對×縣土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)情況的調(diào)研與思考 -調(diào)研報告

對ww縣土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)情況的調(diào)研與思考

 穩(wěn)定和完善土地承包責(zé)任制，是黨的農(nóng)村政策的根本體現(xiàn)，是保障農(nóng)民權(quán)益、促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展、保持農(nóng)村穩(wěn)定的基礎(chǔ)。在穩(wěn)定土地家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求，也符合黨的一貫政策。如何在堅持土地家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，通過土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，這是一個亟待探索解決的問題。
一、ww縣土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀
元謀縣地處金沙江干熱河谷地帶，國土面積2021.46平方公里，全縣轄79個村（居）民委員會，總?cè)丝?06528人，其中農(nóng)業(yè)人口185884人，是一個典型的農(nóng)業(yè)縣。全縣共有耕地面積198375畝，其中，水田97800畝，旱地100575畝；有可供開發(fā)的“四荒”(荒山、荒地、荒溝、荒灘)面積1607300畝。到2003年底，全縣參與土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶數(shù)達(dá)2162戶，面積達(dá)77116畝，其中，耕地流轉(zhuǎn)面積有4125畝，占全縣耕地總面積的2.1%；“四荒”流轉(zhuǎn)面積達(dá)72991畝，占“四荒”總面積的4.5%。
二、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要形式和期限
（一）無償轉(zhuǎn)讓。是指土地承包戶轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不收任何補償，只是要求受讓方承擔(dān)承包土地合同中規(guī)定的應(yīng)盡義務(wù)。這種土地流轉(zhuǎn)一般在親朋好友間進(jìn)行。一些原承包戶季節(jié)性或長年在外經(jīng)商或打工，但仍舍不得丟掉土地，不愿放棄土地的承包權(quán)。對自己土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)的目的，主要是為了守住承包田（地）。這種流轉(zhuǎn)方式在全縣土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中所占比例較小。
（二）有償轉(zhuǎn)包。指土地受讓方除承擔(dān)承包合同中規(guī)定的應(yīng)盡義務(wù)外，還要給出讓方一定數(shù)額的實物（糧食）補償或經(jīng)濟(jì)補償，出讓方不負(fù)責(zé)任何生產(chǎn)費用，補償數(shù)量由雙方協(xié)商確定。以這種方式流轉(zhuǎn)的土地在全縣約有13125畝，占全縣土地總流轉(zhuǎn)面積的17%。
（三）租賃。指村、組集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶通過簽訂經(jīng)濟(jì)合同，在一定時間內(nèi)將承包的土地或“四荒”土地租賃給其它農(nóng)戶、外地客商、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)或種養(yǎng)殖能手等，以達(dá)到提高土地經(jīng)濟(jì)效益的目的。具體有兩種方式：一種是村、組集體經(jīng)濟(jì)組織將土地承包時由集體保留以備人口增減時調(diào)整的機(jī)動田（地）租賃出去。另一種是經(jīng)過村民會議討論同意，村、組集體經(jīng)濟(jì)組織把承包到戶的土地或“四荒”土地統(tǒng)一劃出一片租賃給承租方種植生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)產(chǎn)品。這是我縣土地流轉(zhuǎn)的一種主要形式，在全縣以這種方式流轉(zhuǎn)的土地有23879畝，占全縣土地流轉(zhuǎn)總面積的31%。
（四）股份合作。是指在明確農(nóng)村土地集體所有權(quán)、穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，由有資金、技術(shù)、管理實力的大戶和農(nóng)業(yè)企業(yè)牽頭，農(nóng)戶以耕地使用權(quán)作價入股參與股份合作聯(lián)營，組成利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的經(jīng)營聯(lián)合體，共同發(fā)展特色種養(yǎng)業(yè)。全縣以股份合作方式流轉(zhuǎn)的土地有28360畝，占全縣土地流轉(zhuǎn)總面積的37%。
（五）拍賣。是指村、組集體經(jīng)濟(jì)組織將土地使用權(quán)通過公開競價一次性長期轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人一次性付清土地出讓金的一種土地流轉(zhuǎn)方式。全縣以拍賣方式流轉(zhuǎn)的土地有11753畝，占全縣土地流轉(zhuǎn)總面積的15%。
從流轉(zhuǎn)的期限上來看，承包耕地的流轉(zhuǎn)期限大多為短期，“四荒”資源流轉(zhuǎn)期限多為長期。全縣土地流轉(zhuǎn)期限在10年以下的有1346畝，流轉(zhuǎn)期限在10－20年的有939畝，流轉(zhuǎn)期限在20年以上的有74831畝。
通過各種形式流轉(zhuǎn)的土地主要用于發(fā)展種植業(yè)，栽種各種高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)蔬菜、經(jīng)濟(jì)林果和花卉，主要有葡萄、石榴、香蕉、龍眼，芒果、棗類、印楝等。部分土地使用大戶還把種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)有機(jī)結(jié)合起來，提高了土地資源的利用率，獲得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。
 三、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的作用
合理的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有力地促進(jìn)了農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)生了積極的作用：
 (一)促進(jìn)了農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移
土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)促進(jìn)了農(nóng)村剩余勞動力向高效益行業(yè)合理流動，使一大批從事農(nóng)業(yè)的農(nóng)戶逐漸擺脫了土地的束縛，專門從事第二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快了城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)民增收的步伐。據(jù)初步調(diào)查，到2003年底，全縣農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移達(dá)4512人。
(二)促進(jìn)了招商引資，提高了農(nóng)民素質(zhì)，更新了觀念
土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)促進(jìn)了招商引資，引進(jìn)外地資金、人才、技術(shù)和管理經(jīng)驗，不僅帶動了當(dāng)?shù)氐馁Y源開發(fā)，為開展精品農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)創(chuàng)造了條件，而且促進(jìn)了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，提高了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)效益。農(nóng)民通過土地流轉(zhuǎn)，主動到土地受讓方打工，不僅學(xué)到了先進(jìn)的耕作技術(shù)、管理經(jīng)驗和引進(jìn)優(yōu)良品種、發(fā)展高價值特色種養(yǎng)業(yè)的方法，而且還看到了調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)、搞產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)經(jīng)營的成果，增長了知識，更新了觀念。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整奠定了基礎(chǔ)?BR> (三)促進(jìn)了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，提高了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平
土地流轉(zhuǎn)不僅使土地逐步向種養(yǎng)能手、龍頭企業(yè)、個體工商戶和外商集中，使一部分社會資金流向農(nóng)村，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營，拓展了部分農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)的發(fā)展空間，而且還有利于農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置，從而帶動了農(nóng)村其他生產(chǎn)要素如勞動力、資金、技術(shù)等資源的優(yōu)化配置，以小丙嶺高新農(nóng)業(yè)示范區(qū)和中山葡萄基地為代表的高新農(nóng)業(yè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)迅速崛起，有效的提高了流轉(zhuǎn)土地的利用率和產(chǎn)出率，提高了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平。
  (四)促進(jìn)了農(nóng)民增收
土地流轉(zhuǎn)既可使出讓戶獲得固定的土地出讓金，同時，土地出讓戶也可通過外出打工或從事其他行業(yè)來獲取收入。還可到土地受讓大戶或農(nóng)業(yè)企業(yè)中勞動來增加收入。如元謀縣中山葡萄開發(fā)有限公司除了每年按合同規(guī)定付給農(nóng)民150元/畝土地出讓金外，還常年雇用土地出讓農(nóng)戶做小工，實行企業(yè)化管理，按時上下班，每人每天報酬在15元以上，平常雇工均在50人左右，近一年時間，公司已支付小工工資20多萬元。
 四、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的問題
（一）部分群眾對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)認(rèn)識不足
 部分群眾思想不解放，看不到長遠(yuǎn)利益，始終抱著“肥水不流外人田”的觀念，對自己無力開發(fā)或不愿開發(fā)的土地（主要是“四荒”土地），寧愿讓土地荒著，也不愿讓他人來開發(fā)。這種落后的、狹隘的思想觀念，嚴(yán)重阻礙了土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。
（二）土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范
目前，ww縣土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)多以村集體和農(nóng)戶自行轉(zhuǎn)讓為主。部分農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)過程中，習(xí)慣以口頭形式商定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包括土地轉(zhuǎn)讓金支付方式、轉(zhuǎn)讓期限等，而沒有以規(guī)范的書面合同的形式明確下來，這給土地轉(zhuǎn)讓雙方在土地使用過程中發(fā)生爭議、糾紛埋下了隱患。部分村集體在處理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，以村集體領(lǐng)導(dǎo)班子決策為主，廣泛征求意見，統(tǒng)一群眾的思想認(rèn)識工作做得不夠充分，致使部分群眾在土地流轉(zhuǎn)中行動遲緩，甚至產(chǎn)生消極抵觸情緒，影響了土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)的步伐和進(jìn)程。
（三）土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)尚處于自發(fā)階段
 就本質(zhì)上來說，土地具有社會保障功能和就業(yè)功能。由于元謀縣第二、三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，許多農(nóng)戶一旦離開土地，便無法生存。因此，大多數(shù)農(nóng)戶始終把土地視為命根子，不愿輕易放棄土地的承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)。從總體上來看，土地流轉(zhuǎn)多數(shù)是在農(nóng)戶間自發(fā)進(jìn)行的，還處于無序狀態(tài)，作為土地發(fā)包方的村（組）基本不過問。
（四）部分優(yōu)惠扶持政策、措施落實不到位
為鼓勵土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，特別是“四荒”土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，縣委、政府制定出臺了大量的優(yōu)惠政策和扶持措施，重點是資金扶持和科技扶持。其目的是為了能更廣泛地吸引社會各界力量，籌集社會資金全參與到土地流轉(zhuǎn)中來，共同開發(fā)治理“四荒”土地。但由于各種項目資金支出大，縣級財政困難，使出臺的部分優(yōu)惠政策、扶持措施難以全部落實到位。
五、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對策措施
（一）加大政策宣傳力度，不斷提高群眾對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的認(rèn)識
針對在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，部分群眾思想上認(rèn)識不足的問題，要加大對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策的宣傳，特別要向群眾講清土地使用權(quán)尤其是“四荒”土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的重大意義，耐心細(xì)致做好群眾思想工作，幫助群眾樹立“你發(fā)財，我發(fā)展”的思想觀念，破除封閉狹隘的意識，以實際行動加入到土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的行動中來。
（二）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為
目前，部分村集體和農(nóng)戶在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，還存在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范的現(xiàn)象。因此，對農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)工作，必須加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，加大工作力度，正確引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作。各級政府要切實執(zhí)行黨的土地承包政策，監(jiān)督土地的合理使用，為土地流轉(zhuǎn)及時提供法律、政策服務(wù)和信息服務(wù)。各級農(nóng)業(yè)行政主管部門要切實履行職責(zé)，做好土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和管理工作，要加強(qiáng)對土地流轉(zhuǎn)情況的調(diào)查研究，掌握動態(tài)，指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)合同的訂立，及時辦理因土地流轉(zhuǎn)引起的合同的變更和解除，妥善處理好土地流轉(zhuǎn)糾紛，努力規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。
（三）建立土地流轉(zhuǎn)機(jī)制和市場中介組織
針對我縣目前土地流轉(zhuǎn)的實際，迫切需要建立流轉(zhuǎn)機(jī)制和市場中介組織，使土地資源按照規(guī)范程序合理流動，這樣既有利于土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定，又有利于推動土地流轉(zhuǎn)進(jìn)入市場。一是要建立多層次、多形式、多渠道、全方位開放的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，鼓勵土地進(jìn)入市場，通過引入競爭機(jī)制鼓勵土地向生產(chǎn)能手集中，促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營。二是要建立土地流轉(zhuǎn)市場中介組織，強(qiáng)化中介服務(wù)功能。要以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）經(jīng)營管理站為依托，建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織，穩(wěn)步發(fā)展民間中介組織，為土地流轉(zhuǎn)提供土地政策、流轉(zhuǎn)方式、信息傳遞、法律咨詢等項目服務(wù)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）經(jīng)營管理站要充分利用主管土地承包合同的有利條件，主動承擔(dān)中介服務(wù)的職能，制定公平合理的交易規(guī)則，切實保護(hù)當(dāng)事人雙方合法權(quán)益，幫助農(nóng)民用活土地使用權(quán)，提高土地經(jīng)營效益。
（四）統(tǒng)籌規(guī)劃，分塊扶持，確保各項政策措施落到實處
土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是土地資源得到合理利用的一種有效途徑。要在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，分部門進(jìn)行扶持。在不改變各部門項目資金管理渠道和用途的前提下，充分發(fā)揮生態(tài)恢復(fù)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、扶貧攻堅和退耕還林等國家工程項目的引導(dǎo)作用，利用項目資金對土地承包大戶，特別是“四荒”開發(fā)大戶進(jìn)行扶持。涉農(nóng)部門要利用自身技術(shù)優(yōu)勢，幫助大戶搞好科學(xué)規(guī)劃、科學(xué)管理，使之盡快產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。進(jìn)一步理順信貸資金扶持渠道，積極爭取金融信貸部門對科技含量高、市場廣闊、前景好的土地開發(fā)項目給予資金上的支持。
（五）抓典型、樹榜樣、搞好示范帶動工作
我縣在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，由于充分調(diào)動了社會各階層的積極性、創(chuàng)造性，先后涌現(xiàn)出了一大批租賃承包、開發(fā)治理“四荒”，創(chuàng)辦基地，發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)能手和外地客商。在他們的艱苦創(chuàng)業(yè)、精心管理下，基地已獲得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。同時，也給流轉(zhuǎn)農(nóng)戶帶來了許多實惠，一方面獲得了土地出讓金，另一方面，也學(xué)到了先進(jìn)的耕作技術(shù)和管理經(jīng)驗，部分農(nóng)戶已開始自己創(chuàng)業(yè)。對于這些成功的例子，要善于總結(jié)經(jīng)驗，注意抓典型，樹立榜樣，搞好示范引路工作，讓更多農(nóng)戶認(rèn)識到土地流轉(zhuǎn)給自身帶來的好處，從而主動、自覺、自愿地加入到土地流轉(zhuǎn)中來。
（六）積極探索實踐土地流轉(zhuǎn)的新途徑
各級各部門要在堅持農(nóng)戶自愿的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前農(nóng)村專業(yè)協(xié)會篷勃發(fā)展的有利時機(jī)，積極探索實踐股田制（以土地入股參與公司經(jīng)營）等土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的新途徑和新方法，使土地使用權(quán)逐步向具有較高生產(chǎn)種植技術(shù)的專業(yè)化公司、協(xié)會、經(jīng)紀(jì)人集中，實現(xiàn)土地的規(guī)模化、集約化、專業(yè)化經(jīng)營，不斷提升土地產(chǎn)值和經(jīng)濟(jì)效益，帶動農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。

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