購房應(yīng)注意哪些法律問題 -購房合同

一、審查五種證書
在購買銷（預(yù)）售商品房前，一定要看開發(fā)商是否已取得樓盤的“五證”。這“五證”分別是：《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)(銷)售許可證》。若不齊全，消費(fèi)者購買后則可能拿不到房產(chǎn)證，商品房質(zhì)量也得不到保障。值得注意的是，購房者在審查銷售(預(yù)售)許可證時(shí)應(yīng)要求開發(fā)商提供原件，以免某些開發(fā)商利用復(fù)印件做假，或更改銷售范圍，或更改銷售期限，或冒用他人或其他樓盤項(xiàng)目的銷售許可證號(hào)偽造許可證。對(duì)于開通網(wǎng)上銷（預(yù)）售查詢的地區(qū)，購房者在購房前應(yīng)上網(wǎng)查詢，以確認(rèn)擬購買房屋是否具有合法的手續(xù)。

二、慎簽認(rèn)購書
認(rèn)購書，是商品房交易時(shí)開發(fā)商提供的，在購房者交納一定數(shù)額的款項(xiàng)后訂立的，在約定時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的文書。認(rèn)購書中往往約定，購房者應(yīng)當(dāng)交納一定的金錢作為定金，如果購房者違約，定金將不予退還。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，如果因?qū)�合同條款內(nèi)容如何約定而達(dá)不成一致意見時(shí)，屬于不可歸責(zé)于任何一方的責(zé)任，定金應(yīng)當(dāng)退還。在正式的商品房買賣談判中，又因?yàn)閷?duì)具體條款的爭(zhēng)議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對(duì)購房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，適用“定金罰則”而爭(zhēng)吵不休。對(duì)于認(rèn)購書的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，商品房認(rèn)購書具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購書中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認(rèn)購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回。

三、慎信廣告
開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對(duì)象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢(shì)，遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請(qǐng)，不能直接成為合同的內(nèi)容。
根據(jù)最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房銷售廣告及宣傳資料屬于要約邀請(qǐng)，如果不寫入合同，對(duì)開發(fā)商就沒有約束力。從上述規(guī)定可以看出，購房者在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)應(yīng)當(dāng)將廣告內(nèi)容寫入合同，以便在廣告名不副實(shí)時(shí)告開發(fā)商違約，維護(hù)自己的合法權(quán)益。不要隨便相信樓盤的廣告宣傳，一定要現(xiàn)場(chǎng)考察樓盤，多看多選不要急于下單。

四、慎簽購房合同及其補(bǔ)充合同
銷（預(yù)）售合同。很多購房者在簽購房合同前大都不清楚買賣合同中的條款哪一項(xiàng)對(duì)自己有利，哪一項(xiàng)對(duì)自己不利，因?yàn)樯唐贩抠I賣合同里很多都是專業(yè)的法律術(shù)語。商品房銷（預(yù)）售合同一般應(yīng)包括：房產(chǎn)面積、交房時(shí)間、付款條件、違約條款及相關(guān)配套設(shè)施等條款，如要購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號(hào)、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款等情況。提醒注意的是，購房者與地產(chǎn)銷售商簽訂的購房合同會(huì)有空白的地方作為合同的補(bǔ)充條款，但如果雙方?jīng)]有補(bǔ)充條款，就應(yīng)該注意合同的空白處別讓開發(fā)商做了手腳。
補(bǔ)充協(xié)議問題。在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人訂立商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議往往包含許多對(duì)購房人不利的條款，如交房時(shí)間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)�、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對(duì)開發(fā)商的免責(zé)條款。由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來，找專業(yè)房地產(chǎn)律師進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對(duì)其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護(hù)購房人的條款很少，因此，應(yīng)在房地產(chǎn)專業(yè)律師的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

五、慎重收房
房屋交接驗(yàn)收是購房過程中最為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，開發(fā)商往往利用購房人專業(yè)知識(shí)的欠缺，設(shè)置不平等條款、收取不合理費(fèi)用，使購房人的利益受到損害。以北京的樓市為例，購房者收房時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：一、開發(fā)商是否已取得《建筑工程竣工備案表》，這是國(guó)家強(qiáng)制性要求，是商品房能夠交付的前提。二、開發(fā)商是否已取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書。北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于商品房銷售有關(guān)問題的通知要求：2003年2月1日起新申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目、尚未開始銷售的商品房現(xiàn)房項(xiàng)目，開發(fā)商在“商品房交付時(shí)，應(yīng)向每個(gè)購房人提供《商品房面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》”。三、要看購房合同中開發(fā)商對(duì)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ�、道路、綠化等配套設(shè)施的交付承諾。四、開發(fā)商應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，此問題一般不大。建設(shè)部在2001年6月1日開始實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》中有明確要求，現(xiàn)在交房的開發(fā)商都應(yīng)能提供。
對(duì)于開發(fā)商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動(dòng)，天真的認(rèn)為開發(fā)商違約了就理所當(dāng)然會(huì)按合同約定進(jìn)行賠償或解除合同，但現(xiàn)實(shí)完全不是那么回事，權(quán)利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進(jìn)房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認(rèn)了開發(fā)商的違約行為。對(duì)開發(fā)商的違約，分不同情況購房人享有合同撤消權(quán)或索賠權(quán)。

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