zé)缺失，由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。

　　三、對策和建議

　　農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求。基層管理應(yīng)適應(yīng)形勢發(fā)展的要求，逐步實現(xiàn)以村委會管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變，更好地服務(wù)社區(qū)居民。對于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo)，區(qū)別對待，標(biāo)本兼治，穩(wěn)步推進(jìn)。

　　(一)積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會管理的總體要求，建立以屬地社區(qū)居委會為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負(fù)責(zé)，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會配合，針對城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計，將各小區(qū)的名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居委會所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會，由各居委會制定具體的實施方案，負(fù)責(zé)實施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協(xié)調(diào)部門關(guān)系，提升物業(yè)監(jiān)管水平。

　　(二)嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進(jìn)入xx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊登記，對于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開展工作。對于新建開發(fā)項目，在發(fā)房屋預(yù)售證前，要求開發(fā)企業(yè)對小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

　　(三)加強(qiáng)對物業(yè)公司人員的`培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費標(biāo)準(zhǔn)等因素制約，在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個時期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣大住戶才會認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì)；每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，力爭在2-3年內(nèi)全部實現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。

　　(四)強(qiáng)化物業(yè)費收繳管理。物業(yè)費收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn)。要解決好收費問題，必須解決好以下三個問題：一是標(biāo)準(zhǔn)�，F(xiàn)有物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)分類較粗，質(zhì)量要求不嚴(yán)，物價部門應(yīng)對此調(diào)研，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。二是抓手。大中城市的小區(qū)實行智能卡管理，物業(yè)收費比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實行統(tǒng)一管理，經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費普遍比較困難。可以對這樣的小區(qū)實行改造，水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1-2項，財政予以適當(dāng)獎補(bǔ)。改造后聘請物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌，收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結(jié)余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時，要接受業(yè)主委員會的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個舒心的良好環(huán)境。

　　(五)強(qiáng)化對業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人，調(diào)動業(yè)主的積極性，增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識對于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先，要加強(qiáng)引導(dǎo)，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居委會牽頭，負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū)，試點建立小區(qū)黨支部或臨時黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率，消除認(rèn)識誤區(qū)，更好地行使權(quán)利，履行義務(wù)，樹立正確、健康的消費理念，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構(gòu)建和諧家園。

　　(六)加大推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會配合，按照因地制宜，逐步實施，分類管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查，分類排隊，集中整治。其中：對基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，大多數(shù)業(yè)主同意實行市場化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理；對基礎(chǔ)設(shè)施不健全、大多數(shù)業(yè)主不同意實行市場化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序為基本服務(wù)，由業(yè)主委員會自治管理；對單位集資建設(shè)的住宅樓，由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時，加強(qiáng)對規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管，完善基礎(chǔ)設(shè)施，消除硬件缺失，為開展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。

　　最新企業(yè)調(diào)研報告 15

　　物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志，對加快城市經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因為關(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。

　　一、當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

　　去年9月，我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃，包河區(qū)認(rèn)真貫徹落實市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項要求，努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊伍，建立區(qū)、街（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)動機(jī)制，調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。

　�。ㄒ唬┐罱ü芾頇C(jī)構(gòu)。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū)，實行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡(luò)”的模式，落實屬地管理，區(qū)政府把物業(yè)管理職責(zé)賦予區(qū)住建局，在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮(zhèn)）對應(yīng)在大建辦設(shè)立了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

　　（二）各類住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個，其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個，物業(yè)管理面積約2000萬平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對較高。

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家，其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為居民提供的`服務(wù)質(zhì)量滿意度也越高。

　　（四）業(yè)主委員會的成立情況。包河區(qū)共有55個住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會。大多數(shù)業(yè)主委員會發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。

　　二、當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在主要問題

　　由于物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，面臨較多的復(fù)雜情況和問題，因此信訪量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區(qū)共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長熱線361件，政民直通車45件，市長信箱12件，電話投訴141件，接待來訪群眾257人次，存在的主要問題有：

　　一是物業(yè)管理主管部門力量不足。目前，包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門，僅有3人專職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮(zhèn)）繼去年市開展物業(yè)管理專項整治百日行動后，雖相應(yīng)成立了機(jī)構(gòu)，但配備人員均為兼職人員，不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應(yīng)。

　　二是業(yè)主委員會運作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會閉會期間，主要工作由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行和落實。由于部分業(yè)主委員會成員從相關(guān)活動中撈取好處，易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點，也是業(yè)主委員會成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點，而解決類似的矛盾業(yè)主大會最有權(quán)威，但由于業(yè)主大會召開的條件要求很高，無法及時召開，因而很多矛盾不能及時解決，甚至造成反復(fù)上訪，影響和諧穩(wěn)定。

　　三是前期物業(yè)存在諸多弊端�！段飿I(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“要按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開發(fā)公司的一個部門演變而來，與開發(fā)商有著上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。一旦開發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護(hù)開發(fā)商的利益，又要維護(hù)業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當(dāng)權(quán)益得不到保障，就把該打在開發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監(jiān)管部門及時協(xié)調(diào)糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結(jié)”越結(jié)越深，導(dǎo)致物業(yè)費收繳難等問題，影響物業(yè)服務(wù)水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。

　　四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來，物價上漲較快，使物業(yè)公司的運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時部分業(yè)主對繳費義務(wù)認(rèn)識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費用不能維持其正常運行時，要么降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。

　　三、幾點建議

　　（一）加大培訓(xùn)力度，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚，但為規(guī)范物業(yè)管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規(guī)。有關(guān)部門及街鎮(zhèn)要主動承擔(dān)責(zé)任，加大對這些法律法規(guī)的培訓(xùn)力度，擴(kuò)大培訓(xùn)范圍，使全社會都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作，自覺履行義務(wù)，保障業(yè)主權(quán)益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的`社會責(zé)任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責(zé)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認(rèn)識，自覺做到相互理解、相互支持。

　　（二）統(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮，為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問題，讓專職的人干專業(yè)的事，切實把物業(yè)管理的各項工作做扎實。

　�。ㄈ�）把好前期物業(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開發(fā)商通過各種形式選聘的，而且在售房時就已經(jīng)定下，在小區(qū)沒有交付，業(yè)主沒有入住的情況下，區(qū)級物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運作機(jī)制，使有關(guān)部門和業(yè)主能夠?qū)嵸|(zhì)參與開發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗和物業(yè)交付工作，減少因開發(fā)遺留問題對后期物業(yè)管理帶來的困擾，維護(hù)業(yè)主利益。

　　（四）大力扶持村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家，目前管理服務(wù)都比較好，且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內(nèi)，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區(qū)居民提供服務(wù)，同時因其帶有政府的“影子”，管理起來比較容易，且不以營利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會產(chǎn)生糾紛，尤其在三無小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應(yīng)在政策上予以扶持，如設(shè)獎補(bǔ)資金，鼓勵該類企業(yè)做大做強(qiáng)，在服務(wù)自管小區(qū)的同時，逐步把服務(wù)向更多的“三無”小區(qū)延伸，解決當(dāng)前“三無”小區(qū)物業(yè)管理難問題。

　　最新企業(yè)調(diào)研報告 16

　　為了使“加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會議更加富有成效，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū)，組織召開了座談會，對我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題進(jìn)行了認(rèn)真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調(diào)研報告，供主席會議協(xié)商參考。

　　一、發(fā)展現(xiàn)狀

　　近年來，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強(qiáng)社會管理、建設(shè)完美社區(qū)、提高市民生活質(zhì)量、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。

　　1、健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20xx年以來，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺了一系列規(guī)范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關(guān)工作的順利開展。

　　2、強(qiáng)化了對物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強(qiáng)。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質(zhì)，實現(xiàn)了本地一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強(qiáng)對市場主體的監(jiān)管。依法實行市場準(zhǔn)入制度；建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動態(tài)管理檔案，并且加強(qiáng)了信用評價成果的運用。

　　3、提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬達(dá)等一批國內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過專題培訓(xùn)、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理、特約服務(wù)等方方面面。

　　4、加強(qiáng)了對物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3%—5%配建，最低不得少于500；業(yè)主公共活動用房按照3%—5%配建，最低不得少于1000。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范。

　　二、主要問題

　　雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長足發(fā)展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距。

　　1、車輛停放無序。

　　由于前期建設(shè)車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區(qū)內(nèi)有限的停車位（庫）已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求，致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無處停放，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門也時有發(fā)生，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞，進(jìn)而引發(fā)各類糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過因為他人的車輛停放在車庫門口，車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。

　　2、違法建設(shè)不止。

　　部分小區(qū)存在嚴(yán)重的亂搭亂建現(xiàn)象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺周圍搭棚、破墻開店；有的頂樓搭建閣樓；有的違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀；有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建；還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈。

　　3、物業(yè)費用難收。

　　目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實際處于虧損狀態(tài)，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)偏低、物業(yè)費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5—0.8元/平米，高層住宅為1.0—1.5元/平米，部分小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費額度平均達(dá)25%，個別小區(qū)高達(dá)45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿意等各種理由拒交物業(yè)費。不斷降低的收費額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費收繳率不到70%，該小區(qū)已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業(yè)費。

　　4、各類亂象頻發(fā)。

　　小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門等多個主體，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā)，影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū)，小區(qū)內(nèi)垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言；芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務(wù)收費項目溝通不及時，導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘，損壞公共財物事件；金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽光房而被毆打事件；荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭奪業(yè)委會主任一職大打出手致傷住院。

　　5、行政執(zhí)法缺位。

　　政府有關(guān)職能部門管理缺位，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，如公安部門過多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權(quán)限的保安維護(hù)小區(qū)治安；城管、規(guī)劃部門對小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時甚至不處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無力制止；消防部門對小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。

　　6、公共服務(wù)缺失。

　　敞開式小區(qū)大多沒有明確服務(wù)主體，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務(wù)，而社區(qū)因為人力和資金的原因無法保障，部分敞開式小區(qū)因服務(wù)主體不明確，衛(wèi)生、治安、交通等服務(wù)項目長期處于無序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區(qū)道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模改造，但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時有反彈的可能。

　　三、原因分析

　　我市的物業(yè)管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面，也有其特殊性，應(yīng)認(rèn)真分析，科學(xué)應(yīng)對，其主要原因：

　　1、對物業(yè)管理認(rèn)識有差距，重視不夠。現(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業(yè)管理的認(rèn)識不夠到位，尤其是區(qū)縣（市）、街道、社區(qū)對物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導(dǎo)力度不夠，導(dǎo)致物業(yè)管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠，結(jié)合不緊。沒有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。

　　2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高，部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全，管理流程不科學(xué)，沒有或很少有內(nèi)部考核和獎懲機(jī)制。個別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費、企業(yè)運營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衛(wèi)生的是“奶奶級”，當(dāng)保安的是“爺爺級”員工，降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識和管理經(jīng)驗不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

　　3、部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。目前，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會，而且有相當(dāng)部分名存實亡無法正常開展工作。二是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運作欠規(guī)范，基層糾紛處理機(jī)制效率不高。業(yè)主委員會委員準(zhǔn)入門檻低，素質(zhì)參差不齊，加之業(yè)主委員會不具備法人資格，街道、社區(qū)對其缺乏有效的監(jiān)管和處罰，導(dǎo)致其運作不規(guī)范，有的'甚至成為個別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛護(hù)共用財物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍，個別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費，給物業(yè)管理帶來阻力。

　　4、物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差，硬件建設(shè)跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅(qū)使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施，沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房，由于規(guī)劃、住建等部門在規(guī)劃設(shè)計把關(guān)時沒有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動用房，導(dǎo)致不具備實施物業(yè)管理的硬件條件。

　　四、幾點建議

　　調(diào)查組認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)系列問題不解決好，會留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車、治安等問題會擴(kuò)散到社會，或侵占公共空間或引起社會不穩(wěn)定，增加社會管理難度；其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會不斷增加政府公共服務(wù)投入，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù)；第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降。因此，應(yīng)引起足夠重視。

　　1、強(qiáng)化措施，加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規(guī)，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績效評估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇，加強(qiáng)區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的人員配備和隊伍建設(shè)，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機(jī)制。各級財政要保障各級物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費。設(shè)立物業(yè)管理專項基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務(wù)，對服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎勵，積極引導(dǎo)社會化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)進(jìn)行服務(wù)，對老舊小區(qū)實施物業(yè)管理作出良好成績的給予適當(dāng)獎勵，對于明顯虧損的企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

　　2、明確職責(zé)，構(gòu)建完善的聯(lián)動管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用，推動行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用，進(jìn)一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質(zhì)監(jiān)、消防、物價等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé)，形成責(zé)任明確、分工協(xié)作的工作機(jī)制，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置，便于及時受理業(yè)主投訴。同時發(fā)揮區(qū)縣（市）政府（管委會），尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi)，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。幫助建立業(yè)主委員會，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務(wù)。

　　3、分類指導(dǎo)，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對新建和老舊小區(qū)，封閉式和敞開式小區(qū)進(jìn)行分類指導(dǎo)，選擇合適的服務(wù)模式。重點探索針對敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，規(guī)模較小的小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式，鼓勵街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心（登記注冊）進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會進(jìn)行自治，專項負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無法實行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施，做到服務(wù)不留死角。

　　4、創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強(qiáng)競爭力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，樹立行業(yè)標(biāo)桿。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務(wù)能力，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級轉(zhuǎn)型。及時化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問題和矛盾，推動我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設(shè)監(jiān)督體系，大力培育業(yè)委會，提高業(yè)委會組建率、專業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作，形成由政府牽頭、相關(guān)部門和業(yè)主共同參與的新格局。

　　5、倡導(dǎo)誠信，增強(qiáng)物業(yè)主體的自覺意識。正面引導(dǎo)與懲戒并舉。一方面加強(qiáng)對《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的宣傳。通過各類媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度，增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺意識。強(qiáng)化示范帶頭，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進(jìn)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)知和理解，提高市民對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會地位和職業(yè)自豪感，營造有利于物業(yè)管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問責(zé)。

　　6、突破難點，推動小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進(jìn)行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標(biāo)，開展聯(lián)合整治行動。對老舊小區(qū)采取以獎代補(bǔ)方式，落實市中心城區(qū)兩級財政配套資金，對我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進(jìn)行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設(shè)施完善、路面平整處理、停車位（線）劃定、垃圾裝運處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

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