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《合同法》關(guān)于居間報酬的規(guī)定
現(xiàn)今很多公民的維權(quán)意識在不斷增強(qiáng),越來越多的人通過合同來調(diào)和民事關(guān)系,簽訂合同可以使我們的合法權(quán)益得到法律的保障。那么大家知道合法的合同書怎么寫嗎?以下是小編幫大家整理的《合同法》關(guān)于居間報酬的規(guī)定,歡迎大家借鑒與參考,希望對大家有所幫助。
《合同法》第四百二十六條規(guī)定“居間人促成合同成立的,委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條規(guī)定仍不能確定的,根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的,由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報酬!边@是對居間人收取居間報酬的前提條件及居間費(fèi)用的負(fù)擔(dān)問題作出的規(guī)定。
針對上述規(guī)定,可以看出,如果委托人與居間人之間對報酬有約定的則應(yīng)按約定的支付,但前提必須是居間人促成了合同成立。尊重雙方的報酬約定充分體現(xiàn)了《合同法》的平等、自愿精神。建設(shè)部、國家計委頒布的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定“房屋買賣代理收費(fèi),按成交價格總額的0.5%~2%計收;實行獨(dú)家代理的,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商,可適當(dāng)提高,’但最髙不超過成交價格的3%。買賣代理費(fèi)應(yīng)向委托人收取!币詮V州市內(nèi)的各種大小地產(chǎn)中介為例,普遍都是向買賣雙方收取報酬,且按2%、3%向各方收取,加起來收取的比例占成交價的4%、6%。從上述規(guī)定看來,這明顯是違反規(guī)章規(guī)定的行為,物價部門應(yīng)當(dāng)予以監(jiān)管。但從另一角度來看,經(jīng)紀(jì)方均與買賣方簽訂了居間合同,其中是明確約定居間費(fèi)用的金額、比例的,雙方均知悉經(jīng)紀(jì)方向合同對方收取同樣的報酬且并無異議。經(jīng)紀(jì)方還有一個看似合法的借口就是,買賣雙方都是委托人,委托人應(yīng)當(dāng)依約支付報酬,我們向兩方收取沒有違反合同法,應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。實踐中,對于此類案件的審理,有的仲裁委員會裁決認(rèn)定,合同約定是當(dāng)事人的真實意思表示,應(yīng)當(dāng)依約履行合同支付居間費(fèi)用,而不必依照規(guī)章規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對此類裁決結(jié)果,筆者是認(rèn)同的,作為一個有民事行為能力的人,理應(yīng)對合同約定作淸晰了解和認(rèn)識,應(yīng)受合法有效的合同約束。
居間報酬僅以合同成立作為標(biāo)準(zhǔn)不能體現(xiàn)公平原則
根據(jù)《合同法》,居間人取得報酬的前提是合同成立。但這并不能體現(xiàn)合同法的公平原則。較為符合實際的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是,居間人在居間過程中不存在過錯并已經(jīng)促成合同成立的,有權(quán)向委托人收取報酬。由于居間人自身原因以外的因素導(dǎo)致合同成立后未能完全履行的,應(yīng)由合同雙方自行協(xié)商解決。
隨著市場競爭的日益激烈,多數(shù)房地產(chǎn)中介公司都使出全身解數(shù)不惜代價地取悅業(yè)主及買方。針對賣方而言,放盤委托是完全免費(fèi)的;針對買方而言,不僅按照買方要求盡可能壓低價格,還要提供一系列的后續(xù)服務(wù),如銀行按揭貸款手續(xù),辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù),辦理評估、公證、保險等免費(fèi)的服務(wù)等。經(jīng)紀(jì)人要做的工作遠(yuǎn)不止簽訂合同這么簡單,在一系列的后續(xù)服務(wù)中由于涉及的機(jī)構(gòu)較多,難免會出現(xiàn)一些意外情況導(dǎo)致進(jìn)度拖慢或有些阻滯,這時買賣雙方往往就以此為借口不支付中介費(fèi)用。經(jīng)紀(jì)人就算促成了買賣雙方簽訂合同,中介費(fèi)用一樣存在無法收取或全額收取的風(fēng)險。
合同成立后是否居間人就可以收取報酬,在履行非媒介服務(wù)范圍內(nèi)的過錯應(yīng)否成為買賣方不支付居間費(fèi)用的合法抗辯理由,筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在促成買賣后,本可以由買賣雙方自行到房管部門進(jìn)行交易,換句話說,辦理交易過戶手續(xù)并不是經(jīng)紀(jì)人的法定義務(wù)。相應(yīng)地,若買賣方需要經(jīng)紀(jì)人提供這種服務(wù)的,就應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用,該費(fèi)用應(yīng)屬獨(dú)立于居間費(fèi)用以外的一項有償服務(wù)費(fèi)用。買賣雙方無權(quán)就提供此項有償服務(wù)過程中發(fā)生的問題而拒付居間費(fèi)用,其有權(quán)針對的僅是有償服務(wù)費(fèi)用而已。
居間合同報酬比例一般是怎樣的
居間合同,又稱“中介服務(wù)合同”。是指居間人根據(jù)委托人的要求為委托人與第三人訂立合同提供機(jī)會或進(jìn)行介紹,而委托人須向居間人給付約定報酬的協(xié)議。
依據(jù)我國民法典的規(guī)定,居間合同的居間人收取多少服務(wù)費(fèi),由居間人與委托人協(xié)商,按居間合同的約定支付。
《中華人民共和國民法典》第九百六十一條中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人支付報酬的合同。
第九百六十三條中介人促成合同成立的,委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確,依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的,根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的,由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)中介人的報酬。
中介人促成合同成立的,中介活動的費(fèi)用,由中介人負(fù)擔(dān)。
居間合同具有哪些特征
(1)居間合同以促成委托人與第三人訂立合同為目的
在居間合同中,居間人是為委托人提供服務(wù)的,這種服務(wù)表現(xiàn)為報告訂約的機(jī)會或為訂約的媒介。居間合同的標(biāo)的是居間人進(jìn)行居間活動的結(jié)果,其目的在于通過居間活動獲取報酬。居間人的活動只有促成委托人與第三人之間建立起有效的合同關(guān)系才有意義。
(2)居間人在合同關(guān)系中處于介紹人的地位
居間合同的客體是居間人依照合同的約定實施中介服務(wù)的行為。無論何種居間,居間人都不是委托人的代理人或當(dāng)事人一方,居間人只是按照委托人的指示,為委托人報告有關(guān)可以與委托人訂立合同的第三人,給委托人提供訂立合同的機(jī)會,或者在當(dāng)事人之間充當(dāng)“牽線搭橋”的媒介作用,并不參加委托人與第三人之間具體的訂立合同的過程,他的角色只是一個中介服務(wù)人。只是在交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用。
(3)居間合同具有諾成性、雙務(wù)性和不要式性
居間合同的諾成性是指,只要委托人與居間人意思表示一致,居間人就負(fù)有依委托人的指示進(jìn)行居間的義務(wù),而一旦居間人的活動取得結(jié)果,委托人就應(yīng)支付報酬,合同即成立,而無需以實物的交付作為合同成立的要件。
居間合同的雙務(wù)性是指,居間合同一經(jīng)成立,當(dāng)事人雙方均需承擔(dān)一定的義務(wù)。就居間人而言,居間人有據(jù)實報告的義務(wù);對委托人而言,合同因居間而成立后他有支付報酬的義務(wù)。
居間合同的不要式性是指,當(dāng)事人可以采取口頭或者書面形式,居間合同的成立也不需采用特定的形式。如果約定不明確,應(yīng)當(dāng)遵循交易慣例。
(4)居間合同具有有償性
居間人以收取報酬為業(yè),居間人促成合同成立后,委托人當(dāng)然要向居間人支付報酬,作為對居間人活動的報償。不要報酬促進(jìn)他人訂立合同的行為,不是居間合同,而是一種服務(wù)性活動,行為人不承擔(dān)居間合同中的權(quán)利義務(wù)。
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