資產(chǎn)評估實習(xí)總結(jié) -實習(xí)學(xué)習(xí)總結(jié)

資產(chǎn)評估實習(xí)總結(jié)單位情況簡介山西高原房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司是經(jīng)山西省工商行政管理局批準(zhǔn)成立的具有土地評估資格(資格證書號b 200914001)房地產(chǎn)評估資格(資格證書0130931)，房地產(chǎn)司法鑒定資格(資格證書號1401040)的專業(yè)評估機構(gòu)。從3月15日到5月20日，在高原資產(chǎn)評估有限公司的實習(xí)期間，雖然感覺平淡，而且有效上班和工作的時間也很短，但細(xì)細(xì)想來，收獲頗豐。在碌碌的日常工作中提煉出一些心得來，就是最大的受益，先不論酬勞的多少，光是積累的短暫的經(jīng)驗和閱歷也就知足了。首先，我先來談一談對房地產(chǎn)在理論上的認(rèn)識。房地產(chǎn)，是一種稀卻的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會進(jìn)步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開發(fā)、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊的產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國的興起，雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。特別是1992年和1993年我國曾一度出現(xiàn)"房地產(chǎn)熱"，1993年以后開始實施"宏觀調(diào)控"，1998年提出把住宅建設(shè)培育為新的經(jīng)濟(jì)增產(chǎn)點，等等。房地產(chǎn)業(yè)，在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中越來越重要。房地產(chǎn)估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產(chǎn)定價-估價人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價人員的主觀隨意定價，而應(yīng)是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來，是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結(jié)合。實習(xí)中，通過與高原有關(guān)估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學(xué)建筑設(shè)計的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的，有的甚至是學(xué)會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。在我國有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價稱為房地產(chǎn)評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級評估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評估等，所以，稱為房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)價格評估，或者簡稱房地產(chǎn)估價，更為準(zhǔn)確些。從專業(yè)角度來講，房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動

。房地產(chǎn)估價應(yīng)借助科學(xué)的估價方法，不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗。在房地產(chǎn)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。但在實習(xí)中，通過一些案例，以及與估價人員的交談，可以看到，無論那種方法，最終還是由市場決定，任何一項房地產(chǎn)估價的案例，受市場這一因素的影響極大。影響房地產(chǎn)價格的因素多而復(fù)雜，估價人員必須熟練地掌握各種影響房地產(chǎn)價格的因素，以及它們是如何，及在何種程度上影響房地產(chǎn)價格的。目前影響房地產(chǎn)價格的因素主要有以下9類：1、自身因素；2、環(huán)境因素；3、人口因素；4、經(jīng)濟(jì)因素；5、社會因素；6、行政因素；7、心理因素；8、國際因素；9、其他因素。房地產(chǎn)估價程序，是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。一般來說，從獲取估價業(yè)務(wù)開始至完成估價后的資料歸檔時止，一宗房地產(chǎn)估價活動的全過程和步驟如下：1、獲取估價業(yè)務(wù)；2、受理估價委托及明確估價基本事項；3、擬訂估價作業(yè)方案；4、收集估價所需資料；5、實地查勘估價對象；6、選定估價方法計算；7、確定估價結(jié)果；8、撰寫估價報告；9、交付估價報告；10、估價資料歸檔。房地產(chǎn)估價雖然應(yīng)按照上述程序進(jìn)行，但在實際估價中各個步驟之間并不是割裂的，相互之間回有一些交叉，甚至需要一定的反復(fù)。房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正，在具體估價作業(yè)中應(yīng)遵循的原則主要有以下5項：1、合法原則；2、最高最佳使用原則；3、替代原則；4、估價時點原則；5、公平原則。房地產(chǎn)估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結(jié)果具有近似性。專業(yè)估價人員，是經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格，由有關(guān)主觀部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價的人員。要成為一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，不但要符合一定的要求，還應(yīng)遵循一定的職業(yè)道德。因為，估價人員的估價結(jié)果是否客觀公正，不僅取決于他對估價理論和方法的掌握程度，他所具有的估價實踐經(jīng)驗，還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。在實習(xí)過程中，我了解到高原的估價人員，他們不但有的具有注冊房地產(chǎn)估價師的資格，有的具有土地估價師的資格，有的還具有注冊會計師、注冊資產(chǎn)評估師的資格。在與他們短暫的兩個星期接觸中，我發(fā)現(xiàn)他們工作態(tài)度非常認(rèn)真，工作時極其仔細(xì)、專業(yè)，只有這樣，才能對估價對象負(fù)責(zé)。其次，我再來談一談對房地產(chǎn)估價在感性上的認(rèn)識。雖然我實習(xí)短短兩個月，但高原的估價人員卻說我恰逢其時，因為這一階段正是一年中他們業(yè)務(wù)較忙的時段，每年夏天他們都是"天大熱，人大干"。每當(dāng)他們有評估項目時，我都隨同一起去參觀、了解。通過實際的接觸，我對房地產(chǎn)估價的認(rèn)識更深一層。

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